Недвижимость для жизни и инвестиций · 2026-10-22
Недорогие дома на Бали: цены и доходность
Виллы с двумя-тремя спальнями от $94 000 (1,7 млрд рупий): где на Бали дешевле земля, сколько приносит аренда и что добавить к цене
Подбираем недорогие дома на Бали под бюджет и цель: вилла для отпуска и зимовки, сдача в аренду, переезд. Проверяем сертификат на землю, право арендодателя сдавать участок, зонирование, разрешение на строительство и условия продления, считаем налоги и ведём сделку у нотариуса по земельным сделкам.
Ниже - виллы октября 2026 года с точной ценой продавца и сроком права. Иностранец покупает дом на Бали по договору аренды дома и земли на 20-30 лет: договор оформляют на себя по паспорту, без компании и без визы. Вилла с двумя спальнями в Падонане у Чангу стоит $94 000, эко-вилла в Саяне под Убудом - $106 000, вилла с двумя спальнями у пляжа Меласти - $140 000. Формы владения и налоги - в статье «Купить квартиру на Бали в 2026».
Коротко о рынке
Данные на 2026 год.
Недорогие дома на Бали на продажу
Вилла с двумя спальнями в комплексе для сдачи
$94 000
Доходность 8,1 % в год
Вилла 85 м² на участке 153 м² в Падонане: две спальни, гостиная и кухня, полностью с мебелью. Вилла стоит в комплексе, где жильё уже сдают гостям, есть общая парковка. До кафе Беравы несколько минут, до пляжа 15 минут на машине. Право на 19 лет по договору - около $5 000 за год, а виллы с двумя спальнями в Падонане сдаются на год в среднем за $15 400.
Новая эко-вилла с видом на джунгли в Саяне под Убудом
$106 000
Доходность 11,5 % в год
Новая эко-вилла 75 м² на участке 100 м²: вид на джунгли, открытая планировка, натуральные материалы, полностью с мебелью, дом 2025 года. Право - 23 года по договору. До дворца Убуда 15 минут. Убуд - культурный центр Бали, и земля здесь дешевле, чем в Чангу и на Буките. Виллы со спальней в Убуде сдаются на год от $12 200 - около 11,5% в год.
Вилла с двумя спальнями и своим бассейном
$139 000
Доходность 8,1 % в год
Вилла 130 м² на участке 180 м²: две спальни, у каждой своя ванная, гостиная с открытой кухней, свой бассейн и дворик с местом для обеда на воздухе. Полностью с мебелью. Тибубененг - тихая жилая часть Чангу рядом с Беравой, до пляжа 10 минут. Право на 20 лет - около $6 900 за год, а виллы с двумя спальнями в Чангу сдаются на год в среднем за $17 900.
Новая вилла с двумя спальнями и террасой на крыше у пляжа Меласти
$140 000
Доходность 9,5 % в год
Новая вилла 80 м² в средиземноморском стиле на участке 160 м²: две спальни, открытая гостиная с кухней и терраса на крыше, частично с мебелью, дом 2025 года. Право - 28 лет по договору, один из самых долгих сроков в разделе. До пляжа Меласти 7 минут. Виллы с двумя спальнями в Улувату сдаются на год от $13 310 - около 9,5% в год.
Вилла с двумя спальнями и бассейном в закрытом комплексе
$161 000
Доходность 8,5 % в год
Новая вилла 98 м² на участке 130 м² в закрытом комплексе: две спальни, гостиная выходит к бассейну 6,5 × 3,4 м, полностью с мебелью, дом 2025 года. Право - 24 года по договору. До пляжа 10 минут. Семиньяк - район ресторанов и магазинов у моря, жильё здесь снимают круглый год: такие виллы сдаются на год в среднем за $13 730 - около 8,5% в год.
Вилла с тремя спальнями и видом на рисовые поля
$165 000
Доходность 7,9 % в год
Вилла 125 м² на участке 220 м² в Тумбак-Баю: три спальни, гостиная с диваном ниже уровня пола, кухня и бассейн-инфинити длиной 7 м с видом на рисовые поля. Дом 2024 года, полностью с мебелью. До кафе Переренана 5 минут, до пляжа Эхо-Бич 10 минут. Право на 22 года - $7 500 за год, а виллы с тремя спальнями в Тумбак-Баю сдаются на год в среднем за $25 800.
Вилла с тремя спальнями в средиземноморском стиле
$180 000
Доходность 7,9 % в год
Вилла 125 м² на участке 181 м²: три спальни, открытая гостиная со столовой и кухней, арочные двери к своему бассейну и саду, часть стен отделана камнем. Дом 2021 года, полностью с мебелью. Берава - самая оживлённая часть Чангу с пляжными клубами и кафе, до пляжа 8 минут. Право на 25 лет - $7 200 за год, а виллы с тремя спальнями в Бераве сдаются на год в среднем за $25 000.
Новая вилла с двумя спальнями в спокойном Сануре
$189 000
Доходность 10,2 % в год
Новая вилла 103 м² на участке 95 м²: две спальни, открытая гостиная, полностью с мебелью, дом 2026 года. Право - 29 лет по договору, самый долгий срок в разделе. До пляжа 10 минут, до рынка 2 минуты. Санур - тихий район на восточном берегу со спокойным морем, его выбирают семьи с детьми. Такие виллы сдаются на год в среднем за $19 240 - около 10,2% в год.
Цены продавцов в 2026 году, рупии по курсу 18 043 рупии за доллар (Европейский центральный банк, 19 октября 2026). Право на дом - срок договора аренды, который остаётся покупателю. Доходность - при сдаче виллы на год, до налогов: в Чангу - средняя по числу спален, у остальных вилл - по аренде таких же вилл в районе.
Сколько стоит земля под виллой по районам
Цену виллы задают срок права и аренда земли под ней. Дешевле всего земля в Убуде - $230-450 за ар (100 м²) в год, на Буките вдали от моря - $560-840, а в Чангу у моря - $2 300-2 800. Поэтому за те же деньги в Убуде покупают виллу на большем участке, а в Чангу - ближе к пляжам. Вилла с двумя спальнями в Чангу стоит в среднем $220 000, дешевле всего - в Тибубененге, $139 000. Районы и цены земли - на странице недвижимость Бали, виллы в Чангу - на странице недвижимость в Чангу.
| Район Бали | Аренда земли за ар (100 м²) в год |
|---|---|
| Чангу: Переренан, Берава, Бату-Болонг | $2 300-2 800 (40-50 млн рупий) |
| Центральный Чангу, Умалас, Семиньяк у моря | $1 700-2 300 (30-40 млн рупий) |
| Кута, Легиан, Керобокан | $1 200-1 700 (20-30 млн рупий) |
| Пляжи Улувату | от $1 700 (30 млн рупий) |
| Унгасан, Пандава, Букит вдали от моря | $560-840 (10-15 млн рупий) |
| Убуд | $230-450 (4-8 млн рупий) |
Данные на 2026 год: аренда земли под жильё по районам Бали, за ар (100 м²) в год. Медианы вилл в Чангу - объявления о продаже по договору аренды, октябрь 2026 года.
Доходность аренды и налоги
Сдача виллы на год приносит на Бали 6,2-11,5 % в год до налогов. Выше всего доходность у недорогих вилл в Убуде - около 11,5 %: земля там дешевле всего. В Сануре вилла с двумя спальнями приносит около 10,2 %, в Улувату - 9,5 %, в Семиньяке - 8,5 %. В Чангу доходность 7,7-9 % в зависимости от числа спален, в соседнем Переренане - 6,2-6,4 %. В Чангу вилла окупается до налогов за 11-13 лет, а остальные годы договора приносят доход сверх вложенного.
| Район и вилла | Аренда на год | Доходность в год |
|---|---|---|
| Убуд, вилла со спальней | от $12 200 | 11,5 % |
| Санур, 2 спальни | $19 240 | 10,2 % |
| Улувату, 2 спальни | от $13 310 | 9,5 % |
| Семиньяк, 2 спальни | $13 730 | 8,5 % |
| Чангу, 1 спальня | $13 800 | 9,0 % |
| Чангу, 2 спальни | $17 900 | 8,1 % |
| Чангу, 3 спальни | $25 800 | 7,9 % |
| Чангу, 4 спальни | $45 400 | 7,7 % |
| Переренан, 2 спальни | $16 600 | 6,2 % |
| Переренан, 3 спальни | $25 000 | 6,4 % |
Данные на 2026 год: Чангу и Переренан - медиана годовой аренды и медиана цены вилл по договору аренды в объявлениях; Убуд, Санур, Улувату и Семиньяк - годовая аренда таких же вилл к цене виллы из подборки. Доходность валовая, до налогов, расходов на управление, обслуживание и простоя между жильцами.
С долгой аренды платят окончательный налог 10 % с арендной платы. Для посуточной сдачи туристам нужны земля туристического назначения и лицензия на размещение гостей, с выручки платят местный налог 10 %, а объявления на сайтах бронирования с 31 марта 2026 года размещают только с разрешением. Сдавать дом можно, если это разрешает договор с владельцем земли.
Соглашение об избежании двойного налогообложения между Россией и Индонезией действует: налог с аренды, уплаченный в Индонезии, налоговый резидент России зачитывает. Ставки и примеры - на странице налоги в Индонезии.
Какие расходы добавить к цене дома
Иностранец оформляет дом на Бали одним из двух способов. Договор аренды дома и земли на 20-30 лет подписывают на себя по паспорту, без визы и без компании; с суммы договора платят окончательный налог 10 %, и кто его платит, стороны фиксируют в договоре. Право пользования домом оформляют при разрешении на пребывание в Индонезии, и дом для этого стоит от $278 000 (5 млрд рупий): покупатель платит налог на приобретение 5 % с цены минус необлагаемые $4 500 (80 млн рупий), продавец - 2,5 %.
Землю в собственность иностранец не получает, а сделки на имя местного знакомого закон признаёт недействительными. Договор подписывают у нотариуса по земельным сделкам, оплату проводят через банк, право регистрируют на ваше имя.
| Платёж | Вилла за $94 000 по договору аренды | Доля цены |
|---|---|---|
| Налог с суммы договора аренды, если его платит покупатель | $9 400 | 10 % |
| Нотариус по земельным сделкам | до $940 | до 1 % |
| Проверка земли: сертификат, зонирование, владелец и условия продления | по тарифу юриста | отдельно |
| Итого сверх цены | до $10 340 и юрист | до 11 % |
Данные на 2026 год: ставку налога и предел платы нотариусу задаёт закон, проверка земли - по тарифу юриста, отдельно от налогов. Расчёт по конкретному дому сделает менеджер.
Дешёвые дома на Бали проверяют до задатка
Среди недорогих вилл Бали много домов на земле без туристического назначения, участков на рисовых полях, договоров с арендодателем, который сам не владеет землёй, коротких сроков без права продления и построек без разрешения на строительство. Сопровождение Murblz снимает эти риски: подбираем дом, проверяем сертификат на землю, владельца, зонирование и разрешения, согласуем продление в договоре, ведём сделку у нотариуса по земельным сделкам и регистрируем право на ваше имя вместе с партнёрами-юристами на Бали.
Стоимость сопровождения зависит от бюджета и цели покупки, её рассчитает менеджер в чате.
Даёт ли недорогой дом на Бали вид на жительство
Дом по договору аренды оформляют без визы, и вид на жительство он не даёт. Визу второго дома на 5 или 10 лет дают за депозит $111 000 (2 млрд рупий) в государственном банке или за недвижимость от $1 млн, вместе с владельцем её получают супруг, дети и родители. Иностранцам от 55 лет с пенсией или пассивным доходом от $3 000 в месяц подходит пенсионная виза.
Право пользования домом до 80 лет оформляют уже после разрешения на пребывание, поэтому вид на жительство получают заранее. Условия - на страницах ВНЖ Индонезии и ВНЖ для пенсионеров в Индонезии.
Как мы подбираем недорогой дом на Бали
- Цель и бюджет: вилла для отпуска и зимовки, сдача в аренду, переезд. Менеджер уточняет район, срок права, бассейн, расстояние до пляжа и способ оплаты.
- Подборка: дома с ценой продавца в долларах и рупиях, площадью дома и участка, сроком права, условиями продления, расходами на покупку и расчётом доходности.
- Проверка: сертификат на землю в земельном управлении - владелец, вид права, границы и обременения, право арендодателя сдавать участок, зонирование - жилое или туристическое, разрешение на строительство и сертификат годности дома, долги по налогу на землю.
- Сделка лично или по доверенности с апостилем: договор у нотариуса по земельным сделкам, оплата через банк, налоги и регистрация права на ваше имя.
Подборку менеджер присылает в чат с ценами продавцов на дату подборки.
Читайте также
Сравнение всех стран и бюджетов - на странице Недвижимость за границей для инвестиций.
Частые вопросы
Сколько стоит самый дешёвый дом на Бали?
Может ли иностранец купить дом на Бали в собственность?
Какую доходность приносит недорогой дом на Бали?
Что будет с домом, когда закончится срок аренды?
Какие налоги платит иностранец при покупке дома на Бали?
Даёт ли покупка недорогого дома на Бали вид на жительство?
Поможем купить недвижимость за границей
Мы сопровождаем весь процесс под ключ: подберём объект под задачу, проверим юридическую чистоту и сопроводим сделку до регистрации. Задайте вопрос в чате: бесплатная консультация начинается прямо здесь. Юридическое представительство в госорганах и судах ведут специалисты Murblz вместе с партнёрами с местной лицензией.
Подробности и стоимость - у менеджера в чате. Опишите ситуацию - ответим сразу.
Узнать условия покупкиЧто будет дальше
- Эксперт изучит вашу ситуацию и цель.
- Свяжемся с вами удобным способом и ответим на вопросы.
- Предложим план работы, честные сроки и смету.