Appartements à vendre à Istanbul pour y vivre et investir
Les appartements les plus intéressants en vente aujourd'hui, d'un deux-pièces à Esenyurt à un quatre-pièces pour le titre de séjour à Kadıköy, le prix au m² et le rendement par quartier, les frais en plus du prix et ce que l'achat donne pour le statut.
En 2026, le mètre carré à Istanbul coûte en moyenne environ 1 700 $ (80 000 livres) selon la Banque centrale de Turquie, et selon le quartier de 710 $ à Esenyurt à 3 740 $ à Beşiktaş. La location longue durée rapporte 8,2 % par an avant impôts. Un deux-pièces à Esenyurt coûte 31 000 $, un achat à partir de 200 000 $ donne un titre de séjour, et à partir de 400 000 $ la nationalité.
Voici les offres les plus intéressantes actuellement en vente, le prix au m² et le rendement locatif par quartier et tous les frais en plus du prix. Un conseiller trouve un bien selon vos critères.
Le marché en bref
Données 2026.
Quels appartements sont à vendre à Istanbul
Les appartements les plus intéressants de 31 000 $ à 217 000 $ avec un titre de propriété distinct pour l'appartement : à Esenyurt, Beylikdüzü, Üsküdar, Kartal, Kadıköy et Beşiktaş. Un conseiller trouve un appartement selon vos critères et envoie dans le chat les documents, les plans et des options similaires.
Un deux-pièces de 75 m² dans une résidence avec piscines
31 000 $
Un appartement d'une chambre au 4e de 15 étages dans une résidence fermée à Esenyurt : piscines extérieure et intérieure, hammam, sauna, salle de sport, aire de jeux, gardiennage 24 h/24 et parking. L'immeuble a de 6 à 10 ans et dispose d'un ascenseur. Le métrobus est à 10 minutes. Le propriétaire vend lui-même, et un locataire occupe l'appartement. Le rendement moyen en location longue durée à Esenyurt est de 10,1 % par an avant impôts.
Un deux-pièces de 70 m² dans une résidence neuve près de l'autoroute E-5
56 000 $
Un appartement d'une chambre au 7e de 13 étages dans une résidence de Beylikdüzü ; l'immeuble a 5 ans. L'appartement est libre, avec ascenseur et chaudière au gaz. L'autoroute E-5 et le métrobus sont accessibles à pied. Beylikdüzü est une banlieue balnéaire de l'ouest où les acheteurs qui louent viennent pour le prix d'entrée bas : le rendement moyen en location longue durée y est de 8,5 % par an avant impôts.
Un trois-pièces de 65 m² loué, près de la mosquée Valide Atik
70 000 $
Un appartement de deux chambres au rez-de-chaussée surélevé d'un immeuble de trois étages dans le vieil Üsküdar, dans la rue qui surplombe la mosquée Valide Atik de Mimar Sinan. L'hôpital Zeynep Kamil est à 300 m. Le locataire paie 20 000 livres par mois, soit 7 % par an avant impôts sur le prix. Le chauffage se fait par poêles à gaz. L'appartement est éligible au prêt immobilier.
Un trois-pièces de 85 m² avec ascenseur sur la rive asiatique
75 000 $
Un appartement de deux chambres avec entrée de plain-pied dans un immeuble de cinq étages du quartier Hürriyet à Kartal ; l'immeuble a 15 ans. Une cuisine séparée, une chaudière au gaz, des fenêtres orientées au sud et à l'est, et un ascenseur. L'appartement est libre et éligible au prêt immobilier. Une école privée se trouve en face. Le rendement moyen en location longue durée à Kartal est de 7,3 % par an avant impôts.
Un deux-pièces rénové à Moda, près du front de mer
125 000 $
Un appartement d'une chambre au 3e de 4 étages, rue Sivastopol à Moda : 64 m² bruts et 52 m² nets, une cuisine séparée, une chaudière au gaz, du parquet et une porte en acier. Il est rénové et ne demande aucuns travaux. Le tram de Moda, le front de mer, l'embarcadère des ferries et le métro sont accessibles à pied. Le rendement moyen en location longue durée à Kadıköy est de 5,3 % par an avant impôts.
Un deux-pièces de 60 m² rénové par un architecte près de Teşvikiye
126 000 $
Un appartement d'une chambre au rez-de-chaussée surélevé d'un immeuble de quatre étages du quartier Muradiye : rénové selon le projet d'un architecte, avec chaudière au gaz et climatisation. L'appartement est libre. La place de Teşvikiye et le marché de Beşiktaş sont à 5 minutes à pied, le front de mer du Bosphore à 10 minutes, et des universités sont à proximité. Beşiktaş est le quartier le plus cher d'Istanbul, et le rendement moyen en location longue durée y est de 4,7 % par an avant impôts.
Un quatre-pièces de 130 m² près de l'avenue Bağdat pour le titre de séjour
217 000 $
Un appartement de trois chambres au 4e et dernier étage à Bostancı : 130 m² bruts et 110 m² nets, une cuisine séparée avec électroménager encastré, deux balcons, la climatisation, le chauffage central et un gardien. L'avenue Bağdat, le front de mer, le Marmaray et le métro Bostancı - Dudullu sont accessibles à pied. Le prix dépasse 200 000 $, le seuil du titre de séjour par la propriété d'un logement, si le rapport d'expertise confirme la valeur.
Combien coûte le mètre carré dans les quartiers d'Istanbul
Le tableau donne le prix au m² par quartier selon l'indice des prix demandés et des estimations d'appartements d'octobre 2026. La moyenne de la ville est d'environ 1 700 $ (80 000 livres) selon la Banque centrale de Turquie. Beşiktaş, Kadıköy et Sarıyer, sur le Bosphore et la mer de Marmara, coûtent de 1,9 à 2,2 fois la moyenne, tandis que les banlieues ouest de Beylikdüzü et d'Esenyurt sont de 39 à 58 % en dessous. C'est pourquoi nous évaluons un appartement par quartier, et non à l'échelle de la ville.
| Quartier | Le m², $ | Le m², livres | Appartement de 90 m², $ |
|---|---|---|---|
| Beşiktaş | 3 740 $ | 185 100 | 337 000 $ |
| Kadıköy | 3 490 $ | 172 700 | 314 000 $ |
| Sarıyer | 3 250 $ | 160 900 | 293 000 $ |
| Bakırköy | 2 880 $ | 142 900 | 260 000 $ |
| Üsküdar | 2 420 $ | 119 700 | 218 000 $ |
| Zeytinburnu | 2 050 $ | 101 300 | 185 000 $ |
| Ataşehir | 1 940 $ | 95 900 | 175 000 $ |
| Beyoğlu | 1 920 $ | 95 300 | 174 000 $ |
| Maltepe | 1 880 $ | 93 100 | 170 000 $ |
| Şişli | 1 810 $ | 89 600 | 163 000 $ |
| Kartal | 1 720 $ | 85 200 | 155 000 $ |
| Başakşehir | 1 580 $ | 78 200 | 143 000 $ |
| Kağıthane | 1 490 $ | 73 900 | 135 000 $ |
| Pendik | 1 460 $ | 72 100 | 132 000 $ |
| Fatih | 1 120 $ | 55 700 | 102 000 $ |
| Beylikdüzü | 1 040 $ | 51 300 | 94 000 $ |
| Esenyurt | 710 $ | 35 400 | 65 000 $ |
| Tout Istanbul, Banque centrale | environ 1 700 $ | 80 000 | environ 150 000 $ |
Données d'octobre 2026 : prix au m² par quartier d'Istanbul selon l'indice des prix demandés et des estimations d'appartements au 19 octobre 2026 ; tout Istanbul selon la Banque centrale de Turquie, 2026. Dollars par quartier à 49,5523 livres pour un dollar (Banque centrale de Turquie, 19 octobre 2026).
Quel rendement rapporte la location d'un appartement à Istanbul
La location longue durée à Istanbul rapporte en moyenne 8,2 % par an avant impôts : un appartement de 90 m² se loue en moyenne 870 $ (43 000 livres) par mois. Le rendement est le plus élevé à Esenyurt et Fatih, environ 10 % : le mètre carré y coûte de 710 à 1 120 $, et un appartement de 90 m² se loue de 540 à 840 $ par mois. À Beşiktaş, Kadıköy, Üsküdar et Sarıyer, le rendement est de 4,7 à 5,4 % : le mètre carré y coûte de 2 420 à 3 740 $, et un appartement de 90 m² se loue de 980 à 1 380 $ par mois. Les loyers des nouveaux baux ont augmenté de 35,5 % en livres sur un an.
| Quartier | Loyer de 90 m² par mois | Rendement par an |
|---|---|---|
| Esenyurt | 540 $ (27 000 livres) | 10,1 % |
| Fatih | 840 $ (42 000 livres) | 10,0 % |
| Zeytinburnu | 1 450 $ (72 000 livres) | 9,4 % |
| Beylikdüzü | 660 $ (33 000 livres) | 8,5 % |
| Beyoğlu | 1 180 $ (58 000 livres) | 8,2 % |
| Kağıthane | 900 $ (45 000 livres) | 8,0 % |
| Şişli | 1 050 $ (52 000 livres) | 7,8 % |
| Kartal | 940 $ (47 000 livres) | 7,3 % |
| Ataşehir | 1 050 $ (52 000 livres) | 7,2 % |
| Maltepe | 960 $ (48 000 livres) | 6,8 % |
| Pendik | 740 $ (37 000 livres) | 6,8 % |
| Başakşehir | 800 $ (40 000 livres) | 6,8 % |
| Bakırköy | 1 440 $ (71 000 livres) | 6,7 % |
| Sarıyer | 1 320 $ (66 000 livres) | 5,4 % |
| Üsküdar | 980 $ (49 000 livres) | 5,4 % |
| Kadıköy | 1 380 $ (68 000 livres) | 5,3 % |
| Beşiktaş | 1 330 $ (66 000 livres) | 4,7 % |
| Tout Istanbul | 870 $ (43 000 livres) | 8,2 % |
Données d'octobre 2026 : loyer et prix au m² par quartier selon l'indice au 19 octobre 2026, loyer d'un appartement de 90 m² ; tout Istanbul, rendement moyen de la ville pour 2026 ; hausse des loyers selon la Banque centrale de Turquie, septembre 2026. Rendement brut, avant impôts, charges de l'immeuble et vacance entre locataires.
Les revenus locatifs sont imposés selon un barème de 15 à 40 %, avec une franchise jusqu'à 1 200 $ par an. La taxe foncière est de 0,1 à 0,6 % par an de la valeur cadastrale, avec des taux plus élevés à Istanbul que dans les petites villes. Après 5 ans de détention, la revente est exonérée d'impôt. La location aux touristes jusqu'à 100 jours exige une autorisation du ministère de la Culture et du Tourisme et l'accord de tous les copropriétaires de l'immeuble.
Quels frais ajouter au prix d'un appartement
Le principal paiement est un droit de mutation du titre de propriété de 4 %. Selon la loi, l'acheteur et le vendeur le partagent par moitié, mais le vendeur reporte souvent sa part sur l'acheteur, c'est pourquoi on convient de qui paie avant l'acompte. Une transaction avec un étranger exige le rapport d'un expert agréé, et l'assurance tremblement de terre est obligatoire avant l'enregistrement de la propriété.
| Paiement | Appartement à 217 000 $ (10 750 000 livres) | Part du prix |
|---|---|---|
| Droit de mutation, part de l'acheteur selon la loi | 4 340 $ (215 000 livres) | 2 % |
| Part du vendeur, si elle est reportée sur l'acheteur | 4 340 $ (215 000 livres) | 2 % |
| Honoraires d'agence, plafond légal | 5 210 $ (258 000 livres) | 2 % plus TVA de 20 % |
| Rapport d'expertise agréé | obligatoire pour une transaction avec un étranger | montant fixe |
| Assurance tremblement de terre | obligatoire avant l'enregistrement | selon la surface de l'appartement |
| Total en plus du prix | de 9 550 à 13 890 $ (de 473 000 à 688 000 livres) plus les frais | de 4,4 à 6,4 % |
Données d'octobre 2026 : le taux du droit vient de la loi turque sur les droits, le plafond des honoraires d'agence du règlement sur le commerce immobilier. Au cadastre, des frais de service sont payés, et si vous ne parlez pas turc, un traducteur assermenté est obligatoire. Le calcul pour un appartement précis, un conseiller le fait.
À Istanbul, l'appartement est vérifié avant l'acompte
Une erreur coûte plus cher que le droit de mutation : une quote-part du terrain vendue au lieu d'un titre de propriété sur l'appartement, un immeuble sans permis d'habiter, construit avant 2000 et sans contrôle de résistance sismique, un quartier fermé aux nouveaux titres de séjour, ou une expertise inférieure à 200 000 $. Un tel appartement ne donne pas de titre de séjour et se revend plus difficilement. L'accompagnement Murblz élimine ces risques : nous choisissons l'appartement, vérifions l'extrait du cadastre, l'immeuble et le vendeur, commandons l'expertise et accompagnons la transaction et les documents du titre de séjour avec des partenaires agréés sur place.
Coût de l'accompagnement : sur demande auprès du conseiller.
Un appartement à Istanbul donne-t-il un titre de séjour ou la nationalité
Oui, à partir de 200 000 $. Un titre de séjour de courte durée par la propriété d'un logement est accordé si l'appartement vaut au moins 200 000 $ selon le rapport d'un expert agréé. Il est délivré pour 2 ans au plus et renouvelé tant que vous êtes propriétaire de l'appartement. Dans la liste, le quatre-pièces à Bostancı à 217 000 $ atteint ce seuil.
Dans certains quartiers d'Istanbul, les nouveaux titres de séjour ne sont pas délivrés aux étrangers : leur part y dépasse 20 % des habitants. Le conseiller vérifie l'ouverture du quartier sur la liste du service des migrations avant l'acompte. La nationalité est accordée pour un achat à partir de 400 000 $ avec une interdiction de revendre l'appartement pendant 3 ans, inscrite au cadastre. Les détails sont sur les pages Titre de séjour en Turquie et Nationalité turque par investissement.
Comment nous choisissons un appartement
- Objectif et budget : vivre à Istanbul, louer, obtenir un titre de séjour, la nationalité ou tout à la fois. Le conseiller précise le quartier, la rive de la ville, la surface et l'âge de l'immeuble.
- La sélection : appartements avec titre de propriété distinct, prix du vendeur, charges de l'immeuble et calcul du rendement.
- Vérifications : extrait du cadastre, permis d'habiter, résistance sismique des immeubles antérieurs à 2000, dettes de l'immeuble, ouverture du quartier au titre de séjour, rapport d'expertise.
- La transaction sur place ou par procuration : paiement via une banque turque, assurance tremblement de terre, enregistrement de la propriété au cadastre et documents du titre de séjour ou de la nationalité.
La sélection, un conseiller l'envoie dans le chat, avec les prix des vendeurs à la date de la sélection.
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Questions fréquentes
Combien coûte un appartement à Istanbul ?
Un étranger peut-il acheter un appartement à Istanbul ?
Dans quel quartier d'Istanbul acheter un appartement ?
Quel est le rendement locatif à Istanbul ?
Quels sont les frais d'achat d'un appartement à Istanbul ?
Un appartement à Istanbul donne-t-il un titre de séjour ?
Puis-je acheter un appartement à Istanbul à distance ?
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