Bất động sản để ở và đầu tư · 2026-10-19
Mua nhà ở Istanbul: căn hộ đang bán để ở và đầu tư
Những căn hộ đáng chú ý nhất đang bán, từ căn một phòng ngủ ở Esenyurt đến căn ba phòng ngủ để xin cư trú ở Kadıköy, giá mỗi m² và lợi suất theo quận, chi phí ngoài giá và việc mua nhà mang lại tư cách cư trú gì.
Năm 2026 một mét vuông ở Istanbul giá trung bình khoảng $1,700 (80,000 lira) theo Ngân hàng Trung ương Thổ Nhĩ Kỳ, và theo quận từ $710 ở Esenyurt đến $3,740 ở Beşiktaş. Cho thuê dài hạn mang lại 8.2% mỗi năm trước thuế. Căn một phòng ngủ ở Esenyurt giá $31,000, mua nhà từ $200,000 mang lại giấy phép cư trú, và từ $400,000 mang lại quốc tịch.
Dưới đây là những lựa chọn đáng chú ý nhất đang bán, giá mỗi m² và lợi suất cho thuê theo quận, cùng mọi chi phí ngoài giá. Chuyên viên tư vấn sẽ tìm bất động sản theo yêu cầu của bạn.
Tóm tắt thị trường
Dữ liệu năm 2026.
Những căn hộ nào đang bán ở Istanbul
Những căn hộ đáng chú ý nhất từ $31,000 đến $217,000 có giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ riêng: ở Esenyurt, Beylikdüzü, Üsküdar, Kartal, Kadıköy và Beşiktaş. Chuyên viên tư vấn sẽ tìm căn hộ theo yêu cầu của bạn và gửi giấy tờ, mặt bằng và các lựa chọn tương tự vào khung chat.
Căn hộ một phòng ngủ 75 m² trong khu phức hợp có hồ bơi
$31,000
Căn hộ một phòng ngủ trên tầng 4 của tòa nhà 15 tầng trong khu dân cư khép kín ở Esenyurt: hồ bơi ngoài trời và trong nhà, phòng tắm hơi kiểu Thổ Nhĩ Kỳ, phòng xông hơi, phòng tập, sân chơi, bảo vệ suốt ngày đêm và bãi đậu xe. Tòa nhà 6-10 năm tuổi, có thang máy. Tuyến xe buýt nhanh cách 10 phút. Chủ nhà trực tiếp bán, và căn hộ đang có người thuê. Lợi suất cho thuê dài hạn trung bình ở Esenyurt là 10.1% mỗi năm trước thuế.
Căn hộ một phòng ngủ 70 m² trong khu phức hợp mới gần đường cao tốc E-5
$56,000
Căn hộ một phòng ngủ trên tầng 7 của tòa nhà 13 tầng trong khu dân cư ở Beylikdüzü; tòa nhà 5 năm tuổi. Căn hộ đang trống, có thang máy và nồi hơi gas. Đường cao tốc E-5 và tuyến xe buýt nhanh trong khoảng cách đi bộ. Beylikdüzü là vùng ven biển phía tây, nơi người mua để cho thuê chọn vì giá vào thấp: lợi suất cho thuê dài hạn trung bình ở đây là 8.5% mỗi năm trước thuế.
Căn hộ hai phòng ngủ 65 m² có người thuê gần nhà thờ Hồi giáo Valide Atik
$70,000
Căn hộ hai phòng ngủ ở tầng trệt nâng của tòa nhà ba tầng trong khu cổ Üsküdar, trên con phố phía trên nhà thờ Hồi giáo Valide Atik do Mimar Sinan xây dựng. Bệnh viện Zeynep Kamil cách 300 m. Người thuê trả 20,000 lira mỗi tháng, tức 7% mỗi năm trước thuế trên giá. Sưởi bằng lò gas. Căn hộ đủ điều kiện vay thế chấp.
Căn hộ hai phòng ngủ 85 m² có thang máy ở bờ châu Á
$75,000
Căn hộ hai phòng ngủ có lối vào ngang mặt đường trong tòa nhà năm tầng ở khu phố Hürriyet của Kartal; tòa nhà 15 năm tuổi. Bếp riêng, nồi hơi gas, cửa sổ hướng nam và đông, có thang máy. Căn hộ đang trống và đủ điều kiện vay thế chấp. Đối diện có trường tư thục. Lợi suất cho thuê dài hạn trung bình ở Kartal là 7.3% mỗi năm trước thuế.
Căn hộ một phòng ngủ đã cải tạo ở Moda gần bờ biển
$125,000
Căn hộ một phòng ngủ trên tầng 3 của tòa nhà 4 tầng trên phố Sivastopol ở Moda: diện tích tổng 64 m² và diện tích sử dụng 52 m², bếp riêng, nồi hơi gas, sàn gỗ và cửa thép. Đã cải tạo, không cần sửa chữa. Tàu điện Moda, bờ biển, bến phà và tàu điện ngầm trong khoảng cách đi bộ. Lợi suất cho thuê dài hạn trung bình ở Kadıköy là 5.3% mỗi năm trước thuế.
Căn hộ một phòng ngủ 60 m² do kiến trúc sư cải tạo gần Teşvikiye
$126,000
Căn hộ một phòng ngủ ở tầng trệt nâng của tòa nhà bốn tầng trong khu phố Muradiye: cải tạo theo thiết kế của kiến trúc sư, có nồi hơi gas và điều hòa. Căn hộ đang trống. Quảng trường Teşvikiye và chợ Beşiktaş cách 5 phút đi bộ, bờ eo biển Bosphorus 10 phút, gần đó có các trường đại học. Beşiktaş là quận đắt nhất của Istanbul, và lợi suất cho thuê dài hạn trung bình ở đây là 4.7% mỗi năm trước thuế.
Căn hộ ba phòng ngủ 130 m² gần đại lộ Bağdat để xin cư trú
$217,000
Căn hộ ba phòng ngủ trên tầng 4, tầng trên cùng, ở Bostancı: diện tích tổng 130 m² và diện tích sử dụng 110 m², bếp riêng có thiết bị âm tường, hai ban công, điều hòa, sưởi trung tâm và người gác cổng. Đại lộ Bağdat, bờ biển, tuyến đường sắt Marmaray và tuyến tàu điện ngầm Bostancı - Dudullu trong khoảng cách đi bộ. Giá trên $200,000, ngưỡng cư trú nhờ sở hữu nhà, nếu báo cáo thẩm định giá xác nhận giá trị.
Giá một mét vuông ở các quận của Istanbul
Bảng cho thấy giá mỗi m² theo quận dựa trên chỉ số giá chào bán và giá thẩm định căn hộ, tháng 10 năm 2026. Mức trung bình của thành phố khoảng $1,700 (80,000 lira) theo Ngân hàng Trung ương Thổ Nhĩ Kỳ. Beşiktaş, Kadıköy và Sarıyer bên eo biển Bosphorus và biển Marmara cao hơn mức trung bình 1.9-2.2 lần, còn các vùng ven phía tây Beylikdüzü và Esenyurt thấp hơn 39-58%. Vì vậy chúng tôi định giá căn hộ theo quận, không theo cả thành phố.
| Quận | Mỗi m², $ | Mỗi m², lira | Căn hộ 90 m², $ |
|---|---|---|---|
| Beşiktaş | $3,740 | 185,100 | $337,000 |
| Kadıköy | $3,490 | 172,700 | $314,000 |
| Sarıyer | $3,250 | 160,900 | $293,000 |
| Bakırköy | $2,880 | 142,900 | $260,000 |
| Üsküdar | $2,420 | 119,700 | $218,000 |
| Zeytinburnu | $2,050 | 101,300 | $185,000 |
| Ataşehir | $1,940 | 95,900 | $175,000 |
| Beyoğlu | $1,920 | 95,300 | $174,000 |
| Maltepe | $1,880 | 93,100 | $170,000 |
| Şişli | $1,810 | 89,600 | $163,000 |
| Kartal | $1,720 | 85,200 | $155,000 |
| Başakşehir | $1,580 | 78,200 | $143,000 |
| Kağıthane | $1,490 | 73,900 | $135,000 |
| Pendik | $1,460 | 72,100 | $132,000 |
| Fatih | $1,120 | 55,700 | $102,000 |
| Beylikdüzü | $1,040 | 51,300 | $94,000 |
| Esenyurt | $710 | 35,400 | $65,000 |
| Toàn Istanbul, Ngân hàng Trung ương | khoảng $1,700 | 80,000 | khoảng $150,000 |
Dữ liệu tháng 10 năm 2026: giá mỗi m² theo quận của Istanbul từ chỉ số giá chào bán và giá thẩm định căn hộ ngày 19 tháng 10 năm 2026; toàn Istanbul theo Ngân hàng Trung ương Thổ Nhĩ Kỳ, năm 2026. Đô la theo quận tính theo tỷ giá 49.5523 lira mỗi đô la (Ngân hàng Trung ương Thổ Nhĩ Kỳ, 19 tháng 10 năm 2026).
Cho thuê căn hộ ở Istanbul mang lại lợi suất bao nhiêu
Cho thuê dài hạn ở Istanbul mang lại trung bình 8.2% mỗi năm trước thuế: căn hộ 90 m² cho thuê trung bình $870 (43,000 lira) mỗi tháng. Lợi suất cao nhất ở Esenyurt và Fatih, khoảng 10%: một mét vuông ở đó giá $710-1,120, và căn hộ 90 m² cho thuê $540-840 mỗi tháng. Ở Beşiktaş, Kadıköy, Üsküdar và Sarıyer lợi suất là 4.7-5.4%: một mét vuông ở đó giá $2,420-3,740, và căn hộ 90 m² cho thuê $980-1,380 mỗi tháng. Tiền thuê theo hợp đồng mới tăng 35.5% tính bằng lira trong một năm.
| Quận | Tiền thuê 90 m² mỗi tháng | Lợi suất mỗi năm |
|---|---|---|
| Esenyurt | $540 (27,000 lira) | 10.1% |
| Fatih | $840 (42,000 lira) | 10.0% |
| Zeytinburnu | $1,450 (72,000 lira) | 9.4% |
| Beylikdüzü | $660 (33,000 lira) | 8.5% |
| Beyoğlu | $1,180 (58,000 lira) | 8.2% |
| Kağıthane | $900 (45,000 lira) | 8.0% |
| Şişli | $1,050 (52,000 lira) | 7.8% |
| Kartal | $940 (47,000 lira) | 7.3% |
| Ataşehir | $1,050 (52,000 lira) | 7.2% |
| Maltepe | $960 (48,000 lira) | 6.8% |
| Pendik | $740 (37,000 lira) | 6.8% |
| Başakşehir | $800 (40,000 lira) | 6.8% |
| Bakırköy | $1,440 (71,000 lira) | 6.7% |
| Sarıyer | $1,320 (66,000 lira) | 5.4% |
| Üsküdar | $980 (49,000 lira) | 5.4% |
| Kadıköy | $1,380 (68,000 lira) | 5.3% |
| Beşiktaş | $1,330 (66,000 lira) | 4.7% |
| Toàn Istanbul | $870 (43,000 lira) | 8.2% |
Dữ liệu tháng 10 năm 2026: tiền thuê và giá mỗi m² theo quận từ chỉ số ngày 19 tháng 10 năm 2026, tiền thuê cho căn hộ 90 m²; toàn Istanbul là lợi suất trung bình của thành phố năm 2026; mức tăng tiền thuê theo Ngân hàng Trung ương Thổ Nhĩ Kỳ, tháng 9 năm 2026. Lợi suất là gộp, trước thuế, chi phí tòa nhà và thời gian trống giữa các người thuê.
Thu nhập cho thuê chịu thuế theo biểu 15-40%, miễn thuế đến $1,200 mỗi năm. Thuế tài sản là 0.1-0.6% mỗi năm trên giá trị địa chính, ở Istanbul cao hơn ở các thị trấn nhỏ. Sau 5 năm sở hữu, bán nhà được miễn thuế. Cho khách du lịch thuê đến 100 ngày cần giấy phép của Bộ Văn hóa và Du lịch và sự đồng ý của tất cả chủ căn hộ trong tòa nhà.
Chi phí cần cộng thêm vào giá căn hộ
Khoản chính là phí chuyển nhượng quyền sở hữu 4%. Theo luật người mua và người bán chia đôi, nhưng người bán thường chuyển phần của mình cho người mua, vì vậy ai trả được thỏa thuận trước khi đặt cọc. Giao dịch có người nước ngoài bắt buộc phải có báo cáo của chuyên viên thẩm định có giấy phép, và bảo hiểm động đất là bắt buộc trước khi đăng ký quyền sở hữu.
| Khoản thanh toán | Căn hộ giá $217,000 (10,750,000 lira) | Tỷ lệ trên giá |
|---|---|---|
| Phí chuyển nhượng quyền sở hữu, phần của người mua theo luật | $4,340 (215,000 lira) | 2% |
| Phần của người bán, nếu chuyển cho người mua | $4,340 (215,000 lira) | 2% |
| Phí môi giới, mức trần theo luật | $5,210 (258,000 lira) | 2% cộng 20% thuế giá trị gia tăng |
| Báo cáo thẩm định giá có giấy phép | bắt buộc với giao dịch có người nước ngoài | số tiền cố định |
| Bảo hiểm động đất | bắt buộc trước khi đăng ký | theo diện tích căn hộ |
| Tổng cộng ngoài giá | $9,550-13,890 (473,000-688,000 lira) cộng các khoản phí | 4.4-6.4% |
Dữ liệu tháng 10 năm 2026: mức phí theo Luật Lệ phí của Thổ Nhĩ Kỳ, mức trần phí môi giới theo quy định về kinh doanh bất động sản. Tại cơ quan địa chính phải nộp phí dịch vụ, và nếu bạn không nói tiếng Thổ Nhĩ Kỳ thì bắt buộc có phiên dịch viên tuyên thệ. Chuyên viên tư vấn sẽ tính chi phí cho căn hộ cụ thể.
Ở Istanbul, căn hộ được kiểm tra trước khi đặt cọc
Sai lầm tốn kém hơn tiền phí: được bán một phần đất thay vì quyền sở hữu căn hộ, tòa nhà không có giấy phép sử dụng, được xây trước năm 2000 và chưa được kiểm tra khả năng chống động đất, khu phố đã đóng cấp giấy phép cư trú mới, hoặc chuyên viên thẩm định định giá dưới $200,000. Căn hộ như vậy không mang lại cư trú và khó bán lại hơn. Dịch vụ đồng hành của Murblz loại bỏ những rủi ro này: chúng tôi chọn căn hộ, kiểm tra trích lục địa chính, tòa nhà và người bán, đặt báo cáo thẩm định và hỗ trợ giao dịch cùng hồ sơ cư trú với các đối tác được cấp phép tại địa phương.
Chi phí đồng hành: theo yêu cầu từ chuyên viên tư vấn.
Căn hộ ở Istanbul có mang lại cư trú hoặc quốc tịch không
Có, từ $200,000. Giấy phép cư trú ngắn hạn nhờ sở hữu nhà được cấp nếu căn hộ trị giá ít nhất $200,000 theo báo cáo của chuyên viên thẩm định có giấy phép. Giấy phép được cấp đến 2 năm và được gia hạn khi bạn vẫn sở hữu căn hộ. Trong danh sách, căn ba phòng ngủ ở Bostancı giá $217,000 đạt ngưỡng này.
Ở một số khu phố của Istanbul, người nước ngoài không được cấp giấy phép cư trú mới: tỷ lệ người nước ngoài ở đó vượt 20% dân số. Khu phố có mở hay không, chuyên viên tư vấn kiểm tra theo danh sách của cơ quan di trú trước khi đặt cọc. Quốc tịch được cấp khi mua từ $400,000 kèm lệnh cấm bán căn hộ trong 3 năm, được ghi vào sổ địa chính. Chi tiết ở các trang Giấy phép cư trú Thổ Nhĩ Kỳ và Quốc tịch Thổ Nhĩ Kỳ nhờ đầu tư.
Chúng tôi chọn căn hộ như thế nào
- Mục tiêu và ngân sách: sống ở Istanbul, cho thuê, cư trú, quốc tịch hoặc tất cả cùng lúc. Chuyên viên tư vấn làm rõ quận, bờ nào của thành phố, diện tích và tuổi của tòa nhà.
- Danh sách: căn hộ có giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ riêng, giá của người bán, chi phí tòa nhà và tính toán lợi suất.
- Kiểm tra: trích lục địa chính, giấy phép sử dụng công trình, khả năng chống động đất của tòa nhà xây trước năm 2000, khoản nợ của tòa nhà, khu phố có mở cho cư trú không, báo cáo thẩm định giá.
- Giao dịch trực tiếp hoặc theo giấy ủy quyền: thanh toán qua ngân hàng Thổ Nhĩ Kỳ, bảo hiểm động đất, đăng ký quyền sở hữu tại cơ quan địa chính và hồ sơ cư trú hoặc quốc tịch.
Chuyên viên tư vấn gửi danh sách vào khung chat, với giá của người bán tại ngày lập danh sách.
Đọc thêm
- Đầu tư bất động sản ở Thổ Nhĩ Kỳ: nên mua gì và giá bao nhiêu
- Căn hộ đang bán ở Trabzon để ở và đầu tư
- Căn hộ đang bán ở Bursa để ở và đầu tư
- Căn hộ đang bán ở Yalova để ở và đầu tư
- Căn hộ đang bán ở Antalya để ở và đầu tư
- Căn hộ đang bán ở Alanya để ở và đầu tư
- Căn hộ đang bán ở Mersin để ở và đầu tư
- Istanbul: nên xem gì và có nên chuyển đến sống không
- Giấy phép cư trú Thổ Nhĩ Kỳ
- Quốc tịch Thổ Nhĩ Kỳ nhờ đầu tư: cách nhận năm 2026
So sánh tất cả quốc gia và ngân sách - ở trang Đầu tư bất động sản nước ngoài.
Câu hỏi thường gặp
Căn hộ ở Istanbul giá bao nhiêu?
Người nước ngoài có được mua căn hộ ở Istanbul không?
Nên mua căn hộ ở quận nào của Istanbul?
Lợi suất cho thuê ở Istanbul là bao nhiêu?
Chi phí mua căn hộ ở Istanbul là bao nhiêu?
Căn hộ ở Istanbul có mang lại giấy phép cư trú không?
Có thể mua căn hộ ở Istanbul từ xa không?
Không muốn tự mình tìm hiểu?
Chúng tôi hỗ trợ trọn gói toàn bộ quy trình: chúng tôi chọn bất động sản theo mục tiêu, kiểm tra pháp lý và hỗ trợ giao dịch đến khi đăng ký. Hãy đặt câu hỏi trong trò chuyện: buổi tư vấn miễn phí bắt đầu ngay tại đây. Việc đại diện pháp lý trước cơ quan nhà nước và tòa án do chuyên gia Murblz đảm nhận cùng đối tác có giấy phép hành nghề tại địa phương.
Chuyên viên tư vấn Murblz trả lời ngay trong khung trò chuyện trên trang này. Hãy kể về trường hợp của bạn, chúng ta sẽ cùng tìm cách.
Tư vấn miễn phí