Apartamentos à venda em Istambul para morar e investir
Os apartamentos mais interessantes à venda agora, de um apartamento de um quarto em Esenyurt a um de três quartos para a residência em Kadıköy, o preço do m² e a rentabilidade por distrito, os custos além do preço e o que a compra dá para o status.
Em 2026, o metro quadrado em Istambul custa em média cerca de US$ 1.700 (80.000 liras), segundo o Banco Central da Turquia, e por distrito vai de US$ 710 em Esenyurt a US$ 3.740 em Beşiktaş. O aluguel de longo prazo rende 8,2% ao ano antes de impostos. Um apartamento de um quarto em Esenyurt custa US$ 31.000, uma compra a partir de US$ 200.000 dá autorização de residência, e a partir de US$ 400.000, cidadania.
Abaixo estão as ofertas mais interessantes à venda agora, o preço do m² e a rentabilidade do aluguel por distrito e todos os custos além do preço. Um consultor encontra um imóvel de acordo com os seus critérios.
O mercado em resumo
Dados de 2026.
Quais apartamentos estão à venda em Istambul
Os apartamentos mais interessantes de US$ 31.000 a US$ 217.000 com escritura de apartamento independente: em Esenyurt, Beylikdüzü, Üsküdar, Kartal, Kadıköy e Beşiktaş. Um consultor encontra um apartamento de acordo com os seus critérios e envia no chat os documentos, as plantas e opções parecidas.
Apartamento de um quarto de 75 m² em condomínio com piscinas
US$ 31.000
Um apartamento de um quarto no 4º de 15 andares em um condomínio fechado em Esenyurt: piscinas externa e coberta, hamam, sauna, academia, parquinho, segurança 24 horas e estacionamento. O prédio tem 6-10 anos e elevador. O metrobus fica a 10 minutos. Quem vende é o proprietário, e há um inquilino morando no apartamento. A rentabilidade média do aluguel de longo prazo em Esenyurt é de 10,1% ao ano antes de impostos.
Apartamento de um quarto de 70 m² em condomínio novo junto à rodovia E-5
US$ 56.000
Um apartamento de um quarto no 7º de 13 andares em um condomínio de Beylikdüzü; o prédio tem 5 anos. O apartamento está vazio, com elevador e caldeira a gás. A rodovia E-5 e o metrobus ficam a uma caminhada. Beylikdüzü é um subúrbio à beira-mar no oeste, onde quem compra para alugar escolhe pelo preço de entrada baixo: a rentabilidade média do aluguel de longo prazo aqui é de 8,5% ao ano antes de impostos.
Apartamento de dois quartos com inquilino junto à Mesquita Valide Atik
US$ 70.000
Um apartamento de dois quartos no térreo elevado de um prédio de três andares na parte antiga de Üsküdar, na rua acima da Mesquita Valide Atik, de Mimar Sinan. O hospital Zeynep Kamil fica a 300 m. O inquilino paga 20.000 liras por mês, o que dá 7% ao ano antes de impostos sobre o preço. O aquecimento é por estufas a gás. O apartamento pode ser comprado com financiamento.
Apartamento de dois quartos de 85 m² com elevador na margem asiática
US$ 75.000
Um apartamento de dois quartos com entrada no nível da rua em um prédio de cinco andares no bairro Hürriyet, em Kartal; o prédio tem 15 anos. Cozinha separada, caldeira a gás, janelas para o sul e o leste e elevador. O apartamento está vazio e pode ser comprado com financiamento. Em frente há uma escola particular. A rentabilidade média do aluguel de longo prazo em Kartal é de 7,3% ao ano antes de impostos.
Apartamento de um quarto reformado em Moda, perto da orla
US$ 125.000
Um apartamento de um quarto no 3º de 4 andares na rua Sivastopol, em Moda: 64 m² brutos e 52 m² úteis, cozinha separada, caldeira a gás, piso de tacos e porta de aço. Está reformado e não precisa de obras. O bonde de Moda, a orla, o píer das barcas e o metrô ficam a uma caminhada. A rentabilidade média do aluguel de longo prazo em Kadıköy é de 5,3% ao ano antes de impostos.
Apartamento de um quarto de 60 m² reformado por arquiteto perto de Teşvikiye
US$ 126.000
Um apartamento de um quarto no térreo elevado de um prédio de quatro andares no bairro Muradiye: reformado com projeto de arquiteto, com caldeira a gás e ar-condicionado. O apartamento está vazio. A praça de Teşvikiye e o mercado do distrito ficam a 5 minutos a pé, a orla do Bósforo a 10 minutos, e há universidades por perto. Este é o distrito mais caro de Istambul, e a rentabilidade média do aluguel de longo prazo aqui é de 4,7% ao ano antes de impostos.
Apartamento de três quartos de 130 m² perto da avenida Bağdat para a residência
US$ 217.000
Um apartamento de três quartos no último, o 4º andar, em Bostancı: 130 m² brutos e 110 m² úteis, cozinha separada com eletrodomésticos embutidos, duas varandas, ar-condicionado, aquecimento central e porteiro. A avenida Bağdat, a orla, o Marmaray e o metrô Bostancı - Dudullu ficam a uma caminhada. O preço passa de US$ 200.000, o limite da residência pela casa própria, se o laudo de avaliação confirmar o valor.
Quanto custa o metro quadrado nos distritos de Istambul
A tabela mostra o preço do m² por distrito pelo índice de preços pedidos e de avaliações de apartamentos, outubro de 2026. A média da cidade é de cerca de US$ 1.700 (80.000 liras), segundo o Banco Central da Turquia. Beşiktaş, Kadıköy e Sarıyer, no Bósforo e no mar de Mármara, ficam 1,9-2,2 vezes acima da média, e os subúrbios do oeste, Beylikdüzü e Esenyurt, 39-58% abaixo. Por isso, avaliamos um apartamento pelo distrito, e não pela cidade.
| Distrito | m², US$ | m², liras | Apartamento de 90 m², US$ |
|---|---|---|---|
| Beşiktaş | US$ 3.740 | 185.100 | US$ 337.000 |
| Kadıköy | US$ 3.490 | 172.700 | US$ 314.000 |
| Sarıyer | US$ 3.250 | 160.900 | US$ 293.000 |
| Bakırköy | US$ 2.880 | 142.900 | US$ 260.000 |
| Üsküdar | US$ 2.420 | 119.700 | US$ 218.000 |
| Zeytinburnu | US$ 2.050 | 101.300 | US$ 185.000 |
| Ataşehir | US$ 1.940 | 95.900 | US$ 175.000 |
| Beyoğlu | US$ 1.920 | 95.300 | US$ 174.000 |
| Maltepe | US$ 1.880 | 93.100 | US$ 170.000 |
| Şişli | US$ 1.810 | 89.600 | US$ 163.000 |
| Kartal | US$ 1.720 | 85.200 | US$ 155.000 |
| Başakşehir | US$ 1.580 | 78.200 | US$ 143.000 |
| Kağıthane | US$ 1.490 | 73.900 | US$ 135.000 |
| Pendik | US$ 1.460 | 72.100 | US$ 132.000 |
| Fatih | US$ 1.120 | 55.700 | US$ 102.000 |
| Beylikdüzü | US$ 1.040 | 51.300 | US$ 94.000 |
| Esenyurt | US$ 710 | 35.400 | US$ 65.000 |
| Istambul inteira, Banco Central | cerca de US$ 1.700 | 80.000 | cerca de US$ 150.000 |
Dados de outubro de 2026: preço do m² por distrito de Istambul pelo índice de preços pedidos e de avaliações de apartamentos em 19 de outubro de 2026; Istambul inteira, pelo Banco Central da Turquia, 2026. Dólares dos distritos a 49,5523 liras por dólar (Banco Central da Turquia, 19 de outubro de 2026).
Quanto rende o aluguel de um apartamento em Istambul
O aluguel de longo prazo em Istambul rende em média 8,2% ao ano antes de impostos: um apartamento de 90 m² é alugado em média por US$ 870 (43.000 liras) por mês. A rentabilidade é maior em Esenyurt e Fatih, cerca de 10%: ali o metro quadrado custa US$ 710-1.120, e um apartamento de 90 m² é alugado por US$ 540-840 por mês. Em Beşiktaş, Kadıköy, Üsküdar e Sarıyer a rentabilidade é de 4,7-5,4%: ali o metro quadrado custa US$ 2.420-3.740, e um apartamento de 90 m² é alugado por US$ 980-1.380 por mês. Os aluguéis de novos contratos subiram 35,5% em liras em um ano.
| Distrito | Aluguel de 90 m² por mês | Rentabilidade ao ano |
|---|---|---|
| Esenyurt | US$ 540 (27.000 liras) | 10,1% |
| Fatih | US$ 840 (42.000 liras) | 10,0% |
| Zeytinburnu | US$ 1.450 (72.000 liras) | 9,4% |
| Beylikdüzü | US$ 660 (33.000 liras) | 8,5% |
| Beyoğlu | US$ 1.180 (58.000 liras) | 8,2% |
| Kağıthane | US$ 900 (45.000 liras) | 8,0% |
| Şişli | US$ 1.050 (52.000 liras) | 7,8% |
| Kartal | US$ 940 (47.000 liras) | 7,3% |
| Ataşehir | US$ 1.050 (52.000 liras) | 7,2% |
| Maltepe | US$ 960 (48.000 liras) | 6,8% |
| Pendik | US$ 740 (37.000 liras) | 6,8% |
| Başakşehir | US$ 800 (40.000 liras) | 6,8% |
| Bakırköy | US$ 1.440 (71.000 liras) | 6,7% |
| Sarıyer | US$ 1.320 (66.000 liras) | 5,4% |
| Üsküdar | US$ 980 (49.000 liras) | 5,4% |
| Kadıköy | US$ 1.380 (68.000 liras) | 5,3% |
| Beşiktaş | US$ 1.330 (66.000 liras) | 4,7% |
| Istambul inteira | US$ 870 (43.000 liras) | 8,2% |
Dados de outubro de 2026: aluguel e preço do m² por distrito pelo índice em 19 de outubro de 2026, aluguel de um apartamento de 90 m²; Istambul inteira é a rentabilidade média da cidade em 2026; crescimento dos aluguéis pelo Banco Central da Turquia, setembro de 2026. A rentabilidade é bruta, antes de impostos, das despesas do prédio e dos períodos sem inquilino.
A renda do aluguel é tributada pela tabela de 15-40%, com isenção até US$ 1.200 por ano. O imposto predial é de 0,1-0,6% ao ano do valor cadastral, com alíquotas mais altas em Istambul do que nas cidades pequenas. Depois de 5 anos de posse, a venda é isenta de imposto. O aluguel para turistas por até 100 dias exige uma licença do Ministério da Cultura e do Turismo e o consentimento de todos os proprietários de apartamentos do prédio.
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Quais custos somar ao preço do apartamento
O principal pagamento é a taxa de transferência da escritura, de 4%. Por lei, o comprador e o vendedor dividem a taxa ao meio, mas o vendedor muitas vezes passa a sua parte ao comprador, por isso quem paga é combinado antes do sinal. A transação com estrangeiro exige o laudo de um avaliador licenciado, e o seguro contra terremoto é obrigatório antes do registro da propriedade.
| Pagamento | Apartamento de US$ 217.000 (10.750.000 liras) | Parte do preço |
|---|---|---|
| Taxa de transferência da escritura, parte do comprador por lei | US$ 4.340 (215.000 liras) | 2% |
| Parte do vendedor, se passada ao comprador | US$ 4.340 (215.000 liras) | 2% |
| Comissão da imobiliária, teto legal | US$ 5.210 (258.000 liras) | 2% mais 20% de IVA |
| Laudo de avaliação licenciado | obrigatório na transação com estrangeiro | valor fixo |
| Seguro contra terremoto | obrigatório antes do registro | pela área do apartamento |
| Total além do preço | US$ 9.550-13.890 (473.000-688.000 liras) mais taxas | 4,4-6,4% |
Dados de outubro de 2026: a alíquota da taxa é da Lei de Taxas da Turquia, e o teto da comissão, do regulamento do comércio imobiliário. No registro de imóveis paga-se uma taxa de serviço, e quem não fala turco precisa de um tradutor juramentado. Um consultor calcula os custos para um apartamento específico.
Um apartamento em Istambul dá residência ou cidadania
Sim, a partir de US$ 200.000. A autorização de residência de curta duração pela posse de moradia é concedida se o apartamento valer pelo menos US$ 200.000 pelo laudo de um avaliador licenciado. Ela é emitida por até 2 anos e renovada enquanto o apartamento for seu. Da lista, o apartamento de três quartos em Bostancı por US$ 217.000 atinge o limite.
Em alguns bairros de Istambul não se emitem novas autorizações de residência para estrangeiros: ali eles passam de 20% dos moradores. Se um bairro está aberto, o consultor verifica na lista do serviço de migração antes do sinal. A cidadania é concedida por uma compra a partir de US$ 400.000, com proibição de vender o apartamento por 3 anos, anotada no registro de imóveis. Os detalhes estão nas páginas autorização de residência na Turquia e cidadania turca por investimento.
Como encontramos um apartamento
- Objetivo e orçamento: morar em Istambul, alugar, residência, cidadania ou tudo ao mesmo tempo. O consultor define o distrito, o lado da cidade, a área e a idade do prédio.
- Uma seleção: apartamentos com escritura de apartamento independente, o preço do vendedor, as despesas do prédio e o cálculo da rentabilidade.
- Verificações: a certidão do registro de imóveis, o habite-se, a resistência a terremotos dos prédios anteriores a 2000, dívidas do prédio, se o bairro está aberto para a residência, o laudo de avaliação.
- Negócio presencial ou por procuração: pagamento por um banco turco, seguro contra terremoto, registro da propriedade no registro de imóveis e os documentos da residência ou da cidadania.
O consultor envia a seleção no chat, com os preços dos vendedores na data da seleção.
Encontrar um apartamento em Istambul
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Todos os países e orçamentos comparados estão na página Imóveis no exterior.
Perguntas frequentes
Quanto custa um apartamento em Istambul?
Estrangeiro pode comprar imóvel em Istambul?
Em qual bairro de Istambul comprar apartamento?
Quanto rende o aluguel em Istambul?
Quais são os custos da compra de um apartamento em Istambul?
Comprar apartamento em Istambul dá residência?
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