Immobilien in Istanbul kaufen: Wohnungen zum Leben und als Kapitalanlage
Die interessantesten Wohnungen, die jetzt zum Verkauf stehen, von der Zweizimmerwohnung in Esenyurt bis zur Vierzimmerwohnung für die Aufenthaltserlaubnis in Kadıköy, dazu Quadratmeterpreis und Rendite nach Stadtteil, Kosten zusätzlich zum Preis und was der Kauf für den Aufenthaltsstatus bringt.
2026 kostet ein Quadratmeter in Istanbul laut Zentralbank der Türkei im Durchschnitt etwa 1.700 $ (80.000 Lira), nach Stadtteil von 710 $ in Esenyurt bis 3.740 $ in Beşiktaş. Langzeitvermietung bringt 8,2 % im Jahr vor Steuern. Eine Zweizimmerwohnung in Esenyurt kostet 31.000 $, ein Kauf ab 200.000 $ bringt eine Aufenthaltserlaubnis, ab 400.000 $ die Staatsbürgerschaft.
Unten finden Sie die interessantesten Angebote, die jetzt zum Verkauf stehen, den Quadratmeterpreis und die Mietrendite nach Stadtteil sowie alle Kosten zusätzlich zum Preis. Ein Berater findet ein Objekt nach Ihren Wünschen.
Der Markt in Kürze
Daten für 2026.
Welche Wohnungen in Istanbul zum Verkauf stehen
Die interessantesten Wohnungen von 31.000 $ bis 217.000 $ mit eigenem Grundbuchtitel für die Wohnung: in Esenyurt, Beylikdüzü, Üsküdar, Kartal, Kadıköy und Beşiktaş. Ein Berater findet eine Wohnung nach Ihren Wünschen und schickt Unterlagen, Grundrisse und ähnliche Angebote im Chat.
Zweizimmerwohnung mit 75 m² in einer Wohnanlage mit Pools
31.000 $
Eine Zweizimmerwohnung in der 4. von 15 Etagen einer bewachten Wohnanlage in Esenyurt: Außen- und Innenpool, Hamam, Sauna, Fitnessraum, Spielplatz, Sicherheitsdienst rund um die Uhr und Parkplätze. Das Gebäude ist 6–10 Jahre alt und hat einen Aufzug. Der Metrobus ist 10 Minuten entfernt. Der Eigentümer verkauft selbst, in der Wohnung wohnt ein Mieter. Die durchschnittliche Mietrendite bei Langzeitvermietung in Esenyurt liegt bei 10,1 % im Jahr vor Steuern.
Zweizimmerwohnung mit 70 m² in einer neuen Wohnanlage an der Schnellstraße E-5
56.000 $
Eine Zweizimmerwohnung in der 7. von 13 Etagen einer Wohnanlage in Beylikdüzü; das Gebäude ist 5 Jahre alt. Die Wohnung ist frei, mit Aufzug und Gaskessel. Die Schnellstraße E-5 und der Metrobus sind zu Fuß erreichbar. Beylikdüzü ist ein westlicher Vorort am Meer, in dem Käufer zur Vermietung wegen des niedrigen Einstiegspreises kaufen: Die durchschnittliche Mietrendite bei Langzeitvermietung liegt hier bei 8,5 % im Jahr vor Steuern.
Dreizimmerwohnung mit 65 m² und Mieter an der Valide-Atik-Moschee
70.000 $
Eine Dreizimmerwohnung im Hochparterre eines dreistöckigen Hauses im alten Üsküdar, in der Straße oberhalb der Valide-Atik-Moschee von Mimar Sinan. Das Krankenhaus Zeynep Kamil ist 300 m entfernt. Der Mieter zahlt 20.000 Lira im Monat, das sind 7 % im Jahr vor Steuern bezogen auf den Preis. Geheizt wird mit Gasöfen. Für die Wohnung ist ein Hypothekenkredit möglich.
Dreizimmerwohnung mit 85 m² und Aufzug auf der asiatischen Seite
75.000 $
Eine Dreizimmerwohnung mit ebenerdigem Eingang in einem fünfstöckigen Haus im Viertel Hürriyet in Kartal; das Gebäude ist 15 Jahre alt. Separate Küche, Gaskessel, Fenster nach Süden und Osten und ein Aufzug. Die Wohnung ist frei, ein Hypothekenkredit ist möglich. Gegenüber liegt eine Privatschule. Die durchschnittliche Mietrendite bei Langzeitvermietung in Kartal liegt bei 7,3 % im Jahr vor Steuern.
Renovierte Zweizimmerwohnung in Moda an der Uferpromenade
125.000 $
Eine Zweizimmerwohnung in der 3. von 4 Etagen in der Sivastopol-Straße in Moda: 64 m² brutto und 52 m² netto, separate Küche, Gaskessel, Parkett und Stahltür. Die Wohnung ist renoviert, es sind keine Arbeiten nötig. Die Straßenbahn von Moda, die Uferpromenade, der Fähranleger und die Metro sind zu Fuß erreichbar. Die durchschnittliche Mietrendite bei Langzeitvermietung in Kadıköy liegt bei 5,3 % im Jahr vor Steuern.
Zweizimmerwohnung mit 60 m², vom Architekten renoviert, nahe Teşvikiye
126.000 $
Eine Zweizimmerwohnung im Hochparterre eines vierstöckigen Hauses im Viertel Muradiye: nach dem Entwurf eines Architekten renoviert, mit Gaskessel und Klimaanlage. Die Wohnung ist frei. Der Teşvikiye-Platz und der Markt des Stadtteils sind 5 Minuten zu Fuß entfernt, die Uferpromenade am Bosporus 10 Minuten, Universitäten liegen in der Nähe. Es ist der teuerste Stadtteil Istanbuls, die durchschnittliche Mietrendite bei Langzeitvermietung liegt hier bei 4,7 % im Jahr vor Steuern.
Vierzimmerwohnung mit 130 m² nahe der Bağdat-Straße für die Aufenthaltserlaubnis
217.000 $
Eine Vierzimmerwohnung in der obersten, 4. Etage in Bostancı: 130 m² brutto und 110 m² netto, separate Küche mit Einbaugeräten, zwei Balkone, Klimaanlage, Zentralheizung und ein Hausmeister. Die Bağdat-Straße, die Uferpromenade, die Marmaray und die Metro Bostancı – Dudullu sind zu Fuß erreichbar. Der Preis liegt über 200.000 $, der Schwelle für eine Aufenthaltserlaubnis durch Wohneigentum, wenn das Wertgutachten den Wert bestätigt.
Was ein Quadratmeter in den Stadtteilen von Istanbul kostet
Die Tabelle zeigt den Quadratmeterpreis nach Stadtteil aus dem Index der Angebotspreise und Wohnungsbewertungen, Oktober 2026. Der Stadtdurchschnitt liegt laut Zentralbank der Türkei bei etwa 1.700 $ (80.000 Lira). Beşiktaş, Kadıköy und Sarıyer am Bosporus und am Marmarameer liegen 1,9- bis 2,2-mal über dem Durchschnitt, die westlichen Vororte Beylikdüzü und Esenyurt 39–58 % darunter. Deshalb bewerten wir eine Wohnung nach Stadtteil, nicht nach dem Durchschnitt der Stadt.
| Stadtteil | Je m², $ | Je m², Lira | Wohnung mit 90 m², $ |
|---|---|---|---|
| Beşiktaş | 3.740 $ | 185.100 | 337.000 $ |
| Kadıköy | 3.490 $ | 172.700 | 314.000 $ |
| Sarıyer | 3.250 $ | 160.900 | 293.000 $ |
| Bakırköy | 2.880 $ | 142.900 | 260.000 $ |
| Üsküdar | 2.420 $ | 119.700 | 218.000 $ |
| Zeytinburnu | 2.050 $ | 101.300 | 185.000 $ |
| Ataşehir | 1.940 $ | 95.900 | 175.000 $ |
| Beyoğlu | 1.920 $ | 95.300 | 174.000 $ |
| Maltepe | 1.880 $ | 93.100 | 170.000 $ |
| Şişli | 1.810 $ | 89.600 | 163.000 $ |
| Kartal | 1.720 $ | 85.200 | 155.000 $ |
| Başakşehir | 1.580 $ | 78.200 | 143.000 $ |
| Kağıthane | 1.490 $ | 73.900 | 135.000 $ |
| Pendik | 1.460 $ | 72.100 | 132.000 $ |
| Fatih | 1.120 $ | 55.700 | 102.000 $ |
| Beylikdüzü | 1.040 $ | 51.300 | 94.000 $ |
| Esenyurt | 710 $ | 35.400 | 65.000 $ |
| Ganz Istanbul, Zentralbank | etwa 1.700 $ | 80.000 | etwa 150.000 $ |
Daten für Oktober 2026: Quadratmeterpreis nach Stadtteilen Istanbuls aus dem Index der Angebotspreise und Wohnungsbewertungen vom 19. Oktober 2026; ganz Istanbul laut Zentralbank der Türkei, 2026. Dollarbeträge der Stadtteile zum Kurs von 49,5523 Lira je Dollar (Zentralbank der Türkei, 19. Oktober 2026).
Welche Mietrendite die Vermietung einer Wohnung in Istanbul bringt
Langzeitvermietung bringt in Istanbul im Durchschnitt 8,2 % im Jahr vor Steuern: Eine Wohnung mit 90 m² wird im Schnitt für 870 $ (43.000 Lira) im Monat vermietet. Am höchsten ist die Rendite in Esenyurt und Fatih, etwa 10 %: Ein Quadratmeter kostet dort 710–1.120 $, eine Wohnung mit 90 m² wird für 540–840 $ im Monat vermietet. In Beşiktaş, Kadıköy, Üsküdar und Sarıyer liegt die Rendite bei 4,7–5,4 %: Ein Quadratmeter kostet dort 2.420–3.740 $, eine Wohnung mit 90 m² wird für 980–1.380 $ im Monat vermietet. Die Mieten bei neuen Verträgen stiegen innerhalb eines Jahres in Lira um 35,5 %.
| Stadtteil | Miete für 90 m² im Monat | Rendite im Jahr |
|---|---|---|
| Esenyurt | 540 $ (27.000 Lira) | 10,1 % |
| Fatih | 840 $ (42.000 Lira) | 10,0 % |
| Zeytinburnu | 1.450 $ (72.000 Lira) | 9,4 % |
| Beylikdüzü | 660 $ (33.000 Lira) | 8,5 % |
| Beyoğlu | 1.180 $ (58.000 Lira) | 8,2 % |
| Kağıthane | 900 $ (45.000 Lira) | 8,0 % |
| Şişli | 1.050 $ (52.000 Lira) | 7,8 % |
| Kartal | 940 $ (47.000 Lira) | 7,3 % |
| Ataşehir | 1.050 $ (52.000 Lira) | 7,2 % |
| Maltepe | 960 $ (48.000 Lira) | 6,8 % |
| Pendik | 740 $ (37.000 Lira) | 6,8 % |
| Başakşehir | 800 $ (40.000 Lira) | 6,8 % |
| Bakırköy | 1.440 $ (71.000 Lira) | 6,7 % |
| Sarıyer | 1.320 $ (66.000 Lira) | 5,4 % |
| Üsküdar | 980 $ (49.000 Lira) | 5,4 % |
| Kadıköy | 1.380 $ (68.000 Lira) | 5,3 % |
| Beşiktaş | 1.330 $ (66.000 Lira) | 4,7 % |
| Ganz Istanbul | 870 $ (43.000 Lira) | 8,2 % |
Daten für Oktober 2026: Miete und Quadratmeterpreis nach Stadtteil aus dem Index vom 19. Oktober 2026, Miete für eine Wohnung mit 90 m²; ganz Istanbul ist die durchschnittliche Rendite der Stadt für 2026; Mietwachstum laut Zentralbank der Türkei, September 2026. Die Rendite ist brutto, vor Steuern, Hausgeld und Leerstand zwischen zwei Mietern.
Mieteinnahmen werden nach einer Skala von 15–40 % besteuert, bis 1.200 $ im Jahr sind steuerfrei. Die Grundsteuer beträgt 0,1–0,6 % des Katasterwerts im Jahr, in Istanbul sind die Sätze höher als in kleinen Städten. Nach 5 Jahren Eigentum ist ein Verkauf steuerfrei. Die Vermietung an Touristen für bis zu 100 Tage erfordert eine Genehmigung des Ministeriums für Kultur und Tourismus und die Zustimmung aller Wohnungseigentümer im Haus.
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Welche Kosten zum Preis einer Wohnung hinzukommen
Die Hauptzahlung ist eine Gebühr von 4 % für die Eigentumsübertragung. Laut Gesetz teilen Käufer und Verkäufer sie zur Hälfte, aber der Verkäufer wälzt seinen Anteil oft auf den Käufer ab, deshalb wird vor der Anzahlung vereinbart, wer zahlt. Ein Geschäft mit einem Ausländer erfordert das Gutachten eines lizenzierten Sachverständigen, und vor der Eintragung des Eigentums ist eine Erdbebenversicherung Pflicht.
| Zahlung | Wohnung für 217.000 $ (10.750.000 Lira) | Anteil am Preis |
|---|---|---|
| Gebühr für die Eigentumsübertragung, Anteil des Käufers laut Gesetz | 4.340 $ (215.000 Lira) | 2 % |
| Anteil des Verkäufers, falls er auf den Käufer abgewälzt wird | 4.340 $ (215.000 Lira) | 2 % |
| Maklerprovision, gesetzliche Obergrenze | 5.210 $ (258.000 Lira) | 2 % plus 20 % MwSt. |
| Gutachten eines lizenzierten Sachverständigen | Pflicht bei einem Geschäft mit einem Ausländer | fester Betrag |
| Erdbebenversicherung | Pflicht vor der Eintragung | nach Wohnfläche |
| Insgesamt zusätzlich zum Preis | 9.550–13.890 $ (473.000–688.000 Lira) plus Gebühren | 4,4–6,4 % |
Daten für Oktober 2026: Der Gebührensatz stammt aus dem türkischen Gebührengesetz, die Obergrenze der Maklerprovision aus der Verordnung über den Immobilienhandel. Beim Katasteramt wird eine Servicegebühr gezahlt, und wenn Sie kein Türkisch sprechen, ist ein vereidigter Übersetzer Pflicht. Eine Berechnung für eine konkrete Wohnung erstellt ein Berater.
Bringt eine Wohnung in Istanbul eine Aufenthaltserlaubnis oder die Staatsbürgerschaft
Ja, ab 200.000 $. Eine kurzfristige Aufenthaltserlaubnis durch Wohneigentum wird erteilt, wenn die Wohnung laut Gutachten eines lizenzierten Sachverständigen mindestens 200.000 $ wert ist. Sie wird für bis zu 2 Jahre ausgestellt und verlängert, solange Sie die Wohnung besitzen. Aus der Liste erreicht die Vierzimmerwohnung in Bostancı für 217.000 $ die Schwelle.
In manchen Vierteln Istanbuls werden Ausländern keine neuen Aufenthaltserlaubnisse erteilt: Ihr Anteil übersteigt dort 20 % der Einwohner. Ob ein Viertel offen ist, prüft der Berater vor der Anzahlung anhand der Liste der Migrationsbehörde. Die Staatsbürgerschaft wird bei einem Kauf ab 400.000 $ erteilt, mit einem Verkaufsverbot für die Wohnung von 3 Jahren, das im Kataster eingetragen wird. Einzelheiten finden Sie auf den Seiten Aufenthaltserlaubnis in der Türkei und Staatsbürgerschaft der Türkei durch Investitionen.
Wie wir eine Wohnung finden
- Ziel und Budget: Leben in Istanbul, Vermietung, Aufenthaltserlaubnis, Staatsbürgerschaft oder alles zusammen. Der Berater klärt Stadtteil, Stadtseite, Größe und Alter des Gebäudes.
- Eine Auswahl: Wohnungen mit eigenem Grundbuchtitel, mit Verkäuferpreis, Hausgeld und einer Renditeberechnung.
- Prüfungen: Grundbuchauszug, Nutzungsgenehmigung, Erdbebensicherheit bei Gebäuden von vor 2000, Schulden des Gebäudes, ob das Viertel für Aufenthaltserlaubnisse offen ist, Wertgutachten.
- Das Geschäft persönlich oder per Vollmacht: Zahlung über eine türkische Bank, Erdbebenversicherung, Eintragung des Eigentums im Kataster und die Unterlagen für Aufenthaltserlaubnis oder Staatsbürgerschaft.
Die Auswahl schickt der Berater im Chat, mit den Preisen der Verkäufer zum Datum der Auswahl.
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Alle Länder und Budgets im Vergleich – auf der Seite Immobilien im Ausland als Kapitalanlage.
Häufige Fragen
Was kostet eine Wohnung in Istanbul?
Können Ausländer in Istanbul eine Wohnung kaufen?
In welchem Stadtteil von Istanbul sollte man eine Wohnung kaufen?
Welche Mietrendite bringt eine Wohnung in Istanbul?
Welche Kosten fallen beim Kauf einer Wohnung in Istanbul an?
Bringt eine Wohnung in Istanbul eine Aufenthaltserlaubnis?
Kann ich eine Wohnung in Istanbul aus der Ferne kaufen?
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