Квартиры на продажу в Стамбуле: для жизни и инвестиций
Самые интересные квартиры, которые продаются сейчас, от 1+1 в Эсеньюрте до 3+1 под ВНЖ в Кадыкёе, цена метра и доходность по районам, расходы сверх цены и что покупка даёт для статуса.
В 2026 году метр жилья в Стамбуле стоит в среднем около $1 700 (80 000 лир) по данным Центрального банка Турции, по районам - от $710 в Эсеньюрте до $3 740 в Бешикташе. Долгая аренда приносит 8,2% в год до налогов. Квартира 1+1 в Эсеньюрте стоит $31 000, от $200 000 покупка даёт вид на жительство, от $400 000 - гражданство.
Ниже - самые интересные предложения, которые продаются сейчас, цена метра и доходность аренды по районам и все расходы сверх цены. Менеджер подберёт объект под ваши запросы.
Коротко о рынке
Данные на 2026 год.
Какие квартиры продаются в Стамбуле
Самые интересные квартиры от $31 000 до $217 000 с правом собственности на отдельную квартиру: в Эсеньюрте, Бейликдюзю, Ускюдаре, Картале, Кадыкёе и Бешикташе. Менеджер подберёт квартиру под ваши запросы и пришлёт в чат документы, планировки и похожие варианты.
2-комнатная квартира 75 м² в жилом комплексе с бассейнами
$31 000
Квартира 1+1 на 4-м этаже из 15 в закрытом жилом комплексе Эсеньюрта: открытый и крытый бассейны, хаммам, сауна, спортзал, детская площадка, охрана круглые сутки и парковка. Дому 6-10 лет, есть лифт. До метробуса 10 минут. Продаёт собственник, в квартире живёт арендатор. Средняя доходность долгой аренды в Эсеньюрте - 10,1% в год до налогов.
2-комнатная квартира 70 м² в новом жилом комплексе у трассы E-5
$56 000
Квартира 1+1 на 7-м этаже из 13 в жилом комплексе Бейликдюзю, дому 5 лет. Квартира свободна, есть лифт и газовый котёл. До трассы E-5 и метробуса - пешком. Бейликдюзю - западный пригород у моря, где квартиры для сдачи покупают из-за низкого входа: средняя доходность долгой аренды здесь 8,5% в год до налогов.
3-комнатная квартира 65 м² с арендатором у мечети Валиде-Атик
$70 000
Квартира 2+1 на высоком первом этаже трёхэтажного дома в старом Ускюдаре, на улице над мечетью Валиде-Атик работы Мимара Синана. До больницы Зейнеп-Камиль 300 м. Арендатор платит 20 000 лир в месяц, это 7% в год до налогов от цены квартиры. Отопление - газовые печи. Квартира подходит под ипотеку.
3-комнатная квартира 85 м² с лифтом на азиатском берегу
$75 000
Квартира 2+1 с входом на уровне улицы в пятиэтажном доме района Хюррийет в Картале, дому 15 лет. Закрытая кухня, газовый котёл, окна на юг и восток, есть лифт. Квартира свободна и подходит под ипотеку. Напротив - частная школа. Средняя доходность долгой аренды в Картале - 7,3% в год до налогов.
2-комнатная квартира с ремонтом в квартале Мода у набережной
$125 000
Квартира 1+1 на 3-м этаже из 4 на улице Севастопол в Моде: 64 м² общей и 52 м² жилой площади, закрытая кухня, газовый котёл, паркет и стальная дверь. Ремонт сделан, вложений не нужно. Пешком - трамвай Моды, набережная, паромная пристань и метро. Средняя доходность долгой аренды в Кадыкёе - 5,3% в год до налогов.
2-комнатная квартира 60 м² с ремонтом от архитектора у Тешвикие
$126 000
Квартира 1+1 на высоком первом этаже четырёхэтажного дома в квартале Мурадие: ремонт по проекту архитектора, газовый котёл, кондиционер. Квартира свободна. До площади Тешвикие и рынка Бешикташа 5 минут пешком, до набережной Босфора 10 минут, рядом университеты. Бешикташ - самый дорогой район Стамбула, средняя доходность долгой аренды здесь 4,7% в год до налогов.
4-комнатная квартира 130 м² у проспекта Багдат под ВНЖ
$217 000
Квартира 3+1 на верхнем, 4-м этаже в Бостанджи: 130 м² общей и 110 м² жилой площади, закрытая кухня со встроенной техникой, два балкона, кондиционер, центральное отопление и консьерж. Пешком - проспект Багдат, набережная, станции Мармарай и метро Бостанджи - Дудуллу. Цена выше $200 000 - порога ВНЖ по владению жильём, если отчёт оценщика подтвердит стоимость.
Сколько стоит метр в районах Стамбула
В таблице - цена метра по районам из индекса цен предложений и оценок квартир, октябрь 2026 года. Средняя по городу - около $1 700 (80 000 лир) по данным Центрального банка Турции. Бешикташ, Кадыкёй и Сарыер на Босфоре и у Мраморного моря дороже средней в 1,9-2,2 раза, западные пригороды Бейликдюзю и Эсеньюрт дешевле на 39-58%. Поэтому цену квартиры считаем по району, а не по городу.
| Район | Метр, $ | Метр, лир | Квартира 90 м², $ |
|---|---|---|---|
| Бешикташ | $3 740 | 185 100 | $337 000 |
| Кадыкёй | $3 490 | 172 700 | $314 000 |
| Сарыер | $3 250 | 160 900 | $293 000 |
| Бакыркёй | $2 880 | 142 900 | $260 000 |
| Ускюдар | $2 420 | 119 700 | $218 000 |
| Зейтинбурну | $2 050 | 101 300 | $185 000 |
| Аташехир | $1 940 | 95 900 | $175 000 |
| Бейоглу | $1 920 | 95 300 | $174 000 |
| Малтепе | $1 880 | 93 100 | $170 000 |
| Шишли | $1 810 | 89 600 | $163 000 |
| Картал | $1 720 | 85 200 | $155 000 |
| Башакшехир | $1 580 | 78 200 | $143 000 |
| Кягытхане | $1 490 | 73 900 | $135 000 |
| Пендик | $1 460 | 72 100 | $132 000 |
| Фатих | $1 120 | 55 700 | $102 000 |
| Бейликдюзю | $1 040 | 51 300 | $94 000 |
| Эсеньюрт | $710 | 35 400 | $65 000 |
| Весь Стамбул, Центральный банк | ~$1 700 | 80 000 | ~$150 000 |
Данные на 2026 год: цена метра по районам Стамбула из индекса цен предложений и оценок квартир на 19 октября 2026 года; весь Стамбул - Центральный банк Турции, 2026 год. Доллары по районам - по курсу 49,5523 лиры за доллар (Центральный банк Турции, 19 октября 2026).
Какую доходность даёт сдача квартиры в Стамбуле
Долгая аренда в Стамбуле приносит в среднем 8,2% в год до налогов: квартира 90 м² сдаётся в среднем за $870 (43 000 лир) в месяц. Выше всего доходность в Эсеньюрте и Фатихе, около 10%: метр там стоит $710-1 120, а аренда 90 м² - $540-840 в месяц. В Бешикташе, Кадыкёе, Ускюдаре и Сарыере доходность 4,7-5,4%: метр там стоит $2 420-3 740, а аренда 90 м² - $980-1 380 в месяц. Аренда по новым договорам за год выросла на 35,5% в лирах.
| Район | Аренда 90 м² в месяц | Доходность в год |
|---|---|---|
| Эсеньюрт | $540 (27 000 лир) | 10,1% |
| Фатих | $840 (42 000 лир) | 10,0% |
| Зейтинбурну | $1 450 (72 000 лир) | 9,4% |
| Бейликдюзю | $660 (33 000 лир) | 8,5% |
| Бейоглу | $1 180 (58 000 лир) | 8,2% |
| Кягытхане | $900 (45 000 лир) | 8,0% |
| Шишли | $1 050 (52 000 лир) | 7,8% |
| Картал | $940 (47 000 лир) | 7,3% |
| Аташехир | $1 050 (52 000 лир) | 7,2% |
| Малтепе | $960 (48 000 лир) | 6,8% |
| Пендик | $740 (37 000 лир) | 6,8% |
| Башакшехир | $800 (40 000 лир) | 6,8% |
| Бакыркёй | $1 440 (71 000 лир) | 6,7% |
| Сарыер | $1 320 (66 000 лир) | 5,4% |
| Ускюдар | $980 (49 000 лир) | 5,4% |
| Кадыкёй | $1 380 (68 000 лир) | 5,3% |
| Бешикташ | $1 330 (66 000 лир) | 4,7% |
| Весь Стамбул | $870 (43 000 лир) | 8,2% |
Данные на 2026 год: аренда и цена метра по районам из индекса на 19 октября 2026 года, аренда - для квартиры 90 м²; весь Стамбул - средняя доходность по городу за 2026 год; рост аренды - Центральный банк Турции, сентябрь 2026. Доходность валовая, до налогов, расходов на дом и простоя между жильцами.
Доход от сдачи жилья облагают налогом по шкале 15-40%, до $1 200 в год налога нет. Налог на недвижимость - 0,1-0,6% в год от кадастровой стоимости, в Стамбуле ставки выше, чем в небольших городах. При продаже после 5 лет владения налога нет. Сдавать туристам на срок до 100 дней можно только с разрешением Министерства культуры и туризма и согласием всех собственников квартир в доме.
Какие расходы добавить к цене квартиры
Главный платёж - пошлина за переоформление права 4% цены. По закону её делят пополам покупатель и продавец, но продавец часто переносит свою долю на покупателя, поэтому, кто платит, согласуют до задатка. Для сделки с иностранцем обязателен отчёт оценщика с лицензией, а до регистрации права - страховка от землетрясения.
| Платёж | Квартира за $217 000 (10 750 000 лир) | Доля цены |
|---|---|---|
| Пошлина за переоформление, доля покупателя по закону | $4 340 (215 000 лир) | 2% |
| Доля продавца, если её переносят на покупателя | $4 340 (215 000 лир) | 2% |
| Комиссия агентства, предел по закону | $5 210 (258 000 лир) | 2% и НДС 20% |
| Отчёт оценщика с лицензией | обязателен для сделки с иностранцем | фиксированная сумма |
| Страховка от землетрясения | обязательна до регистрации права | по площади квартиры |
| Итого сверх цены | $9 550-13 890 (473 000-688 000 лир) и сборы | 4,4-6,4% |
Данные на 2026 год: ставка пошлины - закон о сборах Турции, предел комиссии - правила торговли недвижимостью. На сделке в кадастре платят сбор за услуги кадастра, а если вы не говорите по-турецки, нужен присяжный переводчик. Расчёт по конкретной квартире сделает менеджер.
В Стамбуле квартиру проверяют до задатка
Ошибка стоит дороже пошлины: вместо собственности на квартиру продают долю в участке, у дома нет разрешения на заселение, дом построен до 2000 года и не проверен на сейсмостойкость, квартал закрыт для новых ВНЖ или оценщик даёт меньше $200 000. Такая квартира не даст ВНЖ и сложнее продаётся. Сопровождение Murblz снимает эти риски: подбираем квартиру, проверяем выписку из кадастра, дом и продавца, заказываем оценку и сопровождаем сделку и документы на ВНЖ вместе с партнёрами с местной лицензией.
Стоимость сопровождения зависит от бюджета и цели покупки, её рассчитает менеджер в чате.
Даёт ли квартира в Стамбуле ВНЖ или гражданство
Да, от $200 000. Краткосрочный вид на жительство по владению жильём дают, если квартира стоит не меньше $200 000 по отчёту оценщика с лицензией. Его выдают на срок до 2 лет и продлевают, пока квартира в собственности. Из подборки порог проходит квартира 3+1 в Бостанджи за $217 000.
В части кварталов Стамбула новые ВНЖ иностранцам не выдают: доля иностранцев там выше 20% жителей. Открыт ли квартал, менеджер проверит по списку миграционной службы до задатка. Гражданство дают при покупке от $400 000 с запретом продавать квартиру 3 года, запрет записывают в кадастр. Подробности - на страницах ВНЖ Турции и гражданство Турции за инвестиции.
Как мы подбираем квартиру
- Цель и бюджет: жизнь в Стамбуле, сдача в аренду, ВНЖ, гражданство или всё вместе. Менеджер уточняет район, берег, площадь и возраст дома.
- Подборка: квартиры с правом собственности на отдельную квартиру, ценой продавца, расходами на дом и расчётом доходности.
- Проверка: выписка из кадастра, разрешение на заселение дома, сейсмостойкость домов старше 2000 года, долги за дом, открыт ли квартал для ВНЖ, отчёт оценщика.
- Сделка лично или по доверенности: оплата через турецкий банк, страховка от землетрясения, регистрация права в кадастре и документы на ВНЖ или гражданство.
Подборку менеджер присылает в чат, с ценами продавцов на дату подборки.
Читайте также
- Инвестиции в недвижимость Турции: что купить и сколько стоит
- Квартиры на продажу в Трабзоне: для жизни и инвестиций
- Квартиры на продажу в Бурсе: для жизни и инвестиций
- Квартиры на продажу в Ялове: для жизни и инвестиций
- Жизнь в Стамбуле в 2026: стоимость, аренда, районы
- ВНЖ Турции
- Гражданство Турции за инвестиции: как получить в 2026 году
Сравнение всех стран и бюджетов - на странице Недвижимость за границей для инвестиций.
Частые вопросы
Сколько стоит квартира в Стамбуле?
Может ли иностранец купить квартиру в Стамбуле?
В каком районе Стамбула купить квартиру?
Какая доходность аренды в Стамбуле?
Какие расходы при покупке квартиры в Стамбуле?
Даёт ли квартира в Стамбуле ВНЖ?
Можно ли купить квартиру в Стамбуле удалённо?
Поможем купить недвижимость в Турции
Мы сопровождаем весь процесс под ключ: подберём объект под задачу, проверим юридическую чистоту и сопроводим сделку до регистрации. Задайте вопрос в чате: бесплатная консультация начинается прямо здесь. Юридическое представительство в госорганах и судах ведут специалисты Murblz вместе с партнёрами с местной лицензией.
Подробности и стоимость - у менеджера в чате. Опишите ситуацию - ответим сразу.
Узнать условия покупки