伊斯坦布尔在售公寓：自住和投资
现在在售的最值得关注的公寓，从埃森尤尔特的1+1公寓到卡德柯伊可办居留的3+1公寓，各区每平方米价格和收益率、房价之外的费用以及购房可获得的身份。
根据土耳其中央银行的数据，2026年伊斯坦布尔平均每平方米约1,700美元（80,000里拉），各区从埃森尤尔特的710美元到贝西克塔斯的3,740美元不等。长租税前年收益8.2%。埃森尤尔特的1+1公寓31,000美元，购房200,000美元起可获居留许可，400,000美元起可入籍。
下面是现在在售的最值得关注的房源，还有各区每平方米价格、租金收益率以及房价之外的全部费用。顾问会按您的要求找到房产。
市场概况
2026年数据。
伊斯坦布尔有哪些在售公寓
最值得关注的公寓，从31,000美元到217,000美元，均有独立公寓产权：位于埃森尤尔特、贝利克杜祖、于斯屈达尔、卡尔塔尔、卡德柯伊和贝西克塔斯。顾问会按您的要求找到公寓，并把文件、户型图和类似房源发到聊天中。
带泳池住宅小区内75平方米的1+1公寓
31,000美元
埃森尤尔特一个封闭住宅小区内15层楼中第4层的1+1公寓：室外和室内泳池、土耳其浴室、桑拿、健身房、游乐场、全天候安保和停车场。楼龄6-10年，有电梯。10分钟到快速公交。业主直接出售，公寓内有租客。埃森尤尔特长租平均收益率为税前每年10.1%。
E-5公路旁新小区内70平方米的1+1公寓
56,000美元
贝利克杜祖一个住宅小区内13层楼中第7层的1+1公寓；楼龄5年。公寓空置，有电梯和燃气锅炉。步行可到E-5公路和快速公交。贝利克杜祖是西部的海滨郊区，出租型买家看中这里的低入门价：这里长租平均收益率为税前每年8.5%。
瓦利德阿提克清真寺旁已有租客的65平方米2+1公寓
70,000美元
于斯屈达尔老城一栋三层楼高首层的2+1公寓，位于米马尔·锡南设计的瓦利德阿提克清真寺上方的街道上。距泽伊内普·卡米尔医院300米。租客每月付20,000里拉，按房价计算税前年收益7%。燃气炉供暖。公寓可以办贷款。
亚洲区带电梯的85平方米2+1公寓
75,000美元
卡尔塔尔许里耶特街区一栋五层楼内带临街入口的2+1公寓；楼龄15年。独立厨房、燃气锅炉、朝南和朝东的窗户，有电梯。公寓空置，可以办贷款。对面是一所私立学校。卡尔塔尔长租平均收益率为税前每年7.3%。
莫达海滨旁翻新过的1+1公寓
125,000美元
莫达塞瓦斯托波尔街上4层楼中第3层的1+1公寓：建筑面积64平方米、使用面积52平方米，独立厨房、燃气锅炉、木地板和钢制防盗门。已翻新，无需装修。步行可到莫达有轨电车、海滨、渡轮码头和地铁。卡德柯伊长租平均收益率为税前每年5.3%。
泰什维奇耶附近由建筑师设计翻新的60平方米1+1公寓
126,000美元
穆拉迪耶街区一栋四层楼高首层的1+1公寓：按建筑师的设计翻新，有燃气锅炉和空调。公寓空置。步行5分钟到泰什维奇耶广场和贝西克塔斯市场，10分钟到博斯普鲁斯海滨，附近有大学。贝西克塔斯是伊斯坦布尔最贵的区，这里长租平均收益率为税前每年4.7%。
巴格达大街附近可办居留的130平方米3+1公寓
217,000美元
博斯坦哲顶层4楼的3+1公寓：建筑面积130平方米、使用面积110平方米，带嵌入式电器的独立厨房、两个阳台、空调、集中供暖和门卫。步行可到巴格达大街、海滨、马尔马拉线和博斯坦哲-杜杜卢地铁。只要评估报告确认价值，房价超过200,000美元，即凭住房产权申请居留的门槛。
伊斯坦布尔各区每平方米多少钱
表中为各区每平方米价格，来自2026年10月的挂牌价和公寓估价指数。根据土耳其中央银行的数据，全市平均约1,700美元（80,000里拉）。博斯普鲁斯海峡和马尔马拉海边的贝西克塔斯、卡德柯伊和萨勒耶尔比平均水平高1.9-2.2倍，而西部郊区贝利克杜祖和埃森尤尔特比平均水平低39-58%。所以我们按区而不是按城市为公寓定价。
| 区域 | 每平方米，美元 | 每平方米，里拉 | 90平方米公寓，美元 |
|---|---|---|---|
| 贝西克塔斯 | 3,740美元 | 185,100 | 337,000美元 |
| 卡德柯伊 | 3,490美元 | 172,700 | 314,000美元 |
| 萨勒耶尔 | 3,250美元 | 160,900 | 293,000美元 |
| 巴克尔柯伊 | 2,880美元 | 142,900 | 260,000美元 |
| 于斯屈达尔 | 2,420美元 | 119,700 | 218,000美元 |
| 泽廷布尔努 | 2,050美元 | 101,300 | 185,000美元 |
| 阿塔谢希尔 | 1,940美元 | 95,900 | 175,000美元 |
| 贝伊奥卢 | 1,920美元 | 95,300 | 174,000美元 |
| 马尔泰佩 | 1,880美元 | 93,100 | 170,000美元 |
| 希什利 | 1,810美元 | 89,600 | 163,000美元 |
| 卡尔塔尔 | 1,720美元 | 85,200 | 155,000美元 |
| 巴沙克谢希尔 | 1,580美元 | 78,200 | 143,000美元 |
| 卡厄特哈内 | 1,490美元 | 73,900 | 135,000美元 |
| 彭迪克 | 1,460美元 | 72,100 | 132,000美元 |
| 法提赫 | 1,120美元 | 55,700 | 102,000美元 |
| 贝利克杜祖 | 1,040美元 | 51,300 | 94,000美元 |
| 埃森尤尔特 | 710美元 | 35,400 | 65,000美元 |
| 伊斯坦布尔全市，中央银行 | 约1,700美元 | 80,000 | 约150,000美元 |
2026年10月数据：伊斯坦布尔各区每平方米价格来自2026年10月19日的挂牌价和公寓估价指数；全市数据来自土耳其中央银行，2026年。各区美元按1美元兑49.5523里拉折算（土耳其中央银行，2026年10月19日）。
在伊斯坦布尔出租公寓收益多少
伊斯坦布尔长租平均税前年收益8.2%：90平方米公寓的平均月租为870美元（43,000里拉）。收益率最高的是埃森尤尔特和法提赫，约10%：那里每平方米710-1,120美元，90平方米公寓月租540-840美元。贝西克塔斯、卡德柯伊、于斯屈达尔和萨勒耶尔的收益率为4.7-5.4%：那里每平方米2,420-3,740美元，90平方米公寓月租980-1,380美元。新签租约的里拉租金一年上涨35.5%。
| 区域 | 90平方米月租 | 年收益率 |
|---|---|---|
| 埃森尤尔特 | 540美元（27,000里拉） | 10.1% |
| 法提赫 | 840美元（42,000里拉） | 10.0% |
| 泽廷布尔努 | 1,450美元（72,000里拉） | 9.4% |
| 贝利克杜祖 | 660美元（33,000里拉） | 8.5% |
| 贝伊奥卢 | 1,180美元（58,000里拉） | 8.2% |
| 卡厄特哈内 | 900美元（45,000里拉） | 8.0% |
| 希什利 | 1,050美元（52,000里拉） | 7.8% |
| 卡尔塔尔 | 940美元（47,000里拉） | 7.3% |
| 阿塔谢希尔 | 1,050美元（52,000里拉） | 7.2% |
| 马尔泰佩 | 960美元（48,000里拉） | 6.8% |
| 彭迪克 | 740美元（37,000里拉） | 6.8% |
| 巴沙克谢希尔 | 800美元（40,000里拉） | 6.8% |
| 巴克尔柯伊 | 1,440美元（71,000里拉） | 6.7% |
| 萨勒耶尔 | 1,320美元（66,000里拉） | 5.4% |
| 于斯屈达尔 | 980美元（49,000里拉） | 5.4% |
| 卡德柯伊 | 1,380美元（68,000里拉） | 5.3% |
| 贝西克塔斯 | 1,330美元（66,000里拉） | 4.7% |
| 伊斯坦布尔全市 | 870美元（43,000里拉） | 8.2% |
2026年10月数据：各区租金和每平方米价格来自2026年10月19日的指数，租金为90平方米公寓；全市为2026年平均收益率；租金涨幅来自土耳其中央银行，2026年9月。收益率为毛收益率，未扣除税费、楼栋费用和换租空置期。
租金收入按15-40%的累进税率纳税，每年1,200美元以内免税。房产税为每年地籍价值的0.1-0.6%，伊斯坦布尔的税率高于小城镇。持有满5年后出售免税。向游客出租最长100天需要文化和旅游部的许可以及楼内全体业主的同意。
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公寓价格之外还要加哪些费用
主要费用是4%的产权过户费。按法律由买卖双方各付一半，但卖方常把自己那一半转给买方，所以由谁支付要在付定金前谈好。与外国人的交易需要持证估价师出具报告，产权登记前必须购买地震保险。
| 费用 | 217,000美元（10,750,000里拉）的公寓 | 占房价比例 |
|---|---|---|
| 产权过户费，法定买方份额 | 4,340美元（215,000里拉） | 2% |
| 卖方份额，如转给买方 | 4,340美元（215,000里拉） | 2% |
| 中介费，法定上限 | 5,210美元（258,000里拉） | 2%另加20%增值税 |
| 持证估价报告 | 与外国人交易时必需 | 固定金额 |
| 地震保险 | 登记前必需 | 按公寓面积 |
| 房价之外合计 | 9,550-13,890美元（473,000-688,000里拉）另加规费 | 4.4-6.4% |
2026年10月数据：过户费率来自土耳其《规费法》，中介费上限来自房地产交易条例。在地籍处要缴纳服务费，不懂土耳其语时必须有宣誓翻译在场。顾问会为具体公寓计算费用。
在伊斯坦布尔买公寓能拿居留或入籍吗
可以，200,000美元起。按持证估价师的报告，公寓价值不低于200,000美元，即可凭住房产权获得短期居留许可。居留许可最长2年，持有公寓期间可以续签。列表中博斯坦哲217,000美元的3+1公寓达到门槛。
伊斯坦布尔部分街区不再向外国人发放新的居留许可：那里外国人占居民比例超过20%。街区是否开放，顾问会在付定金前对照移民局名单核实。购房400,000美元起可入籍，3年内不得出售公寓，这一限制记录在地籍中。详见土耳其居留许可和土耳其投资入籍页面。
我们如何挑选公寓
- 目标和预算：在伊斯坦布尔生活、出租、居留、入籍或兼而有之。顾问会确认区域、城市哪一侧、面积和楼龄。
- 房源清单：有独立公寓产权的公寓，附卖家报价、楼栋费用和收益测算。
- 核查：地籍摘录、入住许可、2000年以前建筑的抗震性、楼栋欠款、街区是否开放居留、估价报告。
- 本人到场或凭委托书交易：经土耳其银行付款、地震保险、在地籍处登记产权以及居留或入籍文件。
顾问会把房源清单发到聊天中，附清单当天的卖家报价。
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常见问题
伊斯坦布尔买房多少钱？
外国人可以在伊斯坦布尔买公寓吗？
伊斯坦布尔哪个区买公寓好？
伊斯坦布尔出租收益率多少？
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在伊斯坦布尔买公寓能拿居留吗？
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