Инвестиционная недвижимость: Коста-Рика

Обновлено 8 октября 2026

Коста-Рика - стабильная демократия Центральной Америки с рынком жилья на тихоокеанском и карибском побережьях и в долине вокруг Сан-Хосе. Доходность аренды, Сан-Хосе: около 8,4% годовых. Сопровождение Murblz: подбор объекта, проверка титула и сделка под ключ. Данные на 2026 год.

Коста-Рика - стабильная демократия Центральной Америки с рынком жилья на тихоокеанском и карибском побережьях и в долине вокруг Сан-Хосе. Иностранцы покупают здесь недвижимость на тех же условиях, что и граждане, кроме прибрежной морской зоны, а вложение от $150 000 даёт право на вид на жительство инвестора по закону № 9996. Ниже - что можно купить, какие налоги платит владелец и как связаны покупка и проживание.

Что может купить иностранец

• Дома, квартиры и участки в титульной собственности - на тех же условиях, что и граждане.
• Прибрежная морская зона. По закону № 6043 первые 200 метров от линии прилива принадлежат государству, и участки там дают только в концессию. Концессию не получат иностранцы, прожившие в стране меньше 5 лет, компании, созданные за рубежом, и компании, где больше половины капитала принадлежит иностранцам. Поэтому покупку у океана проверяем особенно тщательно.

Вид на жительство инвестора

Закон № 9996 о привлечении инвесторов, рантье и пенсионеров позволяет получить вид на жительство за вложение не меньше $150 000 в недвижимость, регистрируемое имущество, акции, ценные бумаги или проекты национального интереса. Деньги, ввезённые для такой инвестиции, не облагаются налогом, а при покупке подходящей недвижимости инвестор получает разовую скидку на налог на передачу. Недвижимость можно сразу оформить так, чтобы она подошла под требования закона.

Налоги и расходы

• Налог на передачу недвижимости - 1,5% от стоимости при покупке.
• Ежегодный налог на недвижимость - 0,25% от фискальной стоимости объекта, его платят все владельцы.
• Нотариальные расходы и сборы Национального реестра.
• Для дорогих домов действует отдельный налог на роскошное жильё.

Как проходит покупка

1. Задача. Определяем цель: жильё, аренда или вид на жительство инвестора.
2. Проверка в реестре. Проверяем собственника, обременения, долги и статус земли: титульная собственность или концессия.
3. Депозит. Деньги вносят на депозитный счёт до сделки.
4. Договор у нотариуса. Нотариус оформляет передачу и подаёт её в Национальный реестр.
5. Регистрация и налоги. Платим налог на передачу и регистрируем право.
6. Вид на жительство. При необходимости подаём на статус инвестора.

Покупка через компанию

Недвижимость в Коста-Рике часто покупают через местную компанию, чтобы упростить продажу и наследование. Компания должна быть зарегистрирована и вести учёт, а её конечные владельцы раскрываются по правилам страны.

Почему сделки срываются

• участок оказался в прибрежной зоне под концессией, недоступной иностранцу;
• у объекта есть обременения или долги;
• сумма вложения ниже $150 000, если цель - вид на жительство;
• происхождение денег не подтверждено.

Может ли гражданин России купить недвижимость в Коста-Рике

Да. Дома, квартиры и участки в титульной собственности гражданин России покупает на тех же условиях, что и граждане Коста-Рики, без вида на жительство. Ограничение одно и не связано с национальностью: прибрежная морская зона, где земля принадлежит государству и сдаётся в концессию, а иностранцу, прожившему в стране меньше 5 лет, концессию не дадут.

Платёж - отдельная задача. Сделку проводят через депозитный счёт, и банк или депозитарий проверяет происхождение денег. Переводы из российских банков проходят с трудом, поэтому деньги обычно заводят со счёта в третьей стране с полным досье о доходах.

Цены на квартиры по регионам

Цены - средние цены предложения на 2026 год, округлены вверх. Жильё на тихоокеанском побережье в разы дороже, чем в долине вокруг столицы: современные квартиры у моря стоят $3 500-5 500 за метр, а у самой воды - больше. Для вида на жительство инвестора хватит вложения от $150 000, поэтому многие покупают квартиру в пригородах Сан-Хосе.

Рынок Коста-Рики долларовый: цены объявляют и сделки проводят в долларах США. Ипотеку местные банки нерезидентам дают редко, поэтому покупки обычно оплачивают из собственных средств. Спрос иностранцев сосредоточен в пригородах Сан-Хосе - Эскасу и Санта-Ане - и в пляжных городах Гуанакасте, где больше всего квартир под сдачу туристам. Перед задатком сравнивают не только цену метра, но и ежемесячные взносы на содержание комплекса: в закрытых посёлках у моря они заметно выше, чем в городских домах.

Налоги владельца: аренда и продажа

• Аренда. С арендной платы платят 15% после вычета 15% на расходы, то есть фактически 12,75% от суммы аренды.
• Продажа. Прибыль облагается налогом 15%. Если объект куплен до 1 июля 2019 года, вместо этого можно заплатить 2,25% от цены продажи.
• Ежегодный налог. 0,25% от фискальной стоимости, для дорогих домов - отдельный налог на роскошное жильё.

Соглашения об избежании двойного налогообложения между Россией и Коста-Рикой нет, поэтому налоговый резидент России декларирует доход от аренды и продажи в России и зачитывает налог Коста-Рики по общим правилам.

Как купить недвижимость в Коста-Рике удалённо

Сделку оформляет нотариус Коста-Рики, и подписать её может представитель по доверенности. Доверенность делают в консульстве Коста-Рики или у нотариуса в стране проживания с апостилем и официальным переводом на испанский. Через представителя проверяют объект в Национальном реестре, вносят деньги на депозитный счёт и регистрируют переход права.

Если покупка нужна для вида на жительство инвестора, лично всё равно придётся приехать: для подачи документов и снятия отпечатков пальцев. Удобно совместить визит с осмотром объекта и открытием счёта.

Для сделки готовят загранпаспорт, документы о происхождении денег - выписки, договоры, декларации о доходах - и, если покупка идёт через компанию, её учредительные документы и сведения о конечных владельцах. Иностранные документы проходят апостиль и перевод на испанский, поэтому их заказывают заранее, пока идёт проверка объекта.

Что делаем мы

Подбираем и проверяем объект, сопровождаем депозит, сделку у нотариуса и регистрацию, считаем налоги и подаём на вид на жительство инвестора. Стоимость рассчитает менеджер в чате.

Что входит в работу

• Подбор объекта под инвестиционную задачу
• Юридическая проверка объекта
• Сопровождение сделки под ключ
• Структурирование владения (компания, траст)
• Управление недвижимостью и сдача в аренду

Смотрите также

Регистрация компании · Счёт для бизнеса · Личный счёт · Налоги страны · Все программы страны

Частые вопросы