Инвестиционная недвижимость: Хорватия

Обновлено 8 октября 2026

Правило покупки в Хорватии в 2026 году: при взаимности и с согласия Минюста (вне ЕС). Доходность аренды, Загреб: около 4,7% годовых. Хорватия: найдём объект под ваш бюджет и цель, проверим документы и проведём покупку до конца.

Гражданин Евросоюза покупает недвижимость в Хорватии без ограничений, а покупателю из другой страны нужны взаимность между странами и согласие министра юстиции, либо покупку оформляют через хорватскую компанию. Налог на переход права - 3% рыночной стоимости, новостройки с НДС от него освобождены, а права на проживание покупка не даёт: золотой визы в Хорватии нет.

Хорватия - курортный рынок Адриатики: Истрия, Далмация, острова и Дубровник плюс столичный Загреб. После входа страны в еврозону и Шенгенскую зону в 2023 году интерес иностранных покупателей к побережью заметно вырос. Суммы в долларах пересчитаны по курсу Европейского центрального банка в 2026 году, 1,1177 доллара за евро, и округлены вверх.

Кому подходит покупка недвижимости в Хорватии

• тем, кому нужен дом или квартира у моря в стране Евросоюза для себя и семьи;
• инвесторам, которые сдают апартаменты туристам в сезон;
• тем, кто сохраняет капитал в евро в недвижимости еврозоны;
• тем, кто переезжает в Хорватию по работе, бизнесу или как цифровой кочевник и хочет своё жильё.

Покупка недвижимости в Хорватии для граждан стран вне Евросоюза

Гражданам стран вне Евросоюза право собственности в Хорватии даёт взаимность и предварительное согласие министра юстиции: министерство публикует список стран, где хорваты могут покупать недвижимость на тех же условиях. Второй путь - покупка через хорватскую компанию: согласие министра тогда не нужно, но банк проверяет владельцев компании так же строго. Сельскохозяйственная земля иностранцам недоступна.

Где покупают недвижимость в Хорватии

• Истрия - полуостров рядом с Италией и Словенией, каменные дома и виллы, длинный сезон;
• Кварнер - Опатия, Риека и остров Крк, удобно ехать на машине из Центральной Европы;
• Далмация - Сплит, Задар, Шибеник и острова, главный курортный рынок страны;
• Дубровник - самые высокие цены на побережье и короткий список объектов;
• Загреб - столица для жизни круглый год и долгосрочной аренды.

Сколько стоит покупка недвижимости в Хорватии

Документы для покупки недвижимости в Хорватии

Для покупки недвижимости в Хорватии иностранцу нужны паспорт, личный идентификационный номер налоговой службы и подтверждение происхождения денег, а покупателю из страны вне Евросоюза - ещё заявление на согласие министра юстиции.

• паспорт и личный идентификационный номер налоговой службы;
• подтверждение происхождения средств для банка и нотариуса;
• выписка из поземельной книги и кадастра по объекту;
• подтверждение законности постройки: разрешение на строительство или решение о легализации;
• для покупателя вне Евросоюза - заявление на согласие министра юстиции с договором;
• для покупки через компанию - выписка из судебного реестра и сведения о владельцах.

Как проходит сделка в Хорватии: шаги и сроки

1. Налоговый номер. Покупатель получает личный идентификационный номер в налоговой службе.
2. Предварительный договор и задаток. Для покупателя вне Евросоюза договор заключают с условием о согласии министра.
3. Согласие министра юстиции. Подаём заявление; оно добавляет к сделке время, поэтому сроки закладываем заранее.
4. Основной договор. Подписи заверяет нотариус, право вносят в поземельную книгу.
5. Налог. Декларацию подают в налоговую в течение 30 дней после договора и платят налог 3%.

Почему сделки в Хорватии срываются

• Постройка без разрешения: на побережье это частая проблема, и такой объект трудно зарегистрировать и продать.
• Данные поземельной книги и кадастра расходятся по площади или границам участка.
• Участок числится сельскохозяйственной землёй, которую иностранцу купить нельзя.
• Министр юстиции не дал согласия, а договор не предусматривал такой случай.
• Не подтверждено происхождение денег, и банк не проводит платёж.

Ограничения для отдельных гражданств

Россия есть в списке стран со взаимностью, который публикует министерство юстиции, поэтому гражданин России может купить квартиру или дом на себя с согласия министра. На практике мешают санкции Евросоюза против российских банков: деньги заводят через банк в Евросоюзе с документами о происхождении средств, а банки проверяют таких покупателей углублённо.

Гражданам других стран вне Евросоюза сначала проверяем, есть ли их страна в списке взаимности: если нет, покупку оформляют через хорватскую компанию. Гражданам стран Евросоюза согласие министра не нужно.

Что делаем мы

• Подбираем объект под задачу: дом у моря, апартаменты под аренду или сохранение капитала.
• Определяем форму покупки: напрямую или через компанию.
• Проверяем право собственности, поземельную книгу, кадастр и законность построек.
• Готовим заявление на согласие министра и сопровождаем сделку у нотариуса.
• Подаём налоговую декларацию и считаем налоги владельца.

Если вам нужен статус в стране, честно объясняем, какие основания для пребывания есть помимо покупки недвижимости.

Что входит в работу

• Подбор объекта под инвестиционную задачу
• Юридическая проверка объекта
• Сопровождение сделки под ключ
• Структурирование владения (компания, траст)
• Управление недвижимостью и сдача в аренду

Смотрите также

Регистрация компании · Счёт для бизнеса · Личный счёт · Налоги страны · Все программы страны

Частые вопросы