Инвестиционная недвижимость: Мексика

Обновлено 6 октября 2026

Покупка недвижимости (Мексика) на вашей стороне: подбор, проверка титула и сделка под ключ.

Мексика - большой и разнообразный рынок: столица Мехико с деловым и арендным спросом, курортная полоса Ривьеры-Майя - Канкун, Тулум, Плая-дель-Кармен - с туристической арендой, а также тихоокеанское побережье и колониальные города центра страны. Иностранцы могут покупать недвижимость, но у сделки есть особенность: в ограниченной зоне покупка оформляется через банковский траст.

Ограниченная зона и банковский траст

Траст заключается на 50 лет и продлевается, через него можно сдавать, продавать, перестраивать и передавать объект по наследству. Его создание требует разрешения министерства иностранных дел и ежегодной платы банку-управляющему. Это стандартная практика десятилетиями, а не серая схема.

Как проходит сделка

• Предложение цены и договор задатка с условиями проверки объекта.
• Проверка в публичном реестре собственности: собственник, ипотеки, аресты, статус земли.
• Разрешение министерства иностранных дел и выбор банка для траста, если объект в ограниченной зоне.
• Подписание у нотариуса, оплата переводом, удержание налогов, регистрация права.

От задатка до регистрации обычно проходит 1-3 месяца, для объектов в ограниченной зоне - ближе к верхней границе из-за разрешения и траста.

Расходы при покупке

• Налог на приобретение недвижимости - его устанавливает штат и муниципалитет, обычно от 2% до 5% цены. В Кинтана-Роо, где Ривьера-Майя, ставка по закону штата - 2%.
• Нотариус - в Мексике сделку обязательно оформляет государственный нотариус, он же рассчитывает и удерживает налоги.
• Разрешение министерства иностранных дел и создание траста - для объектов в ограниченной зоне.
• Оценка, справки об отсутствии долгов по налогу на недвижимость и воде, регистрация в публичном реестре.

Закон против отмывания денег запрещает платить наличными за недвижимость сверх установленного порога, поэтому оплату проводят банковским переводом.

Налоги при сдаче в аренду и продаже

• Нерезидент платит 25% с валовой арендной платы без вычетов либо, назначив представителя в Мексике и получив налоговый номер, налог с чистого дохода.
• Краткосрочная аренда меблированного жилья облагается НДС 16% и местным налогом на проживание, а платформы удерживают налоги при выплатах.
• При продаже нерезидент платит 25% с цены или, через представителя, 35% с прибыли.
• Налог на недвижимость ежегодный и обычно невысокий, его устанавливает муниципалитет.

Недвижимость и ВНЖ

Покупка не даёт ВНЖ автоматически, но владение недвижимостью достаточной стоимости может быть основанием для временного ВНЖ по финансовой состоятельности. Порог привязан к единице измерения, которую обновляют каждый год, поэтому его считаем на дату подачи и планируем покупку и ВНЖ вместе.

Частые ошибки покупателей

• Покупка в ограниченной зоне без траста или по частной расписке.
• Новостройка без проверки права застройщика на землю и разрешений.
• Земля общинного пользования, которую нельзя законно продать иностранцу.
• Расчёт доходности от аренды без 25% налога нерезидента и НДС.
• Оплата наличными или на личный счёт продавца без нотариуса.

Может ли гражданин России купить недвижимость в Мексике

Да. Мексика не ограничивает покупку по гражданству и не присоединилась к западным санкциям, поэтому для россиян действуют общие правила для иностранцев. Вне ограниченной зоны жильё оформляют в прямую собственность, а иностранец соглашается подчиняться мексиканским законам в отношении объекта. В ограниченной зоне - 50 км от побережья и 100 км от границы - квартиру или дом покупают через банковский траст с разрешения министерства иностранных дел.

Главная сложность для россиян - деньги. Закон против отмывания денег запрещает платить за недвижимость наличными сверх порога, нотариус проверяет происхождение средств, а мексиканские банки строже смотрят на переводы с российским следом. Поэтому деньги заранее держат на счёте в банке третьей страны с понятной историей. Вид на жительство покупка автоматически не даёт, варианты - на странице ВНЖ Мексики.

Цены на жильё по регионам

Данные - по индексу цен на жильё Федерального ипотечного общества Мексики: средняя цена по стране - за второй квартал 2026 года, по Мехико и Халиско - за первый квартал, рост - за первое полугодие. Курортное жильё у моря стоит заметно дороже среднего по штату, а меблированные квартиры под туристическую аренду - дороже обычных. Суммы в долларах США по курсу Европейского центрального банка на 6 октября 2026 года, округлены вверх.

Налоги владельца: что платить каждый год

• Налог на недвижимость. Его устанавливает муниципалитет, и для жилья он обычно невысокий; платят ежегодно, часто со скидкой за оплату в начале года.
• Плата банку за траст. В ограниченной зоне банк-управляющий берёт ежегодную плату за ведение траста.
• Аренда. Нерезидент платит 25% с валовой арендной платы или налог с чистого дохода через представителя; посуточная сдача облагается ещё НДС 16% и местным налогом на проживание.
• Продажа. Нерезидент платит 25% с цены или, через представителя в Мексике, 35% с прибыли; налог удерживает нотариус.

Соглашение об избежании двойного налогообложения между Россией и Мексикой действует, Россия его не приостанавливала, поэтому мексиканский налог с аренды налоговый резидент России может зачесть. Счёт в мексиканском банке нужно показать в уведомлении в налоговую. Подробнее - на странице налоги в Мексике.

Как купить недвижимость в Мексике удалённо

Сделку в Мексике обязательно оформляет государственный нотариус, и подписать договор может представитель по доверенности. Её оформляют в консульстве Мексики или у нотариуса в стране проживания с апостилем и переводом присяжного переводчика на испанский. Через представителя получают налоговый номер, подают заявку на разрешение министерства иностранных дел и открывают траст в банке.

Лично обычно приезжают, чтобы открыть счёт в мексиканском банке и оформить вид на жительство, если он нужен. Для объектов в ограниченной зоне путь от задатка до регистрации ближе к трём месяцам из-за разрешения и траста.

Что мы делаем

Подбираем объект под задачу: аренда, жильё для себя или сохранение капитала. Проверяем право собственности, разрешения, долги и статус земли, оформляем разрешение министерства и траст, сопровождаем сделку у нотариуса, считаем налоги на аренду и продажу, помогаем с налоговым номером и представителем и, если нужно, связываем покупку с ВНЖ.

Что входит в работу

• Подбор объекта под инвестиционную задачу
• Юридическая проверка объекта
• Сопровождение сделки под ключ
• Структурирование владения (компания, траст)
• Управление недвижимостью и сдача в аренду

Смотрите также

Регистрация компании · Счёт для бизнеса · Личный счёт · Налоги страны · Все программы страны

Частые вопросы