自住和投资房产 · 2026-10-22
巴西买房：在售公寓和住宅、价格和收益率
已在按晚出租的带家具一居室公寓
47,000美元（235,000雷亚尔）
年租金回报率 5.7%
库里蒂巴是巴西规划最好的城市之一，这套31平方米的公寓位于市中心：一间卧室、一间浴室，带家具出售。鲜花街、大学、写字楼、咖啡馆和快速公交站都在附近，公寓已在按晚出租，买下即可产生收益。每平方米约1,500美元，比市中心均价低三分之一。
岛北海滩区71平方米的两居室公寓
53,000美元（266,000雷亚尔）
年租金回报率 5.7%
圣卡塔琳娜岛北部海滩区英格莱塞斯的公寓：两间卧室、带橱柜的厨房、一间浴室和洗衣区。楼栋维护良好，街道安静，有停车位和烧烤区，物业费每月约30美元。夏季度假者从巴西各地和阿根廷来到这里。
大学附近一栋带家具的两居室住宅
60,000美元（300,000雷亚尔）
潘塔纳尔是弗洛里亚诺波利斯最受欢迎的街区之一，距市中心10分钟：两间卧室、客厅、厨房、浴室和洗衣房。带家具和设备出售，有两台空调和两台电视，可以直接入住或出租。圣卡塔琳娜联邦大学、大学医院和购物中心都在附近。
科帕卡巴纳早晨有阳光的一居室公寓
76,000美元（380,000雷亚尔）
年租金回报率 6.7%
科帕卡巴纳有四公里长的海滩、滨海步道、地铁，每个街区都有商店。这套4楼公寓有一间卧室、客厅、厨房和浴室，窗户朝街，早晨有阳光，物业费每月约70美元。每平方米约1,830美元，比科帕卡巴纳均价低五分之一。
地铁附近带保姆间的两居室公寓
104,000美元（525,000雷亚尔）
年租金回报率 6.9%
博塔弗戈位于市中心和科帕卡巴纳之间，临海湾，可看山景。这套3楼公寓有两间卧室、一间完整的保姆间、两区大客厅、一间浴室和洗衣间，24小时门卫，地铁、商店和学校都在附近。每平方米约1,570美元，比博塔弗戈均价低三分之一。
带露台和山景的复式三居室顶层公寓
137,000美元（690,000雷亚尔）
年租金回报率 6.3%
12楼的复式顶层公寓：三间卧室（其中一间带独立卫浴）、另一间浴室、可看山景的封闭阳台、上层的全景露台和两个停车位。封闭式社区有三个泳池、桑拿、健身房、儿童游乐场和配备人脸识别的24小时安保。每平方米约1,170美元，是巴拉均价的一半。
地铁附近可办居留许可的带家具两居室公寓
198,000美元（1,000,000雷亚尔）
伊帕内玛的公寓，距海滩几个街区，靠近地铁：客厅、两间卧室（其中一间带独立卫浴）、另一间浴室和专属停车位。带家具出售，窗户朝向内院，早晨有阳光，可以养宠物，24小时门卫和监控。价格正好达到门槛，购房即可获得4年巴西居留许可。
带阳台和开阔视野的120平方米三居室公寓
385,000美元（1,950,000雷亚尔）
这套公寓位于上莱布隆，是该区安静的一侧：三间大卧室、带大阳台和开阔视野的客厅、两间浴室、现代厨房、洗衣间和保姆间，产权停车位，商店和海滩都在附近。每平方米约3,200美元，比莱布隆均价低三分之一，购房还可获得4年居留许可。
巴西在售的公寓和住宅
价格从47,000美元到385,000美元：库里蒂巴市中心已在出租的一居室，弗洛里亚诺波利斯岛北海滩区的公寓和大学附近的住宅，里约科帕卡巴纳、博塔弗戈和巴拉达蒂茹卡的公寓，以及伊帕内玛和莱布隆可办居留的公寓。顾问会按您的要求挑选房产。
从库里蒂巴市中心的一居室到莱布隆的三居室：准确价格、各区租金收益、房价之外的费用以及购房居留
外国人在巴西购买城市公寓和住宅与巴西人条件相同，获得完整产权，无需在巴西居住。按市政府征收房产转让税的成交数据，2026年里约热内卢住房每平方米均价约1,700美元（8,600雷亚尔），弗洛里亚诺波利斯约2,700美元，库里蒂巴约2,100美元；购房198,000美元起（1,000,000雷亚尔）可获4年投资者居留许可。
下面是现在在售的公寓和住宅，附准确价格，从库里蒂巴47,000美元的一居室到莱布隆385,000美元的三居室。顾问会确认今天在售的房产和准确价格。
市场概况
2026年10月数据。
价格为2026年10月卖家报价；收益率为所在区长租的税前平均收益率。
2026年里约热内卢和巴西其他城市每平方米多少钱
里约市内的价格差别很大：伊帕内玛和莱布隆每平方米约4,900美元，几乎是全市均价的三倍，而科帕卡巴纳、博塔弗戈和巴拉达蒂茹卡为2,300-2,500美元。根据市政府的成交数据，2026年1月至8月里约每平方米均价比一年前高10.6%，而据巴西地理与统计研究所数据，12个月通胀为4.58%。根据售价指数，弗洛里亚诺波利斯住房一年上涨8.3%，库里蒂巴上涨1.9%。
| 地点 | 每平方米均价 | 60平方米公寓 |
|---|---|---|
| 里约热内卢，伊帕内玛 | 约4,900美元 | 约300,000美元 |
| 里约热内卢，莱布隆 | 约4,900美元 | 约290,000美元 |
| 里约热内卢，弗拉门戈 | 约2,500美元 | 约150,000美元 |
| 里约热内卢，巴拉达蒂茹卡 | 约2,400美元 | 约150,000美元 |
| 里约热内卢，博塔弗戈 | 约2,400美元 | 约150,000美元 |
| 里约热内卢，科帕卡巴纳 | 约2,300美元 | 约140,000美元 |
| 里约热内卢，全市 | 约1,700美元 | 约110,000美元 |
| 弗洛里亚诺波利斯，全市 | 约2,700美元 | 约160,000美元 |
| 弗洛里亚诺波利斯，英格莱塞斯 | 约2,100美元 | 约130,000美元 |
| 库里蒂巴，全市 | 约2,100美元 | 约130,000美元 |
| 库里蒂巴，市中心 | 约2,200美元 | 约130,000美元 |
2026年数据：里约热内卢为根据市政府房产转让税数据统计的2026年1月至8月住房成交；弗洛里亚诺波利斯和库里蒂巴为2026年9月住房售价指数与近期房源中位数的平均值。美元按2026年汇率计算。
出租能带来多少收益
根据2026年9月的住房租金和售价指数，长租税前毛收益率在里约热内卢为每年6.3%，弗洛里亚诺波利斯5.4%，库里蒂巴4.9%。卡片中的区域更高：博塔弗戈6.9%，科帕卡巴纳6.7%，巴拉达蒂茹卡6.3%，库里蒂巴市中心和英格莱塞斯5.7%。里约新签合同的租金一年上涨14.8%，库里蒂巴上涨8.9%。
| 税种 | 税率 |
|---|---|
| 非居民租金收入税 | 租金的15%，源头预扣；低税国家居民为25% |
| 房产税 | 每年缴纳，税率和估值由市政府确定 |
| 出售所得税 | 增值部分的15%至22.5%，按利润金额累进 |
房产税按市政府估值计算，而不是按购买价格。税率和示例见巴西税务页面。
房价之外还要加哪些费用
| 费用 | 金额 |
|---|---|
| 房产转让税 | 里约热内卢3%，库里蒂巴2.7%，弗洛里亚诺波利斯2%，按成交价与市政府估值两者中较高者计算 |
| 公证契约和房产登记 | 按州收费标准：里约约为房价的1.1%，库里蒂巴最高1% |
| 文件宣誓翻译 | 按译员收费标准 |
| 房产税 | 每年缴纳，按市政府税率 |
| 出售所得税 | 增值部分的15%至22.5% |
2026年数据，房产转让税税率取自各市政府网站。在里约热内卢购买198,000美元（1,000,000雷亚尔）的公寓，房价之外约需8,200美元（41,400雷亚尔），即房价的4.1%。合同约定的中介佣金由卖家支付；具体公寓的总额由顾问在聊天中计算。
在巴西，签约前要核查房产登记和卖家
一个错误的代价远高于税费：房产登记摘录里有抵押或查封，卖家有未结诉讼，房产税和物业费欠款随房转移，海外汇款没有在巴西央行登记，购房就不计入居留投资。Murblz全程陪同消除这些风险：按预算和目标挑选房产，核查房产登记、欠款和针对卖家的诉讼，凭委托书完成交易直到产权登记。
陪同费用由购房预算和目标决定——投资或移居，由顾问在聊天中计算。
购房能否获得居留许可
能，投资198,000美元起（1,000,000雷亚尔）即可。巴西司法部向用从海外汇入的自有资金购买城市房产的投资者签发居留许可（国家移民委员会第36/2018号决议）。现房和在建房产都符合条件，金额也可以由几套公寓凑成。上面的卡片中，伊帕内玛和莱布隆的公寓达到门槛。
居留许可有效期4年，之后可转为无限期，条件是每两年在巴西停留至少14天。资金必须通过银行从海外汇入：用原本就在巴西的资金购房不计入居留投资。其他途径见巴西居留许可页面。
我们如何为您找到房产
- 预算和目标：投资、移居用房、投资者居留，或者兼而有之。顾问会确认城市、区域以及您的付款方式。
- 精选真实房源：附卖家报价、面积、物业费和收益测算的公寓。
- 核查：房产登记摘录、房产税和物业费欠款、针对卖家的诉讼。
- 凭委托书远程交易：税号、在巴西央行登记的海外汇款、公证处签约和房产登记。
延伸阅读
所有国家和预算的对比见页面 海外投资房产。
常见问题
2026年在巴西买一套公寓多少钱？
外国人可以在巴西买房吗？
在巴西出租公寓收益率多少？
在巴西买公寓能拿居留吗？
在巴西买公寓有哪些费用？
可以远程在巴西买公寓吗？
不想自己摸索？
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