诺维萨德在售公寓：自住和投资
现在在售的最值得关注的公寓，从新楼里的开间到可看多瑙河和要塞的公寓，各区每平方米价格和收益率、房价之外的费用以及凭自有住房办理居留。
按挂牌价格计算，2026年诺维萨德公寓每平方米约3,180美元（2,830欧元），各区从韦泰尔尼克的2,350美元到老城区的3,640美元不等。长租税前年收益4.6%，阿迪采5.3%。带家具的开间57,000美元，自住的自有住房可办居留。
下面是现在在售的最值得关注的房源，还有各区每平方米价格、租金收益率以及房价之外的全部费用。顾问会按您的要求找到房产。
市场概况
2026年数据。
诺维萨德有哪些在售公寓
最值得关注的公寓，从57,000美元到389,000美元，位于老城区、利曼、泰莱普、阿迪采、彼得罗瓦拉丁和斯雷姆斯卡卡梅尼察，从新楼里带家具的开间到可看多瑙河、要塞和桥梁的公寓。顾问会按您的要求找到公寓，并把文件、户型图和类似房源发到聊天中。
阿迪采新楼里带家具的24平方米开间
57,000美元
住宅街区阿迪采一栋两层楼底层的24平方米新开间，窗户朝向内院：带厨房的房间、浴室和露台。带全套家具出售，用热泵供暖，产权已在地籍登记。这里每平方米2,360美元（2,100欧元），比阿迪采中位价2,490美元低5%，阿迪采长租收益率为税前每年5.3%，是全市最高的。
带多瑙河露台的27平方米顶层开间
100,000美元
多瑙河滨江步道旁一栋楼顶层5楼的27平方米开间，靠近斯特兰德海滩和市中心：带厨房的房间、浴室、可看多瑙河的露台，以及从公寓内进入的自有阁楼储藏室。已翻新，带全套家具出售，有空调和集中供暖，产权已在地籍登记。这里每平方米3,700美元（3,300欧元），比老城区中位价3,640美元高2%：公寓既适合自住，也适合全年出租。
2020年带车位楼里的40平方米一居室公寓
163,000美元
彼得罗瓦拉丁一栋2020年带电梯的五层楼4楼的40平方米公寓，位于俯瞰大公园的安静街道上，窗户朝东。业主自2021年起住在这里，屋里所有东西都是新买的；带家具出售，附带院内一个有顶车位。这里每平方米4,070美元（3,630欧元），比彼得罗瓦拉丁和斯雷姆斯卡卡梅尼察的中位价2,750美元高48%：溢价来自新楼、车位和家具。
利曼大学旁的61平方米一居室公寓
189,000美元
利曼1区一栋带电梯的五层楼3楼的61平方米公寓，靠近大学各院系、斯特兰德海滩、体育中心和滨江步道：两个大房间、带餐区的独立厨房、浴室、储物间、露台和地下室。每个房间都从走廊进出，公寓带家具出售，可直接入住，产权已在地籍登记。这里每平方米3,090美元（2,750欧元），比利曼中位价3,580美元低14%。
市中心带车位的148平方米复式三居室公寓
282,000美元
市中心一栋2007年带电梯楼4楼的148平方米复式公寓，靠近步行街区、火车站和解放大道。楼下是客厅、带餐区的厨房、客用卫生间和露台；楼上是三间卧室、大浴室和两个露台，窗户朝东西两面。公寓附带院内一个有安保的车位，产权已在地籍登记。这里每平方米1,910美元（1,700欧元），比老城区中位价3,640美元低48%。
2024年新楼里的87平方米三居室公寓
283,000美元
泰莱普一栋2024年带电梯的小楼2楼的87平方米新公寓，靠近帕夫莱牧首大道：带餐区的客厅、厨房、通向露台的出口、三间卧室和两间浴室，窗户朝两面。连全部家具一起出售，入住日期与卖家商定，产权已在地籍登记。这里每平方米3,260美元（2,900欧元），比泰莱普中位价3,180美元高3%：空间足够有孩子的家庭居住。
可看多瑙河、要塞和桥梁的154平方米四居室公寓
389,000美元
波波维察入口处城市上方山坡上一栋2025年建成、只有四套公寓的楼里高首层的154平方米新公寓：可看到整个诺维萨德、多瑙河、彼得罗瓦拉丁要塞和两座桥。带朝向多瑙河大露台的客厅、宽敞的厨房、四间卧室（主卧带独立浴室和衣帽间），层高3.1米，有地暖和车库。由开发商出售，产权已在地籍登记。这里每平方米2,530美元（2,250欧元），比彼得罗瓦拉丁和斯雷姆斯卡卡梅尼察的中位价2,750美元低8%。
诺维萨德各区每平方米多少钱
按挂牌价格计算，诺维萨德公寓每平方米约3,180美元（2,830欧元）。最贵的是老城区，3,640美元：那里有奥匈时期的建筑、步行街和多瑙河滨江步道。大学和斯特兰德海滩旁的利曼每平方米3,580美元，波德巴拉、萨拉伊卡和罗特克瓦里亚3,520美元，泰莱普3,180美元，诺沃纳塞列2,950美元。多瑙河对岸的彼得罗瓦拉丁和斯雷姆斯卡卡梅尼察每平方米2,750美元，最便宜的是阿迪采，2,490美元，以及城西边缘的韦泰尔尼克，2,350美元。所以我们按区而不是按全市给公寓估价。
根据共和国大地测量局的数据，2026年第二季度诺维萨德住房买卖合同每平方米价格的中位数约为2,800美元（2,500欧元）。
| 区 | 每平方米，美元 | 每平方米，欧元 | 60平方米公寓，美元 |
|---|---|---|---|
| 老城区（市中心） | 3,640美元 | 3,240 | 218,000美元 |
| 利曼 | 3,580美元 | 3,190 | 215,000美元 |
| 波德巴拉、萨拉伊卡和罗特克瓦里亚 | 3,520美元 | 3,130 | 211,000美元 |
| 格尔巴维察、萨伊米什特和解放大道 | 3,470美元 | 3,090 | 208,000美元 |
| 亚当莫维切沃纳塞列 | 3,200美元 | 2,850 | 192,000美元 |
| 泰莱普 | 3,180美元 | 2,840 | 191,000美元 |
| 德泰利纳拉和欧洲大道 | 3,180美元 | 2,830 | 191,000美元 |
| 诺沃纳塞列 | 2,950美元 | 2,630 | 177,000美元 |
| 彼得罗瓦拉丁和斯雷姆斯卡卡梅尼察 | 2,750美元 | 2,450 | 165,000美元 |
| 阿迪采 | 2,490美元 | 2,220 | 149,000美元 |
| 韦泰尔尼克 | 2,350美元 | 2,090 | 141,000美元 |
| 全市 | 3,180美元 | 2,830 | 191,000美元 |
2026年数据：各区为2026年10月20日公寓出售挂牌每平方米价格的中位数，全诺维萨德为同日城市各区全部公寓出售挂牌每平方米价格的中位数，已剔除同一套公寓的重复挂牌。美元按1欧元兑1.1225美元换算。
诺维萨德公寓出租收益率多少
诺维萨德长租税前年毛收益4.6%：60平方米公寓平均月租730美元（650欧元）。阿迪采收益率最高，为5.3%：那里每平方米比市中心便宜，而租金几乎一样。亚当莫维切沃纳塞列收益率为5.0%，泰莱普和彼得罗瓦拉丁4.9%。韦泰尔尼克收益率最低，为3.2%，利曼3.9%：利曼每平方米是全市最贵的之一，而韦泰尔尼克60平方米长租月租370美元，全诺维萨德为730美元。
| 区 | 60平方米公寓月租 | 年收益率 |
|---|---|---|
| 阿迪采 | 660美元（590欧元） | 5.3% |
| 亚当莫维切沃纳塞列 | 790美元（710欧元） | 5.0% |
| 彼得罗瓦拉丁和斯雷姆斯卡卡梅尼察 | 670美元（600欧元） | 4.9% |
| 泰莱普 | 780美元（690欧元） | 4.9% |
| 诺沃纳塞列 | 680美元（610欧元） | 4.6% |
| 波德巴拉、萨拉伊卡和罗特克瓦里亚 | 800美元（710欧元） | 4.6% |
| 德泰利纳拉和欧洲大道 | 720美元（640欧元） | 4.5% |
| 格尔巴维察、萨伊米什特和解放大道 | 750美元（670欧元） | 4.3% |
| 老城区（市中心） | 770美元（690欧元） | 4.2% |
| 利曼 | 690美元（620欧元） | 3.9% |
| 韦泰尔尼克 | 370美元（330欧元） | 3.2% |
| 全市 | 730美元（650欧元） | 4.6% |
2026年数据：租金为2026年10月20日本区公寓长租挂牌每平方米月租的中位数乘以60平方米，各区收益率为每平方米年租金除以出售挂牌每平方米价格的中位数，全诺维萨德按城市各区全部挂牌同样计算。不含短租。收益率为毛收益，未扣除租金所得税、楼栋费用和空置期。
诺维萨德的公寓全年都能租出去，租客是大学生、IT公司员工和从贝尔格莱德等城市搬来的家庭。租金收入扣除25%的标准费用后按20%征税，实际为租金的15%。每年的房产税最高为市政府评估价值的0.4%，而不是购买价格的0.4%。
出售时缴纳资本利得的15%。税率和示例见塞尔维亚税收页面。
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房价之外还要加哪些费用
二手房的主要支出是转让税，为房价的2.5%。按法律由卖方缴纳，但合同常常转给买方，所以由谁缴纳要在交定金前商定。135,000美元（120,000欧元）的公寓为3,370美元（3,000欧元）。从开发商购买新房，房价已含10%的增值税，不缴转让税。
| 支出 | 135,000美元（120,000欧元）的公寓 | 占房价比例 |
|---|---|---|
| 二手房转让税 | 3,370美元（3,000欧元） | 2.5% |
| 公证人 | 按公证人协会收费标准，以成交价计算 | 按收费标准 |
| 在地籍登记产权 | 大地测量局规费 | 按收费标准 |
| 从开发商购买新房 | 房价已含10%的增值税 | 不缴转让税 |
2026年数据：转让税按合同价格计算，除非税务机关对公寓的估价更高；买卖合同由公证人认证，不懂塞尔维亚语的买方需要宣誓翻译。顾问会为具体公寓计算费用。
买公寓能办居留吗
可以，没有最低金额。《外国人法》将拥有住房列为临时居留的依据：属于外国人本人、本人在其中居住的塞尔维亚公寓即符合条件。居留最长签发3年，只要依据仍然存在，就可以按同样期限续签；连续临时居留满3年后，可以申请永久居留。
出租给租客的公寓不能作为这种居留的依据，所以自住的公寓和出租的公寓要按不同的规则来选。外国人按与本国的对等原则购房，不能购买农业用地。其他途径见塞尔维亚居留：所有途径页面。
我们如何找公寓
- 目标和预算：在城市居住、出租、办居留，或者兼而有之。顾问会确认区域、到市中心和多瑙河的路程、面积、楼层以及您的付款方式。
- 候选清单：按卖方价格列出的公寓，新楼注明施工阶段，并按本区租金计算收益率。
- 核查：地籍摘录和产权负担、公寓本身在地籍的登记、楼栋的使用许可，以及房产税和水电费欠款。
- 亲自或委托办理交易：带定金的合同、公证人处的买卖合同、转让税、地籍登记和居留文件。
顾问会把候选清单发到聊天中，附清单当日的卖方价格。
延伸阅读
所有国家和预算的对比见海外投资房产页面。
常见问题
诺维萨德一套公寓多少钱？
外国人可以在诺维萨德买公寓吗？
诺维萨德哪个区买公寓好？
诺维萨德租金收益率多少？
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在诺维萨德买公寓能办居留吗？
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