Apartamentos en venta en Novi Sad para vivir e invertir
Los apartamentos más interesantes en venta ahora, desde un estudio en obra nueva hasta un apartamento con vistas al Danubio y a la fortaleza, el precio del m² y la rentabilidad por zona, los gastos además del precio y la residencia por tener una vivienda.
En 2026 el m² de un apartamento en Novi Sad cuesta unos US$ 3.180 (2.830 euros) en los anuncios, y por zona, desde US$ 2.350 en Veternik hasta US$ 3.640 en Stari Grad. El alquiler de larga duración da un 4,6% al año antes de impuestos, y un 5,3% en Adice. Un estudio amueblado cuesta US$ 57.000, y una vivienda propia en la que vives da la residencia.
Abajo tienes las ofertas más interesantes en venta ahora, el precio del m² y la rentabilidad del alquiler por zona, y todos los gastos además del precio. Un asesor te elige un inmueble según lo que buscas.
El mercado en breve
Datos de 2026.
Qué apartamentos están en venta en Novi Sad
Los apartamentos más interesantes, de US$ 57.000 a US$ 389.000, en Stari Grad, Liman, Telep, Adice, Petrovaradin y Sremska Kamenica, desde un estudio amueblado en obra nueva hasta un apartamento con vistas al Danubio, a la fortaleza y a los puentes. Un asesor te elige un apartamento según lo que buscas y te envía al chat los documentos, los planos y opciones similares.
Estudio amueblado de 24 m² en obra nueva en Adice
US$ 57.000
Un estudio nuevo de 24 m² en la planta baja de un edificio de dos plantas en el barrio residencial de Adice, con ventanas al patio: una habitación con cocina, un baño y una terraza. Se vende totalmente amueblado, se calienta con una bomba de calor, y la propiedad está inscrita en el catastro. Aquí el m² cuesta US$ 2.360 (2.100 euros), un 5% menos que la mediana de Adice, de US$ 2.490, y la rentabilidad del alquiler de larga duración en Adice es del 5,3% al año antes de impuestos, la más alta de la ciudad.
Estudio de 27 m² en la última planta con terraza sobre el Danubio
US$ 100.000
Un estudio de 27 m² en la planta 5, la última, de un edificio junto al paseo del Danubio, cerca de la playa de Štrand y del centro: una habitación con cocina, un baño, una terraza con vista al Danubio y un trastero propio en el ático con entrada desde el apartamento. Está reformado y se vende totalmente amueblado, con aire acondicionado y calefacción central, y la propiedad está inscrita en el catastro. Aquí el m² cuesta US$ 3.700 (3.300 euros), un 2% más que la mediana de Stari Grad, de US$ 3.640: el apartamento sirve tanto para vivir como para alquilar todo el año.
Apartamento de un dormitorio de 40 m² en un edificio de 2020 con estacionamiento
US$ 163.000
Un apartamento de 40 m² en la planta 4 de un edificio de cinco plantas de 2020 con ascensor en Petrovaradin, en una calle tranquila frente a un gran parque, con ventanas al este. Los propietarios viven en él desde 2021 y todo lo que tiene se compró nuevo; se vende amueblado, con una plaza de estacionamiento cubierta en el patio. Aquí el m² cuesta US$ 4.070 (3.630 euros), un 48% más que la mediana de Petrovaradin y Sremska Kamenica, de US$ 2.750: el sobreprecio es por el edificio nuevo, el estacionamiento y los muebles.
Apartamento de un dormitorio de 61 m² junto a la universidad en Liman
US$ 189.000
Un apartamento de 61 m² en la planta 3 de un edificio de cinco plantas con ascensor en Liman 1, cerca de las facultades de la universidad, la playa de Štrand, el centro deportivo y el paseo: dos habitaciones grandes, una cocina independiente con comedor, un baño, una despensa, una terraza y un sótano. Todas las habitaciones dan al pasillo, el apartamento se vende amueblado y listo para entrar a vivir, y la propiedad está inscrita en el catastro. Aquí el m² cuesta US$ 3.090 (2.750 euros), un 14% menos que la mediana de Liman, de US$ 3.580.
Apartamento de tres dormitorios de 148 m² en dos niveles en el centro con estacionamiento
US$ 282.000
Un apartamento de 148 m² en dos niveles en la planta 4 de un edificio de 2007 con ascensor en el centro, cerca de la zona peatonal, la estación de tren y el Bulevar Oslobođenja. Abajo hay una sala, una cocina con comedor, un aseo de cortesía y una terraza; arriba, tres dormitorios, un baño grande y dos terrazas, con ventanas al este y al oeste. Con el apartamento se vende una plaza de estacionamiento vigilada en el patio, y la propiedad está inscrita en el catastro. Aquí el m² cuesta US$ 1.910 (1.700 euros), un 48% menos que la mediana de Stari Grad, de US$ 3.640.
Apartamento de tres dormitorios de 87 m² en un edificio nuevo de 2024
US$ 283.000
Un apartamento nuevo de 87 m² en la planta 2 de un pequeño edificio de 2024 con ascensor en Telep, cerca del Bulevar Patrijarha Pavla: una sala con comedor, una cocina con salida a la terraza, tres dormitorios y dos baños, con ventanas a dos lados. Se vende con todos sus muebles, la fecha de entrega se acuerda con el vendedor, y la propiedad está inscrita en el catastro. Aquí el m² cuesta US$ 3.260 (2.900 euros), un 3% más que la mediana de Telep, de US$ 3.180: hay espacio suficiente para una familia con niños.
Apartamento de cuatro dormitorios de 154 m² con vistas al Danubio, a la fortaleza y a los puentes
US$ 389.000
Un apartamento nuevo de 154 m² en la planta baja elevada de un edificio de 2025 de cuatro viviendas al comienzo de Popovica, en la ladera sobre la ciudad: vistas a todo Novi Sad, al Danubio, a la fortaleza de Petrovaradin y a dos puentes. Una sala con una gran terraza hacia el Danubio, una cocina amplia, cuatro dormitorios, el principal con baño y vestidor propios, techos de 3,1 m, suelo radiante y garaje. Lo vende el promotor, y la propiedad está inscrita en el catastro. Aquí el m² cuesta US$ 2.530 (2.250 euros), un 8% menos que la mediana de Petrovaradin y Sremska Kamenica, de US$ 2.750.
Cuánto cuesta el m² en las zonas de Novi Sad
El m² de un apartamento en Novi Sad cuesta unos US$ 3.180 (2.830 euros) en los anuncios. Es más caro en Stari Grad, US$ 3.640: edificios austrohúngaros, calles peatonales y el paseo del Danubio. En Liman, junto a la universidad y la playa de Štrand, el m² cuesta US$ 3.580; en Podbara, Salajka y Rotkvarija, US$ 3.520; en Telep, US$ 3.180, y en Novo Naselje, US$ 2.950. Al otro lado del Danubio, en Petrovaradin y Sremska Kamenica, el m² cuesta US$ 2.750, y es más barato en Adice, US$ 2.490, y en Veternik, en el extremo oeste, US$ 2.350. Por eso valoramos un apartamento por su zona, no por la ciudad.
Según los datos de la Autoridad Geodésica de la República, la mediana del precio del m² de vivienda en los contratos de compraventa en Novi Sad en el segundo trimestre de 2026 es de unos US$ 2.800 (2.500 euros).
| Zona | Por m², US$ | Por m², euros | Apartamento de 60 m², US$ |
|---|---|---|---|
| Stari Grad (centro) | US$ 3.640 | 3.240 | US$ 218.000 |
| Liman | US$ 3.580 | 3.190 | US$ 215.000 |
| Podbara, Salajka y Rotkvarija | US$ 3.520 | 3.130 | US$ 211.000 |
| Grbavica, Sajmište y Bulevar Oslobođenja | US$ 3.470 | 3.090 | US$ 208.000 |
| Adamovićevo Naselje | US$ 3.200 | 2.850 | US$ 192.000 |
| Telep | US$ 3.180 | 2.840 | US$ 191.000 |
| Detelinara y Bulevar Evrope | US$ 3.180 | 2.830 | US$ 191.000 |
| Novo Naselje | US$ 2.950 | 2.630 | US$ 177.000 |
| Petrovaradin y Sremska Kamenica | US$ 2.750 | 2.450 | US$ 165.000 |
| Adice | US$ 2.490 | 2.220 | US$ 149.000 |
| Veternik | US$ 2.350 | 2.090 | US$ 141.000 |
| Toda la ciudad | US$ 3.180 | 2.830 | US$ 191.000 |
Datos de 2026: las zonas son medianas del precio del m² en los anuncios de venta de apartamentos del 20 de octubre de 2026, y toda la ciudad es la mediana del precio del m² en todos los anuncios de venta de apartamentos de las zonas de la ciudad en la misma fecha, sin anuncios repetidos del mismo apartamento. Dólares a 1,1225 por euro.
Qué rentabilidad da alquilar un apartamento en Novi Sad
La rentabilidad bruta del alquiler de larga duración en Novi Sad es del 4,6% al año antes de impuestos: un apartamento de 60 m² se alquila por US$ 730 (650 euros) al mes de media. Es más alta en Adice, un 5,3%: allí el m² es más barato que en el centro, mientras que los alquileres son casi iguales. En Adamovićevo Naselje la rentabilidad es del 5,0%, y en Telep y Petrovaradin, del 4,9%. Es más baja en Veternik, un 3,2%, y en Liman, un 3,9%: en Liman el m² es de los más caros de la ciudad, y en Veternik el alquiler de larga duración de 60 m² es de US$ 370 al mes, frente a US$ 730 en toda la ciudad.
| Zona | Alquiler mensual de un apartamento de 60 m² | Rentabilidad al año |
|---|---|---|
| Adice | US$ 660 (590 €) | 5,3% |
| Adamovićevo Naselje | US$ 790 (710 €) | 5,0% |
| Petrovaradin y Sremska Kamenica | US$ 670 (600 €) | 4,9% |
| Telep | US$ 780 (690 €) | 4,9% |
| Novo Naselje | US$ 680 (610 €) | 4,6% |
| Podbara, Salajka y Rotkvarija | US$ 800 (710 €) | 4,6% |
| Detelinara y Bulevar Evrope | US$ 720 (640 €) | 4,5% |
| Grbavica, Sajmište y Bulevar Oslobođenja | US$ 750 (670 €) | 4,3% |
| Stari Grad (centro) | US$ 770 (690 €) | 4,2% |
| Liman | US$ 690 (620 €) | 3,9% |
| Veternik | US$ 370 (330 €) | 3,2% |
| Toda la ciudad | US$ 730 (650 €) | 4,6% |
Datos de 2026: el alquiler es la mediana del alquiler mensual por m² en los anuncios de alquiler de larga duración de apartamentos de la zona del 20 de octubre de 2026 multiplicada por 60 m², la rentabilidad de la zona es el alquiler anual por m² dividido entre la mediana del precio por m² en los anuncios de venta, y toda la ciudad se calcula igual con todos los anuncios de las zonas de la ciudad. No se incluye el alquiler por días. La rentabilidad es bruta, antes del impuesto sobre el alquiler, los gastos del edificio y los periodos sin inquilino.
En Novi Sad alquilan apartamentos todo el año estudiantes universitarios, empleados de empresas de tecnología y familias que se mudaron desde Belgrado y otras ciudades. Los ingresos del alquiler tributan al 20% tras una deducción estándar del 25% por gastos, es decir, en la práctica el 15% del alquiler. El impuesto anual sobre la propiedad es de hasta el 0,4% del valor que fija la ciudad, no del precio de compra.
En una venta se paga el 15% de la ganancia patrimonial. Los tipos y los ejemplos están en la página impuestos en Serbia.
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Qué gastos sumar al precio del apartamento
El pago principal en la reventa es el impuesto de transmisión, del 2,5% del precio. Por ley lo paga el vendedor, pero el contrato a menudo lo traslada al comprador, así que quién paga se acuerda antes de la señal. Para un apartamento de US$ 135.000 (120.000 euros) son US$ 3.370 (3.000 euros). En una obra nueva de un promotor el 10% de IVA ya está incluido en el precio y no hay impuesto de transmisión.
| Pago | Apartamento de US$ 135.000 (120.000 euros) | Parte del precio |
|---|---|---|
| Impuesto de transmisión en la reventa | US$ 3.370 (3.000 euros) | 2,5% |
| Notario | según la tarifa de la cámara notarial sobre el precio de la operación | según arancel |
| Inscripción de la propiedad en el catastro | tasa de la autoridad geodésica | según arancel |
| Obra nueva de un promotor | 10% de IVA ya incluido en el precio | sin impuesto de transmisión |
Datos de 2026: el impuesto de transmisión se calcula sobre el precio del contrato, salvo que la administración tributaria valore el apartamento por encima; un notario certifica el contrato de compraventa, y un comprador que no habla serbio necesita un traductor jurado. Un asesor calcula los gastos de un apartamento concreto.
Da permiso de residencia comprar un apartamento?
Sí, sin importe mínimo. La Ley de Extranjería reconoce la propiedad de una vivienda como motivo de un permiso de residencia temporal: cumple el requisito un apartamento en Serbia que es del extranjero y en el que vive. El permiso se concede por hasta 3 años y se renueva por el mismo plazo mientras se mantiene el motivo, y tras 3 años de residencia temporal continuada se puede solicitar la residencia permanente.
Un apartamento alquilado a inquilinos no cumple este motivo, así que un apartamento para vivir y uno para alquilar se eligen con reglas distintas. Los extranjeros compran con reciprocidad con su país, y no se puede comprar terreno agrícola. Las demás vías están en la página permiso de residencia en Serbia: todas las vías.
Cómo encontramos un apartamento
- Objetivo y presupuesto: vivir en la ciudad, alquilar, el permiso de residencia o todo a la vez. El asesor concreta la zona, el camino al centro y al Danubio, la superficie, la planta y la forma de pago.
- La selección: apartamentos con el precio del vendedor, la fase de obra en las obras nuevas y un cálculo de la rentabilidad según los alquileres de la zona.
- Verificaciones: el extracto del catastro y las cargas, la inscripción del propio apartamento en el catastro, el permiso de uso del edificio y las deudas del impuesto sobre la propiedad y de facturas de suministros.
- La operación en persona o con poder: un contrato con señal, el contrato de compraventa ante notario, el impuesto de transmisión, la inscripción en el catastro y los documentos para el permiso de residencia.
La selección te la envía un asesor al chat, con los precios de los vendedores en la fecha de la selección.
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Todos los países y presupuestos comparados, en la página Inversión inmobiliaria en el extranjero.
Preguntas frecuentes
Cuánto cuesta un apartamento en Novi Sad?
Un extranjero puede comprar un apartamento en Novi Sad?
En qué zona de Novi Sad comprar un apartamento?
Qué rentabilidad da alquilar un apartamento en Novi Sad?
Qué gastos tiene comprar un apartamento en Novi Sad?
Un apartamento en Novi Sad da permiso de residencia?
Se puede comprar un apartamento en Novi Sad a distancia?
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