自住和投资房产 · 2026-10-22
塞尔维亚买房居留：可办居留的公寓和价格
带露台的两层两居室公寓出售
210,000美元（187,000欧元）
年租金回报率 5.7%
弗拉查尔安静街道上的复式公寓：楼下是客厅、厨房、卫生间和露台，楼上是两间卧室。带全套家具出售，附近有学校和幼儿园。
萨瓦河畔一线新楼的一居室公寓出售
307,000美元（272,888欧元）
年租金回报率 5.7%
河景开阔，可直通滨河步道；楼内有前台、全天保安和健身房。按施工进度分七期付款，买方不付佣金。
宽敞的阁楼两室公寓出售
112,000美元（99,000欧元）
年租金回报率 4.9%
诺维萨德住宅区，有一间大卧室、客厅、独立厨房和卫生间，可加购院内通水电的大车库。产权已登记，可办按揭。
新楼里带露台的公寓出售
118,000美元（105,000欧元）
年租金回报率 5.1%
萨瓦河左岸安静地段的新楼，2027年4月交房：露台、地暖、一级瓷砖和变频空调。价格不另加增值税，全款按施工进度付款。
可办居留的在售公寓
每套都有登记产权，可以作为临时居留的理由。顾问会在聊天中发来文件、户型图和类似房源。
贝尔格莱德、诺维萨德和尼什的公寓：买哪套能办居留，每平方米多少钱，价格之外还要付什么
我们在塞尔维亚为移居的家庭挑选公寓：核查土地登记、产权和卖家，陪同交易，并准备凭房产办理临时居留的材料。
下面是2026年10月在售的公寓，附准确价格和所在区的租金收益率；每一套都可以作为居留理由，前提是您自己住在里面。
市场概况
2026年10月数据。
价格为2026年10月卖家报价；收益率为所在区长租平均值，税前。
塞尔维亚各城市和区的公寓价格
| 地点 | 每平方米中位价 | 50平方米公寓 |
|---|---|---|
| 贝尔格莱德，萨夫斯基韦纳茨新楼 | 约5,500美元（4,900欧元） | 约280,000美元 |
| 贝尔格莱德，萨夫斯基韦纳茨 | 约4,700美元（4,200欧元） | 约240,000美元 |
| 贝尔格莱德，老城区 | 约4,600美元（4,100欧元） | 约230,000美元 |
| 贝尔格莱德，弗拉查尔 | 约4,000美元（3,600欧元） | 约200,000美元 |
| 贝尔格莱德，新贝尔格莱德 | 约4,000美元（3,500欧元） | 约200,000美元 |
| 贝尔格莱德，十个市区 | 约3,700美元（3,300欧元） | 约190,000美元 |
| 贝尔格莱德，泽蒙 | 约3,200美元（2,900欧元） | 约160,000美元 |
| 诺维萨德 | 约2,800美元（2,500欧元） | 约140,000美元 |
| 尼什 | 约2,030美元（1,800欧元） | 约110,000美元 |
| 克拉古耶瓦茨 | 约1,800美元（1,600欧元） | 约89,000美元 |
| 苏博蒂察 | 约1,690美元（1,500欧元） | 约80,000美元 |
2026年数据：共和国大地测量局2026年第二季度报告（8月发布）中的成交价中位数，美元按2026年汇率折算。
租金收益率和出租税
贝尔格莱德长租的税前收益约为每年6.4%，各区为4.8-5.7%，诺维萨德为3.2-5.3%，尼什约6.5%。出租收入来自装修好、带家具、租给经过核查的租客的公寓。
请注意：凭房产办理的居留要求您自己住在公寓里，出租给租客的公寓不能作为这项居留的理由。
| 税种 | 税率 |
|---|---|
| 租金收入税 | 扣除25%标准费用后按20%征收，实际为租金的15% |
| 房产税 | 每年最高为市政估值的0.4%，适用于85,000欧元（96,000美元）以内的房产 |
| 出售税 | 资本利得的15% |
房产税按市政估值计算，而不是按购买价格。税率和示例详见塞尔维亚税务页面。
价格之外还要付哪些费用
| 费用 | 金额 |
|---|---|
| 转让税（二手房） | 价格的2.5%；法律规定由卖方支付，实际大多由买方支付 |
| 新房增值税 | 10%，已含在价格中 |
| 公证费 | 按公证人协会收费标准，因价格而异 |
| 房产税 | 每年最高为市政估值的0.4% |
| 出售税 | 资本利得的15% |
2026年数据。中介费和翻译费因交易而异；具体公寓的总费用由顾问在聊天中计算。
可办居留的公寓要在付定金前核查
一个错误的代价远高于费用：公寓没有合法化或没有登记，有抵押或查封，卖家无权出售，或者您的国籍不适用对等原则。这样的公寓办不了居留，也更难转手。Murblz全程陪同：挑选公寓，核查土地登记和卖家，与当地持牌合作伙伴一起完成交易和居留材料。
陪同费用由预算和购房目标决定，由顾问在聊天中计算。
买房能办塞尔维亚居留吗
能，而且不限金额。塞尔维亚《外国人法》把拥有住房列为临时居留的理由：外国人名下、本人居住的房子或公寓都符合条件。居留许可每次最长3年，只要理由仍然存在，就可以按同样期限续签。
出租给租客的公寓和没有房子的地块都不符合这项居留的条件。外国人按与本国的对等原则购房，农业用地不能购买。其他途径详见塞尔维亚居留许可：全部途径页面。
我们如何挑选公寓
- 目标和预算：自住办居留、出租，或两者兼顾。顾问明确城市、区、面积和新旧楼。
- 清单：有登记产权的公寓，卖家报价、楼栋费用和收益测算。
- 核查：土地登记摘录、产权合法性、抵押和查封、卖家，以及您的国籍是否适用对等原则。
- 交易：本人到场或凭委托书在公证人处签约，付款，在土地登记处登记产权，准备临时居留材料。
延伸阅读
所有国家和预算的对比见页面 海外投资房产。
常见问题
在塞尔维亚买房可以办居留吗？
出租的公寓能办居留吗？
塞尔维亚的公寓多少钱？
买房要付哪些费用？
外国人可以在塞尔维亚买房吗？
不想自己摸索？
我们全程协助办理：按您的目标筛选房产，进行法律核查，并协助交易直到完成过户登记。在聊天中提问吧：免费咨询就从这里开始。在政府部门和法院的法律代理，由 Murblz 专家与当地持牌合作伙伴共同完成。
Murblz 顾问就在本页聊天中即时回复。说说您的情况，我们一起理清。
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