Инвестиционная недвижимость: Бельгия
Иностранец может купить недвижимость в Бельгии в 2026 году без ограничений, включая граждан стран вне ЕС: сделку оформляет нотариус по единым правилам. Сопровождение Murblz: подбор объекта, проверка титула и сделка под ключ.
Иностранец может купить недвижимость в Бельгии в 2026 году без ограничений, включая граждан стран вне ЕС: сделку оформляет нотариус по единым правилам. Главная статья расходов - сбор за регистрацию: 12% во Фландрии и 12,5% в Валлонии и Брюсселе для второй квартиры или вложения, а для единственного собственного жилья - 2% во Фландрии и 3% в Валлонии. Новое здание от застройщика облагается НДС 21%. Вида на жительство покупка не даёт.
Бельгия - зрелый и предсказуемый европейский рынок с центрами спроса в Брюсселе, Антверпене, Генте и Льеже. Сборы зависят от региона и от того, будет ли это ваше единственное жильё, поэтому расчёт начинаем с региона и задачи.
Кому подходит покупка и где покупают
- Брюссель - аренда сотрудникам институтов ЕС, международных организаций и компаний, круглогодичный спрос.
- Антверпен и Гент - студенты, порт, промышленность и сфера услуг, устойчивый спрос на квартиры.
- Льеж и другие города Валлонии - цены ниже, доходность от аренды выше, но и ликвидность меньше.
- Побережье, Остенде и Кнокке - сезонная аренда и вторые дома.
Покупка подходит тем, кто переезжает в Бельгию и покупает жильё для себя, и тем, кто вкладывает в аренду на долгий срок: при высоком сборе на входе короткие сделки здесь невыгодны.
Посчитаем онлайн полную стоимость покупки под ваш бюджет: налоги, сборы и расходы на сделку.
Сколько стоит: сбор за регистрацию по регионам в 2025-2026 годах
| Регион | Единственное собственное жильё | Вторая квартира или инвестиция |
|---|---|---|
| Фландрия, включая Антверпен и Гент | 2% с 1 января 2025 года | 12% |
| Валлония, включая Льеж и Намюр | 3% для первого жилья с 2025 года | 12,5% |
| Брюссельский столичный регион | 12,5% с освобождением первой части цены для собственного жилья в пределах установленного потолка | 12,5% |
Льготные ставки для собственного жилья требуют переехать в квартиру и зарегистрироваться в ней в установленный срок и не владеть другим жильём. Для инвестора ставка - 12-12,5%, и её нужно сразу закладывать в доходность.
Сбор - до 12,5%, а сделку можно заключить одним письмом, не заметив этого
Дороже сборов обходятся ошибки: письменное согласие на предложение без условий о кредите и проверке, расчёт по льготной ставке для квартиры под сдачу, забытый НДС 21% в новостройке и продажа в первые пять лет с налогом 16,5%. Сопровождение Murblz снимает эти риски: считаем сбор по региону и налоги до предложения цены, проверяем справки и условия вместе с нотариусом и ведём сделку до акта. Мы гарантируем профессиональную работу и прозрачный процесс, а в большинстве случаев - результат с первой подачи.
Стоимость сопровождения зависит от региона и объекта; менеджер рассчитает её в чате.
Новостройки и другие расходы
| Платёж | Ставка или сумма | Когда платят |
|---|---|---|
| НДС на новое здание от застройщика | 21% вместо сбора за регистрацию | в цене здания |
| Сбор за регистрацию на землю под новостройкой | по ставке региона | при оформлении акта |
| Нотариус | по государственной шкале, обычно около 1% цены плюс НДС, плюс справки и регистрация | при оформлении акта |
| Ипотека | отдельный нотариальный акт и сбор за её регистрацию | при оформлении кредита |
| Ежегодный налог на недвижимость | от кадастрового дохода, по ставке региона и коммуны | каждый год |
Как проходит покупка: шаги и сроки
- Предложение цены. Письменное согласие на предложение в Бельгии уже может означать заключённую сделку, поэтому условия о финансировании и проверке ставят сразу.
- Предварительный договор и задаток, обычно 10%; деньги идут через счёт нотариуса, наличные в сделках с недвижимостью запрещены.
- Проверка. Нотариус проверяет право, ипотеки, градостроительные справки, энергетический сертификат и справку об электрике.
- Окончательный акт у нотариуса в течение 4 месяцев - в этот срок нужно оплатить сбор за регистрацию.
Документы покупателя
- паспорт или удостоверение личности, сведения о семейном положении и брачном договоре;
- бельгийский национальный номер или номер для иностранцев, который нотариус запрашивает для регистрации акта;
- подтверждение происхождения средств: нотариус обязан проверить его до сделки;
- для льготной ставки - обязательство зарегистрироваться в купленном жилье и подтверждение, что другого жилья нет;
- для покупки через компанию - учредительные документы и сведения о конечных владельцах.
Аренда и продажа
Доход от сдачи жилья частному арендатору облагается не по фактической арендной плате, а от индексированного кадастрового дохода с надбавкой, поэтому налог часто ниже, чем ожидают. Нерезидент декларирует его в бельгийском налоге для нерезидентов. При продаже объекта, который не был вашим основным жильём, в течение пяти лет после покупки прибыль облагается налогом 16,5% плюс коммунальная надбавка.
Недвижимость и ВНЖ
Программы ВНЖ за покупку недвижимости в Бельгии нет: покупка не даёт права жить и работать в стране. Гражданам ЕС достаточно регистрации, остальным нужны работа, бизнес, учёба или семья. Если цель - статус в Европе, мы предложим страны, где покупка недвижимости и ВНЖ действительно связаны.
Частые ошибки покупателей
- Письменное согласие на предложение без условий о кредите и проверке.
- Расчёт по льготной ставке 2-3%, хотя квартира покупается как инвестиция.
- Новостройка, где забыли про НДС 21% в цене здания.
- Продажа в первые пять лет без учёта налога 16,5%.
- Льготная ставка без переезда в срок: регион доначислит полный сбор.
Ограничения для отдельных гражданств
Купить недвижимость в Бельгии может покупатель с любым гражданством, разрешений для иностранцев нет. Различие одно: гражданам ЕС для жизни в купленной квартире достаточно регистрации в коммуне, остальным нужен вид на жительство по работе, бизнесу, учёбе или семье, и без него льготная ставка для собственного жилья недоступна.
Нотариус и банк проверяют покупателя и источник денег по санкционным регламентам ЕС. Гражданам России и Беларуси без вида на жительство в ЕС банки не открывают вклады сверх $120 000 (100 000 евро), а переводы из банков под санкциями не принимают, поэтому маршрут оплаты согласуем с нотариусом до предложения цены.
Что мы делаем
Подбираем город и объект под задачу - аренда, собственное жильё или сохранение капитала, считаем сбор за регистрацию по региону, НДС и налоги, проверяем справки и условия вместе с нотариусом, сопровождаем предложение, предварительный договор и акт, помогаем со сдачей в аренду и декларацией для нерезидента.
Что входит в работу
- Подбор объекта под инвестиционную задачу
- Юридическая проверка объекта
- Сопровождение сделки под ключ
- Структурирование владения (компания, траст)
- Управление недвижимостью и сдача в аренду
Смотрите также
Регистрация компании · Счёт для бизнеса · Личный счёт · Налоги страны · Все программы страны
Частые вопросы
Может ли иностранец купить недвижимость в Бельгии?
Сколько стоит сбор за регистрацию при покупке?
Какой налог на новостройку?
Даёт ли покупка недвижимости ВНЖ в Бельгии?
Есть ли налог при продаже?
Сколько времени занимает сделка?
С чего начать?
Какой объект в Бельгии подойдёт под вашу цель?
Подберём объекты в Бельгии под сдачу в аренду или рост стоимости, учтём налоги на покупку в выбранном регионе и сопроводим сделку. Все страны - в каталоге с поиском.
Подробности и стоимость - у менеджера в чате. Опишите ситуацию - ответим сразу.
Узнать условия покупки