Leistungen · Immobilien
Anlageimmobilien in Belgien
Belgien ist ein reifer und berechenbarer europäischer Markt mit Nachfrage vor allem in Brüssel, Antwerpen, Gent und Lüttich.
Formale Beschränkungen für Ausländer gibt es nicht: Jeder Nichtansässige, auch Bürger außerhalb der Europäischen Union, kann Immobilien kaufen, und die Geschäfte laufen nach einheitlichen Regeln über einen Notar. Die wichtigste Besonderheit Belgiens sind die hohen Erwerbsabgaben, die von der Region abhängen und davon, ob die Immobilie Ihre einzige Wohnung sein wird.
Wo man kauft und warum
- Brüssel – Vermietung an Mitarbeiter von Institutionen der Europäischen Union, internationalen Organisationen und Unternehmen, ganzjährige Nachfrage.
- Antwerpen und Gent – Studierende, Hafen, Industrie und Dienstleistungen, stabile Nachfrage nach Wohnungen.
- Lüttich und andere wallonische Städte – niedrigere Preise und höhere Mietrenditen, aber weniger Liquidität.
- Die Küste, Ostende und Knokke – Saisonvermietung und Zweitwohnungen.
Registrierungsgebühr nach Region 2025–2026
| Region | Einzige eigene Wohnung | Zweitwohnung oder Investition |
|---|---|---|
| Flandern, darunter Antwerpen und Gent | 2 % ab 1. Januar 2025 | 12 % |
| Wallonien, darunter Lüttich und Namur | 3 % für eine erste Wohnung ab 2025 | 12,5 % |
| Region Brüssel-Hauptstadt | 12,5 %, bei eigener Wohnung ist der erste Teil des Preises innerhalb einer festgelegten Obergrenze befreit | 12,5 % |
Die ermäßigten Sätze für eine eigene Wohnung setzen voraus, dass Sie innerhalb der festgelegten Frist einziehen und sich dort anmelden und keine andere Wohnung besitzen. Für einen Investor beträgt der Satz 12–12,5 %, was von Anfang an in die Rendite einzurechnen ist.
Neubau und weitere Kosten
- Ein Neubau vom Bauträger trägt statt der Registrierungsgebühr 21 % Mehrwertsteuer, der Grundstücksanteil dagegen die Registrierungsgebühr.
- Notar – nach staatlicher Gebührenordnung, meist etwa 1 % des Preises plus Mehrwertsteuer, dazu Recherchen und Eintragungskosten.
- Eine Hypothek erfordert eine gesonderte notarielle Urkunde und eine Eintragungsgebühr.
- Die jährliche Grundsteuer richtet sich nach dem Katastereinkommen und den Sätzen von Region und Gemeinde.
Wie ein Kauf abläuft
- Ein Angebot: In Belgien kann die schriftliche Annahme eines Angebots bereits einen verbindlichen Kauf bedeuten, daher werden Finanzierungs- und Prüfungsbedingungen sofort aufgenommen.
- Ein Vorvertrag und eine Anzahlung, meist 10 %.
- Der Notar prüft Eigentumstitel, Hypotheken, Bauplanungsbescheinigungen, den Energieausweis und die Elektroprüfung.
- Die endgültige Urkunde vor dem Notar innerhalb von 4 Monaten – in dieser Frist muss die Registrierungsgebühr gezahlt werden.
Vermietung und Verkauf
Einkünfte aus der Vermietung einer Wohnung an einen privaten Mieter werden nicht nach der tatsächlichen Miete besteuert, sondern nach dem indexierten Katastereinkommen mit Aufschlag, daher ist die Steuer oft niedriger als erwartet. Ein Nichtansässiger erklärt sie in der belgischen Steuererklärung für Nichtansässige. Beim Verkauf einer Immobilie, die nicht Ihre Hauptwohnung war, innerhalb von fünf Jahren nach dem Kauf wird der Gewinn mit 16,5 % plus einem Gemeindezuschlag besteuert.
Immobilie und Aufenthalt
Belgien hat kein Aufenthaltsprogramm für Immobilienkäufe: Ein Kauf gibt kein Recht, im Land zu leben und zu arbeiten. Bürger der Europäischen Union müssen sich nur anmelden; andere brauchen Arbeit, ein Geschäft, ein Studium oder Familie. Ist Ihr Ziel ein Status in Europa, schlagen wir Länder vor, in denen Immobilie und Aufenthalt tatsächlich verbunden sind.
Häufige Fehler von Käufern
- Ein Angebot schriftlich annehmen, ohne Finanzierungs- und Prüfungsbedingungen.
- Mit dem ermäßigten Satz von 2–3 % rechnen, obwohl die Wohnung eine Investition ist.
- Ein Neubau, bei dem die 21 % Mehrwertsteuer im Gebäudepreis übersehen wurden.
- Ein Verkauf innerhalb von fünf Jahren, ohne die Steuer von 16,5 % einzuplanen.
Was wir tun
Wir wählen Stadt und Immobilie passend zu Ihrem Ziel – Vermietung, eigene Wohnung oder Kapitalerhalt –, berechnen Registrierungsgebühr nach Region, Mehrwertsteuer und Steuern, prüfen Bescheinigungen und Bedingungen mit dem Notar, übernehmen Angebot, Vorvertrag und Urkunde und helfen bei Vermietung und der Steuererklärung für Nichtansässige.
Was wir tun
- Auswahl von Immobilien für Ihr Anlageziel
- Rechtliche Prüfung der Immobilie
- Begleitung des Kaufs von Anfang bis Ende
- Eigentumsstruktur (Firma, Treuhand)
- Verwaltung und Vermietung der Immobilie
Siehe auch
Firmengründung · Geschäftskonto · Privatkonto · Steuern des Landes · Alle Programme des Landes
Häufige Fragen
Kann ein Ausländer in Belgien eine Immobilie kaufen?
Wie hoch ist die Registrierungsgebühr beim Kauf?
Wie wird ein Neubau besteuert?
Gibt ein Immobilienkauf in Belgien einen Aufenthalt?
Gibt es eine Steuer beim Verkauf?
Wo fangen wir an?
Sie möchten das nicht allein klären?
Wir begleiten den gesamten Prozess von Anfang bis Ende: wir wählen Objekte passend zu Ihrem Ziel aus, prüfen sie rechtlich und begleiten den Kauf bis zur Eintragung. Stellen Sie Ihre Frage im Chat – die kostenlose Beratung beginnt gleich hier. Die rechtliche Vertretung vor Behörden und Gerichten übernehmen Murblz-Spezialisten gemeinsam mit lokal zugelassenen Partnern.
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