Инвестиционная недвижимость: Бермудские острова

Обновлено 8 октября 2026

Бермудские острова - один из самых дорогих и одновременно самых закрытых рынков жилья в мире.

Иностранец может купить здесь только жильё верхнего сегмента и только с лицензией правительства: дом должен иметь оценочную годовую арендную стоимость не ниже $126 000, а лицензионный сбор за него составляет 12,5% цены. Взамен покупатель получает актив в стабильной юрисдикции с английским правом, долларом, привязанным к доллару США, и без налога на прирост капитала.

Кому подходит покупка недвижимости на Бермудах

Покупка подходит тем, кому нужен дом для собственной жизни, а не доход от аренды.

• семьям, которые хотят дом для личного проживания в юрисдикции с английским правом и без налога на прирост капитала;
• тем, кто работает на Бермудах в страховании и финансах и планирует остаться надолго;
• инвесторам, которые совмещают покупку с сертификатом на проживание за вложения от $2,5 млн.

Для вложений под сдачу в аренду рынок не подходит: лицензия разрешает только личное пользование, а сдавать жильё можно лишь с отдельного разрешения.

Что может купить иностранец

Порог считается не от цены, а от оценочной годовой арендной стоимости объекта, которую определяет государственная оценка для расчёта налога на землю. Пороговые значения и ставки лицензионного сбора правительство пересматривает, поэтому проверяем их на дату сделки. Одновременно иностранец может владеть на Бермудах не больше чем двумя жилыми объектами.

Где покупают иностранцы

• Таккерс-Таун на востоке - закрытый район дорогих домов у моря и полей для гольфа.
• Пэджет и Уорик на юге - дома у розовых пляжей южного побережья.
• Гамильтон и окрестности - кондоминиумы рядом с деловым центром, удобные для тех, кто работает на острове.
• Гостиничные и курортные проекты - квартиры с управлением, где продажа иностранцам разрешена изначально.

Выбор района влияет не только на цену, но и на то, проходит ли объект порог для иностранцев, поэтому подбор начинаем с проверки оценочной стоимости.

Лицензия на покупку: документы, условия и срок

Сделку иностранца одобряет министр по заявлению покупателя: проверяют личность, репутацию и происхождение средств. К заявлению прикладывают:

• рекомендацию банка;
• две личные рекомендации от людей, которые знают заявителя не меньше трёх лет;
• подтверждение того, что объект предлагали бермудцам: объявления в местных газетах или в сети;
• документы о личности покупателя и происхождении средств.

Лицензию выдают с условиями. Жильё используют только для личного проживания владельца и его семьи. Число жилых единиц нельзя увеличивать, а участок делить. Оформляют объект на имя самого покупателя, а не на компанию или траст. Рассмотрение обычно занимает от четырёх до шести месяцев, поэтому договор заключают с условием получения лицензии, а задаток до её выдачи хранит адвокат.

Налоги и расходы покупателя

Главные расходы сверх цены - лицензионный сбор и гербовый сбор. Лицензионный сбор зависит от вида объекта:

Гербовый сбор со сделки считают по ступеням цены:

Пример: дом за $4 000 000. Лицензионный сбор - $500 000, гербовый сбор по шкале - $240 000. Вместе это почти пятая часть цены, и эти деньги нужны сверх стоимости дома.

• Ежегодный налог на землю считают по ступеням от оценочной арендной стоимости: от 0,8% с первых $11 000 до 55% с части свыше $120 000. Платят его дважды в год.
• Налога на прирост капитала при продаже нет.
• Адвокат и проверка права - по договорённости.

Как проходит сделка: шаги и сроки

1. Подбор объекта, который проходит порог для иностранцев, и проверка его оценочной стоимости.
2. Договор купли-продажи с условием получения лицензии и задаток у адвоката.
3. Заявление на лицензию с рекомендациями и документами о средствах: от четырёх до шести месяцев.
4. Проверка права собственности адвокатом, пока идёт рассмотрение.
5. После одобрения - оплата, лицензионный и гербовый сборы, оформление права.

От выбора объекта до ключей обычно проходит от полугода, поэтому покупку планируем с запасом.

Недвижимость и право жить на Бермудах

Сама покупка не даёт права жить и работать на Бермудах. Но вложение в недвижимость можно засчитать в программу экономических инвесторов: при вложениях на Бермудах от $2,5 млн иностранец получает сертификат с правом проживания, а через пять лет может подать на вид на жительство. Сдавать жильё иностранец может только с разрешения, поэтому план аренды проверяем до покупки.

Частые ошибки покупателей и причины отказа в лицензии

В лицензии отказывают, когда объект или покупатель не проходят условия закона. Частые ошибки:

• Выбор объекта ниже порога для иностранцев или земли без застройки - лицензию не дадут.
• Договор без условия о лицензии: если её не выдадут, задаток трудно вернуть.
• Расчёт бюджета без лицензионного и гербового сборов.
• Попытка оформить дом на компанию или траст.
• Рекомендации от людей, которые знают заявителя меньше трёх лет, или отсутствие рекомендации банка.
• У покупателя уже есть два жилых объекта на островах.
• Ожидание права жить на острове от самой покупки.

Ограничения для отдельных гражданств

Правила лицензирования одинаковы для всех, у кого нет бермудского статуса: гражданство покупателя на пороги и размер сбора не влияет. Различия начинаются с въезда и проверки. Собственных виз Бермуды не выдают: гражданам стран, которым виза нужна, для поездки требуется действующая многократная виза США, Канады или Великобритании, через которые идут рейсы на острова. Как заморская территория Великобритании Бермуды применяют британские санкционные списки, поэтому покупателю из страны, затронутой санкциями, стоит заранее подготовить документы о происхождении средств и рекомендацию банка, на который ограничения не распространяются. Возможность сделки для покупателей с гражданством России или Беларуси проверяем с бермудским адвокатом до резервирования объекта.

Что мы делаем

Подбираем объекты, которые доступны иностранцам, проверяем оценочную стоимость и право собственности, готовим заявление на лицензию и документы о происхождении средств, сопровождаем сделку с бермудским адвокатом. Если цель - жить на Бермудах, связываем покупку с сертификатом экономического инвестора и открытием счёта в бермудском банке.

Что входит в работу

• Подбор объекта под инвестиционную задачу
• Юридическая проверка объекта
• Сопровождение сделки под ключ
• Структурирование владения (компания, траст)
• Управление недвижимостью и сдача в аренду

Смотрите также

Регистрация компании · Счёт для бизнеса · Личный счёт · Налоги страны · Все программы страны

Частые вопросы