Инвестиционная недвижимость: Багамские острова
Недвижимость для инвестиций (Багамские острова): отбор объектов, юридическая проверка и сопровождение сделки для вас.
Иностранец на Багамах в 2026 году покупает жильё свободно: для дома на участке до 5 акров нужна только регистрация покупки за $250, а налог на сделку - от 2,5% до 10% цены. Багамский доллар привязан к доллару США один к одному, подоходного налога и налога на прирост капитала нет. Основной спрос десятилетиями формируют покупатели из США и Канады: острова лежат в часе лёта от Флориды.
Кому подходит недвижимость на Багамах
Багамы подходят 3 группам: тем, кто покупает дом для себя, владельцам арендного жилья на курорте и тем, кому нужно постоянное жительство при вложении от $1 000 000.
- Подходит для дома у моря: Нассау и остров Нью-Провиденс, Парадайз-Айленд и менее застроенные внешние острова.
- Подходит для постоянного жительства: вложение от $1 000 000 в недвижимость - признанное основание для заявления.
- Подходит для хранения капитала в долларах: налогов на доход, прирост капитала и наследство нет.
- Не подходит тем, кому нужен паспорт: гражданство за вложения Багамы не дают.
- Не подходит для пустующего участка: с незастроенной земли иностранец платит 2% в год.
Посчитаем онлайн полную стоимость покупки под ваш бюджет: налоги, сборы и расходы на сделку.
Где покупают: острова и типы объектов
Рынок делится на 3 части, и от выбора зависят цена, спрос на аренду и то, насколько просто добраться.
- Нассау и остров Нью-Провиденс - столица, международный аэропорт, школы и врачи: здесь покупают дома для постоянной жизни и квартиры под аренду.
- Парадайз-Айленд - курортный остров у Нассау с гостиничными комплексами и квартирами под краткосрочную аренду.
- Внешние острова - менее застроенные, с участками у моря; до них добираются местными рейсами, а строительство обходится дороже из-за доставки материалов.
Участок под строительство и готовый дом для закона - разные покупки: с незастроенной земли иностранец платит налог каждый год, а с дома, где живёт сам, - только выше порога стоимости.
Что нужно иностранцу: регистрация или разрешение
Порог один - 5 акров: до него покупку жилья только регистрируют, выше нужно разрешение.
| Покупка | Что требуется | Сбор |
|---|---|---|
| Жильё на участке до 5 акров | регистрация покупки в Инвестиционном совете | $250 |
| Участок больше 5 акров или коммерческая недвижимость | разрешение Инвестиционного совета до сделки | $500 |
| Незастроенная земля под проект | разрешение Инвестиционного совета | $500 |
Правила задаёт закон о землевладении иностранцев. По нему же владельцу дома выдают карту домовладельца-резидента: она позволяет въезжать и находиться на островах, пока действует, а при продлении иммиграционный департамент просит подтвердить, что налог на недвижимость уплачен.
Сколько стоит покупка: налог на сделку и сборы
Налог на добавленную стоимость со сделки - от 2,5% до 10% цены, и обычно его делят поровну покупатель и продавец.
| Цена объекта | Налог на сделку с 1 июля 2023 года |
|---|---|
| до $100 000 | 2,5% |
| $100 000-300 000 | 4% |
| $300 000-500 000 | 6% |
| $500 000-700 000 | 8% |
| $700 000-1 000 000 | 9% |
| свыше $1 000 000 | 10% |
Багамский доллар привязан к доллару США один к одному, поэтому цены, налог и сборы считают в одной и той же сумме в любой из двух валют.
Пример: дом за $1 200 000 - налог 10%, то есть $120 000, из них на покупателя обычно приходится $60 000. Сверх налога платят регистрацию покупки $250 или разрешение $500 и услуги местного юриста, который проверяет права продавца.
Налог на сделку - до 10% цены, а ошибка с правами продавца стоит всего дома
Дороже налога обходятся ошибки: пробел в истории прав на объект, участок больше 5 акров без разрешения, налог на сделку, который договор целиком перекладывает на покупателя, или расчёт на постоянное жительство при вложении ниже порога. Специалисты Murblz вместе с партнёрами с местной лицензией проверяют права и размер участка, считают налог и его раздел между сторонами, сопровождают договор и регистрацию, а при вложении от $1 000 000 готовят заявление на постоянное жительство.
Стоимость сопровождения зависит от объекта и задачи; менеджер рассчитает её в чате.
Ежегодный налог на недвижимость
С дома, где владелец живёт сам, первые $300 000 оценочной стоимости не облагаются; дальше ставка 0,625% и 1%.
| Объект | Ставка в год |
|---|---|
| Дом, где живёт владелец: первые $300 000 | 0% |
| Следующие $200 000 | 0,625% |
| Стоимость свыше $500 000 | 1% |
| Незастроенная земля иностранца: первые $7 000 | $100 |
| Незастроенная земля иностранца: стоимость свыше $7 000 | 2% |
Налог ведёт департамент внутренних доходов. Срок уплаты - 31 марта: тем, кто платит до этой даты, департамент даёт скидку 10%. В 2026 году в парламент внесены поправки о потолке налога для домов иностранных владельцев, поэтому ставку на год покупки проверяем перед сделкой.
Постоянное жительство за вложения
С 1 января 2025 года порог вложений для постоянного жительства - $1 000 000, раньше был $750 000.
Вложить можно в недвижимость или в облигации Центрального банка. Сама покупка статуса не даёт: заявление подают отдельно, а решение принимают власти. Гражданства за вложения на Багамах нет.
Как оформить владение: лично, через компанию или траст
Владеть домом можно 3 способами, и выбирать нужно до договора: менять владельца после сделки - значит платить налог на сделку ещё раз.
- Лично - проще всего: льгота по ежегодному налогу для дома, где живёт владелец, и карта домовладельца-резидента привязаны к человеку.
- Через компанию - когда владельцев несколько или дом сдают в аренду как бизнес; банк и юрист проверяют конечных владельцев.
- Через траст - для передачи имущества семье: налога на наследство на Багамах нет, но порядок наследования в стране владельца остаётся его заботой.
Отсутствие подоходного налога на Багамах не отменяет налогов там, где владелец живёт: доход от аренды и продажу дома он декларирует в стране своего налогового резидентства.
Документы покупателя
Покупателю нужны 4 группы документов.
- паспорт и подтверждение адреса;
- подтверждение происхождения денег для юриста и банка;
- договор купли-продажи и документы на объект: история прав, план участка с площадью;
- заявление на регистрацию покупки или на разрешение, если участок больше 5 акров.
Сроки по шагам
Шагов 5; заранее нужно решить, нужна ли регистрация или разрешение: разрешение получают до сделки.
- Задача и остров. Дом для себя, аренда или постоянное жительство.
- Проверка прав. Местный юрист изучает историю прав на объект и размер участка.
- Договор и задаток. Стороны подписывают договор и делят налог на сделку.
- Закрытие. Оплата цены и налога, передача документа о праве.
- Регистрация покупки в Инвестиционном совете и запись права в реестре.
Почему сделка срывается
Сделки срываются по 4 причинам, и чаще всего - из-за прав продавца.
- пробел или спор в истории прав на объект;
- участок больше 5 акров, а разрешение не получено;
- происхождение денег не подтверждено;
- покупатель рассчитывал на постоянное жительство при вложении ниже $1 000 000.
Ограничения для отдельных гражданств
Ограничений по гражданству закон о землевладении иностранцев не содержит - их 0: правила одни для всех, кто не является гражданином Багам. Различие касается только денег: расчёты идут через банки-корреспонденты в США, и переводы, связанные со странами под санкциями, проверяют дольше.
Альтернативы в Карибском регионе
Если Багамы не подходят по цене или задаче, есть 4 соседних рынка.
- Недвижимость на островах Теркс и Кайкос - британская территория по соседству, тоже без подоходного налога.
- Недвижимость на Каймановых островах - финансовый центр региона.
- Недвижимость на Барбадосе - остров с развитым рынком вилл.
- Недвижимость в Доминиканской Республике - более доступные цены и большой курортный рынок.
Что делаем мы
Работаем в 4 шага: подбираем объект под задачу, вместе с партнёрами с местной лицензией проверяем права и размер участка, считаем налог на сделку и сопровождаем договор и регистрацию. Если цель - постоянное жительство, ведём процесс от выбора объекта до заявления. Для расчётов пригодится личный счёт на Багамах. Прогнозов доходности не даём.
Что входит в работу
- Подбор объекта под инвестиционную задачу
- Юридическая проверка объекта
- Сопровождение сделки под ключ
- Структурирование владения (компания, траст)
- Управление недвижимостью и сдача в аренду
Смотрите также
Регистрация компании · Счёт для бизнеса · Личный счёт
Частые вопросы
Может ли иностранец купить недвижимость на Багамах?
Какой налог при покупке недвижимости на Багамах?
Даёт ли покупка недвижимости постоянное жительство?
Есть ли на Багамах ежегодный налог на недвижимость?
Какой налог на незастроенный участок?
Что такое карта домовладельца-резидента?
Есть ли на Багамах подоходный налог?
Можно ли получить гражданство Багам за покупку недвижимости?
Когда платить ежегодный налог на недвижимость?
Выбираете недвижимость на Багамах?
Подберём объекты на Багамах под ваш бюджет, проверим право собственности и объясним, когда покупке нужно разрешение для иностранцев. Все страны - в каталоге с поиском.
Подробности и стоимость - у менеджера в чате. Опишите ситуацию - ответим сразу.
Узнать условия покупки