Immobilien in Lissabon kaufen: Wohnungen zum Leben und als Kapitalanlage
Die interessantesten Wohnungen, die jetzt zum Verkauf stehen, vom Studio in Mouraria bis zur Wohnung mit Blick auf die Kirche São Vicente in Graça, dazu Quadratmeterpreis und Rendite nach Stadtteil, Kosten zusätzlich zum Preis und was der Kauf für den Aufenthaltsstatus bringt.
2026 kostet ein Quadratmeter in Lissabon im Median etwa 6.000 $ (5.300 Euro), nach Stadtteil von 4.340 $ in Santa Clara bis 7.840 $ in Santo António. Langzeitvermietung bringt 3,8 % im Jahr vor Steuern. Ein Studio in Mouraria kostet 174.000 $, und seit Oktober 2023 erteilt Portugal für den Kauf einer Wohnung keine Aufenthaltserlaubnis mehr.
Unten finden Sie die interessantesten Angebote, die jetzt zum Verkauf stehen, den Quadratmeterpreis und die Mietrendite nach Stadtteil sowie alle Kosten zusätzlich zum Preis. Ein Berater findet ein Objekt nach Ihren Wünschen.
Der Markt in Kürze
Daten für 2026.
Welche Wohnungen in Lissabon zum Verkauf stehen
Die interessantesten Wohnungen von 174.000 $ bis 336.000 $ in Mouraria, an der Avenida da Liberdade, in Beato, Santa Clara, Campo de Ourique, Olivais und Graça. Ein Berater findet eine Wohnung nach Ihren Wünschen und schickt Unterlagen, Grundrisse und ähnliche Angebote im Chat.
Studio mit 35 m² und eigenem Eingang von der Straße in der Altstadt
174.000 $
Ein Studio mit 35 m² in Mouraria, dem alten Viertel unterhalb der Burg São Jorge: ein Wohnbereich, ein Schlafbereich, eine Küche und ein Bad. Der Eingang liegt direkt an einer kürzlich erneuerten Fußgängerstraße. Der Platz Martim Moniz mit der Metro, die Baixa und die Burg sind wenige Gehminuten entfernt. Das Studio wird unmöbliert verkauft. Die durchschnittliche Mietrendite bei Langzeitvermietung in Santa Maria Maior liegt bei 5,2 % im Jahr vor Steuern.
Zweizimmerwohnung mit 27 m² zum Renovieren, 200 m von der Avenida da Liberdade
213.000 $
Eine Wohnung mit 27 m² in der 1. Etage eines kleinen Hauses von 1951 mit nur vier Parteien in Santo António, 200 m von der Avenida da Liberdade, der Hauptstraße Lissabons mit Geschäften und Büros. Die Wohnung muss komplett renoviert werden, der Verkäufer hat bereits Kostenvoranschläge für die Renovierung. Nach den Arbeiten wird sie langfristig vermietet oder selbst bewohnt, im teuersten Stadtteil der Stadt. Die durchschnittliche Mietrendite bei Langzeitvermietung in Santo António liegt bei 4,3 % im Jahr vor Steuern.
Dreizimmerwohnung mit 51,6 m², Balkon und Blick auf den Fluss
267.000 $
Eine Wohnung mit 51,6 m² in der 2. Etage eines gepflegten dreistöckigen Hauses an der Calçada da Picheleira in Beato: ein Wohnzimmer, zwei Schlafzimmer, eine Küche, ein Bad und ein Balkon mit 3 m² mit freiem Blick auf den Fluss. Die Einrichtung lässt sich nach eigenem Geschmack erneuern. Beato ist ein ehemaliges Industrieviertel am Fluss, in dessen alten Lagerhallen heute Büros, Galerien und Restaurants liegen. Die durchschnittliche Mietrendite bei Langzeitvermietung in Beato liegt bei 5,3 % im Jahr vor Steuern.
Dreizimmerwohnung mit 56 m² nach kompletter Renovierung
292.000 $
Eine Wohnung mit 56 m² in einem Haus von 1992 in Santa Clara, einem ruhigen Wohnviertel im Norden Lissabons: ein Wohnzimmer, zwei Schlafzimmer, eine Küche und ein Bad nach kompletter Renovierung, Heizung und Kochen vollständig elektrisch, bezugsfertig. Geschäfte, Busse und die Ringstraßen liegen in der Nähe, der Flughafen ist wenige Autominuten entfernt. Die durchschnittliche Mietrendite bei Langzeitvermietung in Santa Clara liegt bei 4,5 % im Jahr vor Steuern.
Dreizimmer-Maisonette mit 54 m² in einem alten Innenhof
320.000 $
Eine komplett renovierte Maisonette mit 54 m² in einem alten Wohnhof an der Travessa de Campo de Ourique, der nur den Bewohnern offensteht. Der Markt von Campo de Ourique, der Garten Jardim da Parada, Schulen und Geschäfte liegen in der Nähe. Der Verkäufer renoviert den Hof auf eigene Kosten. Die durchschnittliche Mietrendite bei Langzeitvermietung in Campo de Ourique liegt bei 4,2 % im Jahr vor Steuern.
Vierzimmerwohnung mit 69 m² zum Renovieren an der Metro
334.000 $
Eine Wohnung mit 69 m² in der 3. Etage eines Hauses von 1987 ohne Aufzug in Olivais Sul: ein Wohnzimmer, drei Schlafzimmer, eine Küche und ein Bad, Fenster mit Doppelverglasung. Die Wohnung muss modernisiert werden. Die Station Olivais der roten Metrolinie ist 5–6 Gehminuten entfernt, mit direkten Zügen zum Flughafen und zum Bahnhof Oriente, ein Markt, Schulen und Supermärkte liegen in der Nähe. Die durchschnittliche Mietrendite bei Langzeitvermietung in Olivais liegt bei 5,1 % im Jahr vor Steuern.
Dreizimmerwohnung mit 80 m² mit Blick auf die Kirche São Vicente
336.000 $
Eine Wohnung mit 80 m² in der 1. Etage eines typischen Lissabonner Hauses ohne Aufzug in Graça: ein geräumiges Wohnzimmer mit Blick auf die Kirche São Vicente de Fora, zwei Schlafzimmer, eine Küche und ein Bad. Die Wohnung ist in gutem Zustand, das Haus gepflegt und ordentlich verwaltet. Die Aussichtspunkte von Graça, die Straßenbahn 28 und die Alfama liegen in der Nähe. Die durchschnittliche Mietrendite bei Langzeitvermietung in São Vicente liegt bei 4,5 % im Jahr vor Steuern.
Was ein Quadratmeter in den Stadtteilen von Lissabon kostet
Die Tabelle zeigt den Medianpreis verkaufter Wohnungen nach Stadtteil über 12 Monate, erstes Quartal 2026. Der Stadtdurchschnitt liegt bei etwa 6.000 $ (5.300 Euro) je m². Santo António, Parque das Nações, Avenidas Novas, Campo de Ourique, Misericórdia und Estrela liegen 10–32 % über dem Durchschnitt. Carnide, Beato, Benfica, Penha de França, Olivais und Santa Clara liegen 12–27 % darunter: Das sind Wohnviertel außerhalb der Altstadt.
| Stadtteil | Je m², $ | Je m², Euro | Wohnung mit 60 m², $ |
|---|---|---|---|
| Santo António | 7.840 $ | 6.986 | 471.000 $ |
| Parque das Nações | 7.210 $ | 6.422 | 433.000 $ |
| Avenidas Novas | 6.740 $ | 6.004 | 404.000 $ |
| Campo de Ourique | 6.740 $ | 6.000 | 404.000 $ |
| Misericórdia (Bairro Alto, Chiado) | 6.630 $ | 5.904 | 398.000 $ |
| Estrela | 6.520 $ | 5.805 | 391.000 $ |
| Campolide | 6.190 $ | 5.514 | 371.000 $ |
| Belém | 5.960 $ | 5.306 | 357.000 $ |
| São Domingos de Benfica | 5.810 $ | 5.179 | 349.000 $ |
| Ajuda | 5.780 $ | 5.147 | 347.000 $ |
| Marvila | 5.690 $ | 5.071 | 342.000 $ |
| Alcântara | 5.610 $ | 5.000 | 337.000 $ |
| Santa Maria Maior (Alfama, Baixa) | 5.610 $ | 5.000 | 337.000 $ |
| Alvalade | 5.610 $ | 4.995 | 336.000 $ |
| São Vicente (Graça) | 5.560 $ | 4.954 | 334.000 $ |
| Areeiro | 5.540 $ | 4.938 | 333.000 $ |
| Arroios | 5.360 $ | 4.779 | 322.000 $ |
| Lumiar | 5.240 $ | 4.668 | 314.000 $ |
| Carnide | 5.210 $ | 4.643 | 313.000 $ |
| Beato | 5.180 $ | 4.614 | 311.000 $ |
| Benfica | 5.170 $ | 4.607 | 310.000 $ |
| Penha de França | 5.040 $ | 4.491 | 302.000 $ |
| Olivais | 4.760 $ | 4.240 | 286.000 $ |
| Santa Clara | 4.340 $ | 3.870 | 261.000 $ |
| Ganz Lissabon | etwa 6.000 $ | etwa 5.300 | etwa 360.000 $ |
Daten für das erste Quartal 2026: Medianpreis verkaufter Wohnungen nach Stadtteilen Lissabons über 12 Monate, Statistikamt Portugals; ganz Lissabon – Medianpreis je m² Wohnraum für 2026. Dollar zum Kurs von 1,1225 Dollar je Euro (Europäische Zentralbank, 19. Oktober 2026).
Welche Rendite die Vermietung einer Wohnung in Lissabon bringt
Langzeitvermietung bringt in Lissabon im Durchschnitt 3,8 % im Jahr vor Steuern: Die Hauptstadt ist teuer, und die Mieten bleiben hinter den Preisen zurück. Laut Inseraten vom Oktober 2026 ist die Rendite in Beato, Santa Maria Maior, Olivais und Arroios am höchsten, 4,9–5,3 %: Eine Wohnung mit 50 m² wird dort für 1.230–1.700 $ im Monat vermietet. In Benfica, Parque das Nações und Lumiar liegt die Rendite bei 3,2–3,5 %.
| Stadtteil | Miete für 50 m² im Monat | Rendite im Jahr |
|---|---|---|
| Beato | 1.430 $ (1.270 Euro) | 5,3 % |
| Santa Maria Maior (Alfama, Baixa) | 1.700 $ (1.520 Euro) | 5,2 % |
| Olivais | 1.230 $ (1.100 Euro) | 5,1 % |
| Arroios | 1.580 $ (1.410 Euro) | 4,9 % |
| Misericórdia (Bairro Alto, Chiado) | 1.710 $ (1.520 Euro) | 4,7 % |
| Ajuda | 1.460 $ (1.300 Euro) | 4,7 % |
| Penha de França | 1.350 $ (1.200 Euro) | 4,6 % |
| São Vicente (Graça) | 1.400 $ (1.250 Euro) | 4,5 % |
| Santa Clara | 970 $ (870 Euro) | 4,5 % |
| Santo António | 1.870 $ (1.670 Euro) | 4,3 % |
| Campo de Ourique | 1.460 $ (1.300 Euro) | 4,2 % |
| Estrela | 1.580 $ (1.400 Euro) | 4,1 % |
| Campolide | 1.530 $ (1.360 Euro) | 4,0 % |
| Alcântara | 1.400 $ (1.250 Euro) | 4,0 % |
| São Domingos de Benfica | 1.170 $ (1.040 Euro) | 3,9 % |
| Areeiro | 1.250 $ (1.110 Euro) | 3,9 % |
| Avenidas Novas | 1.570 $ (1.400 Euro) | 3,8 % |
| Alvalade | 1.300 $ (1.160 Euro) | 3,7 % |
| Carnide | 1.100 $ (980 Euro) | 3,7 % |
| Belém | 1.360 $ (1.210 Euro) | 3,6 % |
| Marvila | 1.340 $ (1.200 Euro) | 3,6 % |
| Benfica | 1.120 $ (990 Euro) | 3,5 % |
| Parque das Nações | 1.400 $ (1.250 Euro) | 3,3 % |
| Lumiar | 1.080 $ (960 Euro) | 3,2 % |
Daten für Oktober 2026: Medianmiete und Median-Angebotspreis für Wohnungen nach Stadtteilen Lissabons laut Inseraten, Oktober 2026, Miete für eine Wohnung mit 50 m²; ganz Lissabon – durchschnittliche Rendite bei Langzeitvermietung für 2026. Die Rendite ist brutto, vor Steuern, Hauskosten und Leerstand zwischen Mietern.
Die Vermietung an Touristen ist in Lissabon nicht überall erlaubt. Seit dem 6. Dezember 2025 sind in Stadtteilen, in denen Ferienwohnungen mehr als 10 % des dauerhaften Wohnraums ausmachen – Santa Maria Maior, Misericórdia und Santo António –, neue Registrierungen verboten, bei 5–10 % nur mit Zustimmung des Stadtrats. In diesen Stadtteilen endet die Registrierung für Kurzzeitvermietung mit dem Verkauf der Wohnung, deshalb wählt man eine Wohnung für Touristen außerhalb der Altstadt. Die Rendite in der Auswahl ist für Langzeitvermietung berechnet.
Mieteinnahmen von Nichtansässigen werden mit 25 % besteuert, die kommunale Grundsteuer beträgt 0,3–0,45 % des Katasterwerts im Jahr. Die Steuer auf Mieteinnahmen aus einer Wohnung in Lissabon wird in Portugal gezahlt, unabhängig davon, ob der Eigentümer dort lebt. Sätze und Beispiele finden Sie auf der Seite Steuern in Portugal.
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Welche Kosten zum Preis einer Wohnung hinzukommen
Seit Mai 2026 zahlen Nichtansässige 7,5 % Grunderwerbsteuer auf den vollen Preis einer Wohnung, ab dem ersten Euro, dazu 0,8 % Stempelsteuer. Der Vertrag und die Eintragung des Eigentums beim zentralen Schalter kosten ohne Hypothek etwa 430 $. Wer früher in Portugal steuerlich ansässig war, zahlt den Satz von 7,5 % nicht.
| Zahlung | Wohnung für 320.000 $ (285.000 Euro) | Anteil am Preis |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer für Nichtansässige | 24.000 $ | 7,5 % |
| Stempelsteuer | 2.600 $ | 0,8 % |
| Vertrag und Eintragung beim zentralen Schalter | etwa 430 $ | 0,1 % |
| Portugiesische Steuernummer | vor dem Abschluss nötig; Nichtansässige von außerhalb der EU erhalten sie über einen Steuervertreter | nach Tarif des Vertreters |
| Insgesamt zusätzlich zum Preis | etwa 27.000 $ | 8,4 % |
Daten für 2026: Die Sätze der Grunderwerbsteuer und der Stempelsteuer legt der Staat fest, die rechtliche Prüfung erfolgt nach dem Tarif des Anwalts, getrennt von den Steuern. Unterschreibt ein Vertreter, kommen eine Vollmacht mit Apostille und eine Übersetzung ins Portugiesische hinzu. Ein Berater berechnet alle Kosten für eine konkrete Wohnung.
Bringt eine Wohnung in Lissabon eine Aufenthaltserlaubnis
Der Kauf einer Wohnung bringt in Portugal keine Aufenthaltserlaubnis: Das Golden Visa für Immobilien wurde im Oktober 2023 abgeschafft. Das Golden Visa bleibt für Investitionen ab 562.000 $ (500.000 Euro) in Investmentfonds, und wer in Lissabon leben möchte, erhält ein Visum für passives Einkommen oder ein Visum für digitale Nomaden. Die eigene Wohnung löst beim Antrag die Wohnfrage.
Eine Wohnung können Sie auch ohne Aufenthaltserlaubnis kaufen: Genehmigungen sind nicht nötig, Beschränkungen nach Staatsangehörigkeit gibt es nicht. Der Zahlungsweg wird vor der Anzahlung geplant. Die verbleibenden Wege zum Golden Visa finden Sie auf der Seite Golden Visa Portugal.
Stadtteile von Lissabon zum Leben
In Lissabon wählt man einen Stadtteil nicht nur nach dem Quadratmeterpreis: Auch Hügel und Steigungen bis zum Haus, Metro- und Straßenbahnlinien, Schulen, Nachtleben und Lärm durch Touristen zählen. Die Stadtteile von Lissabon mit diesen Daten und eine Auswahl nach Ihren Kriterien finden Sie auf einer eigenen Seite.
Stadtteile von Lissabon: Auswahl nach Ihren Kriterien →
Wie wir eine Wohnung auswählen
- Ziel und Budget: Leben in Lissabon, Vermietung oder beides. Der Berater klärt Stadtteil, Weg zur Arbeit und zu Schulen, Größe, Etage und Aufzug.
- Auswahl: Wohnungen mit Verkäuferpreis, Hauskosten und einer Renditeschätzung nach den Mieten im Stadtteil.
- Prüfung: Grundbuchauszug und Steuerakte der Wohnung, Belastungen und Hypotheken, Nutzungsgenehmigung als Wohnraum, Rückstände bei Hausgebühren, Mietverträge.
- Abschluss persönlich oder per Vollmacht: Steuernummer, Vorvertrag mit Anzahlung, Urkunde und Eintragung des Eigentums beim zentralen Schalter.
Die Auswahl schickt ein Berater in den Chat, mit den Preisen der Verkäufer zum Datum der Auswahl.
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Alle Länder und Budgets im Vergleich – auf der Seite Immobilien im Ausland als Kapitalanlage.
Häufige Fragen
Was kostet eine Wohnung in Lissabon?
Können Ausländer in Lissabon eine Wohnung kaufen?
Bringt der Kauf einer Wohnung in Lissabon eine Aufenthaltserlaubnis?
Welche Mietrendite bringt eine Wohnung in Lissabon?
Welche Steuern fallen beim Kauf einer Wohnung in Lissabon an?
Darf ich eine Wohnung in Lissabon an Touristen vermieten?
In welchem Stadtteil von Lissabon sollte man eine Wohnung zur Vermietung kaufen?
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