Квартиры на продажу в Лиссабоне: для жизни и инвестиций
Самые интересные квартиры, которые продаются сейчас, от студии в Моурарии до квартиры с видом на церковь Сан-Висенте в Грасе, цена метра и доходность по районам, расходы сверх цены и что покупка даёт для статуса.
В 2026 году медианный метр жилья в Лиссабоне стоит около $6 000 (5 300 евро), в районах - от $4 340 в Санта-Кларе до $7 840 в Санту-Антониу. Долгая аренда приносит 3,8% в год до налогов. Студия в Моурарии стоит $174 000, вид на жительство за покупку Португалия не выдаёт с октября 2023 года.
Ниже - самые интересные предложения, которые продаются сейчас, цена метра и доходность аренды по районам и все расходы сверх цены. Менеджер подберёт объект под ваши запросы.
Коротко о рынке
Данные на 2026 год.
Какие квартиры продаются в Лиссабоне
Самые интересные квартиры от $174 000 до $336 000 в Моурарии, у авениды Свободы, в Беату, Санта-Кларе, Кампу-ди-Орики, Оливайше и Грасе. Менеджер подберёт квартиру под ваши запросы и пришлёт в чат документы, планировки и похожие варианты.
Студия 35 м² со своим входом с улицы в старом квартале
$174 000
Студия 35 м² в Моурарии, старом квартале у подножия замка Святого Георгия: зона гостиной, спальное место, кухня и ванная. Вход прямо с недавно обновлённой пешеходной улицы. До площади Мартин-Мониш с метро, Байши и замка - несколько минут пешком. Продаётся без мебели. Средняя доходность долгой аренды в Санта-Мария-Майор - 5,2% в год до налогов.
2-комнатная квартира 27 м² под реновацию в 200 м от авениды Свободы
$213 000
Квартира 27 м² на 1-м этаже небольшого дома 1951 года всего на четыре квартиры в Санту-Антониу, в 200 м от авениды Свободы, главной улицы магазинов и офисов Лиссабона. Квартиру нужно ремонтировать целиком, сметы работ уже есть у продавца. После ремонта её сдают в долгую аренду или живут сами в самом дорогом районе города. Средняя доходность долгой аренды в Санту-Антониу - 4,3% в год до налогов.
3-комнатная квартира 51,6 м² с балконом и видом на реку
$267 000
Квартира 51,6 м² на 2-м этаже трёхэтажного дома в хорошем состоянии на Калсада-да-Пишелейра в Беату: гостиная, две спальни, кухня, ванная и балкон 3 м² с открытым видом на реку. Интерьер стоит обновить под себя. Беату - бывший промышленный район у реки, где старые склады заняли офисы, галереи и рестораны. Средняя доходность долгой аренды в Беату - 5,3% в год до налогов.
3-комнатная квартира 56 м² после полного ремонта
$292 000
Квартира 56 м² в доме 1992 года в Санта-Кларе, тихом жилом районе на севере Лиссабона: гостиная, две спальни, кухня и ванная после полного ремонта, отопление и плита на электричестве, можно въезжать. Рядом магазины, автобусы и выезды на кольцевые дороги, до аэропорта несколько минут на машине. Средняя доходность долгой аренды в Санта-Кларе - 4,5% в год до налогов.
3-комнатная двухуровневая квартира 54 м² в старом дворе
$320 000
Двухуровневая квартира 54 м² после полного ремонта в старом жилом дворе на Травесса-ди-Кампу-ди-Орики, куда заходят только жильцы. Рядом рынок Кампу-ди-Орики, сад Жардин-да-Парада, школы и магазины. Двор продавец обновляет за свой счёт. Средняя доходность долгой аренды в Кампу-ди-Орики - 4,2% в год до налогов.
4-комнатная квартира 69 м² под реновацию у метро
$334 000
Квартира 69 м² на 3-м этаже дома 1987 года без лифта в Оливайш-Сул: гостиная, три спальни, кухня и ванная, окна с двойными стеклопакетами. Квартиру нужно обновить. До станции метро Оливайш на красной линии 5-6 минут пешком, оттуда напрямую в аэропорт и к вокзалу Ориенте, рядом рынок, школы и супермаркеты. Средняя доходность долгой аренды в Оливайше - 5,1% в год до налогов.
3-комнатная квартира 80 м² с видом на церковь Сан-Висенте
$336 000
Квартира 80 м² на 1-м этаже типичного лиссабонского дома без лифта в Грасе: просторная гостиная с видом на церковь Сан-Висенте-де-Фора, две спальни, кухня и ванная. Квартира в хорошем состоянии, дом ухоженный, с организованным управлением. Рядом смотровые площадки Грасы, трамвай 28 и Алфама. Средняя доходность долгой аренды в Сан-Висенте - 4,5% в год до налогов.
Сколько стоит метр в районах Лиссабона
В таблице - медианная цена проданных квартир по районам за 12 месяцев, первый квартал 2026 года. Средняя по городу - около $6 000 (5 300 евро) за метр. Санту-Антониу, Парк Наций, Авенидаш-Новаш, Кампу-ди-Орики, Мизерикордия и Эштрела дороже средней на 10-32%. Карниде, Беату, Бенфика, Пенья-ди-Франса, Оливайш и Санта-Клара дешевле средней на 12-27%: это жилые районы за пределами исторического центра.
| Район | Метр, $ | Метр, евро | Квартира 60 м², $ |
|---|---|---|---|
| Санту-Антониу | $7 840 | 6 986 | $471 000 |
| Парк Наций | $7 210 | 6 422 | $433 000 |
| Авенидаш-Новаш | $6 740 | 6 004 | $404 000 |
| Кампу-ди-Орики | $6 740 | 6 000 | $404 000 |
| Мизерикордия (Байру-Алту, Шиаду) | $6 630 | 5 904 | $398 000 |
| Эштрела | $6 520 | 5 805 | $391 000 |
| Камполиде | $6 190 | 5 514 | $371 000 |
| Белен | $5 960 | 5 306 | $357 000 |
| Сан-Домингуш-ди-Бенфика | $5 810 | 5 179 | $349 000 |
| Ажуда | $5 780 | 5 147 | $347 000 |
| Марвила | $5 690 | 5 071 | $342 000 |
| Алкантара | $5 610 | 5 000 | $337 000 |
| Санта-Мария-Майор (Алфама, Байша) | $5 610 | 5 000 | $337 000 |
| Алваладе | $5 610 | 4 995 | $336 000 |
| Сан-Висенте (Граса) | $5 560 | 4 954 | $334 000 |
| Арейру | $5 540 | 4 938 | $333 000 |
| Арройуш | $5 360 | 4 779 | $322 000 |
| Лумиар | $5 240 | 4 668 | $314 000 |
| Карниде | $5 210 | 4 643 | $313 000 |
| Беату | $5 180 | 4 614 | $311 000 |
| Бенфика | $5 170 | 4 607 | $310 000 |
| Пенья-ди-Франса | $5 040 | 4 491 | $302 000 |
| Оливайш | $4 760 | 4 240 | $286 000 |
| Санта-Клара | $4 340 | 3 870 | $261 000 |
| Весь Лиссабон | ~$6 000 | около 5 300 | ~$360 000 |
Данные на первый квартал 2026: медианная цена проданных квартир по районам Лиссабона за 12 месяцев, Национальный институт статистики Португалии; весь Лиссабон - медианная цена метра жилья на 2026 год. Доллары по курсу 1,1225 доллара за евро (Европейский центральный банк, 19 октября 2026).
Какую доходность даёт сдача квартиры в Лиссабоне
Долгая аренда в Лиссабоне приносит в среднем 3,8% в год до налогов: столица дорогая, и аренда отстаёт от цен. По объявлениям октября 2026 года выше всего доходность в районах Беату, Санта-Мария-Майор, Оливайш и Арройуш, 4,9-5,3%: квартира 50 м² там сдаётся за $1 230-1 700 в месяц. В районах Бенфика, Парк Наций и Лумиар доходность 3,2-3,5%.
| Район | Аренда 50 м² в месяц | Доходность в год |
|---|---|---|
| Беату | $1 430 (1 270 евро) | 5,3% |
| Санта-Мария-Майор (Алфама, Байша) | $1 700 (1 520 евро) | 5,2% |
| Оливайш | $1 230 (1 100 евро) | 5,1% |
| Арройуш | $1 580 (1 410 евро) | 4,9% |
| Мизерикордия (Байру-Алту, Шиаду) | $1 710 (1 520 евро) | 4,7% |
| Ажуда | $1 460 (1 300 евро) | 4,7% |
| Пенья-ди-Франса | $1 350 (1 200 евро) | 4,6% |
| Сан-Висенте (Граса) | $1 400 (1 250 евро) | 4,5% |
| Санта-Клара | $970 (870 евро) | 4,5% |
| Санту-Антониу | $1 870 (1 670 евро) | 4,3% |
| Кампу-ди-Орики | $1 460 (1 300 евро) | 4,2% |
| Эштрела | $1 580 (1 400 евро) | 4,1% |
| Камполиде | $1 530 (1 360 евро) | 4,0% |
| Алкантара | $1 400 (1 250 евро) | 4,0% |
| Сан-Домингуш-ди-Бенфика | $1 170 (1 040 евро) | 3,9% |
| Арейру | $1 250 (1 110 евро) | 3,9% |
| Авенидаш-Новаш | $1 570 (1 400 евро) | 3,8% |
| Алваладе | $1 300 (1 160 евро) | 3,7% |
| Карниде | $1 100 (980 евро) | 3,7% |
| Белен | $1 360 (1 210 евро) | 3,6% |
| Марвила | $1 340 (1 200 евро) | 3,6% |
| Бенфика | $1 120 (990 евро) | 3,5% |
| Парк Наций | $1 400 (1 250 евро) | 3,3% |
| Лумиар | $1 080 (960 евро) | 3,2% |
Данные на 2026 год: медиана аренды и медиана цены предложения квартир по районам Лиссабона в объявлениях, октябрь 2026 года, аренда - для квартиры 50 м²; весь Лиссабон - средняя доходность долгой аренды на 2026 год. Доходность валовая, до налогов, расходов на дом и простоя между жильцами.
Сдавать квартиру туристам в Лиссабоне можно не везде. С 6 декабря 2025 года в районах, где посуточных квартир больше 10% от постоянного жилья, - Санта-Мария-Майор, Мизерикордия и Санту-Антониу - новые регистрации запрещены, а там, где их 5-10%, - только с разрешения мэрии. В этих районах регистрация посуточной сдачи при продаже квартиры прекращается, поэтому квартиру под туристов выбирают за пределами исторического центра. Доходность в подборке посчитана по долгой аренде.
Доход нерезидента от сдачи облагается по ставке 25%, муниципальный налог на недвижимость - 0,3-0,45% кадастровой стоимости в год. Россия в 2023 году приостановила основные статьи соглашения об избежании двойного налогообложения с Португалией, поэтому налог с аренды платят в Португалии. Ставки и примеры - на странице налоги в Португалии.
Какие расходы добавить к цене квартиры
С мая 2026 года нерезидент платит налог на передачу 7,5% с полной цены жилья, с первого евро, и гербовый сбор 0,8%. Сделка и регистрация права в службе одного окна стоят около $430 без ипотеки. Ставку 7,5% не платит покупатель, который раньше был налоговым резидентом Португалии.
| Платёж | Квартира за $320 000 (285 000 евро) | Доля цены |
|---|---|---|
| Налог на передачу для нерезидента | $24 000 | 7,5% |
| Гербовый сбор | $2 600 | 0,8% |
| Сделка и регистрация в службе одного окна | ~$430 | 0,1% |
| Португальский налоговый номер | нужен до сделки, нерезиденту из страны вне ЕС - через налогового представителя | по тарифу представителя |
| Итого сверх цены | ~$27 000 | 8,4% |
Данные на 2026 год: ставки налога на передачу и гербового сбора задаёт государство, юридическая проверка - по тарифу юриста, отдельно от налогов. Если сделку подписывает представитель, добавьте доверенность с апостилем и перевод на португальский. Все расходы по конкретной квартире посчитает менеджер.
В Лиссабоне квартиру проверяют до задатка
Ошибка стоит дороже налога: под видом квартиры продают помещение под услуги, на которое банк не даёт ипотеку, квартиру с пожизненным жильцом, долю в квартире или жильё в доме, где мэрия требует ремонта фасада и конструкций за счёт владельцев. Задаток по предварительному договору при отказе покупателя остаётся у продавца. Сопровождение Murblz снимает эти риски: подбираем квартиру, проверяем реестр, разрешение на использование как жильё, долги дома и продавца, оформляем налоговый номер и ведём сделку до регистрации права вместе с партнёрами с местной лицензией.
Стоимость сопровождения зависит от бюджета и цели покупки, её рассчитает менеджер в чате.
Даёт ли квартира в Лиссабоне вид на жительство
Покупка квартиры вид на жительство в Португалии не даёт: золотую визу за недвижимость отменили в октябре 2023 года. Золотая виза осталась за вложения от $562 000 (500 000 евро) в инвестиционные фонды, а для жизни в Лиссабоне оформляют визу для пассивного дохода или визу цифрового кочевника. Своя квартира закрывает вопрос жилья при подаче.
Купить квартиру можно и без вида на жительство: разрешений не нужно, ограничений по гражданству нет. Банки Евросоюза не принимают от граждан России без вида на жительство в Евросоюзе вклады больше $113 000 (100 000 евро), поэтому схему оплаты продумывают до задатка. Оставшиеся варианты золотой визы - на странице золотая виза Португалии.
Районы Лиссабона для жизни
Район в Лиссабоне выбирают не только по цене метра: важны холмы и подъёмы к дому, линии метро и трамвая, школы, шум ночной жизни и туристов. Районы Лиссабона с этими данными и подбором по вашим критериям - на отдельной странице.
Районы Лиссабона: подбор по вашим критериям →
Как мы подбираем квартиру
- Цель и бюджет: жизнь в Лиссабоне, сдача в аренду или всё вместе. Менеджер уточняет район, дорогу до работы и школ, площадь, этаж и лифт.
- Подборка: квартиры с ценой продавца, расходами на дом и расчётом доходности по аренде в районе.
- Проверка: выписка из реестра недвижимости и налоговая карточка квартиры, обременения и ипотеки, разрешение на использование как жильё, долги по взносам дома, договоры с жильцами.
- Сделка лично или по доверенности: налоговый номер, предварительный договор с задатком, купчая и регистрация права в службе одного окна.
Подборку менеджер присылает в чат, с ценами продавцов на дату подборки.
Подобрать квартиру в Лиссабоне
Читайте также
- Инвестиции в недвижимость Португалии: что купить и сколько стоит
- Жизнь в Лиссабоне в 2026: стоимость, аренда, районы
- Купить квартиру в Португалии в 2026: цены, налоги и ВНЖ
- Налоги в Португалии в 2026 для физических лиц и иностранцев
Сравнение всех стран и бюджетов - на странице Недвижимость за границей для инвестиций.
Частые вопросы
Сколько стоит квартира в Лиссабоне?
Может ли иностранец купить квартиру в Лиссабоне?
Даёт ли покупка квартиры в Лиссабоне ВНЖ?
Какая доходность от сдачи квартиры в Лиссабоне?
Какие налоги при покупке квартиры в Лиссабоне?
Можно ли сдавать квартиру в Лиссабоне туристам?
В каком районе Лиссабона купить квартиру для сдачи?
Поможем купить недвижимость в Португалии
Мы сопровождаем весь процесс под ключ: подберём объект под задачу, проверим юридическую чистоту и сопроводим сделку до регистрации. Задайте вопрос в чате: бесплатная консультация начинается прямо здесь. Юридическое представительство в госорганах и судах ведут специалисты Murblz вместе с партнёрами с местной лицензией.
Подробности и стоимость - у менеджера в чате. Опишите ситуацию - ответим сразу.
Узнать условия покупки