里斯本在售公寓：自住和投资
现在在售的最值得关注的公寓，从摩拉里亚的开间公寓到格拉萨正对圣维森特教堂的公寓，各区每平方米价格和收益率、房价之外的费用以及购房对身份的作用。
2026年里斯本每平方米中位价约6,000美元（5,300欧元），各区从圣克拉拉的4,340美元到圣安东尼奥的7,840美元不等。长租税前年收益3.8%。摩拉里亚的开间公寓174,000美元；自2023年10月起，在葡萄牙，居留通过其他途径办理。
下面是现在在售的最值得关注的房源，还有各区每平方米价格、租金收益率以及房价之外的全部费用。顾问会按您的要求找到房产。
市场概况
2026年数据。
里斯本有哪些在售公寓
最值得关注的公寓，从174,000美元到336,000美元，位于摩拉里亚、自由大道旁、贝阿图、圣克拉拉、欧里克营、奥利瓦伊斯和格拉萨。顾问会按您的要求找到公寓，并把文件、户型图和类似房源发到聊天中。
老城区临街独立入户的35平方米开间公寓
174,000美元
圣若热城堡下的老街区摩拉里亚一套35平方米的开间公寓：起居区、睡眠区、厨房和浴室。从最近翻新的步行街直接入户。步行几分钟到有地铁的马丁·莫尼斯广场、下城和城堡。不带家具出售。圣玛丽亚马约尔长租平均收益率为税前每年5.2%。
距自由大道200米、待翻新的27平方米两室公寓
213,000美元
圣安东尼奥一栋只有四套公寓的1951年小楼1楼的27平方米公寓，距里斯本商店和写字楼云集的主街自由大道200米。公寓需要全面翻新，卖家已有翻新报价。完工后可以长租或自住，位于全市房价最高的区。圣安东尼奥长租平均收益率为税前每年4.3%。
带阳台、可看河景的51.6平方米三室公寓
267,000美元
贝阿图皮谢莱拉坡道上一栋维护良好的三层楼2楼的51.6平方米公寓：客厅、两间卧室、厨房、浴室和3平方米的阳台，河景开阔。室内值得按您的喜好更新。贝阿图是河边的老工业区，如今旧仓库里是办公室、画廊和餐厅。贝阿图长租平均收益率为税前每年5.3%。
全面翻新后的56平方米三室公寓
292,000美元
里斯本北部安静的住宅区圣克拉拉一栋1992年建筑里的56平方米公寓：全面翻新后的客厅、两间卧室、厨房和浴室，全电供暖和烹饪，可直接入住。附近有商店、公交和环城公路，开车几分钟到机场。圣克拉拉长租平均收益率为税前每年4.5%。
老庭院里54平方米的三室复式公寓
320,000美元
欧里克营巷一处只对住户开放的老住宅庭院里，一套全面翻新的54平方米复式公寓。附近有欧里克营市场、帕拉达花园、学校和商店。卖家正自费翻修庭院。欧里克营长租平均收益率为税前每年4.2%。
地铁旁待翻新的69平方米四室公寓
334,000美元
南奥利瓦伊斯一栋1987年无电梯建筑3楼的69平方米公寓：客厅、三间卧室、厨房和浴室，双层玻璃窗。公寓需要更新。步行5-6分钟到地铁红线奥利瓦伊斯站，可直达机场和东方站，附近有市场、学校和超市。奥利瓦伊斯长租平均收益率为税前每年5.1%。
正对圣维森特教堂的80平方米三室公寓
336,000美元
格拉萨一栋典型里斯本无电梯建筑1楼的80平方米公寓：宽敞的客厅正对城外圣维森特教堂，两间卧室、厨房和浴室。公寓状况良好，楼宇维护良好，管理有序。附近有格拉萨观景台、28路有轨电车和阿尔法玛。圣维森特长租平均收益率为税前每年4.5%。
里斯本各区每平方米多少钱
表格列出2026年第一季度前12个月各区已售公寓的中位价。全市均价约每平方米6,000美元（5,300欧元）。圣安东尼奥、万国公园区、新大道区、欧里克营、米塞里科迪亚和埃斯特雷拉比均价高10%-32%。卡尔尼德、贝阿图、本菲卡、佩尼亚德弗兰萨、奥利瓦伊斯和圣克拉拉低12%-27%：这些是历史中心以外的住宅区。
| 区 | 每平方米，美元 | 每平方米，欧元 | 60平方米公寓，美元 |
|---|---|---|---|
| 圣安东尼奥 | 7,840美元 | 6,986 | 471,000美元 |
| 万国公园区 | 7,210美元 | 6,422 | 433,000美元 |
| 新大道区 | 6,740美元 | 6,004 | 404,000美元 |
| 欧里克营 | 6,740美元 | 6,000 | 404,000美元 |
| 米塞里科迪亚（上城、希亚多） | 6,630美元 | 5,904 | 398,000美元 |
| 埃斯特雷拉 | 6,520美元 | 5,805 | 391,000美元 |
| 坎波利德 | 6,190美元 | 5,514 | 371,000美元 |
| 贝伦 | 5,960美元 | 5,306 | 357,000美元 |
| 圣多明戈斯-德本菲卡 | 5,810美元 | 5,179 | 349,000美元 |
| 阿茹达 | 5,780美元 | 5,147 | 347,000美元 |
| 马尔维拉 | 5,690美元 | 5,071 | 342,000美元 |
| 阿尔坎塔拉 | 5,610美元 | 5,000 | 337,000美元 |
| 圣玛丽亚马约尔（阿尔法玛、下城） | 5,610美元 | 5,000 | 337,000美元 |
| 阿尔瓦拉德 | 5,610美元 | 4,995 | 336,000美元 |
| 圣维森特（格拉萨） | 5,560美元 | 4,954 | 334,000美元 |
| 阿雷埃罗 | 5,540美元 | 4,938 | 333,000美元 |
| 阿罗约斯 | 5,360美元 | 4,779 | 322,000美元 |
| 卢米亚尔 | 5,240美元 | 4,668 | 314,000美元 |
| 卡尔尼德 | 5,210美元 | 4,643 | 313,000美元 |
| 贝阿图 | 5,180美元 | 4,614 | 311,000美元 |
| 本菲卡 | 5,170美元 | 4,607 | 310,000美元 |
| 佩尼亚德弗兰萨 | 5,040美元 | 4,491 | 302,000美元 |
| 奥利瓦伊斯 | 4,760美元 | 4,240 | 286,000美元 |
| 圣克拉拉 | 4,340美元 | 3,870 | 261,000美元 |
| 全里斯本 | 约6,000美元 | 约5,300 | 约360,000美元 |
2026年第一季度数据：葡萄牙国家统计局发布的里斯本各区前12个月已售公寓中位价；全里斯本为2026年住房每平方米中位价。美元按1欧元兑1.1225美元换算（欧洲中央银行，2026年10月19日）。
在里斯本出租公寓能有多少收益
里斯本长租平均税前年收益3.8%：首都房价高，租金涨幅落后于房价。按2026年10月的挂牌数据，贝阿图、圣玛丽亚马约尔、奥利瓦伊斯和阿罗约斯收益率最高，为4.9%-5.3%：那里50平方米公寓月租1,230-1,700美元。本菲卡、万国公园区和卢米亚尔的收益率为3.2%-3.5%。
| 区 | 50平方米月租 | 年收益率 |
|---|---|---|
| 贝阿图 | 1,430美元（1,270欧元） | 5.3% |
| 圣玛丽亚马约尔（阿尔法玛、下城） | 1,700美元（1,520欧元） | 5.2% |
| 奥利瓦伊斯 | 1,230美元（1,100欧元） | 5.1% |
| 阿罗约斯 | 1,580美元（1,410欧元） | 4.9% |
| 米塞里科迪亚（上城、希亚多） | 1,710美元（1,520欧元） | 4.7% |
| 阿茹达 | 1,460美元（1,300欧元） | 4.7% |
| 佩尼亚德弗兰萨 | 1,350美元（1,200欧元） | 4.6% |
| 圣维森特（格拉萨） | 1,400美元（1,250欧元） | 4.5% |
| 圣克拉拉 | 970美元（870欧元） | 4.5% |
| 圣安东尼奥 | 1,870美元（1,670欧元） | 4.3% |
| 欧里克营 | 1,460美元（1,300欧元） | 4.2% |
| 埃斯特雷拉 | 1,580美元（1,400欧元） | 4.1% |
| 坎波利德 | 1,530美元（1,360欧元） | 4.0% |
| 阿尔坎塔拉 | 1,400美元（1,250欧元） | 4.0% |
| 圣多明戈斯-德本菲卡 | 1,170美元（1,040欧元） | 3.9% |
| 阿雷埃罗 | 1,250美元（1,110欧元） | 3.9% |
| 新大道区 | 1,570美元（1,400欧元） | 3.8% |
| 阿尔瓦拉德 | 1,300美元（1,160欧元） | 3.7% |
| 卡尔尼德 | 1,100美元（980欧元） | 3.7% |
| 贝伦 | 1,360美元（1,210欧元） | 3.6% |
| 马尔维拉 | 1,340美元（1,200欧元） | 3.6% |
| 本菲卡 | 1,120美元（990欧元） | 3.5% |
| 万国公园区 | 1,400美元（1,250欧元） | 3.3% |
| 卢米亚尔 | 1,080美元（960欧元） | 3.2% |
2026年10月数据：里斯本各区挂牌公寓的租金中位数和挂牌价格中位数，2026年10月，50平方米公寓的租金；全里斯本为2026年长租平均收益率。收益率为毛收益，未扣除税费、物业费用和租客更替之间的空置期。
里斯本的旅游出租按区域管理。自2025年12月6日起，短租公寓超过常住住房10%的区——圣玛丽亚马约尔、米塞里科迪亚和圣安东尼奥——禁止新登记；占5%-10%的区须经市议会批准。在这些区，公寓出售时短租登记即终止，所以用于旅游出租的公寓选在历史中心以外。精选房源的收益率按长租计算。
非居民的出租收入按25%纳税，市政房产税为每年地籍价值的0.3%-0.45%。里斯本公寓的租金税在葡萄牙缴纳，无论业主是否住在那里。税率和示例见葡萄牙税务页面。
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房价之外还要加哪些费用
自2026年5月起，非居民按住房全价缴纳7.5%的转让税，从第一欧元起计，另加0.8%的印花税。在一站式服务处办理交易和产权登记，不贷款约430美元。此前曾是葡萄牙税务居民的买家不适用7.5%的税率。
| 支出 | 320,000美元（285,000欧元）的公寓 | 占房价比例 |
|---|---|---|
| 非居民转让税 | 24,000美元 | 7.5% |
| 印花税 | 2,600美元 | 0.8% |
| 在一站式服务处办理交易和登记 | 约430美元 | 0.1% |
| 葡萄牙税号 | 交易前办理；欧盟以外的非居民通过税务代表办理 | 按代表的收费标准 |
| 房价之外合计 | 约27,000美元 | 8.4% |
2026年数据：转让税和印花税税率由国家规定，法律尽职调查按律师收费标准，与税费分开。如果由代理人签署交易，还要加上经海牙认证的委托书和葡萄牙语翻译。顾问会计算具体公寓的每一项费用。
在里斯本买公寓能办居留吗
在葡萄牙，居留通过其他途径办理：购房黄金签证已于2023年10月取消。黄金签证保留给投资基金、金额562,000美元（500,000欧元）起的投资；想住在里斯本，可以办理被动收入签证或数字游民签证。申请时，自有公寓可以解决住房问题。
没有居留也可以买公寓：无需许可，也不受国籍限制。付款路径在付定金前规划好。黄金签证的其余选项见葡萄牙黄金签证页面。
里斯本适合居住的区域
在里斯本选区不只看每平方米价格：山坡和通往楼宇的坡道、地铁和有轨电车线路、学校、夜生活和游客噪音都很重要。里斯本各区的这些数据以及按您的条件筛选，在单独的页面上。
我们如何选公寓
- 目标和预算：在里斯本居住、出租，或两者兼顾。顾问会明确区域、上班和上学的路线、面积、楼层和电梯。
- 精选：附卖家价格、物业费用和按本区租金估算收益率的公寓。
- 尽职调查：土地登记摘录和公寓的税务记录、产权负担和抵押、住宅使用许可、物业费欠款、租赁协议。
- 亲自或凭委托书完成交易：税号、附定金的预售合同、在一站式服务处签署契约并办理产权登记。
顾问会把精选房源发到聊天中，价格为精选当日的卖家价格。
延伸阅读
各国和各档预算的对比，见海外投资房产页面。
常见问题
里斯本买房多少钱？
外国人可以在里斯本买房吗？
在里斯本买房能办居留吗？
里斯本公寓出租收益率多少？
在里斯本买房要交哪些税？
里斯本的公寓可以短租给游客吗？
在里斯本买房出租选哪个区？
不想自己摸索？
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