波尔图在售公寓：自住和投资
现在在售的最值得关注的公寓，从卡尔瓦利多的公寓到福斯杜杜罗海滨的公寓，各区每平方米价格和收益率、房价之外的费用以及购房对身份的作用。
按实际成交价计算，2026年波尔图住房每平方米4,110美元（3,659欧元），含郊区约2,900美元，各区从坎帕尼亚的3,460美元到福斯杜杜罗的4,790美元不等。长租年收益5.0%，邦芬5.4%。卡尔瓦利多的公寓218,000美元；在葡萄牙，居留通过其他途径办理。
下面是现在在售的最值得关注的房源，还有各区每平方米价格、租金收益率以及房价之外的全部费用。顾问会按您的要求找到房产。
市场概况
2026年数据。
波尔图有哪些在售公寓
最值得关注的公寓，从218,000美元到393,000美元，位于卡尔瓦利多、牧师塔旁、邦芬、坎帕尼亚、洛尔德洛杜奥鲁以及福斯杜杜罗海滨。顾问会按您的要求找到公寓，并把文件、户型图和类似房源发到聊天中。
博阿维斯塔附近带阳台的43平方米两室公寓
218,000美元
博阿维斯塔环岛附近的住宅街区卡尔瓦利多，一栋1988年有电梯建筑1楼的43平方米公寓：客厅、带内置衣柜和阳台的卧室、厨房和浴室。步行几分钟到地铁音乐之家站。拉马尔德长租平均收益率为税前每年3.9%。
牧师塔旁带阳台的47平方米两室公寓
225,000美元
波尔图历史中心戈梅斯·特谢拉广场上的47平方米公寓：带开放式厨房的客厅、卧室、浴室和阳台。步行几分钟到牧师塔、维多利亚观景台和里贝拉河岸，附近有咖啡馆和商店。波尔图老城是世界遗产。市中心长租平均收益率为税前每年5.0%。
圣卡塔琳娜街附近翻新过的35平方米两室公寓
225,000美元
邦芬阿莱格里亚街上1楼全面翻新的35平方米公寓：客厅、卧室、浴室、配家具和电器的厨房以及储藏间。距圣卡塔琳娜购物街和博利昂市场只有几步路，附近有地铁。邦芬长租平均收益率为税前每年5.4%，在下表各区中最高。
坎帕尼亚带露台的66平方米三室公寓
242,000美元
波尔图东部坎帕尼亚的住宅街区圣罗克-达拉梅拉，一套位于地面层的66平方米公寓：带开放式厨房的客厅、两间带衣柜的卧室、浴室和大露台。附近有环城路和高速公路出入口。坎帕尼亚长租平均收益率为税前每年4.4%。
双面采光的94平方米四室公寓
247,000美元
洛尔德洛杜奥鲁的94平方米公寓：客厅、三间卧室、两间浴室和带洗衣区的厨房。窗户朝东和朝西，公寓状况良好。步行一分钟到超市，附近是博阿维斯塔和福斯杜杜罗。这里每平方米2,630美元，比本区中位价低三分之一。
看得到杜罗河的53平方米两室公寓
318,000美元
洛尔德洛杜奥鲁一栋2002年建筑3楼的53平方米公寓，可以看到杜罗河：客厅、卧室、厨房和浴室，窗户朝南。公寓建成后只有一位业主，状况极佳，连同电器出售。楼栋有夜间门卫，公寓附带车库车位和储藏室。洛尔德洛杜奥鲁和马萨雷洛斯长租平均收益率为税前每年3.7%。
待翻新的66平方米海滨三室公寓
393,000美元
波尔图最有名望的区之一福斯杜杜罗，海滨1楼的66平方米公寓：客厅、两间卧室，可以看到大海。公寓需要全面翻新。步行不到一分钟到海滩，附近是滨海步道。根据卖家持有的一份研究，这栋楼还可以加建两层。福斯杜杜罗长租平均收益率为税前每年3.1%。
波尔图各区每平方米多少钱
表中为2026年第一季度各区前12个月已售公寓的中位价。波尔图市每平方米4,110美元（3,659欧元），含郊区约2,900美元。福斯杜杜罗和市中心比均价高16%-17%：这里是大海和列入世界遗产名录的历史中心。东部的坎帕尼亚比均价低16%，拉马尔德和邦芬低6%-8%。
| 区 | 每平方米，美元 | 每平方米，欧元 | 60平方米公寓，美元 |
|---|---|---|---|
| 福斯杜杜罗、阿尔多阿尔和内沃吉尔德 | 4,790美元 | 4,268 | 287,000美元 |
| 市中心（塞多费塔、圣伊尔德丰索、塞、米拉盖亚） | 4,770美元 | 4,247 | 286,000美元 |
| 洛尔德洛杜奥鲁和马萨雷洛斯 | 4,000美元 | 3,566 | 240,000美元 |
| 帕拉尼奥斯 | 3,940美元 | 3,514 | 237,000美元 |
| 邦芬 | 3,840美元 | 3,423 | 231,000美元 |
| 拉马尔德 | 3,770美元 | 3,355 | 226,000美元 |
| 坎帕尼亚 | 3,460美元 | 3,078 | 207,000美元 |
| 全波尔图 | 4,110美元 | 3,659 | 247,000美元 |
2026年第一季度数据：葡萄牙国家统计局发布的各区和波尔图全市前12个月已售公寓中位价；含郊区为大波尔图。美元按1欧元兑1.1225美元折算（欧洲央行，2026年10月19日）。
在波尔图出租公寓能有多少收益
波尔图长租平均税前年收益5.0%，高于里斯本：这里每平方米更便宜，租金比房价落后得少。按2026年10月的挂牌数据，邦芬收益率最高，为5.4%，市中心为5.0%：那里50平方米公寓月租1,290-1,350美元。海边和河边最低——福斯杜杜罗3.1%，洛尔德洛杜奥鲁和马萨雷洛斯3.7%：那里每平方米更贵，租金却不高于全市平均。
| 区 | 50平方米月租 | 年收益率 |
|---|---|---|
| 邦芬 | 1,290美元（1,150欧元） | 5.4% |
| 市中心（塞多费塔、圣伊尔德丰索、塞、米拉盖亚） | 1,350美元（1,200欧元） | 5.0% |
| 帕拉尼奥斯 | 1,090美元（970欧元） | 4.7% |
| 坎帕尼亚 | 960美元（860欧元） | 4.4% |
| 拉马尔德 | 890美元（790欧元） | 3.9% |
| 洛尔德洛杜奥鲁和马萨雷洛斯 | 1,050美元（940欧元） | 3.7% |
| 福斯杜杜罗、阿尔多阿尔和内沃吉尔德 | 1,060美元（950欧元） | 3.1% |
| 全波尔图 | 1,220美元（1,090欧元） | 5.0% |
2026年10月数据：2026年10月20日各区和波尔图全市挂牌公寓的租金中位数和挂牌价格中位数，50平方米公寓的租金。收益率为毛收益，未扣除税费、物业费用和租客更替之间的空置期。
波尔图并非所有地方都可以做旅游出租。按市议会2024年的规定，维多利亚、圣尼古劳、塞、圣伊尔德丰索和米拉盖亚为限制区：那里不再受理新的短租登记，空置三年以上的建筑和翻新后状况提升两个等级的建筑除外。这些区已有的登记继续有效，其他区在市议会规定的上限内受理登记。精选房源的收益率按长租计算。
非居民的出租收入按25%纳税，市政房产税为每年地籍价值的0.3%-0.45%。波尔图公寓的租金税在葡萄牙缴纳，无论业主是否住在那里。税率和示例见葡萄牙税务页面。
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房价之外还要加哪些费用
自2026年5月起，非居民按住房全价缴纳7.5%的转让税，从第一欧元起计，另加0.8%的印花税。在一站式服务处办理交易和产权登记，不贷款约430美元（375欧元）。此前曾是葡萄牙税务居民的买家不适用7.5%的税率。
| 支出 | 393,000美元（350,000欧元）的公寓 | 占房价比例 |
|---|---|---|
| 非居民转让税 | 29,500美元（26,250欧元） | 7.5% |
| 印花税 | 3,200美元（2,800欧元） | 0.8% |
| 在一站式服务处办理交易和登记 | 约430美元（375欧元） | 0.2% |
| 葡萄牙税号 | 交易前办理；欧盟以外的非居民通过税务代表办理 | 按代表的收费标准 |
| 房价之外合计 | 约33,200美元（29,500欧元） | 8.5% |
2026年数据：转让税和印花税税率由国家规定，法律尽职调查按律师收费标准，与税费分开。如果由代理人签署交易，还要加上经海牙认证的委托书和葡萄牙语翻译。顾问会计算具体公寓的每一项费用。
在波尔图买公寓能办居留吗
在葡萄牙，居留通过其他途径办理：购房黄金签证已于2023年10月取消。黄金签证保留给投资基金、金额562,000美元（500,000欧元）起的投资；想住在波尔图，可以办理被动收入签证或数字游民签证。申请时，自有公寓可以解决住房问题。
没有居留也可以买公寓：无需许可，也不受国籍限制。付款路径在付定金前规划好。黄金签证的其余选项见葡萄牙黄金签证页面。
波尔图适合居住的区域
在波尔图选区不只看每平方米价格：从河边到楼宇的爬坡、地铁线路、学校、去海边的路以及旅游中心的噪音都很重要。波尔图各区的这些数据以及按您的条件筛选，在单独的页面上。
我们如何选公寓
- 目标和预算：在波尔图居住、出租，或两者兼顾。顾问会明确区域、上班和上学的路线、面积、楼层和电梯。
- 精选：附卖家价格、物业费用和按本区租金估算收益率的公寓。
- 尽职调查：土地登记摘录和公寓的税务记录、产权负担和抵押、住宅使用许可、物业费欠款、租赁协议。
- 亲自或凭委托书完成交易：税号、附定金的预售合同、在一站式服务处签署契约并办理产权登记。
顾问会把精选房源发到聊天中，价格为精选当日的卖家价格。
延伸阅读
各国和各档预算的对比，见海外投资房产页面。
常见问题
波尔图买房多少钱？
外国人可以在波尔图买房吗？
在波尔图买房能办居留吗？
波尔图公寓出租收益率多少？
在波尔图买房要交哪些税？
波尔图的公寓可以短租给游客吗？
在波尔图买房出租选哪个区？
不想自己摸索？
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