マイアミの売りマンション：住まいと投資に

2026年10月22日更新

ビーチそばのワンルームからビスケーン湾を望むマンションまで、いま売りに出ている注目のマンションと一戸建て、エリア別の㎡単価と利回り、価格に加わる費用、外国人購入者のルール。

フロリダ州の課税台帳によると、2025年のマイアミの中古マンションの㎡単価は$6,330で、ハイアリアの$3,120からキービスケーンの$9,290までです。寝室1つのマンションは郡全体で、税金と管理組合費を引く前に年6.7%、サニーアイルズビーチでは9.0%で貸せます。マイアミビーチのビーチそばのワンルームは$140,000で、外国人は許可なしで購入できます。

以下では、いま売りに出ている注目の物件、エリア別の㎡単価と賃貸利回り、価格に加わるすべての費用を紹介します。ご希望に合う物件はコンサルタントが探します。

マイアミで売りに出ているマンション

マイアミビーチ、ブリッケル、エッジウォーター、ケンドール近くの、$140,000から$499,000までの注目のマンションと一戸建てです。ビーチまで3分のワンルームから、ミッドビーチのビーチ沿いのマンション、ビスケーン湾を望む角部屋のワンルーム、広い庭のある一戸建てまで選びました。ご希望に合う物件はコンサルタントが探し、書類、間取り図、似た物件をチャットでお送りします。

マイアミのエリア別の㎡単価

フロリダ州の課税台帳によると、2025年の中古マンションの㎡単価はマイアミ市で$6,330、マイアミビーチで$5,960、マイアミ・デイド郡全体で$4,000でした。最も高いのはキービスケーンの$9,290、ココナッツグローブの$8,630、バルハーバー、ベイハーバー、サーフサイドの$7,060でした。ブリッケルでは$6,830、ダウンタウンとエッジウォーターでは$6,570、サウスビーチでは$6,300、コーラルゲーブルズ、ミッドビーチ、ウェストブリッケル、サニーアイルズビーチでは$5,670から$5,910で、最も安いのはノースビーチの$4,630、アベンチュラとドラルの$3,740と$3,730、ケンドールの$3,330、ハイアリアの$3,120でした。そのため私たちは、マンションを街全体ではなくエリアと建物で評価します。

2024-2025年に完成した新築では、2025年の取引の㎡単価はマイアミ市で$10,780、マイアミビーチで$19,650、マイアミ市のマンションの全取引では$7,820でした。

2025年のデータ：2026年のフロリダ州課税台帳（フロリダ州歳入局）にもとづく、2024年より前に完成した建物のコンドミニアムの市場取引における居住面積㎡あたりの価格と取引価格の中央値。2024-2025年に完成した新築は別に集計しています。エリアは市と郵便番号で区分しています。

マイアミのマンションの賃貸利回り

マイアミ・デイド郡全体の寝室1つのマンションの長期賃貸の表面利回りは、税金と管理組合費を引く前に年6.7%です。こうしたマンションは中央値$280,000の価格に対し、平均で月$1,560で貸せます。最も高いのはサニーアイルズビーチの9.0%、ケンドールの8.8%、ノースビーチの8.5%で、寝室1つのマンションが$240,000から$250,000で売られる一方、家賃はサウスビーチに近い水準です。ブリッケルでは6.7%、ダウンタウンとエッジウォーターでは7.0%、サウスビーチでは6.2%です。最も低いのは、寝室1つのマンションが$395,000から$511,000するココナッツグローブの3.9%と、ウェストブリッケルとリトルハバナの4.1%です。リストのマンションの管理組合費は月$440-1,116で、それを引いても年5.8-8.9%です。

2020-2025年のデータ：家賃は2020-2024年のアメリカ国勢調査（アメリカン・コミュニティ・サーベイ、表B25031）による、光熱費込みの寝室1つのマンションの月額総家賃の中央値で、エリアは郵便番号ごと、郡は郡全体の値です。価格はフロリダ州課税台帳による、2024年より前に完成した建物の居住面積51-84㎡のマンションの2025年の市場取引の中央値です。国勢調査の既存の賃貸契約は新規契約より安いため、利回りは控えめに計算しています。利回りは賃貸所得税、管理組合費、固定資産税、保険、空室期間を差し引く前の表面利回りです。家賃の国勢調査の誤差が12%を超えるエリアは表に含めていません。

マイアミのマンションは一年中借り手がつきます。ブリッケルとダウンタウンでは企業の社員、ケンドール、ドラル、コーラルゲーブルズでは家族、そして学生や病院の医師が借ります。日貸しと季節貸しには制限があります。マイアミビーチ市は住宅地での短期賃貸を制限し、建物の管理組合が最短の賃貸期間と年間の貸し出し回数を定めるため、建物の規約は手付金の前に読みます。6か月以下の賃貸にはフロリダ州の6%の売上税と郡の観光税がかかるため、表の利回りは長期賃貸で計算しています。

非居住者の賃貸所得には、アメリカで総家賃の30%、または所有者の選択により経費と減価償却を引いた純収入に累進税率で課税されます。フロリダ州には州の所得税がありません。税率と計算例はアメリカの税金のページにあります。

マンションの価格に加わる諸費用

購入時の主な税金は証書の証書印紙税で、マイアミ・デイド郡では価格の0.6%に、一戸建て以外の物件ではさらに0.45%が加わります。$329,000のマンションなら$3,460で、州の料率の権原保険を加えると$5,180、価格の1.6%です。証書印紙税を誰が払うかは契約で決めます。

2026年のデータ：証書印紙税はフロリダ州歳入局、権原保険の料率はフロリダ州、特別区を除く2025-26年の固定資産税率はフロリダ州歳入局とマイアミ・デイド学区によります。1ミルは評価額$1,000あたり$1の税です。所有者は管理組合費、マンションと建物のハリケーン保険、住宅検査の費用を払います。具体的な物件の費用はコンサルタントが計算します。

マンションの購入と在留資格

アメリカの在留資格は、住宅の購入とは別の投資制度で取得します。その方法は米国ゴールドカードとアメリカの永住権のページで説明しています。観光ビザの所有者は、ビザで認められた滞在期間、旅行者として自分のマンションを訪れます。就労ビザや投資家ビザでの移住に向く住まいはコンサルタントがチャットにお送りします。

外国人購入者は連邦の制限なしで購入できます。2023年のフロリダ州法は、法律で指定された数か国に住所を持ち、アメリカ市民でもグリーンカード保持者でもない人に適用され、軍事施設と重要インフラから10マイル（16キロ）以内の不動産を買えません。例外は、観光以外のビザを持ち、軍事施設から5マイル（8キロ）を超えて離れた2エーカー（0.8ヘクタール）までの敷地にある住宅1軒です。これらの国の市民でも別の国に住んでいれば一般の条件で購入でき、住所はこの法律に照らして手付金の前に確認します。

マンションの選び方

1. 目的と予算：海辺の暮らし、賃貸、家族の住まい、または子どもの留学中の住まい。コンサルタントがエリア、職場・学校・ビーチまでの距離、建物の種類、階数、支払い方法を確認します。
2. 候補の選定：売主の価格のマンションと一戸建てを、管理組合費、建物の賃貸規約、エリアの家賃にもとづく利回りの見積もりを添えて選びます。
3. 確認：権原と担保、管理組合の書類と予算、築30年を超える建物の構造検査報告書と修繕積立金の調査、洪水区域と保険料。
4. 対面またはリモートの取引：手付金を権原保険会社が保管する契約、契約期間内の検査、郡での権原の登記による決済。

コンサルタントが、候補の選定日時点の売主の価格を添えて、候補をチャットにお送りします。

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