Eine Wohnung in Polen kaufen 2026: Preise, Steuern, Aufenthalt
Wohnungen werden an Ausländer ohne Genehmigung verkauft, unabhängig von der Staatsangehörigkeit, und ein Quadratmeter in Warschau kostet bei echten Geschäften etwa 4.300 $. Der Kauf gibt keinen Aufenthalt.
Kurz gesagt
- Ein Ausländer kauft eine Wohnung ohne Genehmigung; eine Genehmigung des Ministeriums braucht man nur für ein Haus mit Grundstück.
- In Warschau kostet ein Quadratmeter bei echten Geschäften etwa 4.300 $.
- Bei Bestandswohnungen beträgt die Steuer 2 %; bei Neubauten ist die Mehrwertsteuer von 8 % bereits im Preis.
- Miete wird mit 8,5 % besteuert, und ein Verkauf nach 5 Jahren ist steuerfrei.
- Für einen Kauf gibt es keinen Aufenthalt; Bürger der Europäischen Union, auch Deutsche, brauchen keinen.
Ausführlich
Ein Ausländer kauft in Polen eine Wohnung ohne Genehmigung, unabhängig von Staatsangehörigkeit oder Aufenthaltsstatus. Eine Genehmigung des Innenministeriums braucht man nur für ein Haus mit Grundstück. Der Kauf gibt keinen Aufenthalt, und ein Quadratmeter in Warschau kostet bei echten Geschäften etwa 4.300 $. Wie wir Immobilien auswählen und prüfen, erklären wir auf der Seite Immobilien in Polen.
Was eine Wohnung in Polen 2026 kostet
Nach Angaben der Polnischen Nationalbank wurde ein Quadratmeter in Warschau im zweiten Quartal 2026 bei echten Geschäften im Neubau für etwa 16.800 Złoty und auf dem Wiederverkaufsmarkt für etwa 16.700 Złoty verkauft, rund 4.300–4.400 $. Die Angebotspreise sind höher: Verkäufer verlangen 18.500–19.100 Złoty pro Quadratmeter. Rechenbeispiel: Eine Wohnung mit 50 Quadratmetern in Warschau kostet etwa 220.000 $.
Krakau, Breslau und Danzig sind etwas günstiger als die Hauptstadt, mittelgroße Städte deutlich günstiger. Viertel und Mieten beschreiben die Stadtführer Warschau und Krakau.
Braucht ein Ausländer eine Genehmigung für den Kauf
- Eine Wohnung – keine Genehmigung, unabhängig von der Staatsangehörigkeit.
- Ein Haus mit Grundstück und Land – Bürger von Ländern außerhalb der Europäischen Union und des Europäischen Wirtschaftsraums brauchen eine Genehmigung des Innenministers, mit einer Gebühr von etwa 410 $. Ein Kauf ohne Genehmigung ist nichtig.
- Anteile an einer polnischen Firma, die Immobilien besitzt – ebenfalls mit Genehmigung.
Steuern und Kosten beim Kauf
| Zahlung | Betrag |
|---|---|
| Steuer auf zivilrechtliche Geschäfte, Bestandswohnung | 2 % des Marktwerts |
| Neubau | keine Geschäftssteuer, 8 % Mehrwertsteuer bei Wohnungen bis 150 Quadratmeter bereits enthalten |
| Notar und Eintragung im Grundbuch | nach staatlichen Tarifen |
Rechenbeispiel: Bei einer Bestandswohnung für 220.000 $ beträgt die Steuer etwa 4.400 $. Dollar zum Kurs der Polnischen Nationalbank, aufgerundet.
Steuern für Eigentümer
Miete wird pauschal besteuert: 8,5 % der Einnahmen bis 100.000 Złoty im Jahr, etwa 26.000 $, und 12,5 % darüber, ohne Abzug von Ausgaben. Ein Verkauf innerhalb von fünf Jahren, gerechnet ab Ende des Kaufjahres, wird mit 19 % des Gewinns besteuert; danach ist der Verkauf steuerfrei. Mehr auf der Seite Steuern in Polen.
Gibt eine Wohnung einen Aufenthalt in Polen
Nein. Polen hat kein goldenes Visum, und ein Immobilienkauf gibt keine Rechte für die Migration: Den Status bekommt man über Arbeit, Geschäft, Studium oder Familie. Bürger der Europäischen Union, auch Deutsche, brauchen keinen Aufenthaltstitel. Für russische Staatsbürger sind Visa und Erlaubnisse seit 2022 eingeschränkt. Den Weg zum Pass beschreibt der Artikel Polnische Staatsbürgerschaft 2026.
Wie man eine Wohnung in Polen kauft: Schritt für Schritt
- Stadt und Markt wählen: ein Neubau oder eine Bestandswohnung.
- Die Immobilie im Grundbuch prüfen: Eigentümer, Hypotheken und Belastungen.
- Ein Konto bei einer polnischen Bank für die Zahlungen eröffnen.
- Einen Vorvertrag unterzeichnen und eine Anzahlung leisten.
- Den Kauf vor einem Notar abschließen: Der Notar behält die Steuer ein und beantragt die Eintragung im Grundbuch.
Häufige Fragen
Kann ein Ausländer in Polen eine Wohnung kaufen?
Was kostet eine Wohnung in Warschau 2026?
Welche Steuer zahlt man beim Wohnungskauf in Polen?
Gibt der Kauf einer Wohnung einen Aufenthalt in Polen?
Wie hoch ist die Steuer auf die Vermietung einer Wohnung in Polen?
Können Deutsche in Polen eine Wohnung kaufen?
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