Купить квартиру в Польше в 2026: цены, налоги и ВНЖ

Квартиру иностранцу продают без разрешений при любом гражданстве, а метр в Варшаве по реальным сделкам стоит $4 300. Вида на жительство покупка не даёт.

Подробнее

Квартиру в Польше иностранец покупает без разрешений, независимо от гражданства и вида на жительство. Разрешение министерства внутренних дел нужно только на дом с землёй. Вида на жительство покупка не даёт, а метр в Варшаве по реальным сделкам стоит $4 300. Как мы подбираем и проверяем объекты, рассказано на странице недвижимость в Польше.

Сколько стоит квартира в Польше в 2026 году

По данным Национального банка Польши, во втором квартале 2026 года в Варшаве метр в новостройке по реальным сделкам стоил $4 300 (16 800 злотых), на вторичном рынке - $4 300 (16 700 злотых). В объявлениях цены выше: продавцы просят $4 800-4 900 (18 500-19 100 злотых) за метр. Пример расчёта: квартира 50 м² в Варшаве стоит в среднем $220 000. Суммы в долларах - по курсу Европейского центрального банка на 7 октября 2026 года, 3,92 злотого за доллар, округлены вверх.

Краков, Вроцлав и Гданьск чуть дешевле столицы, средние города - заметно дешевле. О районах и аренде - в гидах по Варшаве и Кракову.

Кому подходит покупка квартиры в Польше

• тем, кто живёт и работает в Польше и покупает жильё для семьи;
• инвесторам, которые сдают квартиру в крупном городе и платят фиксированный налог с аренды 8,5%;
• тем, кто сохраняет капитал в стране Евросоюза;
• владельцам польских компаний, которым нужно жильё для себя или сотрудников.

Не подходит покупка тем, кто рассчитывает получить через неё вид на жительство: такой программы в Польше нет.

Нужно ли иностранцу разрешение на покупку

• Квартира - без разрешения, при любом гражданстве.
• Дом с участком и земля - гражданам стран вне Евросоюза и Европейской экономической зоны нужно разрешение министра внутренних дел, пошлина $410 (1 570 злотых). До сделки можно получить обещание разрешения за $25 (98 злотых), оно действует год. Сделка без разрешения недействительна.
• Доли в польской компании, которая владеет недвижимостью - тоже с разрешением.

Разрешение нужно и на квартиру, если она находится в пограничной зоне. Заявитель подтверждает связь с Польшей: польское происхождение, брак с гражданином Польши, вид на жительство или бизнес в стране.

Какие документы нужны для покупки квартиры в Польше

• паспорт и вид на жительство, если он есть;
• выписка из поземельной книги на квартиру;
• договор с застройщиком или документы продавца о праве собственности;
• документы о происхождении денег для банка и нотариуса;
• присяжный перевод документов и присяжный переводчик у нотариуса, если покупатель не говорит по-польски.

Налоги и расходы при покупке квартиры в Польше

Пример расчёта: на квартиру за $220 000 на вторичном рынке налог - $4 400. Покупка первого жилья с 31 августа 2023 года от этого налога освобождена.

Налоги владельца квартиры в Польше

Аренду облагают по упрощённой ставке: 8,5% с выручки до $26 000 (100 000 злотых) в год и 12,5% с превышения, без вычета расходов. При продаже раньше пяти лет, считая с конца года покупки, - 19% с прибыли, позже продажа налогом не облагается. Подробнее - на странице налоги в Польше.

Даёт ли квартира ВНЖ Польши

Нет. Золотой визы в Польше нет, и покупка не даёт миграционных прав: статус оформляют по работе, бизнесу, учёбе или семье. Гражданам России после 2022 года сложнее остальных: визы и разрешения ограничены, реальный путь - Карта поляка или семья. Что даёт польский паспорт россиянину, мы разобрали в статье двойное гражданство Польши и России.

Как купить квартиру в Польше: пошагово

1. Выберите город и рынок: новостройка или вторичное жильё.
2. Проверьте объект в поземельной книге: собственника, ипотеки и обременения.
3. Откройте счёт в польском банке для расчётов.
4. Подпишите предварительный договор и внесите задаток.
5. Заключите сделку у нотариуса: нотариус удерживает налог и подаёт заявление о записи в поземельную книгу.

Покупка квартиры занимает от двух до шести недель. После нотариального акта суд, который ведёт поземельные книги, вносит покупателя как собственника; до этого в книге стоит отметка о поданном заявлении.

Почему сделки с квартирами в Польше срываются

• квартира находится в пограничной зоне, где разрешение нужно и на неё;
• в поземельной книге есть ипотека или отметка о споре;
• застройщик задерживает сдачу дома или передачу права собственности;
• происхождение денег не подтверждено для банка и нотариуса;
• покупатель не из Евросоюза подписал договор на дом или землю без разрешения - такая сделка ничтожна.

Ограничения для отдельных гражданств

Граждане стран Евросоюза, Европейской экономической зоны и Швейцарии покупают в Польше любую недвижимость без разрешения. Остальным иностранцам разрешение нужно на дом, землю и любой объект в пограничной зоне, а квартира вне этой зоны доступна при любом гражданстве. Отдельного запрета для граждан России и Беларуси в законе нет, но санкционные правила Евросоюза запрещают банкам принимать от них вклады больше $120 000 (100 000 евро), если нет гражданства или вида на жительство в стране Евросоюза. Поэтому расчёты по сделке планируют до задатка.

Частые вопросы