L'immobilier à Chypre en 2025 : tendances, investissement et perspectives

Cette étude de Murblz présente les dernières données et les perspectives du marché immobilier chypriote en 2025. Malgré un contexte extérieur difficile, le marché continue de croître régulièrement et reste l'une des destinations les plus attractives pour l'investissement étranger dans l'Union européenne.

1. Les chiffres actuels (de 2024 au début de 2025)

2024 a été une année record pour l'immobilier chypriote en capitaux investis : la valeur totale des transactions a atteint 5,71 milliards d'euros, en hausse de 1 % par rapport à 2023. Dans le même temps, le nombre de transactions a reculé d'environ 3 %, à 23 900, signe d'une hausse de la valeur moyenne des biens. Limassol a gardé la première place en valeur, avec environ 44 % des ventes totales. Les prix ont continué de monter, surtout sur le littoral : à Paphos et Larnaca, ils ont bondi de 18 à 21 % sur l'année, contre environ +16 % à Limassol et environ +5 % dans la capitale, Nicosie.

En 2024, l'évolution des transactions a nettement varié selon les régions :

• Nicosie : +14 % (3 527 transactions en 2024 contre 3 105 en 2023), portée par une demande locale plus forte.
• Larnaca : +5 % (3 356 contre 3 185), une croissance régulière grâce aux nouveaux projets et à des prix abordables.
• Limassol : -1 % (5 032 contre 5 092), un léger recul, tout en restant le premier marché avec environ 30 % des ventes.
• Paphos : -8 % (3 107 contre 3 375), un refroidissement modéré après le boom des années précédentes.
• Famagouste : -5 % (775 contre 812), un léger recul sur le plus petit marché en volume.

Le début de 2025 montre une tendance positive. Au premier trimestre, 4 137 contrats de vente ont été signés, 15 % de plus qu'un an plus tôt. Malgré une légère baisse des transferts de propriété enregistrés (-2,9 %), la valeur totale de ces transactions a progressé de 15 %, dépassant 1,1 milliard d'euros. Limassol a confirmé son rôle de moteur du marché, avec environ 1 295 transactions pour 429 millions d'euros enregistrées sur le trimestre. Nicosie a enregistré le plus grand nombre de transferts de propriété sur la même période (1 304 biens pour 283,5 millions d'euros), signe d'une demande intérieure solide. Paphos et Larnaca ont aussi été très actives, avec environ 800 à 910 transactions chacune sur le trimestre. 2025 a « bien commencé », et les perspectives restent positives, avec une demande toujours forte et une construction neuve en hausse.

2. La demande : locale et étrangère

La demande intérieure

L'activité des acheteurs locaux a nettement repris en 2024. Les ventes aux Chypriotes ont augmenté d'environ 10 % sur un an, avec des hausses dans tous les grands districts, sauf un léger recul à Famagouste. Les transactions avec des résidents locaux ont représenté quelque 60 à 65 % du total (pour référence, les Chypriotes ont réalisé environ 63 % des ventes en décembre 2024). Cette croissance reflète la reprise économique régulière, de meilleures conditions de crédit et la préférence des familles locales pour les appartements abordables plutôt que les maisons : les appartements ont représenté environ 68 % des transactions résidentielles en 2024.

Les acheteurs étrangers

La demande des investisseurs étrangers s'est un peu refroidie en 2024 : le nombre de transactions avec des étrangers a baissé de 10 %. Les achats de ressortissants de pays hors Union européenne ont le plus reculé, de 12 % par rapport à 2023. C'est lié à la fin du programme de « passeport doré » et aux seuils de prix élevés dans les zones traditionnellement prisées. Les achats de non-résidents ont par exemple baissé de 26 % à Limassol et de 16 % à Paphos. Ces deux régions balnéaires représentaient pourtant encore plus de 60 % des ventes aux étrangers. Dans le même temps, l'intérêt grandit pour des destinations plus abordables : Nicosie (+19 % de transactions avec des étrangers en 2024), Famagouste (+13 %) et Larnaca (+4 %) ont toutes attiré davantage d'acheteurs étrangers.

L'intérêt des investisseurs étrangers s'est nettement déplacé : les prix élevés de Limassol en ont poussé beaucoup vers les marchés plus abordables de Larnaca et de Paphos.

Ressortissants de l'Union européenne et des pays tiers

Les achats immobiliers des ressortissants d'autres pays de l'Union n'ont baissé que de 3 % en 2024, tandis que les transactions avec des ressortissants de pays tiers ont reculé plus nettement, de 12 %. Chez les Européens, les zones balnéaires restent les plus prisées : malgré un léger refroidissement à Paphos (-8 %), le nombre de transactions a augmenté à Famagouste (+22 %), à Nicosie (+10 %) et à Larnaca (+6 %). Chez les investisseurs des pays tiers, les cartes ont été rebattues : la demande des acheteurs traditionnels des pays de l'ex-URSS a baissé, mais l'intérêt de nouveaux groupes d'investisseurs du Moyen-Orient et d'Asie a augmenté. Nicosie a été une sorte de révélation : les transactions des investisseurs hors Union y ont progressé de 28 %, grâce à l'attrait de la capitale pour les entreprises et les étudiants. Globalement, malgré une baisse temporaire de la part étrangère, Chypre reste une destination recherchée par les acheteurs étrangers, grâce à son climat, à sa qualité de vie et à son appartenance à l'Union européenne.

3. La rentabilité de l'immobilier chypriote

La location longue durée

L'immobilier résidentiel à Chypre procure aux investisseurs des revenus réguliers, avec des rendements bruts en location longue durée de 4 à 6 % par an de la valeur du bien en moyenne. C'est plusieurs fois plus que les dépôts bancaires (les dépôts à terme rapportaient environ 1,98 % par an en 2024). Les appartements et les biens en bord de mer offrent les meilleurs rendements. À Limassol, la ville la plus chère, les rendements locatifs vont d'environ 4 % à 6 % par an, les appartements haut de gamme sur la côte atteignant des niveaux particulièrement élevés. À Larnaca, les rendements moyens atteignent 5 à 6 %, grâce à des prix d'achat relativement bas et à une demande locative stable près des plages et de l'aéroport. La capitale, Nicosie, offre un rendement un peu plus prudent de 4 à 5 % par an, porté par une demande soutenue près des quartiers d'affaires et des universités. Paphos et les stations de Famagouste (Protaras, Ayia Napa) affichent environ 4 à 5 %, mais ces régions donnent leur plein potentiel en location saisonnière. Les appartements rapportent en général plus que les villas : fin 2024, le rendement moyen des appartements était d'environ 5,4 %, contre environ 3,0 % pour les maisons individuelles. Cela explique pourquoi les achats d'investissement se tournent vers les appartements en copropriété et les résidences hôtelières. Avec un marché locatif en expansion (la part des locataires est passée à environ 30 % des ménages), l'immobilier reste un placement attractif à long terme.

La location courte durée (location saisonnière)

Le secteur de la location courte durée à Chypre est en plein essor, porté par un nombre record de touristes. Un logement type loué via une plateforme est occupé environ 63 % de l'année (environ 230 nuits) à un tarif moyen d'environ 95 $ la nuit, ce qui rapporte à son propriétaire environ 20 000 $ par an. En 2024, le nombre d'annonces actives a dépassé 15 400 (plus de 10 % de hausse sur l'année), l'offre progressant le plus vite à Nicosie (+25 %) et à Limassol (+17 %). Les revenus de la location courte durée dépassent souvent ceux d'un bail classique : les propriétaires peuvent augmenter leurs prix en haute saison et gagner 1,5 à 2 fois plus par mois qu'avec un contrat longue durée. Les grandes zones touristiques sont les plus rentables : le revenu annuel moyen par bien atteint environ 61 300 € à Ayia Napa, environ 46 200 € à Protaras et environ 55 800 € dans le secteur de Peyia (une station près de Paphos). En comparaison, les revenus de la location courte durée sont plus faibles même dans les grandes villes (environ 13 500 € à Nicosie et 18 300 € à Larnaca par an). Une villa ou un appartement dans une destination touristique phare peut donc rapporter 8 à 10 % par an ou plus de la somme investie, bien au-dessus de la moyenne du marché. La location courte durée demande bien sûr une gestion active (accueil des voyageurs, ménage, promotion) : beaucoup d'investisseurs font donc appel à des gestionnaires professionnels pour améliorer les notes et les rendements.

La tendance est claire : destination de vacances très prisée, Chypre permet aux investisseurs d'obtenir de bons rendements immobiliers grâce aux plateformes de réservation en ligne. La réglementation du secteur reste assez souple, ce qui facilite ce type d'activité.

4. Les aspects juridiques pour les investisseurs étrangers

Chypre dispose d'un droit immobilier transparent et fiable, hérité du droit britannique. Les possibilités pour les investisseurs étrangers sont larges : les ressortissants de l'Union européenne ont les mêmes droits que les Chypriotes et peuvent acheter librement un nombre illimité de biens de toute valeur. Les ressortissants de pays tiers peuvent aussi acheter (logement ou local commercial), avec quelques restrictions : en règle générale, un même ressortissant de pays tiers ne peut enregistrer qu'une villa ou un appartement, ou un terrain de 4 013 m² au plus. De plus, après la signature du contrat de vente, l'acheteur hors Union doit obtenir une autorisation unique du Conseil des ministres pour acquérir le bien (une formalité en général accordée automatiquement). En pratique, ces limites n'empêchent pas les investisseurs d'acquérir plusieurs biens en créant des sociétés locales ou en enregistrant des biens au nom de membres de leur famille lorsqu'ils doivent dépasser le plafond.

Structure et sécurité de la transaction

L'achat immobilier à Chypre est strictement encadré et conçu pour protéger l'investisseur. Les spécialistes de Murblz représentent l'acheteur avec des partenaires habilités à exercer le droit sur place. La procédure standard prévoit la réservation du bien avec un petit acompte et une vérification juridique complète : titre de propriété du vendeur sans charge, absence de servitudes et présence de tous les permis de construire. Un contrat de vente est ensuite rédigé et signé, puis enregistré au cadastre du district (dans les six mois suivant la signature). L'enregistrement du contrat au registre public protège l'acheteur : le bien ne peut pas être revendu, même si la propriété n'a pas encore été transférée. Une fois toutes les conditions remplies (paiement et, pour les ressortissants hors Union, autorisation), la propriété est transférée au nom de l'acheteur au cadastre et les droits applicables sont payés. Le nouveau propriétaire reçoit alors son titre de propriété, un certificat officiel délivré par l'État. Ce système garantit un haut niveau de sécurité et de transparence, ce qui plaît aux investisseurs étrangers.

Impôts et frais à l'achat

La fiscalité immobilière de la République de Chypre est modérée pour l'Europe. Les principaux coûts d'acquisition sont :

• Le droit de timbre : une taxe unique à la signature du contrat, d'environ 0,15 à 0,20 % de la valeur (taux progressif). Sans elle, le contrat ne peut pas être enregistré.
• La TVA : le neuf acheté à un promoteur supporte une TVA de 19 %. Pour une résidence principale, un taux réduit de 5 % s'applique toutefois aux premiers 200 000 € de valeur (19 % au-delà). Beaucoup d'investisseurs n'y ont pas droit (ils ne seront pas résidents) et prévoient donc en général les 19 % complets.
• Les droits de mutation : perçus par le cadastre lors de l'enregistrement de la propriété au nom du nouveau propriétaire, selon un barème progressif de 3 à 8 % de la valeur de marché du bien. Si la TVA a été payée sur le bien (neuf), aucun droit de mutation n'est dû, un avantage appréciable pour ceux qui achètent à un promoteur.
• L'accompagnement juridique : nous chiffrons notre accompagnement après examen de vos documents.
• Autres frais : de petits frais s'appliquent au dépôt de la demande auprès du Conseil des ministres (pour les acheteurs hors Union) et, si besoin, à la traduction des documents. L'assurance habitation n'est pas obligatoire, mais recommandée. Les taxes municipales annuelles ne couvrent que l'enlèvement des ordures, l'entretien et autres services (en général 100 à 200 € par an, payés le plus souvent par le vendeur au prorata au moment de la vente).

Il faut souligner que Chypre n'a pas d'impôt foncier annuel (il a été supprimé en 2017).

Il n'y a pas non plus de droits de succession : transmettre une villa ou un appartement à ses héritiers ne coûte rien, ce qui distingue avantageusement le pays de nombreux autres États de l'Union. L'impôt sur les plus-values est de 20 % de la différence entre le prix d'achat et le prix de vente (après indexation sur l'inflation) ; il n'est dû qu'en cas de plus-value et ne s'applique pas, par exemple, au propriétaire qui garde son bien sans le vendre. L'impôt sur les revenus locatifs des résidents fiscaux chypriotes est progressif (jusqu'à 35 %), mais il est en pratique allégé par des abattements et des déductions : beaucoup de bailleurs particuliers paient ainsi environ 0 à 5 % sur leurs loyers. Les investisseurs étrangers qui ne deviennent pas résidents sont en général exonérés des prélèvements spécifiques sur les loyers. Le régime fiscal est donc très favorable aux propriétaires : pas d'impôt foncier annuel et des revenus peu taxés, ce qui augmente le rendement net de l'investissement immobilier.

Options juridiques et structures de société

Les investisseurs peuvent acheter en leur nom propre ou via une société chypriote. Créer une société à responsabilité limitée locale permet de contourner certaines restrictions (par exemple, détenir plusieurs biens même si le bénéficiaire effectif n'est pas ressortissant de l'Union) et peut être avantageux pour la TVA et l'optimisation de l'impôt sur les loyers. Les sociétés chypriotes sont imposées à l'un des taux les plus bas de l'Union (12,5 %), et les dividendes peuvent être versés aux actionnaires étrangers sans retenue à la source. Beaucoup d'investisseurs étrangers passent par cette voie pour optimiser la détention de leurs biens.

Globalement, le droit chypriote est ouvert à l'investissement immobilier étranger et offre des mécanismes clairs de protection de la propriété. Avant toute transaction importante, les spécialistes de Murblz donnent un conseil sur mesure pour structurer l'achat au mieux, en tenant compte de tous les aspects juridiques et fiscaux.

5. Facteurs extérieurs et climat d'investissement

Les facteurs extérieurs pèsent forcément sur le marché, mais Chypre fait preuve d'une grande résistance aux chocs mondiaux. La position géopolitique de l'île est unique : au carrefour de l'Europe, de l'Asie et de l'Afrique, Chypre reste un havre de stabilité et de sécurité qui attire les capitaux de régions moins stables. En 2022-2023, le pays a accueilli des milliers d'arrivants très qualifiés d'Europe de l'Est (des entreprises informatiques délocalisées à cause du conflit), ce qui a stimulé la demande de logements et de bureaux. En 2024, le marché a connu une correction en absorbant cet afflux, mais beaucoup de nouveaux venus se sont installés durablement à Chypre et s'intègrent dans l'économie. Le contexte extérieur devrait être relativement stable en 2025 : la politique monétaire européenne s'assouplit peu à peu (la Banque centrale européenne a commencé à baisser ses taux début 2025), ce qui rendra le crédit immobilier plus accessible et pourrait attirer davantage d'acheteurs locaux.

La politique européenne sur les « passeports dorés » s'est durcie, mais Chypre est vite passée à un modèle de résidence par investissement qui sera maintenu. L'entrée possible de l'île dans l'espace Schengen dans les prochaines années (une candidature est à l'étude) renforcerait l'attrait de l'immobilier pour les investisseurs internationaux en augmentant la valeur de la résidence chypriote. Sur le plan international, Chypre renforce ses liens avec le Moyen-Orient et l'Asie, et l'on attend un intérêt accru des investisseurs de ces régions grâce au régime fiscal favorable et à la facilité de faire des affaires sur l'île (un pays de l'Union où l'on parle anglais). L'amélioration des relations avec les États-Unis et d'éventuels progrès dans le règlement de la question chypriote pourraient aussi profiter au climat d'investissement.

Globalement, si la situation politique reste stable, 2025 s'annonce comme une bonne année pour le marché immobilier chypriote. Une demande solide, portée par le tourisme et l'arrivée d'expatriés, ainsi que de grands projets d'infrastructures, préparent une nouvelle hausse des prix et des volumes. Dans le même temps, l'offre croissante de logements neufs (les permis de construire délivrés au premier semestre 2024 ont augmenté de 32,5 %) aidera à éviter les pénuries et à garder un marché équilibré.

Il est conseillé aux investisseurs de suivre les zones prometteuses : Larnaca, avec son front de mer et son port réaménagés ; Paphos, avec le développement de sa côte ouest (une nouvelle route) ; Nicosie, avec son pôle technologique ; et certains projets à Limassol et dans les stations de Famagouste, où l'on se tourne vers un tourisme de meilleure qualité.

En conclusion, le marché immobilier chypriote aborde 2025 porté par des attentes positives. Il reste l'un des rares marchés européens où l'on peut allier rendement élevé et avantages migratoires. Murblz suit de près les tendances et les opportunités pour ses clients, des investissements visant une résidence aux projets à fort rendement locatif.

Questions fréquentes