Properti Siprus 2025: tren, investasi, dan prospek

Kajian Murblz ini memuat data dan prospek terbaru pasar properti Siprus pada 2025. Meski ada tekanan dari luar, pasar terus tumbuh stabil dan tetap menjadi salah satu tujuan investasi asing paling menarik di Uni Eropa.

1. Statistik terkini (2024 hingga awal 2025)

Tahun 2024 menjadi rekor bagi properti Siprus dari sisi modal yang ditanamkan: nilai total transaksi mencapai €5,71 miliar, naik 1% dibanding 2023. Pada saat yang sama, jumlah transaksi turun sekitar 3% menjadi 23.900, tanda bahwa nilai rata-rata properti naik. Limassol tetap memimpin dari sisi nilai, dengan porsi sekitar 44% dari total penjualan. Harga terus naik, paling tajam di kawasan pesisir: di Paphos dan Larnaca harga melonjak 18-21% dalam setahun, dibanding sekitar +16% di Limassol dan sekitar +5% di ibu kota, Nikosia.

Sepanjang 2024, tren transaksi sangat berbeda antarwilayah:

• Nikosia: naik 14% (3.527 transaksi pada 2024 dibanding 3.105 pada 2023), didorong permintaan lokal yang lebih kuat.
• Larnaca: naik 5% (3.356 dibanding 3.185), tumbuh stabil berkat proyek baru dan harga terjangkau.
• Limassol: turun 1% (5.032 dibanding 5.092), sedikit melemah tetapi tetap pasar terbesar dengan sekitar 30% dari semua penjualan.
• Paphos: turun 8% (3.107 dibanding 3.375), pendinginan wajar setelah lonjakan tahun-tahun sebelumnya.
• Famagusta: turun 5% (775 dibanding 812), sedikit menurun di pasar terkecil dari sisi volume.

Awal 2025 menunjukkan tren positif. Pada kuartal pertama ditandatangani 4.137 kontrak jual beli, 15% lebih banyak dibanding setahun sebelumnya. Meski pengalihan hak milik yang terdaftar sedikit turun (-2,9%), nilai total transaksi itu naik 15% dan melampaui €1,1 miliar. Limassol makin kokoh sebagai penggerak pasar, dengan sekitar 1.295 transaksi senilai €429 juta tercatat dalam kuartal itu. Nikosia mencatat jumlah pengalihan hak milik terbanyak pada periode yang sama (1.304 properti senilai €283,5 juta), cerminan permintaan dalam negeri yang tangguh. Paphos dan Larnaca juga sangat aktif, masing-masing sekitar 800-910 transaksi dalam kuartal itu. Tahun 2025 "dimulai dengan baik", dan prospeknya tetap positif di tengah permintaan yang masih kuat dan pembangunan baru yang terus bertambah.

2. Permintaan: lokal dan asing

Permintaan dalam negeri

Aktivitas pembeli lokal meningkat jelas pada 2024. Penjualan kepada warga Siprus naik sekitar 10% dibanding tahun sebelumnya, dengan kenaikan di semua distrik besar kecuali sedikit penurunan di Famagusta. Transaksi dengan penduduk lokal mencakup sekitar 60-65% dari semua transaksi (sebagai gambaran, warga Siprus menyumbang sekitar 63% penjualan pada Desember 2024). Pertumbuhan ini mencerminkan pemulihan ekonomi yang stabil, syarat kredit yang membaik, dan kecenderungan keluarga lokal memilih apartemen terjangkau ketimbang rumah: apartemen mencakup sekitar 68% dari semua transaksi hunian pada 2024.

Pembeli asing

Permintaan dari investor luar negeri agak mendingin pada 2024: jumlah transaksi dengan warga asing turun 10%. Pembelian oleh warga negara di luar Uni Eropa turun paling tajam, 12% lebih rendah dari 2023. Ini terkait berakhirnya program "paspor emas" dan tingginya ambang harga di lokasi yang biasanya populer. Misalnya, pembelian oleh bukan penduduk turun 26% di Limassol dan 16% di Paphos. Meski begitu, dua wilayah wisata ini masih menyumbang lebih dari 60% semua penjualan kepada warga asing. Di sisi lain, minat pada tujuan yang lebih terjangkau tumbuh: Nikosia (transaksi dengan warga asing naik 19% pada 2024), Famagusta (naik 13%), dan Larnaca (naik 4%) menarik lebih banyak pembeli asing.

Fokus investor asing jelas bergeser: harga tinggi di Limassol mendorong banyak dari mereka ke pasar Larnaca dan Paphos yang lebih terjangkau.

Warga Uni Eropa dan warga di luar Uni Eropa

Pembelian properti oleh warga negara Uni Eropa lain hanya turun 3% pada 2024, sedangkan transaksi oleh warga di luar Uni Eropa turun lebih tajam, 12%. Di kalangan warga Eropa, kawasan wisata tetap paling diminati: meski minat di Paphos sedikit mendingin (-8%), jumlah transaksi naik di Famagusta (+22%), Nikosia (+10%), dan Larnaca (+6%). Di kalangan investor dari negara ketiga terjadi pergeseran: permintaan dari pembeli tradisional asal negara bekas Uni Soviet turun, tetapi minat kelompok investor baru dari Timur Tengah dan Asia tumbuh. Nikosia menjadi semacam temuan baru: transaksi investor di luar Uni Eropa di sana naik 28%, berkat daya tarik ibu kota bagi perusahaan dan mahasiswa. Secara keseluruhan, meski porsi asing sempat turun, Siprus tetap menjadi tujuan yang dicari pembeli luar negeri berkat iklim, kualitas hidup, dan keanggotaannya di Uni Eropa.

3. Imbal hasil investasi properti Siprus

Sewa jangka panjang

Properti hunian di Siprus memberi penghasilan stabil bagi investor: imbal hasil kotor sewa jangka panjang rata-rata 4-6% per tahun dari nilai properti. Itu beberapa kali lebih tinggi dari bunga deposito bank (deposito berjangka memberi sekitar 1,98% per tahun pada 2024). Apartemen dan properti tepi laut memberi hasil terbaik. Di Limassol, kota termahal, imbal hasil sewa berkisar sekitar 4% sampai 6% per tahun, dan apartemen premium di pesisir mendapat tarif sangat tinggi. Di Larnaca, rata-rata imbal hasil mencapai 5-6%, berkat harga beli yang relatif rendah dan permintaan sewa yang stabil di dekat pantai dan bandara. Ibu kota Nikosia memberi hasil sedikit lebih konservatif, 4-5% per tahun, berkat permintaan hunian yang terus ada di dekat kawasan bisnis dan universitas. Paphos dan kawasan wisata Famagusta (Protaras, Ayia Napa) menunjukkan sekitar 4-5%, meski potensi penuh wilayah ini ada pada sewa liburan jangka pendek. Perlu dicatat, imbal hasil apartemen biasanya lebih tinggi daripada vila: rata-rata imbal hasil apartemen pada akhir 2024 sekitar 5,4%, dibanding sekitar 3,0% untuk rumah tapak. Ini menjelaskan mengapa pembelian investasi bergeser ke kondominium dan apartemen hotel. Dengan pasar sewa yang terus meluas (porsi penyewa naik menjadi sekitar 30% rumah tangga), properti tetap menjadi investasi jangka panjang yang menarik.

Sewa jangka pendek (sewa liburan harian)

Sektor sewa jangka pendek di Siprus sedang berkembang pesat, didorong rekor kedatangan turis. Properti sewa harian yang khas terisi sekitar 63% dalam setahun (sekitar 230 malam) dengan tarif rata-rata sekitar $95 per malam, sehingga menghasilkan sekitar $20.000 per tahun bagi pemiliknya. Pada 2024, jumlah properti sewa harian yang aktif di platform daring melampaui 15.400 (naik lebih dari 10% dalam setahun), dengan pasokan tumbuh paling cepat di Nikosia (+25%) dan Limassol (+17%). Penghasilan sewa harian sering melampaui sewa biasa: pemilik bisa menaikkan harga di musim ramai dan mendapat 1,5 sampai 2 kali lebih banyak per bulan dibanding kontrak jangka panjang. Kawasan wisata utama paling menguntungkan: rata-rata penghasilan tahunan per properti sekitar €61.300 di Ayia Napa, sekitar €46.200 di Protaras, dan sekitar €55.800 di kawasan Peyia (daerah wisata dekat Paphos). Sebagai perbandingan, penghasilan sewa harian lebih rendah bahkan di kota besar (sekitar €13.500 di Nikosia dan €18.300 di Larnaca per tahun). Jadi vila atau apartemen di tujuan wisata unggulan bisa memberi 8-10% per tahun atau lebih dari dana yang ditanamkan, jauh di atas rata-rata pasar. Tentu sewa jangka pendek butuh pengelolaan aktif (menyambut tamu, kebersihan, pemasaran), sehingga banyak investor memakai jasa pengelola properti profesional untuk menaikkan penilaian tamu dan imbal hasil.

Trennya jelas: sebagai tujuan liburan populer, Siprus memberi investor peluang meraih hasil tinggi dari properti lewat platform sewa harian daring. Aturan sektor ini masih cukup longgar, sehingga bisnis seperti ini lebih mudah dijalankan.

4. Aspek hukum bagi investor asing

Siprus punya sistem hukum properti yang transparan dan andal, warisan hukum Inggris. Pilihan bagi investor asing luas: warga Uni Eropa punya hak yang sama dengan warga Siprus dan bebas membeli properti berapa pun jumlah dan nilainya. Warga di luar Uni Eropa juga boleh membeli properti (hunian atau komersial), dengan beberapa batasan: biasanya satu warga negara ketiga hanya boleh mendaftarkan satu vila atau apartemen, atau satu bidang tanah hingga 4.013 m². Selain itu, setelah menandatangani kontrak jual beli, pembeli dari luar Uni Eropa wajib mendapat izin sekali dari Dewan Menteri untuk memperoleh properti itu (formalitas yang biasanya diberikan otomatis). Dalam praktik, batasan ini tidak menghalangi investor membeli beberapa properti dengan mendirikan perusahaan lokal atau mendaftarkan aset atas nama anggota keluarga jika perlu melampaui batas.

Struktur dan keamanan transaksi

Proses pembelian properti di Siprus diatur ketat dan dirancang melindungi investor. Spesialis Murblz mewakili pembeli bersama mitra yang memegang izin praktik hukum setempat. Prosedur standarnya: properti dipesan dengan uang muka kecil dan diperiksa secara hukum menyeluruh, untuk memastikan hak milik penjual bersih, tidak ada beban, dan semua izin bangunan lengkap. Lalu kontrak jual beli disusun dan ditandatangani, kemudian didaftarkan di kantor pertanahan distrik (dalam enam bulan sejak penandatanganan). Pendaftaran kontrak di daftar negara melindungi pembeli: properti tidak bisa dijual lagi, meski hak milik belum beralih. Setelah semua syarat terpenuhi (pembayaran, dan izin bagi warga di luar Uni Eropa), hak milik dialihkan atas nama pembeli di kantor pertanahan dan biaya yang berlaku dibayar. Pemilik baru lalu menerima sertifikat hak milik dari negara. Sistem ini memberi keamanan dan transparansi tinggi, yang disukai investor asing.

Pajak dan biaya pembelian

Beban pajak properti di Republik Siprus tergolong sedang menurut ukuran Eropa. Biaya utama pembelian:

• Bea meterai: pungutan sekali saat menandatangani kontrak, sekitar 0,15-0,20% dari nilai (tarif progresif). Tanpa bea ini, kontrak tidak diterima untuk didaftarkan.
• Pajak pertambahan nilai: properti baru yang dibeli dari pengembang dikenai pajak 19%. Namun untuk rumah pertama berlaku tarif rendah 5% atas €200.000 pertama dari nilainya (dan 19% atas sisanya). Banyak investor tidak memenuhi syarat (karena tidak akan menjadi penduduk), jadi biasanya menganggarkan penuh 19%.
• Biaya pengalihan: dipungut kantor pertanahan saat hak milik didaftarkan atas nama pemilik baru, dengan skala progresif 3-8% dari nilai pasar properti. Jika properti sudah dikenai pajak pertambahan nilai (bangunan baru), biaya pengalihan tidak dipungut, keuntungan berarti bagi pembeli dari pengembang.
• Pendampingan hukum: biaya pendampingan kami sebutkan setelah meninjau dokumen Anda.
• Biaya lain: ada biaya kecil untuk mengajukan permohonan ke Dewan Menteri (bagi pembeli dari luar Uni Eropa) dan, jika perlu, untuk penerjemahan dokumen. Asuransi properti tidak wajib tetapi disarankan. Iuran tahunan pemerintah kota hanya mencakup pengangkutan sampah, fasilitas umum, dan sejenisnya (biasanya €100-200 per tahun, umumnya dibayar penjual secara proporsional saat penjualan).

Perlu ditegaskan, Siprus tidak memungut pajak properti tahunan (pajak atas properti tidak bergerak dihapus pada 2017).

Pajak warisan juga tidak ada: mewariskan vila atau apartemen kepada ahli waris tidak dikenai pungutan apa pun, yang membuat Siprus unggul dibanding banyak negara Uni Eropa. Pajak keuntungan modal sebesar 20% atas selisih harga beli dan harga jual (setelah penyesuaian inflasi); pajak ini hanya dibayar jika nilainya naik dan tidak dipungut, misalnya, selama pemilik memegang properti tanpa menjualnya. Pajak penghasilan sewa bagi penduduk pajak Siprus bersifat progresif (hingga 35%), tetapi praktis berkurang berkat tunjangan dan potongan, sehingga banyak pemilik sewa perorangan membayar sekitar 0-5% dari penerimaan sewa. Investor asing yang tidak menjadi penduduk biasanya bebas dari pungutan khusus atas sewa. Jadi rezim pajaknya sangat menguntungkan pemilik: tidak ada pajak properti tahunan dan penghasilan dikenai pajak ringan, yang menaikkan imbal hasil bersih investasi properti.

Pilihan hukum dan struktur perusahaan

Investor bisa membeli properti sebagai perorangan atau lewat perusahaan Siprus. Mendirikan perseroan terbatas lokal memungkinkan menghindari beberapa batasan (misalnya memiliki beberapa properti meski pemilik manfaatnya bukan warga Uni Eropa) dan bisa menguntungkan untuk perencanaan pajak pertambahan nilai dan pajak sewa. Perusahaan Siprus dikenai salah satu tarif pajak perusahaan terendah di Uni Eropa (12,5%), dan dividen bisa dibayarkan kepada pemegang saham asing tanpa pemotongan pajak di sumber. Banyak investor luar negeri memakai jalur ini untuk mengoptimalkan cara memegang properti.

Secara keseluruhan, sistem hukum Siprus terbuka bagi investasi properti asing dan memberi mekanisme jelas untuk melindungi hak milik. Sebelum transaksi besar, spesialis Murblz memberi saran yang disesuaikan, supaya pembelian disusun dengan cara terbaik sesuai semua pertimbangan hukum dan pajak.

5. Faktor luar dan iklim investasi

Faktor luar pasti memengaruhi pasar, tetapi Siprus menunjukkan ketahanan besar terhadap guncangan global. Posisi geopolitik pulau ini unik: di persimpangan Eropa, Asia, dan Afrika, Siprus tetap menjadi oase stabilitas dan keamanan yang menarik modal dari kawasan yang kurang tenang. Pada 2022-2023 negara ini menerima ribuan tenaga ahli dari Eropa Timur (perusahaan teknologi informasi yang pindah di tengah konflik), yang mendorong permintaan hunian dan kantor. Pada 2024 terjadi koreksi saat pasar menyerap arus ini, tetapi banyak pendatang baru menetap lama di Siprus dan berbaur dengan perekonomian. Kondisi luar diperkirakan relatif stabil pada 2025: kebijakan moneter Uni Eropa berangsur melonggar (Bank Sentral Eropa mulai memangkas suku bunga awal 2025), yang akan membuat kredit pemilikan rumah lebih terjangkau dan bisa menarik lebih banyak pembeli lokal ke pasar.

Kebijakan Uni Eropa soal "paspor emas" diperketat, tetapi Siprus cepat beralih ke model izin tinggal lewat investasi yang akan tetap berlaku. Kemungkinan Siprus bergabung dengan kawasan Schengen dalam beberapa tahun ke depan (permohonannya sedang ditinjau) akan menambah daya tarik properti bagi investor global karena nilai izin tinggal Siprus naik. Di tingkat internasional, Siprus memperkuat hubungan dengan Timur Tengah dan Asia, dan minat investor dari kawasan ini diperkirakan naik berkat rezim pajak yang menguntungkan dan kemudahan berbisnis di pulau ini (yurisdiksi Uni Eropa berbahasa Inggris). Hubungan yang membaik dengan Amerika Serikat (penghapusan kewajiban visa bagi warga Siprus pada 2023) dan kemungkinan kemajuan dalam penyelesaian masalah Siprus juga bisa menguntungkan iklim investasi.

Secara keseluruhan, selama situasi politik tetap stabil, 2025 menjanjikan tahun yang kuat bagi pasar properti Siprus. Permintaan yang kokoh, ditopang pariwisata dan arus pendatang asing, ditambah proyek infrastruktur besar, membuka jalan bagi kenaikan harga dan volume transaksi lebih lanjut. Di sisi lain, pasokan hunian baru yang bertambah (izin bangunan yang terbit pada paruh pertama 2024 naik 32,5%) akan mencegah kekurangan dan menjaga pasar tetap seimbang.

Investor disarankan memantau lokasi yang menjanjikan: Larnaca dengan tepi laut dan pelabuhan yang ditata ulang; Paphos dengan pengembangan pesisir baratnya (jalan tol baru); Nikosia dengan klaster teknologinya; serta proyek pilihan di Limassol dan kawasan wisata Famagusta, tempat pariwisata bergeser ke kelas yang lebih tinggi.

Kesimpulannya, pasar properti Siprus memasuki 2025 dengan harapan positif. Pasar ini tetap salah satu dari sedikit pasar Eropa tempat imbal hasil tinggi bisa digabung dengan keuntungan imigrasi. Murblz terus memantau tren dan peluang terkini untuk kliennya, dari investasi untuk mendapat izin tinggal hingga proyek dengan imbal hasil sewa tinggi.

Pertanyaan umum