Inmuebles en Chipre en 2025: tendencias, inversión y perspectivas

Este informe de Murblz recoge los datos más recientes y las perspectivas del mercado inmobiliario de Chipre en 2025. Pese a los vientos en contra externos, el mercado sigue creciendo de forma estable y continúa siendo uno de los destinos más atractivos de la Unión Europea para la inversión extranjera.

1. Estadísticas actuales (de 2024 a principios de 2025)

2024 fue un año récord para los inmuebles chipriotas en capital invertido: el valor total de las operaciones llegó a 5.710 millones de euros, un 1% más que en 2023. Al mismo tiempo, el número de operaciones bajó alrededor de un 3%, hasta 23.900, lo que indica una subida del valor medio de los inmuebles. Limasol mantuvo el primer puesto por valor, con alrededor del 44% del total de ventas. Los precios siguieron subiendo, con las zonas costeras a la cabeza: en Pafos y Lárnaca los precios saltaron un 18-21% en el año, frente a alrededor de +16% en Limasol y cerca de +5% en la capital, Nicosia.

A lo largo de 2024, las operaciones evolucionaron de forma muy distinta según la región:

• Nicosia: un 14% más (3.527 operaciones en 2024 frente a 3.105 en 2023), impulsada por una demanda local más fuerte.
• Lárnaca: un 5% más (3.356 frente a 3.185), un crecimiento estable gracias a los nuevos proyectos y los precios asequibles.
• Limasol: un 1% menos (5.032 frente a 5.092), una ligera caída, aunque sigue siendo el mayor mercado, con alrededor del 30% de todas las ventas.
• Pafos: un 8% menos (3.107 frente a 3.375), un enfriamiento moderado tras el auge de los años anteriores.
• Famagusta: un 5% menos (775 frente a 812), un ligero descenso en el mercado más pequeño por volumen.

Principios de 2025 muestra una tendencia positiva. En el primer trimestre se firmaron 4.137 contratos de compraventa, un 15% más que un año antes. Pese a una ligera caída de las transmisiones de propiedad registradas (-2,9%), el valor total de estas operaciones subió un 15% y superó los 1.100 millones de euros. Limasol reforzó su papel de motor del mercado, con unas 1.295 operaciones por 429 millones de euros registradas en el trimestre. Nicosia registró el mayor número de transmisiones de propiedad en ese mismo periodo (1.304 inmuebles por 283,5 millones de euros), lo que refleja una demanda interna sólida. Pafos y Lárnaca también tuvieron mucha actividad, con unas 800-910 operaciones cada una en el trimestre. 2025 "empezó con buen pie", y las perspectivas siguen siendo positivas con una demanda todavía fuerte y más obra nueva.

2. Demanda: local frente a extranjera

Demanda interna

La actividad de los compradores locales repuntó claramente en 2024. Las ventas a chipriotas subieron alrededor de un 10% interanual, con subidas en todos los grandes distritos salvo una pequeña caída en Famagusta. Las operaciones con residentes locales supusieron alrededor del 60-65% del total (como referencia, los chipriotas hicieron cerca del 63% de las ventas en diciembre de 2024). Este crecimiento refleja una recuperación económica constante, mejores condiciones de crédito y la preferencia de las familias locales por apartamentos asequibles frente a casas: los apartamentos fueron alrededor del 68% de todas las operaciones residenciales de 2024.

Compradores extranjeros

La demanda de los inversores extranjeros se enfrió algo en 2024, con un 10% menos de operaciones con extranjeros. Las compras de ciudadanos de fuera de la Unión Europea fueron las que más cayeron, un 12% menos que en 2023. Esto está ligado al fin del programa de "pasaportes de oro" y a los altos umbrales de precio en los destinos tradicionalmente populares. Las compras de no residentes bajaron un 26% en Limasol y un 16% en Pafos, por ejemplo. Aun así, estas dos regiones turísticas siguen sumando más del 60% de todas las ventas a extranjeros. Al mismo tiempo, crece el interés por destinos más asequibles: Nicosia (un 19% más de operaciones con extranjeros en 2024), Famagusta (un 13% más) y Lárnaca (un 4% más) atrajeron a más compradores extranjeros.

El foco de los inversores extranjeros ha cambiado claramente: los altos precios de Limasol han empujado a muchos hacia los mercados más asequibles de Lárnaca y Pafos.

Ciudadanos de la Unión Europea frente a los de fuera

Las compras de inmuebles de ciudadanos de otros países de la Unión Europea solo bajaron un 3% en 2024, mientras que las operaciones con ciudadanos de fuera de la Unión cayeron más, un 12%. Entre los europeos, las zonas turísticas siguen siendo las más populares: pese a un ligero enfriamiento del interés por Pafos (-8%), el número de operaciones subió en Famagusta (+22%), Nicosia (+10%) y Lárnaca (+6%). Entre los inversores de terceros países hubo un reparto distinto: bajó la demanda de los compradores tradicionales de la Comunidad de Estados Independientes, pero creció el interés de nuevos grupos de inversores de Oriente Medio y Asia. Nicosia resultó una especie de descubrimiento, con un 28% más de operaciones de inversores de fuera de la Unión, gracias al atractivo de la capital para empresas y estudiantes. En conjunto, pese a una caída temporal de la cuota extranjera, Chipre mantiene su condición de destino buscado por los compradores extranjeros gracias a su clima, su calidad de vida y su pertenencia a la Unión Europea.

3. Rentabilidad de la inversión en inmuebles chipriotas

Alquiler a largo plazo

Los inmuebles residenciales en Chipre dan ingresos estables a los inversores, con rentabilidades brutas del alquiler a largo plazo del 4-6% anual del valor del inmueble de media. Es varias veces más que la rentabilidad de los depósitos bancarios (los depósitos a plazo pagaban alrededor del 1,98% anual en 2024). Los apartamentos y los inmuebles en primera línea de mar ofrecen la mejor rentabilidad. En Limasol, la ciudad más cara, la rentabilidad del alquiler va de alrededor del 4% al 6% anual, con los apartamentos costeros de alta gama a precios especialmente altos. En Lárnaca la rentabilidad media llega al 5-6%, gracias a unos precios de compra relativamente bajos y a una demanda de alquiler estable cerca de las playas y el aeropuerto. La capital, Nicosia, da un 4-5% anual algo más conservador, reflejo de una demanda constante de vivienda cerca de los distritos de negocios y las universidades. Pafos y los destinos turísticos de Famagusta (Protaras, Ayia Napa) rondan el 4-5%, aunque estas regiones aprovechan todo su potencial con el alquiler vacacional de corta duración. Llama la atención que la rentabilidad de los apartamentos suele ser mayor que la de las villas: la rentabilidad media de los apartamentos a finales de 2024 era de alrededor del 5,4%, frente a cerca del 3,0% de las casas independientes. Eso ayuda a explicar por qué las compras de inversión se desplazan hacia los apartamentos en comunidad y los apartahoteles. Con un mercado de alquiler en expansión (la proporción de inquilinos ha subido a alrededor del 30% de los hogares), los inmuebles siguen siendo una inversión atractiva a largo plazo.

Alquiler de corta duración (alquiler vacacional por noches)

El sector del alquiler de corta duración en Chipre vive un auge, impulsado por llegadas récord de turistas. Un inmueble típico de alquiler por noches está ocupado alrededor del 63% del año (unas 230 noches) a una tarifa media diaria de unos 95 dólares, lo que da al propietario unos 20.000 dólares de ingresos anuales. En 2024, el número de anuncios activos de alquiler por noches superó los 15.400 (más de un 10% más en el año), con la oferta creciendo más rápido en Nicosia (+25%) y Limasol (+17%). Los ingresos del alquiler corto suelen superar los de un arrendamiento convencional: los propietarios pueden subir los precios en temporada alta y ganar de 1,5 a 2 veces más al mes que con un contrato de larga duración. Las principales zonas turísticas son las más rentables: los ingresos medios anuales por inmueble son de unos 61.300 € en Ayia Napa, unos 46.200 € en Protaras y unos 55.800 € en la zona de Peyia (un destino turístico cerca de Pafos). En comparación, los ingresos del alquiler corto son más bajos incluso en las grandes ciudades (unos 13.500 € en Nicosia y 18.300 € en Lárnaca al año). Una villa o un apartamento en un destino turístico de primer nivel puede rendir así un 8-10% anual o más sobre lo invertido, muy por encima de la media del mercado. El alquiler de corta duración exige, claro, una gestión activa (entradas de huéspedes, limpieza, promoción), así que muchos inversores recurren a empresas profesionales de gestión inmobiliaria para mejorar las valoraciones y la rentabilidad.

La tendencia está clara: como destino de vacaciones popular, Chipre da a los inversores la oportunidad de obtener una buena rentabilidad de los inmuebles a través de las plataformas de alquiler por noches. La regulación del sector sigue siendo bastante liberal, lo que facilita llevar este tipo de negocio.

4. Aspectos legales para inversores extranjeros

Chipre tiene un sistema jurídico inmobiliario transparente y fiable, heredado del derecho británico. Las opciones para los inversores extranjeros son amplias: los ciudadanos de la Unión Europea tienen los mismos derechos que los chipriotas y pueden comprar libremente un número ilimitado de inmuebles de cualquier valor. Los ciudadanos de fuera de la Unión también pueden comprar inmuebles (residenciales o comerciales), aunque con algunas restricciones: por norma, un mismo ciudadano de un tercer país puede inscribir no más de una villa o un apartamento, o una parcela de hasta 4.013 m². Además, tras firmar el contrato de compraventa, un comprador de fuera de la Unión debe obtener un permiso único del Consejo de Ministros para adquirir el inmueble (un trámite que normalmente se concede de forma automática). En la práctica, estos límites no impiden a los inversores adquirir varios inmuebles creando empresas locales o inscribiendo bienes a nombre de familiares cuando necesitan superar el tope.

Estructura y seguridad de la operación

El proceso de compra de inmuebles en Chipre está cuidadosamente regulado y pensado para proteger al inversor. Los especialistas de Murblz actúan en nombre del comprador junto con socios con licencia jurídica local. El procedimiento habitual incluye reservar el inmueble con una pequeña señal y una comprobación jurídica completa, que verifica el título limpio del vendedor, la ausencia de cargas y la existencia de todos los permisos de obra. Después se redacta y firma un contrato de compraventa, que luego se inscribe en el Registro de la Propiedad del distrito (en los seis meses siguientes a la firma). Inscribir el contrato en el registro del Estado protege al comprador: el inmueble no se puede revender, aunque todavía no se haya transmitido la propiedad. Cuando se cumplen todas las condiciones (el pago y, para los ciudadanos de fuera de la Unión, el permiso), la propiedad se transmite a nombre del comprador en el Registro de la Propiedad y se pagan las tasas correspondientes. El nuevo propietario recibe entonces el título de propiedad, un certificado estatal de propiedad. Este sistema garantiza un alto grado de seguridad y transparencia, lo que atrae a los inversores extranjeros.

Impuestos y tasas de la compra

La carga fiscal sobre los inmuebles en la República de Chipre es moderada para los estándares europeos. Los principales costes de la adquisición son:

• Impuesto de timbre: un cargo único al firmar el contrato, de alrededor del 0,15-0,20% del valor (un tipo progresivo). Sin él no se acepta el contrato para su inscripción.
• IVA: la obra nueva comprada a un promotor lleva un IVA del 19%. Para una primera vivienda, sin embargo, se aplica un tipo reducido del 5% a los primeros 200.000 € del valor (con el 19% sobre el resto). Muchos inversores no cumplen los requisitos (porque no serán residentes) y por eso suelen contar con el 19% completo.
• Tasa de transmisión: la cobra el Registro de la Propiedad al inscribir la propiedad a nombre del nuevo dueño, con una escala progresiva del 3-8% del valor de mercado del inmueble. Si el inmueble pagó IVA (obra nueva), no se cobra tasa de transmisión, una ventaja bienvenida para quien compra a promotores.
• Apoyo jurídico: te damos el coste de nuestro acompañamiento tras revisar tus documentos.
• Otros costes: se paga una pequeña tasa por presentar la solicitud ante el Consejo de Ministros (para compradores de fuera de la Unión) y, si hace falta, por traducir documentos. El seguro del inmueble no es obligatorio, pero se recomienda. Las tasas municipales anuales solo cubren la recogida de basuras, los servicios y similares (normalmente 100-200 € al año, que suele pagar el vendedor de forma proporcional en el momento de la venta).

Conviene subrayar que Chipre no tiene impuesto anual sobre los inmuebles (el impuesto sobre bienes inmuebles se suprimió en 2017).

Tampoco hay impuesto de sucesiones: dejar una villa o un apartamento a los herederos no tiene ningún coste, lo que distingue favorablemente a este país de muchos de la Unión Europea. El impuesto sobre las ganancias de capital es del 20% sobre la diferencia entre el precio de compra y el de venta (tras actualizarlo por la inflación); solo se paga si el valor ha subido y no se cobra, por ejemplo, si el propietario mantiene el inmueble sin venderlo. El impuesto sobre las rentas del alquiler para los residentes fiscales chipriotas es progresivo (hasta el 35%), pero en la práctica se reduce con deducciones y desgravaciones, así que muchos arrendadores particulares pagan alrededor del 0-5% de lo que cobran de alquiler. Los inversores extranjeros que no se hacen residentes suelen estar exentos de los gravámenes especiales sobre el alquiler. El régimen fiscal es, por tanto, muy favorable para los propietarios: no hay impuestos anuales sobre el inmueble y los ingresos tributan poco, lo que aumenta la rentabilidad neta de la inversión inmobiliaria.

Opciones legales y estructuras societarias

Los inversores pueden comprar inmuebles como personas físicas o a través de una empresa chipriota. Crear una sociedad limitada local permite sortear algunas restricciones (por ejemplo, tener varios inmuebles aunque el beneficiario efectivo no sea ciudadano de la Unión Europea) y puede ser ventajoso para planificar el IVA y el impuesto sobre el alquiler. Las empresas chipriotas tributan a uno de los tipos de sociedades más bajos de la Unión Europea (12,5%), y los dividendos se pueden pagar a socios extranjeros sin retención en origen. Muchos inversores extranjeros usan esta vía para optimizar la forma de tener sus inmuebles.

En conjunto, el sistema jurídico chipriota está abierto a la inversión inmobiliaria extranjera y ofrece mecanismos claros para proteger los derechos de propiedad. Antes de cualquier operación importante, los especialistas de Murblz dan un asesoramiento a medida para estructurar la compra de la mejor forma posible teniendo en cuenta todas las cuestiones jurídicas y fiscales.

5. Factores externos y entorno para el inversor

Los factores externos influyen inevitablemente en el mercado, pero Chipre muestra una resistencia notable a los choques mundiales. La posición geopolítica de la isla es única: en el cruce de Europa, Asia y África, Chipre sigue siendo un oasis de estabilidad y seguridad que atrae capital de regiones menos tranquilas. En 2022-2023 el país recibió a miles de profesionales muy cualificados de Europa del Este (empresas informáticas que se trasladaron por el conflicto), lo que impulsó la demanda de vivienda y oficinas. En 2024 hubo una corrección mientras el mercado absorbía esta llegada, pero muchos de los recién llegados se han instalado en Chipre a largo plazo y se integran en la economía. Se espera que las condiciones externas sean relativamente estables en 2025: la política monetaria de la Unión Europea se suaviza poco a poco (el Banco Central Europeo empezó a bajar los tipos de interés a principios de 2025), lo que mejorará el acceso a las hipotecas y puede atraer a más compradores locales al mercado.

La política de la Unión Europea sobre los "pasaportes de oro" se ha endurecido, pero Chipre pasó rápido a un modelo de residencia por inversión que se mantendrá. La posible entrada de la isla en el espacio Schengen en los próximos años (hay una solicitud en estudio) aumentaría el atractivo de los inmuebles para los inversores internacionales al revalorizar la residencia chipriota. A nivel internacional, Chipre refuerza sus lazos con Oriente Medio y Asia, y se espera más interés de los inversores de esas regiones por el régimen fiscal favorable y la facilidad para hacer negocios en la isla (un país de la Unión Europea donde se habla inglés). La mejora de las relaciones con Estados Unidos (la supresión del visado para los chipriotas en 2023) y los posibles avances en la solución de la cuestión de Chipre también podrían favorecer el clima de inversión.

En conjunto, si la situación política se mantiene estable, 2025 promete ser un buen año para el mercado inmobiliario de Chipre. Una demanda sólida, sostenida por el turismo y la llegada de extranjeros, junto con grandes proyectos de infraestructura, prepara el terreno para nuevas subidas de precios y de volumen de operaciones. Al mismo tiempo, el aumento de la oferta de vivienda nueva (los permisos de obra del primer semestre de 2024 subieron un 32,5%) ayudará a evitar la escasez y a mantener el mercado en un equilibrio sano.

Se aconseja a los inversores seguir de cerca las zonas prometedoras: Lárnaca, con su paseo marítimo y su puerto renovados; Pafos, con el desarrollo de su costa oeste (una nueva autopista); Nicosia, con su polo tecnológico; y proyectos concretos en Limasol y los destinos turísticos de Famagusta, donde se avanza hacia un turismo de más calidad.

En conclusión, el mercado inmobiliario chipriota entra en 2025 con una ola de expectativas positivas. Sigue siendo uno de los pocos mercados europeos en los que se puede combinar una alta rentabilidad con ventajas migratorias. Murblz sigue de cerca las tendencias y oportunidades actuales para sus clientes, desde inversiones para obtener la residencia hasta proyectos con alta rentabilidad por alquiler.

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