Bất động sản Síp năm 2025: xu hướng, đầu tư và triển vọng

Báo cáo nghiên cứu này của Murblz trình bày dữ liệu và triển vọng mới nhất của thị trường bất động sản Síp năm 2025. Dù có những cơn gió ngược bên ngoài, thị trường tiếp tục tăng trưởng ổn định và vẫn là một trong những điểm đến hấp dẫn nhất cho đầu tư nước ngoài trong Liên minh châu Âu.

1. Số liệu hiện tại (năm 2024 đến đầu năm 2025)

Năm 2024 là năm kỷ lục của bất động sản Síp về vốn đầu tư, với tổng giá trị giao dịch đạt €5.71 tỷ, tăng 1% so với năm 2023. Đồng thời, số giao dịch giảm khoảng 3% xuống 23,900, cho thấy giá trị bất động sản trung bình tăng. Limassol giữ vị trí dẫn đầu về giá trị, chiếm khoảng 44% tổng doanh số. Giá tiếp tục leo, với khu vực ven biển tăng mạnh nhất: ở Paphos và Larnaca giá tăng vọt 18-21% trong năm, so với khoảng +16% ở Limassol và khoảng +5% ở thủ đô Nicosia.

Trong năm 2024, xu hướng giao dịch khác biệt rõ theo vùng:

• Nicosia: tăng 14% (3,527 giao dịch năm 2024 so với 3,105 năm 2023), nhờ nhu cầu địa phương mạnh hơn.
• Larnaca: tăng 5% (3,356 so với 3,185), tăng trưởng ổn định nhờ dự án mới và giá hợp lý.
• Limassol: giảm 1% (5,032 so với 5,092), giảm nhẹ trong khi vẫn là thị trường lớn nhất với khoảng 30% tổng doanh số.
• Paphos: giảm 8% (3,107 so với 3,375), hạ nhiệt vừa phải sau cơn sốt những năm trước.
• Famagusta: giảm 5% (775 so với 812), giảm nhẹ ở thị trường nhỏ nhất về số lượng.

Đầu năm 2025 cho thấy xu hướng tích cực. Trong quý đầu, 4,137 hợp đồng mua bán được ký, nhiều hơn 15% so với một năm trước. Dù số chuyển nhượng quyền sở hữu được đăng ký giảm nhẹ (-2.9%), tổng giá trị các giao dịch này tăng 15%, vượt €1.1 tỷ. Limassol củng cố vai trò động cơ của thị trường, với khoảng 1,295 giao dịch trị giá €429 triệu được đăng ký trong quý. Nicosia ghi nhận số chuyển nhượng quyền sở hữu nhiều nhất trong cùng kỳ (1,304 bất động sản trị giá €283.5 triệu), phản ánh nhu cầu trong nước bền vững. Paphos và Larnaca cũng rất sôi động, mỗi nơi khoảng 800-910 giao dịch trong quý. Năm 2025 “khởi đầu đúng nhịp”, và triển vọng vẫn tích cực trong bối cảnh nhu cầu còn mạnh và xây dựng mới tăng.

2. Nhu cầu: trong nước so với nước ngoài

Nhu cầu trong nước

Hoạt động của người mua địa phương tăng rõ năm 2024. Doanh số cho người Síp tăng khoảng 10% so với cùng kỳ, với mức tăng ở mọi quận lớn trừ giảm nhẹ ở Famagusta. Giao dịch của cư dân địa phương chiếm khoảng 60-65% tổng giao dịch (để tham khảo, người Síp chiếm khoảng 63% doanh số tháng 12 năm 2024). Sự tăng trưởng này phản ánh phục hồi kinh tế ổn định, điều kiện cho vay được cải thiện và sở thích của các gia đình địa phương với căn hộ giá phải chăng hơn nhà riêng: căn hộ chiếm khoảng 68% giao dịch nhà ở năm 2024.

Người mua nước ngoài

Nhu cầu từ nhà đầu tư nước ngoài hạ nhiệt phần nào năm 2024, với số giao dịch của người nước ngoài giảm 10%. Giao dịch của công dân ngoài EU giảm mạnh nhất, giảm 12% so với năm 2023. Điều này liên quan đến việc chấm dứt chương trình “hộ chiếu vàng” và ngưỡng giá cao ở các địa điểm truyền thống được ưa chuộng. Chẳng hạn, giao dịch của người không cư trú giảm 26% ở Limassol và 16% ở Paphos. Dù vậy, hai vùng nghỉ dưỡng này vẫn chiếm hơn 60% tổng doanh số cho người nước ngoài. Đồng thời, sự quan tâm đang tăng với các điểm đến giá phải chăng hơn: Nicosia (tăng 19% giao dịch với người nước ngoài năm 2024), Famagusta (tăng 13%) và Larnaca (tăng 4%) đều thu hút thêm người mua nước ngoài.

Trọng tâm của nhà đầu tư nước ngoài đã dịch chuyển rõ: giá cao ở Limassol đẩy nhiều người sang các thị trường giá phải chăng hơn là Larnaca và Paphos.

Công dân EU so với ngoài EU

Giao dịch bất động sản của công dân các nước EU khác chỉ giảm 3% năm 2024, trong khi giao dịch của công dân ngoài EU giảm mạnh hơn, 12%. Với người châu Âu, các khu nghỉ dưỡng vẫn được ưa chuộng nhất: dù sự quan tâm đến Paphos hạ nhiệt nhẹ (-8%), số giao dịch tăng ở Famagusta (+22%), Nicosia (+10%) và Larnaca (+6%). Với nhà đầu tư từ nước thứ ba có sự xáo trộn: nhu cầu từ người mua truyền thống thuộc các nước Liên Xô cũ giảm, nhưng sự quan tâm tăng ở các nhóm nhà đầu tư mới từ Trung Đông và châu Á. Nicosia là một phát hiện, với giao dịch của nhà đầu tư ngoài EU ở đó tăng 28%, nhờ sức hút của thủ đô với doanh nghiệp và sinh viên. Nhìn chung, dù tỷ trọng nước ngoài tạm giảm, Síp giữ vị thế điểm đến được săn đón của người mua nước ngoài nhờ khí hậu, chất lượng sống và tư cách thành viên EU.

3. Lợi nhuận đầu tư bất động sản Síp

Cho thuê dài hạn

Bất động sản nhà ở Síp mang lại thu nhập ổn định cho nhà đầu tư, với lợi suất gộp cho thuê dài hạn trung bình 4-6% mỗi năm trên giá trị bất động sản. Cao hơn nhiều lần lãi tiền gửi ngân hàng (tiền gửi có kỳ hạn trả khoảng 1.98% mỗi năm năm 2024). Căn hộ và bất động sản ven biển cho lợi nhuận tốt nhất. Ở Limassol, thành phố đắt nhất, lợi suất cho thuê từ khoảng 4% đến 6% mỗi năm, với căn hộ ven biển cao cấp có mức đặc biệt cao. Ở Larnaca lợi suất trung bình đạt 5-6%, nhờ giá mua tương đối thấp và nhu cầu thuê ổn định gần bãi biển và sân bay. Thủ đô Nicosia cho mức thận trọng hơn 4-5% mỗi năm, phản ánh nhu cầu nhà ở bền vững gần khu kinh doanh và trường đại học. Paphos và các khu nghỉ dưỡng Famagusta (Protaras, Ayia Napa) cho khoảng 4-5%, dù các vùng này phát huy hết tiềm năng qua cho thuê nghỉ dưỡng ngắn hạn. Đáng chú ý, lợi suất căn hộ thường cao hơn biệt thự: lợi suất căn hộ trung bình cuối năm 2024 khoảng 5.4%, so với khoảng 3.0% với nhà riêng. Điều này giải thích vì sao giao dịch đầu tư dịch chuyển sang căn hộ chung cư và căn hộ khách sạn. Với thị trường cho thuê mở rộng (tỷ lệ người thuê đã tăng lên khoảng 30% hộ gia đình), bất động sản vẫn là khoản đầu tư dài hạn hấp dẫn.

Cho thuê ngắn hạn (nghỉ dưỡng)

Lĩnh vực cho thuê ngắn hạn ở Síp đang bùng nổ, nhờ lượng khách du lịch kỷ lục. Một bất động sản cho thuê ngắn hạn điển hình được lấp đầy khoảng 63% thời gian trong năm (khoảng 230 đêm) với giá trung bình mỗi ngày khoảng $95, tạo khoảng $20,000 thu nhập hằng năm cho chủ. Năm 2024 số tin cho thuê ngắn hạn đang hoạt động vượt 15,400 (tăng hơn 10% trong năm), với nguồn cung tăng nhanh nhất ở Nicosia (+25%) và Limassol (+17%). Thu nhập cho thuê ngắn hạn thường vượt hợp đồng thuê thông thường: chủ có thể tăng giá vào mùa cao điểm và kiếm gấp 1.5 đến 2 lần mỗi tháng so với hợp đồng dài hạn. Các khu nghỉ dưỡng chính sinh lời nhất: thu nhập trung bình hằng năm mỗi bất động sản khoảng €61,300 ở Ayia Napa, khoảng €46,200 ở Protaras và khoảng €55,800 ở khu Peyia (khu nghỉ dưỡng gần Paphos). Để so sánh, thu nhập cho thuê ngắn hạn thấp hơn ngay cả ở các thành phố lớn (khoảng €13,500 ở Nicosia và €18,300 ở Larnaca mỗi năm). Vì vậy một biệt thự hay căn hộ ở điểm du lịch hàng đầu có thể mang lại 8-10% mỗi năm hoặc hơn trên số tiền đầu tư, cao hơn nhiều mức trung bình thị trường. Tất nhiên cho thuê ngắn hạn đòi quản lý chủ động (đón khách, dọn dẹp, tiếp thị), nên nhiều nhà đầu tư thuê công ty quản lý bất động sản chuyên nghiệp để tăng đánh giá và lợi nhuận.

Xu hướng rõ ràng: là điểm đến nghỉ dưỡng phổ biến, Síp cho nhà đầu tư cơ hội kiếm lợi nhuận mạnh từ bất động sản qua các nền tảng cho thuê ngắn hạn. Quy định trong lĩnh vực vẫn khá cởi mở, giúp vận hành loại hình kinh doanh này dễ dàng hơn.

4. Khía cạnh pháp lý cho nhà đầu tư nước ngoài

Síp có hệ thống pháp lý bất động sản minh bạch và đáng tin cậy, thừa hưởng từ luật Anh. Lựa chọn cho nhà đầu tư nước ngoài rộng: công dân EU có quyền như người Síp và có thể mua tự do không giới hạn số bất động sản ở mọi giá trị. Công dân ngoài EU cũng có thể mua bất động sản (nhà ở hoặc thương mại), dù có một số hạn chế: theo nguyên tắc, một công dân nước thứ ba chỉ được đăng ký không quá một biệt thự hoặc căn hộ, hoặc một lô đất đến 4,013 m². Ngoài ra, sau khi ký hợp đồng mua bán, người mua ngoài EU phải xin giấy phép một lần của Hội đồng Bộ trưởng để có bất động sản (thủ tục thường được cấp tự động). Thực tế các giới hạn này không ngăn nhà đầu tư có nhiều bất động sản bằng cách thành lập công ty địa phương hoặc đứng tên tài sản cho thành viên gia đình khi cần vượt giới hạn.

Cấu trúc giao dịch và an toàn

Quy trình mua bất động sản ở Síp được quy định chặt chẽ và thiết kế để bảo vệ nhà đầu tư. Chuyên gia Murblz đại diện cho người mua cùng đối tác có giấy phép hành nghề luật địa phương. Quy trình tiêu chuẩn gồm giữ chỗ bất động sản với khoản đặt cọc nhỏ và thẩm định pháp lý đầy đủ, xác minh người bán có quyền sở hữu sạch, không có gánh nặng và có đủ giấy phép xây dựng. Sau đó hợp đồng mua bán được soạn và ký, rồi được đăng ký tại Sở Đất đai quận (trong sáu tháng sau khi ký). Đăng ký hợp đồng vào sổ nhà nước bảo vệ người mua: bất động sản không thể bị bán lại, kể cả khi quyền sở hữu chưa được chuyển. Khi mọi điều kiện được đáp ứng (thanh toán, và giấy phép với công dân ngoài EU), quyền sở hữu được chuyển sang tên người mua tại Sở Đất đai và các khoản phí áp dụng được trả. Chủ sở hữu mới sau đó nhận giấy chứng nhận quyền sở hữu của nhà nước. Hệ thống này bảo đảm mức độ an toàn và minh bạch cao, điều hấp dẫn nhà đầu tư nước ngoài.

Thuế và phí khi mua

Gánh nặng thuế với bất động sản ở Cộng hòa Síp vừa phải theo chuẩn châu Âu. Các chi phí chính khi mua:

• Thuế tem: khoản thu một lần khi ký hợp đồng, khoảng 0.15-0.20% giá trị (thuế suất lũy tiến). Hợp đồng sẽ không được nhận đăng ký nếu thiếu khoản này.
• Thuế giá trị gia tăng: bất động sản mới mua từ chủ đầu tư chịu thuế giá trị gia tăng 19%. Tuy nhiên với nhà ở đầu tiên, áp dụng mức giảm 5% cho €200,000 đầu tiên của giá trị (19% phần còn lại). Nhiều nhà đầu tư không đủ điều kiện (vì sẽ không là người cư trú) nên thường dự trù đủ 19%.
• Phí chuyển nhượng: do Sở Đất đai thu khi đăng ký quyền sở hữu cho chủ mới, theo biểu lũy tiến 3-8% giá trị thị trường của bất động sản. Nếu đã nộp thuế giá trị gia tăng (nhà mới), không thu phí chuyển nhượng, một phần thưởng đáng giá cho người mua từ chủ đầu tư.
• Hỗ trợ pháp lý: chúng tôi báo giá hỗ trợ sau khi xem giấy tờ của bạn.
• Chi phí khác: có khoản phí nhỏ khi nộp đơn cho Hội đồng Bộ trưởng (với người mua ngoài EU) và, khi cần, cho dịch giấy tờ. Bảo hiểm bất động sản không bắt buộc nhưng được khuyến nghị. Phí đô thị hằng năm chỉ cho thu gom rác, tiện ích và tương tự (thường €100-200 mỗi năm, thường do người bán trả theo tỷ lệ thời gian lúc bán).

Cần nhấn mạnh rằng Síp không có thuế bất động sản hằng năm (thuế bất động sản đã bị bãi bỏ năm 2017).

Cũng không có thuế thừa kế: để lại biệt thự hay căn hộ cho người thừa kế không chịu khoản thu nào, điều khiến khu vực pháp lý này nổi bật so với nhiều nước EU. Thuế lãi vốn là 20% trên chênh lệch giữa giá mua và giá bán (sau khi điều chỉnh lạm phát); chỉ nộp khi giá trị tăng và không thu, chẳng hạn, khi chủ giữ bất động sản mà không bán. Thuế thu nhập cho thuê với người cư trú thuế Síp lũy tiến (đến 35%) nhưng thực tế được giảm bởi các khoản miễn trừ và khấu trừ, nên thực tế nhiều chủ nhà cá nhân nộp khoảng 0-5% trên tiền thuê. Nhà đầu tư nước ngoài không trở thành người cư trú thường được miễn các khoản thu đặc biệt về cho thuê. Vì vậy chế độ thuế rất có lợi cho chủ sở hữu: không có thuế bất động sản hằng năm và thu nhập bị đánh thuế nhẹ, làm tăng lợi nhuận ròng của đầu tư bất động sản.

Phương án pháp lý và cấu trúc doanh nghiệp

Nhà đầu tư có thể mua bất động sản với tư cách cá nhân hoặc qua công ty Síp. Thành lập công ty trách nhiệm hữu hạn địa phương giúp tránh một số hạn chế (chẳng hạn, sở hữu nhiều bất động sản ngay cả khi chủ sở hữu hưởng lợi không phải công dân EU) và có thể có lợi cho kế hoạch thuế giá trị gia tăng và thuế cho thuê. Công ty Síp chịu một trong những thuế suất doanh nghiệp thấp nhất EU (12.5%), và cổ tức có thể trả cho cổ đông nước ngoài mà không bị khấu trừ thuế tại nguồn. Nhiều nhà đầu tư nước ngoài dùng con đường này để tối ưu cách nắm giữ bất động sản.

Nhìn chung, hệ thống pháp lý Síp mở cửa với đầu tư bất động sản nước ngoài và có cơ chế rõ ràng bảo vệ quyền sở hữu. Trước mọi giao dịch lớn, chuyên gia Murblz tư vấn riêng, để việc mua được cấu trúc tốt nhất có tính đến mọi yếu tố pháp lý và thuế.

5. Yếu tố bên ngoài và môi trường nhà đầu tư

Yếu tố bên ngoài tất yếu định hình thị trường, nhưng Síp cho thấy sức chống chịu đáng kể trước các cú sốc toàn cầu. Vị trí địa chính trị của đảo là độc nhất: nằm ở ngã ba châu Âu, châu Á và châu Phi, Síp vẫn là ốc đảo ổn định và an toàn, thu hút vốn từ các vùng bất ổn hơn. Năm 2022-2023 nước này đón hàng nghìn người trình độ cao từ Đông Âu (doanh nghiệp công nghệ thông tin chuyển đến giữa xung đột), thúc đẩy nhu cầu nhà ở và văn phòng. Năm 2024 có sự điều chỉnh khi thị trường hấp thụ dòng người này, nhưng nhiều người mới đến đã định cư lâu dài ở Síp và đang hòa nhập vào nền kinh tế. Điều kiện bên ngoài dự kiến tương đối ổn định năm 2025: chính sách tiền tệ EU đang dần nới lỏng (Ngân hàng Trung ương châu Âu bắt đầu cắt lãi suất đầu năm 2025), sẽ cải thiện khả năng vay thế chấp và có thể kéo thêm người mua địa phương vào thị trường.

Chính sách của EU về “hộ chiếu vàng” đã siết lại, nhưng Síp nhanh chóng chuyển sang mô hình cư trú qua đầu tư và sẽ duy trì. Khả năng đảo gia nhập khu vực Schengen trong những năm tới (đơn đang được xem xét) sẽ tăng sức hút của bất động sản với nhà đầu tư toàn cầu bằng cách nâng giá trị cư trú Síp. Về quốc tế, Síp đang tăng cường quan hệ với Trung Đông và châu Á, và dự kiến nhà đầu tư từ các vùng này quan tâm hơn nhờ chế độ thuế thuận lợi và sự dễ dàng kinh doanh trên đảo (khu vực pháp lý EU nói tiếng Anh). Quan hệ được cải thiện với Hoa Kỳ (dỡ bỏ yêu cầu thị thực với người Síp năm 2023) và tiến triển có thể có trong giải quyết vấn đề Síp cũng có thể có lợi cho môi trường đầu tư.

Nhìn chung, nếu tình hình chính trị ổn định, năm 2025 hứa hẹn là năm mạnh của thị trường bất động sản Síp. Nhu cầu vững chắc, được hỗ trợ bởi du lịch và dòng người nước ngoài, cùng các dự án hạ tầng quy mô lớn, tạo nền cho giá và số giao dịch tiếp tục tăng. Đồng thời, nguồn cung nhà mới tăng (giấy phép xây dựng cấp trong nửa đầu năm 2024 tăng 32.5%) sẽ giúp tránh thiếu hụt và giữ thị trường cân bằng lành mạnh.

Nhà đầu tư được khuyên theo dõi các địa điểm triển vọng: Larnaca, với bờ biển và cảng được tái phát triển; Paphos, với sự phát triển bờ tây (đường cao tốc mới); Nicosia, với cụm công nghệ; và một số dự án ở Limassol và các khu nghỉ dưỡng Famagusta, nơi đang chuyển sang du lịch chất lượng cao hơn.

Kết luận, thị trường bất động sản Síp bước vào năm 2025 trên làn sóng kỳ vọng tích cực. Nó vẫn là một trong số ít thị trường châu Âu có thể kết hợp lợi nhuận cao với lợi thế nhập cư. Murblz theo dõi sát các xu hướng và cơ hội hiện tại cho khách hàng, từ đầu tư nhằm có cư trú đến các dự án có lợi suất cho thuê cao.

Câu hỏi thường gặp