Imóveis em Chipre em 2025: tendências, investimento e perspectivas

Esta pesquisa da Murblz reúne os dados mais recentes e as perspectivas do mercado imobiliário de Chipre em 2025. Apesar das dificuldades externas, o mercado continua crescendo de forma estável e segue sendo um dos destinos mais atraentes para o investimento estrangeiro na União Europeia.

1. Estatísticas atuais (de 2024 ao início de 2025)

2024 foi um ano recorde para os imóveis cipriotas em capital investido, com o valor total dos negócios chegando a € 5,71 bilhões, 1% a mais que em 2023. Ao mesmo tempo, o número de negócios caiu cerca de 3%, para 23.900, o que indica alta do valor médio dos imóveis. Limassol manteve a liderança em valor, com cerca de 44% das vendas totais. Os preços continuaram subindo, com as maiores altas no litoral: em Pafos e Larnaca, os preços saltaram 18-21% no ano, contra cerca de +16% em Limassol e cerca de +5% na capital, Nicósia.

Ao longo de 2024, as tendências dos negócios variaram muito por região:

• Nicósia: alta de 14% (3.527 negócios em 2024 contra 3.105 em 2023), puxada pela demanda local mais forte.
• Larnaca: alta de 5% (3.356 contra 3.185), crescimento estável com novos empreendimentos e preços acessíveis.
• Limassol: queda de 1% (5.032 contra 5.092), uma leve baixa, mas continua sendo o maior mercado, com cerca de 30% de todas as vendas.
• Pafos: queda de 8% (3.107 contra 3.375), um esfriamento moderado depois do boom dos anos anteriores.
• Famagusta: queda de 5% (775 contra 812), uma leve baixa no menor mercado em volume.

O início de 2025 mostra uma tendência positiva. No primeiro trimestre, foram assinados 4.137 contratos de compra e venda, 15% a mais que um ano antes. Apesar de uma leve queda nas transferências de propriedade registradas (-2,9%), o valor total desses negócios subiu 15%, passando de € 1,1 bilhão. Limassol reforçou o seu papel de motor do mercado, com cerca de 1.295 negócios no valor de € 429 milhões registrados no trimestre. Nicósia teve o maior número de transferências de propriedade no mesmo período (1.304 imóveis no valor de € 283,5 milhões), o que reflete a demanda interna resiliente. Pafos e Larnaca também estiveram muito ativas, com cerca de 800-910 negócios cada uma no trimestre. 2025 “começou com o pé direito”, e as perspectivas continuam positivas, com a demanda ainda forte e o aumento das novas construções.

2. Demanda: local e estrangeira

Demanda interna

A atividade dos compradores locais aumentou bastante em 2024. As vendas a cipriotas subiram cerca de 10% em relação ao ano anterior, com altas em todos os grandes distritos, exceto uma pequena baixa em Famagusta. Os negócios com moradores locais representaram cerca de 60-65% de todas as transações (para referência, os cipriotas responderam por cerca de 63% das vendas em dezembro de 2024). Esse crescimento reflete a recuperação econômica estável, melhores condições de crédito e a preferência das famílias locais por apartamentos acessíveis em vez de casas: os apartamentos responderam por cerca de 68% de todos os negócios residenciais em 2024.

Compradores estrangeiros

A demanda dos investidores estrangeiros esfriou um pouco em 2024, com queda de 10% no número de negócios com estrangeiros. As compras por cidadãos de fora da UE caíram mais, 12% em relação a 2023. Isso está ligado ao fim do esquema de “passaporte dourado” e aos preços mínimos altos nos lugares tradicionalmente populares. As compras de não residentes caíram 26% em Limassol e 16% em Pafos, por exemplo. Mesmo assim, essas duas regiões turísticas ainda responderam por mais de 60% de todas as vendas a estrangeiros. Ao mesmo tempo, cresce o interesse por destinos mais acessíveis: Nicósia (alta de 19% nos negócios com estrangeiros em 2024), Famagusta (alta de 13%) e Larnaca (alta de 4%) atraíram mais compradores estrangeiros.

O foco dos investidores estrangeiros mudou claramente: os preços altos em Limassol levaram muitos deles para os mercados mais acessíveis de Larnaca e Pafos.

Cidadãos da UE e de fora da UE

As compras de imóveis por cidadãos de outros países da UE caíram só 3% em 2024, enquanto os negócios com cidadãos de fora da UE caíram mais, 12%. Entre os europeus, as áreas turísticas continuam as mais procuradas: apesar de um leve esfriamento do interesse em Pafos (-8%), o número de negócios subiu em Famagusta (+22%), Nicósia (+10%) e Larnaca (+6%). Entre os investidores de outros países houve uma reorganização: a demanda dos compradores tradicionais da antiga União Soviética caiu, mas cresceu o interesse de novos grupos de investidores do Oriente Médio e da Ásia. Nicósia foi uma espécie de descoberta, com alta de 28% nos negócios de investidores de fora da UE, atribuída ao atrativo da capital para empresas e estudantes. No geral, apesar de uma queda temporária da participação estrangeira, Chipre mantém o status de destino procurado por compradores do exterior graças ao clima, à qualidade de vida e à participação na UE.

3. O retorno do investimento em imóveis cipriotas

Aluguel de longo prazo

Os imóveis residenciais em Chipre dão uma renda estável aos investidores, com rendimento bruto médio do aluguel de longo prazo de 4-6% do valor do imóvel por ano. Isso é várias vezes mais que o rendimento dos depósitos bancários (os depósitos a prazo pagavam cerca de 1,98% ao ano em 2024). Os apartamentos e os imóveis de frente para o mar oferecem os melhores retornos. Em Limassol, a cidade mais cara, o rendimento do aluguel vai de cerca de 4% a 6% ao ano, com os apartamentos de alto padrão no litoral alcançando valores especialmente altos. Em Larnaca, o rendimento médio chega a 5-6%, graças aos preços de compra relativamente baixos e à demanda estável de aluguel perto das praias e do aeroporto. A capital, Nicósia, rende um pouco menos, 4-5% ao ano, o que reflete a demanda constante por moradia perto dos centros empresariais e das universidades. Pafos e os balneários de Famagusta (Protaras, Ayia Napa) mostram cerca de 4-5%, mas essas regiões realizam todo o seu potencial com o aluguel de temporada. Vale notar que o rendimento dos apartamentos costuma ser maior que o das casas: o rendimento médio dos apartamentos no fim de 2024 era de cerca de 5,4%, contra cerca de 3,0% das casas. Isso ajuda a explicar por que as compras para investimento estão migrando para condomínios e apart-hotéis. Com o mercado de aluguel em expansão (a parcela de inquilinos subiu para cerca de 30% das famílias), os imóveis continuam sendo um investimento atraente de longo prazo.

Aluguel de temporada

O setor de aluguel de temporada em Chipre está em alta, impulsionado pelo número recorde de turistas. Um imóvel típico de aluguel de temporada fica ocupado cerca de 63% do ano (cerca de 230 noites), com diária média de cerca de US$ 95, o que gera cerca de US$ 20.000 de renda anual para o proprietário. Em 2024, o número de anúncios ativos de aluguel de temporada passou de 15.400 (mais de 10% de alta no ano), com a oferta crescendo mais rápido em Nicósia (+25%) e Limassol (+17%). A renda do aluguel de temporada muitas vezes supera a de uma locação comum: os proprietários podem subir os preços na alta temporada e ganhar de 1,5 a 2 vezes mais por mês do que num contrato de longo prazo. As principais zonas turísticas são as mais rentáveis: a renda anual média por imóvel é de cerca de € 61.300 em Ayia Napa, cerca de € 46.200 em Protaras e cerca de € 55.800 na região de Peyia (um balneário perto de Pafos). Para comparar, a renda do aluguel de temporada é menor mesmo nas grandes cidades (cerca de € 13.500 em Nicósia e € 18.300 em Larnaca por ano). Uma casa ou um apartamento num destino turístico de ponta pode, portanto, render 8-10% ao ano ou mais sobre o valor investido, bem acima da média do mercado. O aluguel de temporada exige, claro, gestão ativa (recepção dos hóspedes, limpeza, divulgação), por isso muitos investidores contratam empresas profissionais de administração de imóveis para melhorar as avaliações e o retorno.

A tendência é clara: como destino de férias popular, Chipre dá aos investidores a chance de obter um bom retorno com imóveis pelas plataformas de aluguel de temporada. A regulamentação do setor continua bastante liberal, o que facilita esse tipo de negócio.

4. Aspectos jurídicos para investidores estrangeiros

Chipre tem um sistema jurídico imobiliário transparente e confiável, herdado do direito britânico. As opções para investidores estrangeiros são amplas: os cidadãos da UE têm os mesmos direitos dos cipriotas e podem comprar livremente um número ilimitado de imóveis de qualquer valor. Os cidadãos de fora da UE também podem comprar imóveis (residenciais ou comerciais), mas há algumas restrições: em regra, um mesmo cidadão de outro país pode registrar no máximo uma casa ou um apartamento, ou um terreno de até 4.013 m². Além disso, depois de assinar o contrato de venda, o comprador de fora da UE precisa obter uma autorização única do Conselho de Ministros para adquirir o imóvel (uma formalidade que em geral é concedida automaticamente). Na prática, esses limites não impedem os investidores de adquirir vários imóveis abrindo empresas locais ou registrando bens em nome de familiares, quando precisam ir além do limite.

Estrutura e segurança do negócio

O processo de compra de imóveis em Chipre é cuidadosamente regulamentado e pensado para proteger o investidor. Os especialistas da Murblz atuam pelo comprador junto com parceiros com licença jurídica local. O procedimento padrão inclui a reserva do imóvel com um pequeno sinal e uma verificação jurídica completa, que confere a titularidade livre do vendedor, a ausência de ônus e a existência de todas as licenças de construção. Depois, o contrato de compra e venda é redigido e assinado e então registrado no Registro de Imóveis do distrito (em até seis meses da assinatura). O registro do contrato no registro público protege o comprador: o imóvel não pode ser revendido, mesmo que a propriedade ainda não tenha sido transferida. Cumpridas todas as condições (o pagamento e a autorização para cidadãos de fora da UE), a propriedade é transferida para o nome do comprador no Registro de Imóveis, e as taxas correspondentes são pagas. O novo proprietário então recebe o título de propriedade, um certificado público de propriedade. Esse sistema garante um alto nível de segurança e transparência, o que atrai os investidores estrangeiros.

Impostos e taxas na compra

A carga tributária sobre imóveis na República de Chipre é moderada para os padrões europeus. Os principais custos da aquisição são:

• Imposto do selo: uma cobrança única na assinatura do contrato, de cerca de 0,15-0,20% do valor (alíquota progressiva). Sem ele, o contrato não é aceito para registro.
• IVA: imóveis novos comprados de construtora têm IVA de 19%. Para a primeira moradia, porém, vale uma alíquota reduzida de 5% sobre os primeiros € 200.000 do valor (com 19% sobre o restante). Muitos investidores não se qualificam (porque não serão residentes) e por isso costumam orçar os 19% cheios.
• Taxa de transferência: cobrada pelo Registro de Imóveis no registro da propriedade em nome do novo dono, numa escala progressiva de 3-8% do valor de mercado do imóvel. Se o imóvel pagou IVA (imóvel novo), não há taxa de transferência, um bônus bem-vindo para quem compra de construtoras.
• Acompanhamento jurídico: informamos o custo do nosso acompanhamento depois de analisar os seus documentos.
• Outros custos: há uma pequena taxa pelo pedido ao Conselho de Ministros (para compradores de fora da UE) e, se necessário, pela tradução de documentos. O seguro do imóvel não é obrigatório, mas é recomendado. As taxas municipais anuais cobrem só a coleta de lixo, os serviços urbanos e afins (em geral € 100-200 por ano, normalmente pagas pelo vendedor de forma proporcional na época da venda).

Vale ressaltar que Chipre não tem imposto anual sobre imóveis (o imposto sobre imóveis foi abolido em 2017).

Também não há imposto sobre herança: passar uma casa ou um apartamento aos herdeiros não tem nenhuma cobrança, o que diferencia favoravelmente a jurisdição de muitos países da UE. O imposto sobre ganho de capital é de 20% sobre a diferença entre o preço de compra e o de venda (depois da correção pela inflação); ele só é devido quando há valorização e não é cobrado, por exemplo, quando o dono mantém o imóvel sem vender. O imposto sobre a renda de aluguel para residentes fiscais cipriotas é progressivo (até 35%), mas na prática é reduzido por isenções e deduções, de modo que muitos locadores pessoas físicas pagam cerca de 0-5% sobre os aluguéis recebidos. Os investidores estrangeiros que não se tornam residentes em geral ficam isentos das cobranças especiais sobre aluguel. O regime tributário é, portanto, muito favorável aos proprietários: não há impostos anuais sobre imóveis, e a renda é pouco tributada, o que aumenta o retorno líquido do investimento imobiliário.

Opções jurídicas e estruturas societárias

Os investidores podem comprar imóveis como pessoas físicas ou por meio de uma empresa cipriota. Abrir uma sociedade limitada local permite contornar certas restrições (por exemplo, ter vários imóveis mesmo quando o beneficiário final não é cidadão da UE) e pode ser vantajoso no planejamento do IVA e do imposto sobre aluguel. As empresas cipriotas pagam uma das menores alíquotas corporativas da UE (12,5%), e os dividendos podem ser pagos a sócios estrangeiros sem retenção na fonte. Muitos investidores estrangeiros usam esse caminho para otimizar a forma de deter os imóveis.

No geral, o sistema jurídico cipriota é aberto ao investimento imobiliário estrangeiro e oferece mecanismos claros de proteção do direito de propriedade. Antes de qualquer negócio grande, os especialistas da Murblz dão uma orientação personalizada, para que a compra seja estruturada da melhor forma, levando em conta todas as questões jurídicas e tributárias.

5. Fatores externos e o ambiente para o investidor

Os fatores externos inevitavelmente moldam o mercado, mas Chipre mostra grande resistência aos choques globais. A posição geopolítica da ilha é única: no cruzamento entre a Europa, a Ásia e a África, Chipre continua sendo um oásis de estabilidade e segurança, que atrai capital de regiões menos estáveis. Em 2022-2023, o país recebeu milhares de profissionais altamente qualificados do Leste Europeu (empresas de TI que se mudaram em meio ao conflito), o que alimentou a demanda por moradias e escritórios. Em 2024, houve uma correção, à medida que o mercado absorveu esse fluxo, mas muitos dos recém-chegados se fixaram em Chipre a longo prazo e estão se integrando à economia. Espera-se que as condições externas sejam relativamente estáveis em 2025: a política monetária da UE está se afrouxando aos poucos (o Banco Central Europeu começou a cortar os juros no início de 2025), o que vai melhorar o acesso ao crédito imobiliário e pode trazer mais compradores locais ao mercado.

A política da UE sobre os “passaportes dourados” ficou mais rígida, mas Chipre passou rapidamente para um modelo de residência por investimento, que vai continuar. A possível entrada da ilha no espaço Schengen nos próximos anos (há um pedido em análise) aumentaria o atrativo dos imóveis para os investidores globais, valorizando a residência cipriota. No plano internacional, Chipre está fortalecendo os laços com o Oriente Médio e a Ásia, e espera-se mais interesse de investidores dessas regiões, dado o regime tributário favorável e a facilidade de fazer negócios na ilha (uma jurisdição da UE de língua inglesa). A melhora das relações com os Estados Unidos e um possível avanço na solução da questão de Chipre também podem beneficiar o clima de investimento.

No geral, se a situação política continuar estável, 2025 promete ser um ano forte para o mercado imobiliário de Chipre. A demanda robusta, sustentada pelo turismo e pela chegada de estrangeiros, junto com grandes projetos de infraestrutura, prepara o terreno para mais alta de preços e de volume de negócios. Ao mesmo tempo, o aumento da oferta de moradias novas (as licenças de construção emitidas no primeiro semestre de 2024 subiram 32,5%) vai ajudar a evitar a escassez e manter o mercado em equilíbrio saudável.

Os investidores devem acompanhar as localizações promissoras: Larnaca, com a orla e o porto revitalizados; Pafos, com o desenvolvimento da costa oeste (uma nova rodovia); Nicósia, com o seu polo de tecnologia; e projetos selecionados em Limassol e nos balneários de Famagusta, onde há uma virada para um turismo de mais qualidade.

Em conclusão, o mercado imobiliário cipriota entra em 2025 numa onda de expectativas positivas. Ele continua sendo um dos poucos mercados europeus em que é possível combinar retorno alto com vantagens migratórias. A Murblz acompanha de perto as tendências e oportunidades atuais em nome dos seus clientes, dos investimentos voltados à residência aos projetos com alto rendimento de aluguel.

Perguntas frequentes