العقار في قبرص في 2025: الاتجاهات والاستثمار والآفاق

يعرض هذا التقرير البحثي من Murblz أحدث البيانات والآفاق لسوق العقار في قبرص في 2025. فرغم الرياح الخارجية المعاكسة، تواصل السوق نموها بثبات وتبقى من أكثر الوجهات جاذبية للاستثمار الأجنبي في الاتحاد الأوروبي.

1. الإحصاءات الحالية (من 2024 إلى مطلع 2025)

كان 2024 عامًا قياسيًا للعقار القبرصي من حيث رأس المال المستثمر، إذ بلغت القيمة الإجمالية للصفقات €5.71 مليار، بزيادة 1% على 2023. وفي الوقت نفسه انخفض عدد الصفقات بنحو 3% إلى 23,900، ما يشير إلى ارتفاع متوسط قيم العقارات. وحافظت ليماسول على صدارتها من حيث القيمة، إذ استحوذت على نحو 44% من إجمالي المبيعات. وواصلت الأسعار صعودها، وكان الارتفاع الأشد في المناطق الساحلية: ففي بافوس ولارنكا قفزت الأسعار 18-21% خلال العام، مقابل نحو +16% في ليماسول ونحو +5% في العاصمة نيقوسيا.

وعلى امتداد 2024 تباينت اتجاهات الصفقات تباينًا واضحًا بحسب المنطقة:

• نيقوسيا: ارتفاع 14% (3,527 صفقة في 2024 مقابل 3,105 في 2023)، بدفع من طلب محلي أقوى.
• لارنكا: ارتفاع 5% (3,356 مقابل 3,185)، نمو ثابت بفضل المشاريع الجديدة والأسعار الميسورة.
• ليماسول: انخفاض 1% (5,032 مقابل 5,092)، تراجع طفيف مع بقائها أكبر سوق بنحو 30% من كل المبيعات.
• بافوس: انخفاض 8% (3,107 مقابل 3,375)، تهدئة معتدلة بعد طفرة السنوات السابقة.
• فاماغوستا: انخفاض 5% (775 مقابل 812)، تراجع طفيف في أصغر سوق من حيث الحجم.

ويُظهر مطلع 2025 اتجاهًا إيجابيًا. ففي الربع الأول وُقّع 4,137 عقد بيع وشراء، أي أكثر بـ15% من العام السابق. ورغم تراجع طفيف في عمليات نقل الملكية المسجلة (-2.9%)، ارتفعت القيمة الإجمالية لهذه الصفقات 15% متجاوزة €1.1 مليار. وعززت ليماسول دورها محركًا للسوق، إذ سُجلت فيها نحو 1,295 صفقة بقيمة €429 مليون خلال الربع. وسجلت نيقوسيا أكبر عدد من عمليات نقل الملكية في الفترة نفسها (1,304 عقارات بقيمة €283.5 مليون)، ما يعكس صمود الطلب المحلي. وكانت بافوس ولارنكا أيضًا نشطتين جدًا، بنحو 800-910 صفقات لكل منهما خلال الربع. لقد «بدأ 2025 بداية صحيحة»، وتبقى الآفاق إيجابية في ظل طلب لا يزال قويًا وبناء جديد متزايد.

2. الطلب: المحلي مقابل الأجنبي

الطلب المحلي

ارتفع نشاط المشترين المحليين بشكل ملحوظ في 2024. فقد زادت المبيعات للقبارصة بنحو 10% على أساس سنوي، مع مكاسب في كل المناطق الرئيسية باستثناء تراجع طفيف في فاماغوستا. وشكلت الصفقات مع السكان المحليين نحو 60-65% من كل الصفقات (للمقارنة، استحوذ القبارصة على نحو 63% من المبيعات في ديسمبر 2024). ويعكس هذا النمو التعافي الاقتصادي المطرد وتحسن شروط الإقراض وتفضيل الأسر المحلية للشقق الميسورة على المنازل: فقد شكلت الشقق نحو 68% من كل الصفقات السكنية في 2024.

المشترون الأجانب

هدأ طلب المستثمرين من الخارج بعض الشيء في 2024، إذ انخفض عدد الصفقات مع الأجانب 10%. وكان أشد التراجع في مشتريات مواطني الدول من خارج الاتحاد الأوروبي، بانخفاض 12% عن 2023. ويرتبط ذلك بانتهاء برنامج «جواز السفر الذهبي» وبعتبات الأسعار المرتفعة في المواقع التي كانت رائجة تقليديًا. فقد انخفضت مشتريات غير المقيمين مثلًا 26% في ليماسول و16% في بافوس. ومع ذلك ظلت هاتان المنطقتان السياحيتان تستحوذان على أكثر من 60% من كل المبيعات للأجانب. وفي الوقت نفسه يتزايد الاهتمام بالوجهات الأيسر سعرًا: فقد جذبت نيقوسيا (ارتفاع 19% في الصفقات مع الأجانب في 2024) وفاماغوستا (ارتفاع 13%) ولارنكا (ارتفاع 4%) مزيدًا من المشترين الأجانب.

لقد تحول تركيز المستثمرين الأجانب بوضوح: فالأسعار المرتفعة في ليماسول دفعت كثيرين منهم نحو سوقي لارنكا وبافوس الأيسر سعرًا.

مواطنو الاتحاد الأوروبي مقابل غيرهم

انخفضت مشتريات مواطني دول الاتحاد الأوروبي الأخرى للعقار 3% فقط في 2024، بينما تراجعت الصفقات مع مواطني الدول من خارجه بحدة أكبر، بنسبة 12%. ولدى الأوروبيين تبقى المناطق السياحية الأكثر رواجًا: فرغم فتور طفيف في الاهتمام ببافوس (-8%)، ارتفع عدد الصفقات في فاماغوستا (+22%) ونيقوسيا (+10%) ولارنكا (+6%). وبين مستثمري الدول الثالثة جرى تبدل في المواقع: فقد تراجع طلب المشترين التقليديين من رابطة الدول المستقلة، لكن الاهتمام نما لدى فئات جديدة من المستثمرين من الشرق الأوسط وآسيا. وكانت نيقوسيا أشبه باكتشاف، إذ ارتفعت فيها صفقات المستثمرين من خارج الاتحاد 28%، ويُعزى ذلك إلى جاذبية العاصمة للشركات والطلاب. وإجمالًا، ورغم التراجع المؤقت في حصة الأجانب، تحتفظ قبرص بمكانتها وجهةً مطلوبة للمشترين من الخارج بفضل مناخها وجودة الحياة فيها وعضويتها في الاتحاد الأوروبي.

3. العوائد الاستثمارية للعقار القبرصي

الإيجار طويل الأجل

يحقق العقار السكني في قبرص دخلًا ثابتًا للمستثمرين، إذ يبلغ متوسط العائد الإجمالي على الإيجار طويل الأجل 4-6% سنويًا من قيمة العقار. وهذا أعلى بأضعاف من عوائد الودائع المصرفية (كانت الودائع لأجل تدر نحو 1.98% سنويًا في 2024). وتقدم الشقق والعقارات المطلة على البحر أفضل العوائد. ففي ليماسول، أغلى المدن، تتراوح عوائد الإيجار بين نحو 4% و6% سنويًا، وتحقق الشقق الساحلية الفاخرة معدلات مرتفعة بشكل خاص. وفي لارنكا يصل متوسط العائد إلى 5-6%، بفضل أسعار الشراء المنخفضة نسبيًا والطلب الثابت على الإيجار قرب الشواطئ والمطار. أما العاصمة نيقوسيا فتحقق عائدًا أكثر تحفظًا قليلًا يبلغ 4-5% سنويًا، يعكس طلبًا مستدامًا على السكن قرب أحياء الأعمال والجامعات. وتُظهر بافوس ومنتجعات فاماغوستا (بروتاراس وأيا نابا) نحو 4-5%، وإن كانت هذه المناطق تحقق كامل إمكاناتها عبر الإيجار السياحي القصير. واللافت أن عوائد الشقق أعلى عادةً من عوائد الفيلات: فقد بلغ متوسط عائد الشقق في نهاية 2024 نحو 5.4%، مقابل نحو 3.0% للمنازل المستقلة. وهذا يفسر جزئيًا تحول المشتريات الاستثمارية نحو الشقق في المجمعات والشقق الفندقية. ومع توسع سوق الإيجار (ارتفعت نسبة المستأجرين إلى نحو 30% من الأسر)، يبقى العقار استثمارًا طويل الأجل جذابًا.

الإيجار قصير الأجل (الإيجار السياحي عبر المنصات)

يشهد قطاع الإيجار القصير في قبرص طفرة يغذيها عدد قياسي من السياح. فالعقار النموذجي المعروض على منصات الإيجار القصير يُشغل نحو 63% من السنة (قرابة 230 ليلة) بمتوسط سعر يومي يبلغ نحو $95، فيدر على مالكه نحو $20,000 دخلًا سنويًا. وفي 2024 تجاوز عدد العروض النشطة على هذه المنصات 15,400 (بزيادة تفوق 10% خلال العام)، وكان نمو العرض الأسرع في نيقوسيا (+25%) وليماسول (+17%). وكثيرًا ما يفوق دخل الإيجار القصير دخل الإيجار التقليدي: إذ يستطيع الملاك رفع الأسعار في موسم الذروة وكسب 1.5 إلى 2 ضعف شهريًا مقارنة بعقد طويل الأجل. وأكثر المناطق ربحية هي المناطق السياحية الرئيسية: فمتوسط الدخل السنوي للعقار الواحد نحو €61,300 في أيا نابا، ونحو €46,200 في بروتاراس، ونحو €55,800 في منطقة بيغيا (منتجع قرب بافوس). وبالمقارنة، يكون دخل الإيجار القصير أقل حتى في المدن الكبرى (نحو €13,500 في نيقوسيا و€18,300 في لارنكا سنويًا). وهكذا يمكن لفيلا أو شقة في وجهة سياحية رائدة أن تعيد 8-10% سنويًا أو أكثر على المبلغ المستثمر، وهو أعلى بكثير من متوسط السوق. وبالطبع يتطلب الإيجار القصير إدارة نشطة (استقبال الضيوف والتنظيف والتسويق)، ولذلك يستعين كثير من المستثمرين بشركات متخصصة في إدارة العقارات لرفع التقييمات والعوائد.

الاتجاه واضح: فقبرص، بوصفها وجهة عطلات رائجة، تمنح المستثمرين فرصة تحقيق عوائد قوية من العقار عبر منصات الحجز والإيجار القصير. ويبقى تنظيم القطاع ليبراليًا نسبيًا، ما يسهّل إدارة هذا النوع من الأعمال.

4. الجوانب القانونية للمستثمرين الأجانب

تمتلك قبرص منظومة قانونية للعقار شفافة وموثوقة موروثة عن القانون البريطاني. والخيارات أمام المستثمرين الأجانب واسعة: فمواطنو الاتحاد الأوروبي يتمتعون بحقوق القبارصة نفسها ويستطيعون شراء عدد غير محدود من العقارات بأي قيمة بحرية. ويستطيع مواطنو الدول من خارج الاتحاد أيضًا شراء العقار (السكني أو التجاري)، مع بعض القيود: فالقاعدة أن مواطن الدولة الثالثة الواحد لا يسجل أكثر من فيلا أو شقة واحدة، أو قطعة أرض واحدة حتى 4,013 م2. وإضافة إلى ذلك، يجب على المشتري من خارج الاتحاد بعد توقيع عقد البيع الحصول على إذن لمرة واحدة من مجلس الوزراء لتملك العقار (وهو إجراء شكلي يُمنح عادةً تلقائيًا). وعمليًا لا تمنع هذه القيود المستثمرين من تملك عدة عقارات عبر تأسيس شركات محلية أو تسجيل الأصول بأسماء أفراد الأسرة حين يحتاجون إلى تجاوز الحد.

هيكل الصفقة وأمانها

تخضع إجراءات شراء العقار في قبرص لتنظيم دقيق صُمم لحماية المستثمر. ويعمل متخصصو Murblz لصالح المشتري مع شركاء يحملون ترخيصًا قانونيًا محليًا. وتشمل الإجراءات المعتادة حجز العقار بعربون صغير وفحصًا قانونيًا كاملًا يتحقق من سلامة سند ملكية البائع وخلو العقار من الأعباء ووجود كل تراخيص البناء. ثم يُصاغ عقد البيع والشراء ويوقَّع، ويُسجل بعد ذلك لدى دائرة الأراضي في المنطقة (خلال ستة أشهر من التوقيع). وتسجيل العقد في السجل الحكومي يحمي المشتري: فلا يمكن إعادة بيع العقار حتى لو لم تنتقل الملكية بعد. وعند استيفاء كل الشروط (الدفع، والإذن لمواطني الدول من خارج الاتحاد) تُنقل الملكية باسم المشتري في دائرة الأراضي وتُدفع الرسوم المستحقة. ثم يتسلم المالك الجديد سند الملكية، وهو الشهادة الحكومية للتملك. ويضمن هذا النظام درجة عالية من الأمان والشفافية، وهو ما يجذب المستثمرين الأجانب.

ضرائب الشراء ورسومه

العبء الضريبي على العقار في جمهورية قبرص معتدل بالمعايير الأوروبية. وأبرز تكاليف التملك:

• رسم الدمغة: رسم لمرة واحدة عند توقيع العقد، نحو 0.15-0.20% من القيمة (بنسبة تصاعدية). ولا يُقبل العقد للتسجيل من دونه.
• ضريبة القيمة المضافة: يخضع العقار الجديد المشترى من المطوّر لضريبة قيمة مضافة بنسبة 19%. لكن للمسكن الأول تُطبق نسبة مخفضة قدرها 5% على أول €200,000 من القيمة (و19% على الباقي). ولا يستوفي كثير من المستثمرين الشروط (لأنهم لن يكونوا مقيمين)، ولذلك يحسبون عادةً حساب النسبة الكاملة 19%.
• رسم نقل الملكية: تتقاضاه دائرة الأراضي عند تسجيل الملكية باسم المالك الجديد، وفق سلم تصاعدي من 3-8% من القيمة السوقية للعقار. وإذا دُفعت ضريبة القيمة المضافة على العقار (البناء الجديد) فلا يُفرض رسم نقل الملكية، وهي ميزة مرحب بها لمن يشترون من المطورين.
• المرافقة القانونية: نحدد تكلفة مرافقتنا بعد مراجعة مستنداتك.
• تكاليف أخرى: رسم صغير لتقديم الطلب إلى مجلس الوزراء (للمشترين من خارج الاتحاد) ولترجمة المستندات عند الحاجة. وتأمين العقار ليس إلزاميًا لكنه موصى به. والرسوم البلدية السنوية لا تغطي إلا جمع النفايات والمرافق وما شابه (عادةً €100-200 سنويًا، ويدفعها البائع عادةً بالتناسب عند البيع).

ومن المهم التأكيد أن قبرص لا تفرض ضريبة سنوية على العقار (أُلغيت ضريبة العقار الثابت في 2017).

ولا توجد أيضًا ضريبة على الميراث: فانتقال فيلا أو شقة إلى الورثة لا يخضع لأي رسم، وهذا ما يميز هذه الولاية القضائية إيجابيًا عن كثير من دول الاتحاد الأوروبي. وتبلغ ضريبة الأرباح الرأسمالية 20% على الفرق بين سعر الشراء وسعر البيع (بعد التعديل وفق التضخم)؛ ولا تُستحق إلا عند ارتفاع القيمة، ولا تُفرض مثلًا حين يحتفظ المالك بالعقار دون بيعه. وضريبة دخل الإيجار على المقيمين الضريبيين في قبرص تصاعدية (حتى 35%)، لكنها تنخفض فعليًا بالإعفاءات والخصومات، فيدفع كثير من المؤجرين الأفراد عمليًا نحو 0-5% من إيراداتهم الإيجارية. والمستثمرون الأجانب الذين لا يصبحون مقيمين يُعفون عادةً من رسوم الإيجار الخاصة. وهكذا فالنظام الضريبي ملائم جدًا للملاك: لا ضرائب سنوية على العقار والدخل يخضع لضريبة خفيفة، ما يرفع صافي العائد من الاستثمار العقاري.

الخيارات القانونية والهياكل المؤسسية

يستطيع المستثمرون شراء العقار إما بصفتهم الفردية وإما عبر شركة قبرصية. ويتيح تأسيس شركة محلية ذات مسؤولية محدودة تجاوز بعض القيود (كتملك عدة عقارات حتى لو لم يكن المالك المستفيد من مواطني الاتحاد الأوروبي)، وقد يكون مفيدًا لتخطيط ضريبة القيمة المضافة وضريبة الإيجار. وتخضع الشركات القبرصية لواحدة من أدنى نسب ضريبة الشركات في الاتحاد الأوروبي (12.5%)، ويمكن توزيع الأرباح على المساهمين الأجانب دون ضريبة مستقطعة من المنبع. ويستخدم كثير من المستثمرين من الخارج هذا الطريق لتحسين طريقة تملكهم للعقار.

وإجمالًا، المنظومة القانونية القبرصية منفتحة على الاستثمار الأجنبي في العقار وتوفر آليات واضحة لحماية حقوق الملكية. وقبل أي صفقة كبيرة يقدم متخصصو Murblz استشارة مصممة لحالتك، ليُبنى الشراء على أفضل وجه مع مراعاة كل الاعتبارات القانونية والضريبية.

5. العوامل الخارجية وبيئة المستثمر

تؤثر العوامل الخارجية في السوق حتمًا، لكن قبرص تُظهر قدرة كبيرة على الصمود أمام الصدمات العالمية. فموقع الجزيرة الجيوسياسي فريد: إذ تقع قبرص عند ملتقى أوروبا وآسيا وأفريقيا، وتبقى واحة استقرار وأمان تجذب رؤوس الأموال من المناطق الأقل استقرارًا. وفي 2022-2023 استقبل البلد آلاف القادمين من ذوي المهارات العالية من أوروبا الشرقية (شركات تقنية المعلومات التي انتقلت في ظل النزاع)، ما غذّى الطلب على المساكن والمكاتب. وفي 2024 جرى تصحيح مع استيعاب السوق لهذا التدفق، لكن كثيرًا من القادمين الجدد استقروا في قبرص على المدى الطويل ويندمجون في الاقتصاد. ويُتوقع أن تكون الظروف الخارجية مستقرة نسبيًا في 2025: فالسياسة النقدية للاتحاد الأوروبي تتجه تدريجيًا نحو التيسير (بدأ البنك المركزي الأوروبي خفض أسعار الفائدة في مطلع 2025)، ما سيحسن القدرة على تحمل الرهن العقاري وقد يجذب مزيدًا من المشترين المحليين إلى السوق.

تشددت سياسة الاتحاد الأوروبي تجاه «جوازات السفر الذهبية»، لكن قبرص تحولت سريعًا إلى نموذج الإقامة عبر الاستثمار الذي سيبقى قائمًا. ومن شأن انضمام الجزيرة المحتمل إلى منطقة شنغن في السنوات المقبلة (الطلب قيد الدراسة) أن يزيد جاذبية العقار للمستثمرين حول العالم برفع قيمة الإقامة القبرصية. وعلى الصعيد الدولي تعزز قبرص علاقاتها مع الشرق الأوسط وآسيا، ويُتوقع اهتمام أكبر من مستثمري هذه المناطق بفضل النظام الضريبي الملائم وسهولة ممارسة الأعمال في الجزيرة (ولاية قضائية في الاتحاد الأوروبي تتحدث الإنجليزية). كما قد يفيد مناخَ الاستثمار تحسنُ العلاقات مع الولايات المتحدة (إلغاء اشتراط التأشيرة على القبارصة في 2023) وأي تقدم محتمل في حل المسألة القبرصية.

وإجمالًا، ما دام الوضع السياسي مستقرًا، يعد 2025 بأن يكون عامًا قويًا لسوق العقار في قبرص. فالطلب القوي المدعوم بالسياحة وتدفق الوافدين، مع مشاريع البنية التحتية الكبرى، يمهد لمزيد من النمو في الأسعار وأحجام الصفقات. وفي الوقت نفسه سيساعد تزايد المعروض من المساكن الجديدة (ارتفعت تراخيص البناء الصادرة في النصف الأول من 2024 بنسبة 32.5%) على تجنب النقص وإبقاء السوق في توازن صحي.

ويُنصح المستثمرون بمتابعة المواقع الواعدة: لارنكا بواجهتها البحرية وميناءها المجددين؛ وبافوس مع تطوير ساحلها الغربي (طريق سريع جديد)؛ ونيقوسيا بتجمعها التقني؛ ومشاريع مختارة في ليماسول ومنتجعات فاماغوستا، حيث يجري التحول نحو سياحة أعلى جودة.

وختامًا، تدخل سوق العقار القبرصية عام 2025 على موجة من التوقعات الإيجابية. وتبقى من الأسواق الأوروبية القليلة التي يمكن فيها الجمع بين عوائد مرتفعة ومزايا الهجرة. وتتابع Murblz عن كثب الاتجاهات والفرص الحالية لصالح عملائها، من الاستثمارات الهادفة إلى الحصول على الإقامة إلى المشاريع ذات عوائد الإيجار المرتفعة.

الأسئلة الشائعة