Immobilier au Paraguay en 2025 : guide détaillé de l'investissement

En 2025, le Paraguay attire une attention inhabituelle des investisseurs comme destination prometteuse pour l'immobilier. Dans un contexte d'instabilité mondiale, beaucoup voient dans ce pays d'Amérique du Sud un refuge et un plan de repli pour leur capital. Son marché immobilier, surtout dans la capitale, Asunción, présente un fort potentiel de hausse des prix à partir d'un niveau de départ relativement bas. Les rendements locatifs restent en revanche une cible mouvante : les loyers et les rendements varient et dépendent beaucoup du segment de marché. Voici notre tour d'horizon de l'économie et du marché immobilier du Paraguay : ce qui fait son attrait, les tendances de 2025, les quartiers les plus recherchés et ce que les étrangers doivent savoir pour y acheter un logement.

Les moteurs macroéconomiques et démographiques

La démographie du Paraguay offre une base solide à la demande de logements sur le long terme. La population augmente vite grâce à l'accroissement naturel et, contrairement à une grande partie de la région, la migration n'y joue qu'un rôle mineur. Pour 2025, l'indice de fécondité du Paraguay est estimé à près de 2,4-2,5 enfants par femme, l'un des plus élevés d'Amérique du Sud. Il baisse à mesure que le pays s'urbanise et se développe (dans les années 2000, il dépassait 3,0), mais il reste proche du seuil de renouvellement des générations. Résultat : la population augmente régulièrement, d'environ 1,2 % par an, et reste jeune, avec un âge médian d'environ 27 ans. Le pays compte plus de sept millions d'habitants, dont environ 2,7 millions (près d'un tiers) dans le Grand Asunción. Un tel profil démographique promet une demande intérieure de logements croissante pour des années. S'y ajoute un taux d'urbanisation relativement faible : une part importante de la population vit encore à la campagne, et l'exode vers les villes, Asunción en tête, devrait se poursuivre. La croissance rapide de la population, combinée à une urbanisation active, est un puissant moteur à long terme du marché immobilier paraguayen.

L'économie du Paraguay a progressé de façon constante au cours de la dernière décennie. Le PIB a augmenté à un rythme régulier, de 3 à 4 % par an en moyenne, avec seulement quelques reculs ponctuels dus à des chocs extérieurs comme la pandémie de COVID-19 ou la sécheresse. Cette croissance régulière fait monter les revenus et fait émerger une classe moyenne, deux sources clés de demande de logements. Dans le même temps, l'État a su garder des finances publiques saines. La dette publique du Paraguay reste modérée : environ 40-45 % du PIB en 2024, bien en dessous de la moyenne latino-américaine d'environ 55 %. Malgré un recours accru à l'emprunt ces dernières années, l'endettement reste maîtrisable. La discipline budgétaire et une présence limitée de l'État dans l'économie aident le pays à éviter le surendettement. Le Paraguay est aussi connu pour avoir parmi les impôts les plus bas de la région. Son principe « 10-10-10 » correspond à des taux d'environ 10 % sur les bénéfices des sociétés, sur le revenu des personnes et sur la taxe sur la valeur ajoutée. Selon le département du Commerce des États-Unis, le Paraguay a historiquement eu parmi les impôts les plus bas d'Amérique latine (impôt sur les sociétés et sur le revenu à 10 %, taxe sur la valeur ajoutée à 10 %). Ce système fiscal simple et favorable crée un climat d'investissement attractif, pour les entreprises comme pour les propriétaires.

Le Paraguay bénéficie d'une position économique extérieure solide qui renforce indirectement la fiabilité des investissements. Le pays est exportateur net à la fois de produits alimentaires et d'électricité. L'agriculture est un pilier traditionnel de l'économie : le Paraguay est l'un des plus grands exportateurs mondiaux de soja, de maïs et de viande bovine. Dans un monde où les ressources alimentaires sont de plus en plus prisées, cette spécialisation est un atout. Grâce à la centrale hydroélectrique d'Itaipú, un projet commun avec le Brésil, le Paraguay produit aussi un excédent d'électricité qu'il exporte chez ses voisins. Plus de 99 % de son électricité vient de sources renouvelables (l'hydroélectricité), ce qui maintient des tarifs intérieurs bas. Cette énergie bon marché attire même des activités de minage de cryptomonnaies, malgré la chaleur du climat. Sans accès à la mer, le Paraguay a développé la logistique fluviale : il achemine ses marchandises vers l'océan par la voie navigable Paraguay-Paraná. Fait remarquable, il possède la troisième flotte de barges du monde, malgré sa population modeste. Les voies navigables et les exportations agricoles sont essentielles à la résilience de l'économie : elles rapportent des devises et préparent le terrain aux investissements.

Infrastructures et développement

Le Paraguay a lancé un programme d'infrastructures ambitieux qui doit nettement améliorer les conditions pour les entreprises et la vie quotidienne. L'un des projets phares est le corridor biocéanique, une nouvelle route qui traverse le continent de la côte atlantique du Brésil aux ports chiliens du Pacifique en passant par le Paraguay. Cette immense route, tournée vers le commerce avec la Chine, est déjà en partie construite. Le Paraguay devrait être l'un des principaux bénéficiaires du corridor : il gagnera un accès direct aux ports du Pacifique et dépendra moins du canal de Panama, saturé, pour ses exportations. En parallèle, le pays modernise son réseau routier : les grands axes sont élargis et reconstruits par étapes, et de nouveaux ponts sont construits sur les grands fleuves, dont de nouveaux franchissements du fleuve Paraguay pour désengorger la région de la capitale et ouvrir la rive opposée.

Le développement touche aussi les infrastructures fluviales. Les pays voisins, le Brésil, l'Argentine et le Paraguay, prévoient ensemble d'importants travaux de dragage sur le fleuve Paraguay et les voies navigables reliées, en anticipant un doublement du trafic de marchandises d'ici 2035. Une meilleure navigabilité renforcera la capacité d'exportation du Paraguay et réduira les coûts logistiques pour les exportateurs de céréales et autres. Le transport fluvial joue déjà un rôle énorme, avec la part du lion des exportations qui passe par les ports fluviaux, et la modernisation permettra de multiplier les volumes.

L'effort d'infrastructures est porté par la relative stabilité politique du pays. Contrairement à certains de ses voisins, le Paraguay évite les virages politiques brutaux. Depuis de nombreuses années, il suit une politique économique prévisible, tournée vers l'attraction des investissements et l'initiative privée. Un taux de criminalité faible pour l'Amérique latine et l'absence de grands mouvements de contestation renforcent l'attrait du pays aux yeux des investisseurs étrangers. Le Paraguay est donc de plus en plus vu comme un port tranquille dans une région agitée.

Ensemble, ces facteurs (une économie jeune et en croissance, de grands chantiers d'infrastructures et une gouvernance stable) créent un contexte favorable au marché immobilier. Les prix des logements et des terrains devraient continuer à monter dans les prochaines années, portés par les projets en cours (un nouvel aéroport, des routes), l'arrivée de capitaux étrangers et la stabilité.

Demande étrangère, migrations et tourisme

Le marché immobilier paraguayen profite des turbulences économiques et politiques des grands pays de la région. Le Brésil et l'Argentine voisins, qui comptent ensemble environ 260 millions d'habitants, traversent une période difficile : crises économiques, forte inflation, pression fiscale accrue et polarisation politique. Dans ce contexte, le Paraguay, petit, stable et peu taxé, est devenu une alternative attrayante pour les Brésiliens et les Argentins aisés. Certains le surnomment même « un Uruguay plus abordable » : le même calme et des impôts bas, mais un ticket d'entrée sur le marché immobilier bien plus faible. Au cours de la dernière décennie, une tendance nette s'est dessinée : les habitants des pays voisins ont commencé à placer leur capital dans l'immobilier d'Asunción au lieu de se limiter au marché balnéaire de l'Uruguay. Les deux scénarios chez ses voisins jouent en faveur du Paraguay : si la croissance repart au Brésil et en Argentine, elle apporte du commerce et des investissements ; si leurs crises s'aggravent, les capitaux et les personnes qualifiées continuent d'affluer vers un Paraguay plus sûr. Le même phénomène s'observe avec un autre voisin : des familles aisées de Bolivie ont elles aussi commencé à acheter des logements à Asunción, face au chaos politique chez elles. La seule condition est que le Paraguay lui-même reste un îlot de stabilité. Tant que ce sera le cas, les capitaux continueront d'affluer vers l'immobilier local, en particulier vers les biens haut de gamme d'Asunción.

Au-delà de ses voisins latino-américains, le Paraguay attire aussi depuis quelques années des arrivants de pays développés. Depuis 2020 et les restrictions liées à la pandémie, de plus en plus d'Occidentaux revoient leurs priorités et cherchent des pays laissant plus de place à la liberté individuelle. Les observateurs locaux notent l'arrivée d'un contingent sensible d'immigrés d'Europe, d'Allemagne en particulier, et d'Amérique du Nord. Ils sont attirés par un environnement plus calme, la facilité d'installation et les avantages fiscaux, comme l'absence d'impôt sur les revenus mondiaux des résidents. Depuis 2022-2023, une autre vague s'y est ajoutée : des personnes venues de Russie et des pays de l'ex-URSS, qui ont choisi le Paraguay en raison des bouleversements géopolitiques dans l'ancien espace soviétique. Beaucoup de ces nouveaux venus ne cherchent pas d'emploi sur place : ils dirigent une entreprise à distance ou vivent de capitaux transférés depuis leur pays. Ces arrivées sont bonnes pour l'économie : ils apportent leur épargne, créent des entreprises locales ou, à tout le moins, dépensent sur place, ce qui soutient le marché locatif. Pour le marché immobilier d'Asunción, les expatriés aisés sont aussi précieux comme locataires de qualité : ils louent des appartements confortables à long terme ou à la nuitée, ce qui alimente le segment locatif haut de gamme.

Fait intéressant, le solde migratoire global du Paraguay a historiquement été négatif : davantage de Paraguayens partent à l'étranger, surtout en Argentine, en Espagne et aux États-Unis, qu'il n'arrive d'étrangers. Même cela joue en faveur du pays : l'émigration de travail réduit le chômage, et l'argent envoyé par les travailleurs expatriés soutient les revenus des familles restées au pays. Dans le même temps, les immigrés, relativement peu nombreux, sont en général plus aisés et plus qualifiés. Le principal flux se compose d'entrepreneurs, de travailleurs à distance et de rentiers de la région (Brésil, Argentine), ainsi que des expatriés occidentaux déjà évoqués. Ils apportent des capitaux et créent une demande de logements de qualité, ce qui soutient le marché immobilier. Au total, la migration est donc une force positive pour le Paraguay : la main-d'œuvre excédentaire part, tandis que des étrangers aisés arrivent et investissent dans le logement et dans l'économie.

À noter aussi, l'essor soudain du tourisme intérieur et international. Longtemps resté dans l'ombre de ses voisins, sans grande marque touristique, le Paraguay a affiché en 2023-2024 l'une des reprises touristiques les plus rapides du monde. Plusieurs facteurs y contribuent. D'abord, le tourisme d'achat : les habitants des zones frontalières du Brésil, de l'Argentine et de la Bolivie viennent en masse faire leurs achats au Paraguay, attirés par des taxes et des prix plus bas. Ensuite, le tourisme d'affaires et les voyages d'investissement : de plus en plus d'entrepreneurs viennent dans le pays pour créer une entreprise, obtenir une résidence ou acheter un bien. Résultat : la demande de séjours courts, à l'hôtel ou en appartement loué à la nuitée, augmente rapidement, surtout à Asunción. Signe révélateur, selon l'Organisation mondiale du tourisme, le Paraguay figurait début 2025 parmi les destinations à la plus forte croissance des arrivées de touristes. Pour le marché immobilier, cela signifie un meilleur taux d'occupation des appartements loués à la nuitée et des revenus locatifs en hausse dans le segment touristique. Beaucoup d'investisseurs ciblent déjà des appartements destinés à la location de courte durée au vu de ces tendances. L'essor du tourisme complète le tableau d'une demande de logements en hausse et soutient de meilleurs rendements.

Le marché immobilier d'Asunción : prix, quartiers et tendances 2025

Asunción, centre politique et économique du Paraguay, est le principal marché immobilier du pays et le plus attractif. Environ 600 000 personnes vivent dans la ville même, et plus de 2,7 millions dans l'ensemble de l'agglomération. La ville ne cesse de s'étendre et absorbe de nouvelles banlieues. Pour les investisseurs, Asunción est intéressante parce qu'elle réunit les rôles de capitale des affaires, de principal nœud de transport et d'aimant pour les migrants et les expatriés. C'est là que se concentre le pouvoir d'achat de l'élite locale comme des étrangers.

Comparés à ceux des autres capitales de la région, les prix des logements à Asunción restent pour l'instant bas. Dans les quartiers huppés de la ville, où se concentrent la plupart des infrastructures d'affaires et de loisirs, les appartements coûtent en moyenne environ 1 500 à 2 000 $ le mètre carré. Dans les quartiers les plus prisés, Villa Morra et Carmelitas, ils atteignent 1 500-2 500 $ le mètre carré. À titre de comparaison, c'est une fraction des prix de Buenos Aires ou de São Paulo pour un niveau de confort comparable. Plus loin du centre des affaires et dans les quartiers encore en développement, on trouve des biens à 800-1 200 $ le mètre carré. Le ticket d'entrée pour investir dans l'immobilier de la capitale reste donc assez bas, ce qui laisse de la marge pour une plus-value. Ces dernières années, les prix des logements ont augmenté de 8 à 12 % par an en dollars dans les quartiers clés d'Asunción. Cette croissance à deux chiffres reflète une demande longtemps contenue et un effet de base faible, ainsi que l'amélioration progressive des infrastructures et de l'activité économique dans la capitale.

Le marché du logement d'Asunción se distingue par une construction active. Le tissu urbain est moins dense que dans les mégapoles et les règles d'urbanisme sont assez souples, ce qui laisse aux promoteurs une grande liberté pour de nouveaux projets. Après le creux de 2020, le secteur de la construction repart : des résidences modernes et des résidences hôtelières sortent de terre, et de nouveaux quartiers sont aménagés. Un fait frappant : après la pandémie de COVID-19, les prix de l'immobilier à Asunción ont en réalité baissé, à contre-courant de la tendance mondiale à la hausse. En cause, une vague de constructions neuves qui a temporairement saturé le marché et aiguisé la concurrence pour attirer les acheteurs. Mais ce même phénomène a fait monter les rendements locatifs : avec la baisse des prix, les locataires, étrangers compris, ont pu louer des logements de qualité, et les loyers ont augmenté. Les promoteurs ont désormais une approche plus souple des prix et cherchent à attirer les acheteurs sur plan avec des paiements échelonnés et des remises.

Asunción est une mosaïque de quartiers au prestige très variable. L'accessibilité compte énormément : à cause des embouteillages, les acheteurs apprécient la proximité des grands axes et évitent les zones congestionnées ou inondables à la saison des pluies. Parmi les quartiers huppés, Villa Morra et Carmelitas, qui le jouxte, se distinguent comme la vitrine de l'Asunción moderne, avec des centres d'affaires, des centres commerciaux et les meilleurs restaurants et bars. C'est là que se concentre le pouvoir d'achat de la ville et que la demande locative reste toujours forte : les biens de Villa Morra sont donc considérés comme les placements les plus sûrs, à condition de choisir un projet de qualité. Autre quartier prisé, Recoleta, qui accueille de nombreuses résidences neuves destinées aux expatriés et aux nomades numériques. Recoleta est idéalement situé à côté d'un grand centre commercial qui attire aussi bien les habitants aisés que les étrangers ; les logements s'y louent bien, à la nuitée comme à long terme. Los Laureles est un autre quartier prometteur, particulièrement apprécié des investisseurs locaux : situé à la limite des anciens quartiers du sud, il devient peu à peu la nouvelle « porte d'entrée » de la zone huppée. Verdoyant et calme, mais proche des principaux centres commerciaux, Los Laureles plaît aux familles de la classe moyenne, et les prix y ont de la marge à mesure que les infrastructures se développent.

À l'est de la ville se trouvent les quartiers résidentiels prestigieux de Mburucuya, Ycua Sati et Herrera, où vivent traditionnellement des familles aisées, dans des maisons individuelles. Les constructions basses et la verdure en font des lieux agréables à vivre. Pour l'investissement locatif, ils sont toutefois moins intéressants : les immeubles d'appartements y sont encore rares et les loyers relativement modestes. En revanche, acheter un terrain ou une maison dans ces quartiers peut rapporter une belle plus-value à long terme, vu l'offre limitée et le prestige de l'adresse.

Le centre-ville, le centre historique, est actuellement en assez mauvais état : beaucoup de bâtiments se dégradent, les administrations ne créent pas un cadre accueillant et le quartier paraît délabré. Les habitants aisés hésitent à s'installer dans le centre et préfèrent les quartiers plus récents de l'est. Certains investisseurs voient pourtant le centre comme un pari spéculatif : avec la croissance économique, le cœur historique pourrait peu à peu s'embourgeoiser, surtout si la municipalité lance des programmes de réhabilitation. L'exemple de plusieurs capitales latino-américaines, où les quartiers historiques ont été rénovés avec succès, offre un précédent. Un troisième pont sur le fleuve Paraguay est aussi prévu ; il reliera le centre à la zone en développement sur l'autre rive et pourrait redonner vie au centre-ville. Pour l'instant, investir dans le centre reste risqué et se joue sur le long terme, mais les prix y sont bas, ce qui pourrait promettre de forts rendements si tout se passe bien.

Un grand projet mérite une mention à part : l'extension de la ville sur l'autre rive du fleuve Paraguay, appelée officieusement Nueva Asunción. L'État a déjà construit deux ponts et de nouvelles routes de l'autre côté du fleuve, ouvrant la voie à l'urbanisation de cette rive presque inhabitée. Géographiquement, elle fait partie du département de Presidente Hayes, limitrophe de la capitale. L'idée est de désengorger la ville surpeuplée et de construire un quartier moderne à partir de zéro. Il n'y a presque pas encore de logements, mais les promoteurs et les propriétaires fonciers proposent activement aux investisseurs des terrains à bâtir. Les prix des terrains paraissent encore très bas : de l'ordre de 25-50 $ le mètre carré pour des terrains nus dans les projets à un stade précoce. Mais il y a des réserves : beaucoup de terrains bon marché sont vendus avec un paiement échelonné sur cinq ans et se trouvent souvent dans des zones basses exposées aux inondations. Une partie de ces terrains est en fait une plaine inondable, qui exige de gros investissements d'infrastructure (remblai, drainage). Pas étonnant que certains investisseurs de la première heure, confrontés à une faible liquidité, tentent de revendre leurs terrains avec des remises allant jusqu'à 30 %. De l'autre côté, plusieurs promoteurs sérieux lancent des résidences fermées haut de gamme à Nueva Asunción. Leur première étape consiste à rehausser le terrain de 3 à 8 mètres aux endroits choisis pour le protéger des crues. Ils proposent ensuite des terrains dans des ensembles sécurisés avec des infrastructures prévues : routes, réseaux, espaces communs. Les prix dans ces projets sont déjà bien plus élevés, autour de 200-300 $ le mètre carré de terrain, comparables à ceux des banlieues huppées. Les acheteurs sont là et les ventes se passent plutôt bien, attirées par la perspective de vivre dans un quartier neuf et bien équipé, à 20 minutes seulement du centre d'Asunción par le nouveau pont. Il est toutefois difficile d'espérer une hausse spéculative des prix à ces niveaux, du moins tant que le quartier ne se peuple pas vraiment et ne développe pas ses propres commerces et services. Globalement, investir à Nueva Asunción est vu comme un pari à long terme, avec un horizon de 5 à 10 ans ou plus. Les investisseurs intéressés ont tout intérêt à examiner soigneusement les projets et à peser tous les risques : liquidité, infrastructures et exposition aux aléas naturels.

Rendement des investissements et revenus locatifs

L'une des conséquences des tendances d'après la pandémie a été la hausse des rendements locatifs de l'immobilier à Asunción. Avant 2020, louer un logement rapportait un rendement relativement modeste de 4 à 6 % par an (net des charges), mais la situation s'est améliorée ces dernières années. Les principales raisons sont l'arrivée d'étrangers, surtout de travailleurs à distance, et le nombre croissant de personnes qui viennent au Paraguay pour obtenir une résidence ou travailler plusieurs mois par an. Ces nouveaux résidents créent une demande supplémentaire d'appartements meublés, à long comme à court terme. Les propriétaires qui ciblent ce public (nomades numériques, expatriés, voyageurs d'affaires) ont donc pu augmenter leurs loyers. Autre facteur, la migration depuis les pays voisins : beaucoup de Brésiliens installent leur famille ou leur entreprise au Paraguay pour échapper à des politiques défavorables chez eux, tandis que des Argentins fuient la crise économique en quête de stabilité. Ces groupes préfèrent eux aussi louer des logements modernes, souvent meublés et dans des immeubles neufs. La vacance a reculé et les loyers moyens ont augmenté, surtout dans le segment des appartements de qualité dans les bons quartiers.

Les différents types de biens offrent des rendements différents. Les appartements, en particulier les petits deux-pièces et trois-pièces dans des immeubles neufs, sont aujourd'hui considérés comme les plus rentables, car ils se louent plus facilement à la nuitée ou au mois à des professionnels de passage ou à des touristes. C'est sur ce type de bien qu'on peut atteindre des rendements bruts annuels à deux chiffres. Le rendement locatif brut moyen au Paraguay est de 8 à 15 % par an, selon l'emplacement et le mode de location. Les maisons individuelles en banlieue offrent en revanche des rendements locatifs plus faibles, souvent pas plus de 3 à 5 % par an, car elles coûtent plus cher (une grande partie de la valeur tient au terrain). Mais les maisons ont un plus fort potentiel de hausse des prix, à mesure que les terrains prennent de la valeur et que les quartiers se développent. L'immobilier commercial (bureaux, locaux commerciaux) peut offrir des taux de rendement encore plus élevés : 8 à 12 % pour les bureaux et jusqu'à 10 à 15 % pour les commerces et les entrepôts. Investir dans le segment commercial exige toutefois une connaissance approfondie du marché et passe souvent par une participation à des projets de promotion.

Les investisseurs qui visent le rendement maximal suivent plusieurs stratégies. L'une consiste à acheter un appartement, à le meubler entièrement et à proposer un logement clés en main. Un logement meublé se loue plus cher et attire aussi bien les expatriés sans mobilier que les touristes. Une autre approche est la location à la nuitée via des plateformes spécialisées : elle demande du travail de gestion, mais le revenu mensuel est plus élevé qu'avec la location classique à long terme. La capitale paraguayenne n'est peut-être pas une mégapole touristique, mais grâce aux facteurs cités plus haut (tourisme d'achat, immigration d'affaires, demandes de résidence), le segment de la location de courte durée progresse. Beaucoup de résidences neuves sont déjà conçues pour ce modèle, avec accueil, conciergerie et plans modulables. Globalement, le Paraguay séduit les investisseurs qui misent sur un double gain : la plus-value future du bien et les revenus locatifs actuels. Il convient aux investisseurs patients, prêts à garder un bien 5 à 10 ans tout en encaissant un revenu locatif modeste.

Aspects juridiques et impôts pour les investisseurs

Le droit paraguayen est particulièrement accueillant pour les investisseurs immobiliers étrangers. Les étrangers peuvent acheter des biens dans le pays aux mêmes conditions que les citoyens paraguayens. La pleine propriété étrangère, à 100 %, est autorisée dans toutes les catégories : logement, commerce et terrains. Les seules restrictions sont mineures : les étrangers ne peuvent pas posséder de terrains près des frontières nationales sans autorisation spéciale, une mesure de sécurité classique. Pour le reste, aucune limite pour acheter un appartement, une maison ou des terres agricoles. La procédure d'achat est relativement simple : après le choix du bien, les parties signent un avant-contrat, une vérification juridique est menée (titre de propriété sans charge, absence de dettes), puis l'acte est signé devant notaire et inscrit au registre foncier. Les transactions se font traditionnellement en dollars américains, qui servent de fait de seconde monnaie sur le marché immobilier haut de gamme du Paraguay. Un investisseur étranger n'a pas besoin de créer une société locale ni d'obtenir d'autorisation spéciale pour acheter : tout peut se faire en son nom propre.

Les frais de transaction lors d'un achat immobilier au Paraguay sont faibles par rapport au reste du monde. Les frais de l'acheteur représentent en général environ 2,5 à 3 % du prix : frais de notaire et d'enregistrement, droit de timbre et travail juridique. Une petite taxe sur la cession d'immeubles, d'environ 0,8 % de la valeur cadastrale, est en général partagée à parts égales entre le vendeur et l'acheteur. La commission de l'agent est payée par la partie qui l'a mandaté ; dans le neuf, elle est normalement déjà incluse dans le prix. La commission habituelle de l'agent dans l'ancien est d'environ 5 %, le plus souvent payée par le vendeur. Au total, le coût d'entrée dans un investissement, commissions comprises, dépasse rarement 5 % du montant de la transaction, ce qui est très avantageux.

Détenir un bien au Paraguay n'est pas non plus lourdement taxé. L'impôt foncier annuel est de 0,5 à 1 % de la valeur cadastrale du bien. Les valeurs cadastrales sont en général bien inférieures aux prix du marché, parfois de moitié ou des deux tiers : le taux effectif sur le prix de marché est donc le plus souvent inférieur à 0,5 %. Les terres agricoles jusqu'à cinq hectares bénéficient d'un taux réduit de 0,5 % ; les autres biens sont taxés à 1 %. Ces sommes sont versées chaque année à la municipalité. Globalement, l'impôt foncier au Paraguay est très faible, surtout comparé à la plupart des autres pays, ce qui est une incitation de plus pour les investisseurs à long terme.

Les revenus de la location et de la vente d'un bien sont eux aussi imposés à des taux modérés, et le code des impôts incite activement les étrangers à devenir résidents paraguayens. L'impôt sur les revenus locatifs des résidents fiscaux (ceux qui vivent officiellement dans le pays) est de 10 % du bénéfice net de la location. Les frais d'entretien, l'amortissement et autres charges sont déductibles, ce qui réduit la base imposable. Les non-résidents relèvent d'un autre régime : un bailleur étranger paie 15 % sur 50 % du revenu brut, soit en pratique 7,5 % du total des loyers, en partant du principe que la moitié du revenu correspond d'office à des charges. L'écart entre résident et non-résident est donc faible pour la location. Il pèse beaucoup plus lors d'une vente (impôt sur la plus-value). Un propriétaire résident ne paie que 10 % du bénéfice réalisé (la différence entre le prix d'achat et le prix de vente). Un non-résident, lui, est imposé selon une formule plus complexe qui retient en pratique un total d'environ 6 % de la valeur totale du bien : la taxe sur la valeur ajoutée (5 % sur une base forfaitaire de 30 % du prix de vente) et l'impôt sur le revenu (15 % sur ces mêmes 30 %). La sortie d'un investissement est donc nettement plus taxée pour les non-résidents. Les investisseurs qui comptent revendre ont donc intérêt à obtenir une résidence paraguayenne à l'avance, pour être résidents fiscaux et réduire au minimum l'impôt sur la plus-value.

Le Paraguay se montre aussi souple face aux nouvelles tendances financières. Certains promoteurs acceptent par exemple déjà le paiement d'un bien en cryptomonnaie. Cela intéresse les investisseurs en cryptomonnaies qui veulent convertir légalement leurs actifs numériques en un actif tangible : l'immobilier. Le Paraguay n'a pas non plus adhéré à la norme commune de déclaration, l'échange automatique international de renseignements financiers avec les autres pays. Pour les investisseurs attachés à la confidentialité financière, c'est un atout de plus : en ouvrant un compte bancaire paraguayen pour recevoir leurs loyers, ils n'ont pas à craindre de déclaration automatique aux autorités fiscales de leur pays (sauf les citoyens américains, soumis à la loi américaine sur la déclaration des comptes à l'étranger). Ces particularités font du Paraguay une base attractive pour les personnes fortunées qui cherchent des pays avantageux et sûrs.

Conclusion

L'immobilier paraguayen offre en 2025 un fort potentiel de croissance, des impôts bas et un cadre d'investissement stable. Ce pays d'Amérique du Sud, longtemps négligé, offre aujourd'hui aux étrangers des occasions uniques. Le marché immobilier du Paraguay présente des perspectives exceptionnelles pour les investisseurs internationaux en quête de rendements élevés, d'impôts bas et de stabilité. Avec des vérifications sérieuses et l'aide de professionnels locaux, on peut obtenir des rendements importants tout en diversifiant son patrimoine vers l'un des « trésors cachés » de l'Amérique du Sud. Comme pour toute nouvelle destination, la prudence s'impose : choisissez le bien avec soin, évaluez les perspectives d'infrastructures du quartier et structurez la transaction sur une base juridique solide. Mais il est déjà clair que le Paraguay a pris sa place sur la carte des marchés immobiliers mondiaux comme une destination réellement prometteuse. Son marché combine une plus-value à long terme, portée par la démographie et le développement du pays, et des revenus locatifs immédiats supérieurs à ceux de nombreuses destinations d'investissement classiques. De plus en plus de gens sont convaincus que le Paraguay peut être à la fois une seconde maison fiable et un actif rentable.

Questions fréquentes