อสังหาริมทรัพย์ในปารากวัยปี 2025: คู่มือการลงทุนฉบับละเอียด

ในปี 2025 ปารากวัยได้รับความสนใจจากนักลงทุนอย่างมากในฐานะจุดหมายที่มีอนาคตสำหรับอสังหาริมทรัพย์ ท่ามกลางความไม่แน่นอนของโลก หลายคนมองประเทศในอเมริกาใต้แห่งนี้เป็นที่หลบภัยและแผนสำรองสำหรับเงินทุน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะในเมืองหลวงอาซุนซิออน มีศักยภาพที่ราคาจะเติบโตอย่างมากจากฐานที่ค่อนข้างต่ำ ส่วนผลตอบแทนจากการให้เช่ายังเปลี่ยนแปลงอยู่ตลอด อัตราค่าเช่าและผลตอบแทนของนักลงทุนขึ้นลง และขึ้นอยู่กับกลุ่มตลาดเป็นหลัก บทความนี้สรุปภาพรวมเศรษฐกิจและตลาดอสังหาริมทรัพย์ของปารากวัย ทั้งปัจจัยหลักที่ทำให้น่าสนใจ แนวโน้มที่กำหนดทิศทางในปี 2025 ทำเลที่เป็นที่ต้องการมากที่สุด และสิ่งที่ชาวต่างชาติควรรู้ก่อนซื้อบ้านที่นี่

ปัจจัยด้านเศรษฐกิจมหภาคและประชากร

โครงสร้างประชากรของปารากวัยเป็นรากฐานที่มั่นคงสำหรับความต้องการที่อยู่อาศัยในระยะยาว ประชากรเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วจากการเกิดตามธรรมชาติ และต่างจากหลายประเทศในภูมิภาค การย้ายถิ่นมีบทบาทเพียงเล็กน้อย ในปี 2025 อัตราเจริญพันธุ์รวมของปารากวัยอยู่ที่ราว 2.4-2.5 คนต่อผู้หญิงหนึ่งคน ซึ่งสูงที่สุดกลุ่มหนึ่งในอเมริกาใต้ อัตรานี้ค่อย ๆ ลดลงเมื่อประเทศกลายเป็นเมืองและพัฒนามากขึ้น (ในทศวรรษ 2000 เคยสูงกว่า 3.0) แต่ยังใกล้ระดับทดแทนประชากร ผลคือประชากรเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องราว 1.2% ต่อปี และยังเป็นสังคมคนหนุ่มสาว โดยมีอายุมัธยฐานราว 27 ปี ประเทศมีประชากรกว่าเจ็ดล้านคน ราว 2.7 ล้านคน (ประมาณหนึ่งในสาม) อาศัยอยู่ในเขตอาซุนซิออนและปริมณฑล โครงสร้างประชากรแบบนี้หมายความว่าความต้องการที่อยู่อาศัยในประเทศจะเพิ่มขึ้นไปอีกหลายปี อีกทั้งระดับความเป็นเมืองยังค่อนข้างต่ำ ประชากรจำนวนมากยังอาศัยอยู่ในชนบท และคาดว่าจะย้ายเข้าเมืองเพิ่มขึ้น โดยเฉพาะอาซุนซิออน การเติบโตของประชากรที่รวดเร็วควบคู่กับการขยายตัวของเมืองจึงเป็นแรงขับเคลื่อนระยะยาวที่ทรงพลังของตลาดอสังหาริมทรัพย์ปารากวัย

เศรษฐกิจปารากวัยเติบโตอย่างสม่ำเสมอตลอดทศวรรษที่ผ่านมา ผลิตภัณฑ์มวลรวมในประเทศขยายตัวในอัตราคงที่ เฉลี่ยราว 3-4% ต่อปี มีเพียงบางช่วงที่สะดุดจากแรงกระแทกภายนอก เช่น การระบาดของโควิด-19 หรือภัยแล้ง การเติบโตที่มั่นคงนี้ช่วยเพิ่มรายได้และสร้างชนชั้นกลาง ซึ่งเป็นแหล่งความต้องการที่อยู่อาศัยหลัก ขณะเดียวกันรัฐบาลก็รักษาฐานะการคลังให้แข็งแรงได้ หนี้สาธารณะของปารากวัยอยู่ในระดับปานกลาง ราว 40-45% ของผลิตภัณฑ์มวลรวมในปี 2024 ต่ำกว่าค่าเฉลี่ยของละตินอเมริกาที่ราว 55% อย่างชัดเจน แม้จะกู้ยืมมากขึ้นในช่วงไม่กี่ปีหลัง ภาระหนี้ก็ยังควบคุมได้ วินัยทางการคลังและบทบาทที่จำกัดของรัฐในเศรษฐกิจช่วยให้ประเทศไม่ก่อหนี้เกินตัว ปารากวัยยังขึ้นชื่อว่ามีภาษีต่ำที่สุดแห่งหนึ่งในภูมิภาค หลักการ “10-10-10” หมายถึงอัตราราว 10% สำหรับกำไรนิติบุคคล รายได้บุคคลธรรมดา และภาษีมูลค่าเพิ่ม ตามข้อมูลของกระทรวงพาณิชย์สหรัฐฯ ปารากวัยมีภาษีต่ำที่สุดกลุ่มหนึ่งในละตินอเมริกามาโดยตลอด (ภาษีนิติบุคคลและภาษีเงินได้ 10% ภาษีมูลค่าเพิ่ม 10%) ระบบภาษีที่เรียบง่ายและเป็นมิตรนี้สร้างบรรยากาศการลงทุนที่ดึงดูดทั้งธุรกิจและเจ้าของอสังหาริมทรัพย์

ปารากวัยมีฐานะเศรษฐกิจต่างประเทศที่แข็งแรง ซึ่งช่วยเสริมความน่าเชื่อถือของการลงทุนที่นี่ทางอ้อม ประเทศเป็นผู้ส่งออกสุทธิทั้งอาหารและไฟฟ้า เกษตรกรรมเป็นเสาหลักดั้งเดิมของเศรษฐกิจ ปารากวัยเป็นหนึ่งในผู้ส่งออกถั่วเหลือง ข้าวโพด และเนื้อวัวรายใหญ่ที่สุดของโลก ในโลกที่ทรัพยากรอาหารมีค่ามากขึ้นเรื่อย ๆ ความเชี่ยวชาญนี้จึงเป็นข้อได้เปรียบ ด้วยเขื่อนไฟฟ้าพลังน้ำอิไตปู ซึ่งเป็นโครงการร่วมกับบราซิล ปารากวัยผลิตไฟฟ้าได้เกินความต้องการและส่งออกให้เพื่อนบ้าน ไฟฟ้ากว่า 99% มาจากแหล่งพลังงานหมุนเวียน (พลังน้ำ) ทำให้ค่าไฟในประเทศต่ำ พลังงานราคาถูกนี้ถึงกับดึงดูดธุรกิจขุดสกุลเงินดิจิทัลเข้ามา แม้อากาศจะร้อน ปารากวัยไม่มีทางออกทะเล จึงพัฒนาการขนส่งทางแม่น้ำแทน โดยขนสินค้าออกสู่มหาสมุทรผ่านเส้นทางน้ำปารากวัย-ปารานา ที่น่าทึ่งคือประเทศมีกองเรือบรรทุกสินค้าทางน้ำใหญ่เป็นอันดับสามของโลก แม้ประชากรจะไม่มาก เส้นทางน้ำและการส่งออกสินค้าเกษตรสำคัญต่อความมั่นคงของเศรษฐกิจ สร้างรายได้เงินตราต่างประเทศ และวางรากฐานสำหรับการลงทุน

โครงสร้างพื้นฐานและการพัฒนา

ปารากวัยเริ่มโครงการโครงสร้างพื้นฐานขนาดใหญ่ที่จะช่วยยกระดับสภาพแวดล้อมทางธุรกิจและการใช้ชีวิตอย่างมาก โครงการเรือธงหนึ่งคือระเบียงเศรษฐกิจสองมหาสมุทร เส้นทางถนนสายใหม่ข้ามทวีปจากชายฝั่งแอตแลนติกของบราซิลไปยังท่าเรือแปซิฟิกของชิลี โดยผ่านปารากวัย ทางหลวงสายใหญ่นี้มุ่งรองรับการค้ากับจีน และสร้างเสร็จไปแล้วบางส่วน คาดว่าปารากวัยจะเป็นหนึ่งในผู้ได้ประโยชน์หลัก เพราะจะเข้าถึงท่าเรือแปซิฟิกได้โดยตรงและพึ่งพาคลองปานามาที่แออัดในการส่งออกน้อยลง ควบคู่กันไป ประเทศกำลังปรับปรุงถนนภายใน ทางหลวงสายหลักถูกขยายและสร้างใหม่เป็นระยะ และมีการสร้างสะพานใหม่ข้ามแม่น้ำสายสำคัญ รวมถึงสะพานข้ามแม่น้ำปารากวัยแห่งใหม่ เพื่อลดความแออัดของเขตเมืองหลวงและเปิดพื้นที่ฝั่งตรงข้าม

การพัฒนาขยายไปถึงโครงสร้างพื้นฐานทางน้ำด้วย ประเทศเพื่อนบ้านอย่างบราซิล อาร์เจนตินา และปารากวัยร่วมกันวางแผนขุดลอกแม่น้ำปารากวัยและเส้นทางน้ำที่เชื่อมต่อกันครั้งใหญ่ โดยคาดว่าปริมาณสินค้าจะเพิ่มเป็นสองเท่าภายในปี 2035 การเดินเรือที่ดีขึ้นจะเพิ่มศักยภาพการส่งออกของปารากวัย และลดต้นทุนการขนส่งของผู้ส่งออกธัญพืชและสินค้าอื่น การขนส่งทางน้ำมีบทบาทมหาศาลอยู่แล้ว โดยขนสินค้าส่งออกส่วนใหญ่ผ่านท่าเรือแม่น้ำ และการปรับปรุงให้ทันสมัยจะช่วยให้ปริมาณเพิ่มขึ้นหลายเท่า

การผลักดันโครงสร้างพื้นฐานได้แรงหนุนจากเสถียรภาพทางการเมืองของประเทศ ต่างจากเพื่อนบ้านบางประเทศ ปารากวัยไม่เปลี่ยนทิศทางนโยบายแบบหักมุม หลายปีที่ผ่านมาประเทศรักษาแนวทางเศรษฐกิจที่คาดการณ์ได้ มุ่งดึงดูดการลงทุนและส่งเสริมภาคเอกชน อัตราอาชญากรรมที่ต่ำเมื่อเทียบกับละตินอเมริกาด้วยกัน และการไม่มีการประท้วงขนาดใหญ่ ยิ่งทำให้ประเทศน่าสนใจในสายตานักลงทุนต่างชาติ ปารากวัยจึงถูกมองมากขึ้นเรื่อย ๆ ว่าเป็นท่าเรือที่สงบในภูมิภาคที่ปั่นป่วน

เมื่อรวมกันแล้ว ปัจจัยเหล่านี้ ทั้งเศรษฐกิจที่ยังหนุ่มและกำลังเติบโต การปรับปรุงโครงสร้างพื้นฐานขนาดใหญ่ และการบริหารประเทศที่มั่นคง สร้างฉากหลังที่เป็นใจให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ คาดว่าราคาบ้านและที่ดินจะเพิ่มขึ้นอีกในอีกไม่กี่ปีข้างหน้า โดยมีแรงหนุนจากโครงการที่กำลังดำเนินอยู่ (สนามบินใหม่ ถนน) เงินทุนต่างชาติที่ไหลเข้า และเสถียรภาพที่ต่อเนื่อง

ความต้องการจากต่างชาติ การย้ายถิ่น และการท่องเที่ยว

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ปารากวัยได้ประโยชน์จากความปั่นป่วนทางเศรษฐกิจและการเมืองของประเทศใหญ่ในภูมิภาค บราซิลและอาร์เจนตินาที่อยู่ติดกัน ซึ่งมีประชากรรวมราว 260 ล้านคน กำลังเผชิญช่วงเวลายากลำบาก ทั้งวิกฤตเศรษฐกิจ เงินเฟ้อสูง ภาระภาษีที่หนักขึ้น และการเมืองที่แบ่งขั้ว ท่ามกลางสถานการณ์นี้ ปารากวัยซึ่งเล็ก มั่นคง และภาษีต่ำ กลายเป็นทางเลือกที่น่าสนใจสำหรับชาวบราซิลและชาวอาร์เจนตินาที่มีฐานะ บางคนถึงกับเรียกว่า “อุรุกวัยฉบับราคาย่อมเยา” เพราะให้ความสงบและภาษีต่ำคล้ายกัน แต่เริ่มลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ได้ด้วยเงินที่น้อยกว่ามาก ตลอดทศวรรษที่ผ่านมามีแนวโน้มชัดเจนว่าผู้คนจากประเทศเพื่อนบ้านเริ่มนำเงินทุนมาลงในอสังหาริมทรัพย์ที่อาซุนซิออน แทนที่จะจำกัดอยู่แค่ตลาดเมืองตากอากาศของอุรุกวัย ทั้งสองสถานการณ์ในประเทศเพื่อนบ้านล้วนเป็นผลดีต่อปารากวัย หากบราซิลและอาร์เจนตินากลับมาเติบโต ก็จะนำการค้าและการลงทุนเข้ามา หากวิกฤตลึกขึ้น เงินทุนและคนที่มีฝีมือก็จะไหลมายังปารากวัยที่ปลอดภัยกว่า รูปแบบเดียวกันเกิดขึ้นกับเพื่อนบ้านอีกประเทศ ครอบครัวมีฐานะจากโบลิเวียก็เริ่มซื้อบ้านในอาซุนซิออนท่ามกลางความวุ่นวายทางการเมืองในประเทศของตน เงื่อนไขเดียวคือปารากวัยเองต้องเป็นเกาะแห่งเสถียรภาพต่อไป ตราบใดที่เป็นเช่นนั้น เงินทุนจะไหลเข้าสู่อสังหาริมทรัพย์ท้องถิ่นต่อไป โดยเฉพาะอสังหาริมทรัพย์ระดับหรูในอาซุนซิออน

นอกจากเพื่อนบ้านในละตินอเมริกาแล้ว ช่วงไม่กี่ปีหลังปารากวัยยังดึงดูดผู้คนจากประเทศพัฒนาแล้วด้วย ตั้งแต่ปี 2020 และมาตรการจำกัดในช่วงโรคระบาด พลเมืองชาติตะวันตกจำนวนมากขึ้นเรื่อย ๆ ทบทวนสิ่งที่สำคัญในชีวิตและมองหาประเทศที่ให้เสรีภาพส่วนบุคคลมากกว่า ผู้สังเกตการณ์ท้องถิ่นระบุว่ามีผู้อพยพจากยุโรป โดยเฉพาะเยอรมนี และจากอเมริกาเหนือเข้ามาอย่างเห็นได้ชัด พวกเขาถูกดึงดูดด้วยบรรยากาศที่สงบกว่า การย้ายถิ่นที่ง่าย และข้อได้เปรียบทางภาษี เช่น การไม่เก็บภาษีจากรายได้ทั่วโลกของผู้มีถิ่นพำนัก ตั้งแต่ปี 2022-2023 มีอีกระลอกเพิ่มเข้ามา คือผู้ย้ายถิ่นจากรัสเซียและกลุ่มประเทศเครือรัฐเอกราช ที่เลือกปารากวัยเพราะความผันผวนทางภูมิรัฐศาสตร์ในพื้นที่อดีตสหภาพโซเวียต ผู้มาใหม่หลายคนไม่ได้หางานในท้องถิ่น แต่ทำธุรกิจทางไกลหรือใช้ชีวิตด้วยเงินทุนที่โอนมาจากประเทศบ้านเกิด ผู้มาใหม่แบบนี้เป็นผลดีต่อเศรษฐกิจ เพราะนำเงินออมเข้ามา เปิดธุรกิจท้องถิ่น หรืออย่างน้อยก็ใช้จ่ายเงินในพื้นที่ ช่วยพยุงตลาดเช่า สำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ของอาซุนซิออน ชาวต่างชาติที่มีฐานะยังเป็นผู้เช่าคุณภาพดี เพราะเช่าอพาร์ตเมนต์ที่สะดวกสบายทั้งระยะยาวและรายวัน ช่วยขับเคลื่อนตลาดเช่าระดับหรู

ที่น่าสนใจคือในอดีตดุลการย้ายถิ่นโดยรวมของปารากวัยติดลบ ชาวปารากวัยย้ายไปต่างประเทศ ส่วนใหญ่ไปอาร์เจนตินา สเปน และสหรัฐอเมริกา มากกว่าชาวต่างชาติที่ย้ายเข้ามา แต่สิ่งนี้ก็ยังเป็นผลดีต่อประเทศ เพราะการไปทำงานต่างประเทศช่วยลดการว่างงาน และเงินที่ส่งกลับบ้านช่วยหนุนรายได้ของครอบครัว ขณะเดียวกัน ผู้อพยพจำนวนไม่มากที่ย้ายเข้ามามักมีฐานะดีและมีทักษะสูงกว่า กลุ่มหลักคือผู้ประกอบการ คนทำงานทางไกล และผู้ที่มีรายได้จากทรัพย์สินจากภายในภูมิภาค (บราซิล อาร์เจนตินา) รวมถึงชาวตะวันตกที่กล่าวไปแล้ว พวกเขานำเงินทุนเข้าประเทศและสร้างความต้องการที่อยู่อาศัยคุณภาพดี ซึ่งช่วยหนุนตลาดอสังหาริมทรัพย์ กล่าวอีกอย่างคือ โดยรวมแล้วการย้ายถิ่นเป็นพลังบวกต่อปารากวัย แรงงานส่วนเกินออกไป ขณะที่ชาวต่างชาติที่มีฐานะเข้ามาและลงทุนในที่อยู่อาศัยและเศรษฐกิจในวงกว้าง

ที่ควรกล่าวถึงแยกต่างหากคือการท่องเที่ยวทั้งในประเทศและจากต่างประเทศที่พุ่งขึ้นอย่างกะทันหัน แม้ปารากวัยจะอยู่ในเงาของเพื่อนบ้านมานานโดยไม่มีแหล่งท่องเที่ยวชื่อดัง แต่ในปี 2023-2024 ประเทศฟื้นตัวด้านการท่องเที่ยวได้เร็วที่สุดแห่งหนึ่งของโลก มีหลายปัจจัย ประการแรกคือการเดินทางมาซื้อของ ผู้คนในพื้นที่ชายแดนของบราซิล อาร์เจนตินา และโบลิเวียข้ามมาปารากวัยจำนวนมากเพื่อซื้อสินค้า เพราะภาษีและราคาต่ำกว่า ประการที่สองคือการเดินทางเพื่อธุรกิจและการมาดูลู่ทางลงทุน ผู้ประกอบการจำนวนมากขึ้นเดินทางมาเพื่อเริ่มธุรกิจ ขอถิ่นพำนัก หรือซื้ออสังหาริมทรัพย์ ผลคือความต้องการที่พักระยะสั้น ทั้งโรงแรมและอพาร์ตเมนต์ให้เช่ารายวันผ่านแพลตฟอร์มออนไลน์ เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว โดยเฉพาะในอาซุนซิออน ที่น่าสังเกตคือ ตามข้อมูลขององค์การการท่องเที่ยวโลก ปารากวัยติดกลุ่มจุดหมายที่จำนวนนักท่องเที่ยวเติบโตสูงสุดในช่วงต้นปี 2025 สำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ นี่หมายถึงอัตราการเข้าพักที่สูงขึ้นของอพาร์ตเมนต์ให้เช่ารายวัน และรายได้ค่าเช่าที่เพิ่มขึ้นในกลุ่มท่องเที่ยว นักลงทุนหลายคนจึงหันมาซื้ออพาร์ตเมนต์เพื่อปล่อยเช่ารายวันตามแนวโน้มนี้ การท่องเที่ยวที่เฟื่องฟูช่วยเติมภาพรวมของความต้องการที่อยู่อาศัยที่เพิ่มขึ้น และหนุนผลตอบแทนการลงทุนให้สูงขึ้น

ตลาดอสังหาริมทรัพย์อาซุนซิออน: ราคา ย่าน และแนวโน้มปี 2025

อาซุนซิออน ศูนย์กลางทางการเมืองและเศรษฐกิจของปารากวัย เป็นตลาดอสังหาริมทรัพย์หลักและน่าสนใจที่สุดของประเทศ ตัวเมืองมีประชากรราว 600,000 คน และกว่า 2.7 ล้านคนในเขตมหานคร เมืองยังขยายตัวต่อเนื่องและรวมชานเมืองใหม่ ๆ เข้ามา สำหรับนักลงทุน อาซุนซิออนน่าสนใจเพราะเป็นทั้งศูนย์กลางธุรกิจ ศูนย์กลางการคมนาคมหลัก และแม่เหล็กดึงดูดผู้ย้ายถิ่นและชาวต่างชาติ ที่นี่คือที่รวมกำลังซื้อของทั้งชนชั้นนำท้องถิ่นและชาวต่างชาติ

เมื่อเทียบกับเมืองหลวงอื่นในภูมิภาค ราคาบ้านในอาซุนซิออนยังต่ำอยู่ ในย่านชั้นนำของเมือง ซึ่งเป็นที่รวมของธุรกิจและสถานบันเทิงส่วนใหญ่ ราคาอพาร์ตเมนต์เฉลี่ยราว 1,500 ถึง 2,000 ดอลลาร์ต่อตารางเมตร ในย่านยอดนิยมที่สุดอย่างบียาโมร์ราและการ์เมลิตัส ราคาสูงถึง 1,500-2,500 ดอลลาร์ต่อตารางเมตร เพื่อเปรียบเทียบ นี่เป็นเพียงเศษเสี้ยวของราคาในบัวโนสไอเรสหรือเซาเปาลูสำหรับความสะดวกสบายระดับเดียวกัน ห่างออกไปจากย่านธุรกิจและในพื้นที่ที่ยังพัฒนาอยู่ ยังหาได้ในราคา 800-1,200 ดอลลาร์ต่อตารางเมตร เงินขั้นต่ำในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในเมืองหลวงจึงยังค่อนข้างต่ำ และยังมีช่องให้มูลค่าเพิ่มขึ้น ในช่วงไม่กี่ปีหลัง มูลค่าบ้านในย่านสำคัญของอาซุนซิออนเพิ่มขึ้น 8-12% ต่อปีในรูปดอลลาร์ การเติบโตเลขสองหลักนี้สะท้อนความต้องการที่สะสมไว้และผลจากฐานที่ต่ำ รวมถึงโครงสร้างพื้นฐานและกิจกรรมทางธุรกิจในเมืองหลวงที่ค่อย ๆ ดีขึ้น

ตลาดที่อยู่อาศัยของอาซุนซิออนมีการก่อสร้างคึกคัก เมืองไม่หนาแน่นเท่ามหานคร และกฎผังเมืองค่อนข้างผ่อนปรน ผู้พัฒนาโครงการจึงมีอิสระมากในการทำโครงการใหม่ หลังการตกต่ำในปี 2020 ภาคการก่อสร้างกลับมาเติบโต มีโครงการที่พักอาศัยทันสมัยและอพาร์ตเมนต์แบบโรงแรมผุดขึ้น และมีการพัฒนาพื้นที่ใหม่ ข้อเท็จจริงที่น่าสนใจคือ หลังการระบาดของโควิด-19 ราคาอสังหาริมทรัพย์ในอาซุนซิออนกลับลดลง สวนทางกับแนวโน้มขาขึ้นทั่วโลก สาเหตุคือการก่อสร้างใหม่จำนวนมากที่ทำให้อุปทานล้นตลาดชั่วคราว และการแข่งขันแย่งผู้ซื้อรุนแรงขึ้น แต่กระบวนการเดียวกันนี้ดันผลตอบแทนค่าเช่าให้สูงขึ้น เมื่อราคาลดลง ผู้เช่า รวมถึงชาวต่างชาติ ก็เช่าที่อยู่อาศัยคุณภาพดีได้ และค่าเช่าเพิ่มขึ้น ปัจจุบันผู้พัฒนาโครงการตั้งราคายืดหยุ่นขึ้น และพยายามดึงผู้ซื้อตั้งแต่ก่อนสร้างเสร็จด้วยการผ่อนชำระและส่วนลด

อาซุนซิออนประกอบด้วยย่านต่าง ๆ ที่มีระดับความหรูแตกต่างกันมาก การเดินทางสำคัญมาก เพราะการจราจรหนาแน่น ผู้ซื้อจึงให้ความสำคัญกับความใกล้ถนนสายหลัก และหลีกเลี่ยงพื้นที่ที่รถติดหรือน้ำท่วมในฤดูฝน ในบรรดาย่านหรู บียาโมร์ราและการ์เมลิตัสที่อยู่ติดกันโดดเด่นในฐานะหน้าตาของอาซุนซิออนยุคใหม่ มีอาคารสำนักงาน ห้างสรรพสินค้า ร้านอาหารและบาร์ที่ดีที่สุด ที่นี่เป็นที่รวมกำลังซื้อของเมือง และความต้องการเช่าสูงเสมอ อสังหาริมทรัพย์ในบียาโมร์ราจึงถือเป็นการลงทุนที่ปลอดภัยที่สุด หากเลือกโครงการคุณภาพ อีกย่านยอดนิยมคือเรโกเลตา ซึ่งมีโครงการที่พักอาศัยใหม่จำนวนมากที่เจาะกลุ่มชาวต่างชาติและคนทำงานทางไกลที่ย้ายประเทศไปเรื่อย ๆ เรโกเลตาตั้งอยู่ติดกับศูนย์การค้าขนาดใหญ่ ซึ่งดึงดูดทั้งคนท้องถิ่นที่มีฐานะและชาวต่างชาติ ที่อยู่อาศัยที่นี่ปล่อยเช่าได้ดีทั้งรายวันและระยะยาว ลอสเลาเรเลสเป็นอีกย่านที่มีอนาคต โดยเฉพาะในหมู่นักลงทุนท้องถิ่น ย่านนี้อยู่ติดกับย่านเก่าทางใต้ และกำลังกลายเป็น “ประตู” ใหม่สู่โซนหรู ลอสเลาเรเลสร่มรื่นและเงียบสงบ แต่อยู่ใกล้ห้างหลัก จึงเหมาะกับครอบครัวชนชั้นกลาง และราคายังมีช่องให้เติบโตเมื่อโครงสร้างพื้นฐานพัฒนาขึ้น

ทางตะวันออกของเมืองเป็นย่านที่อยู่อาศัยหรูอย่างมบูรูกูยา อิกัวซาตี และเอร์เรรา ซึ่งเป็นที่อยู่ของครอบครัวมีฐานะในบ้านเดี่ยวมาแต่เดิม อาคารเตี้ยและพื้นที่สีเขียวทำให้น่าอยู่ แต่สำหรับนักลงทุนที่ต้องการปล่อยเช่า ย่านเหล่านี้น่าสนใจน้อยกว่า เพราะยังมีอาคารอพาร์ตเมนต์ไม่มาก และค่าเช่าค่อนข้างต่ำ ในทางกลับกัน การซื้อที่ดินหรือบ้านในทำเลเหล่านี้อาจให้มูลค่าเพิ่มสูงในระยะยาว เพราะอุปทานจำกัดและเป็นที่อยู่ที่มีหน้ามีตา

ใจกลางเมืองเก่าซึ่งเป็นย่านประวัติศาสตร์ ปัจจุบันอยู่ในสภาพไม่ค่อยดีนัก อาคารหลายแห่งทรุดโทรม หน่วยงานราชการไม่ได้สร้างบรรยากาศน่าอยู่ และย่านนี้ดูเสื่อมโทรม คนมีฐานะไม่ค่อยอยากอยู่ในใจกลางเมือง และเลือกย่านใหม่ทางตะวันออกมากกว่า ถึงอย่างนั้น นักลงทุนบางคนมองใจกลางเมืองเป็นโอกาสเก็งกำไร เมื่อเศรษฐกิจเติบโต มีโอกาสที่ย่านประวัติศาสตร์จะค่อย ๆ ถูกฟื้นฟูและมีคนมีฐานะย้ายเข้ามา โดยเฉพาะหากทางเมืองเริ่มโครงการพัฒนาพื้นที่ใหม่ เมืองหลวงหลายแห่งในละตินอเมริกาที่ฟื้นฟูย่านเก่าได้สำเร็จเป็นตัวอย่างให้เห็น ยังมีแผนสร้างสะพานแห่งที่สามข้ามแม่น้ำปารากวัย เชื่อมใจกลางเมืองกับพื้นที่ที่กำลังพัฒนาฝั่งตรงข้าม ซึ่งอาจปลุกชีวิตใหม่ให้ย่านใจกลางเมือง ตอนนี้การลงทุนในใจกลางเมืองยังมีความเสี่ยงและเป็นการลงทุนระยะยาว แต่ราคาต่ำ ซึ่งอาจให้ผลตอบแทนสูงหากทุกอย่างเป็นไปด้วยดี

มีโครงการใหญ่หนึ่งที่ควรกล่าวถึงแยกต่างหาก คือการขยายเมืองไปยังฝั่งตรงข้ามของแม่น้ำปารากวัย ซึ่งเรียกกันอย่างไม่เป็นทางการว่า “อาซุนซิออนใหม่” รัฐบาลสร้างสะพานสองแห่งและทางหลวงสายใหม่ข้ามแม่น้ำแล้ว เปิดทางให้พัฒนาฝั่งตรงข้ามซึ่งแทบไม่มีคนอาศัยให้เป็นเมือง ในทางภูมิศาสตร์ พื้นที่นี้เป็นส่วนหนึ่งของจังหวัดเปรซิเดนเตอาเยส ซึ่งติดกับเมืองหลวง แนวคิดคือการลดความแออัดของเมืองและสร้างย่านทันสมัยขึ้นใหม่ตั้งแต่ต้น ตอนนี้แทบยังไม่มีที่อยู่อาศัย แต่ผู้พัฒนาโครงการและเจ้าของที่ดินกำลังเสนอขายแปลงที่ดินให้นักลงทุนเพื่อปลูกสร้าง ราคาที่ดินยังดูต่ำมาก ราว 25-50 ดอลลาร์ต่อตารางเมตรสำหรับที่ดินเปล่าในโครงการระยะแรก แต่มีข้อควรระวัง แปลงราคาถูกหลายแปลงขายแบบผ่อนชำระห้าปี และมักอยู่ในที่ลุ่มเสี่ยงน้ำท่วม ที่ดินบางส่วนเป็นที่ราบน้ำท่วมถึง ต้องลงทุนโครงสร้างพื้นฐานจำนวนมาก (ถมดิน ระบบระบายน้ำ) จึงไม่แปลกที่นักลงทุนรุ่นแรกบางคนเจอปัญหาขายต่อยาก และพยายามขายแปลงของตนในราคาลดถึง 30% อีกด้านหนึ่ง ผู้พัฒนาโครงการที่จริงจังหลายรายกำลังเปิดหมู่บ้านจัดสรรแบบปิดระดับหรูในอาซุนซิออนใหม่ ขั้นแรกพวกเขายกระดับพื้นดินขึ้น 3-8 เมตรในจุดที่เลือกเพื่อป้องกันน้ำท่วม จากนั้นเสนอแปลงที่ดินในโครงการที่มีระบบรักษาความปลอดภัยและโครงสร้างพื้นฐานตามแผน ทั้งถนน สาธารณูปโภค และพื้นที่ส่วนกลาง ราคาในโครงการแบบนี้สูงกว่ามาก ราว 200-300 ดอลลาร์ต่อตารางเมตรของที่ดิน เทียบได้กับชานเมืองหรู มีผู้ซื้อและยอดขายไปได้ดีพอสมควร เพราะดึงดูดด้วยโอกาสได้อยู่ในย่านใหม่ที่ครบครัน ห่างจากใจกลางอาซุนซิออนเพียง 20 นาทีผ่านสะพานใหม่ อย่างไรก็ตาม ยังยากจะคาดหวังราคาที่พุ่งขึ้นจากการเก็งกำไรที่ระดับนี้ อย่างน้อยจนกว่าพื้นที่จะเริ่มมีคนอยู่จริงจัง และมีโครงสร้างพื้นฐานด้านการค้าและสังคมของตัวเอง โดยรวมแล้ว การลงทุนในอาซุนซิออนใหม่ถือเป็นการเดิมพันระยะยาว โดยมีกรอบการวางแผน 5-10 ปีหรือมากกว่า นักลงทุนที่สนใจควรตรวจสอบโครงการที่นี่อย่างละเอียด และชั่งน้ำหนักความเสี่ยงทั้งหมด ทั้งสภาพคล่อง โครงสร้างพื้นฐาน และความเสี่ยงด้านสิ่งแวดล้อม

ผลตอบแทนการลงทุนและรายได้ค่าเช่า

ผลอย่างหนึ่งของแนวโน้มหลังโรคระบาดคือผลตอบแทนค่าเช่าอสังหาริมทรัพย์ในอาซุนซิออนที่สูงขึ้น ก่อนปี 2020 การปล่อยเช่าบ้านให้ผลตอบแทนค่อนข้างต่ำที่ 4-6% ต่อปี (หลังหักค่าใช้จ่าย) แต่ภาพรวมดีขึ้นในช่วงไม่กี่ปีหลัง สาเหตุหลักคือการไหลเข้าของชาวต่างชาติ โดยเฉพาะคนทำงานทางไกล และจำนวนคนที่มาปารากวัยเพื่อขอถิ่นพำนักหรือมาทำงานหลายเดือนต่อปีที่เพิ่มขึ้น ผู้อยู่อาศัยใหม่เหล่านี้สร้างความต้องการอพาร์ตเมนต์พร้อมเฟอร์นิเจอร์เพิ่มขึ้น ทั้งระยะยาวและระยะสั้น ผลคือเจ้าของที่จับกลุ่มนี้ ทั้งคนทำงานทางไกลที่ย้ายประเทศไปเรื่อย ๆ ชาวต่างชาติ และนักเดินทางเพื่อธุรกิจ สามารถขึ้นค่าเช่าได้ อีกปัจจัยคือการย้ายถิ่นจากประเทศเพื่อนบ้าน ชาวบราซิลจำนวนมากย้ายครอบครัวหรือธุรกิจมาปารากวัยเพื่อหนีนโยบายที่ไม่เป็นผลดีในประเทศของตน ขณะที่ชาวอาร์เจนตินาหนีวิกฤตเศรษฐกิจเพื่อหาความมั่นคง กลุ่มเหล่านี้ก็ชอบเช่าที่อยู่อาศัยทันสมัย มักเป็นห้องพร้อมเฟอร์นิเจอร์ในอาคารใหม่ อัตราห้องว่างลดลงและค่าเช่าเฉลี่ยเพิ่มขึ้น โดยเฉพาะในกลุ่มอพาร์ตเมนต์คุณภาพในย่านดี

ควรทราบว่าอสังหาริมทรัพย์แต่ละประเภทให้ผลตอบแทนต่างกัน อพาร์ตเมนต์ โดยเฉพาะห้องเล็กแบบหนึ่งและสองห้องนอนในอาคารใหม่ ปัจจุบันถือว่าเหมาะที่สุดในการสร้างรายได้สูงสุด เพราะปล่อยเช่ารายวันหรือรายเดือนให้คนทำงานที่มาเยือนหรือนักท่องเที่ยวได้ง่ายกว่า อสังหาริมทรัพย์ประเภทนี้สามารถให้ผลตอบแทนรวมต่อปีเป็นเลขสองหลัก ผลตอบแทนค่าเช่ารวมเฉลี่ยในปารากวัยอยู่ที่ 8-15% ต่อปี ขึ้นอยู่กับทำเลและรูปแบบการเช่า ส่วนบ้านเดี่ยวในชานเมืองให้ผลตอบแทนค่าเช่าต่ำกว่า มักไม่เกิน 3-5% ต่อปี เพราะราคาสูงกว่า (มูลค่าส่วนใหญ่อยู่ที่ที่ดิน) แต่บ้านมีศักยภาพที่ราคาจะเติบโตมากกว่าเมื่อที่ดินมีมูลค่าเพิ่มขึ้นและย่านพัฒนาขึ้น อสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ (สำนักงาน พื้นที่ค้าปลีก) อาจให้อัตราผลตอบแทนสูงกว่านี้อีก คือ 8-12% สำหรับสำนักงาน และสูงถึง 10-15% สำหรับพื้นที่ค้าปลีกและคลังสินค้า อย่างไรก็ตาม การลงทุนในกลุ่มเชิงพาณิชย์ต้องอาศัยความรู้เรื่องตลาดอย่างลึกซึ้ง และมักหมายถึงการร่วมในโครงการพัฒนา

นักลงทุนที่ต้องการผลตอบแทนสูงสุดใช้กลยุทธ์หลายแบบ แบบแรกคือซื้ออพาร์ตเมนต์ แล้วตกแต่งพร้อมเฟอร์นิเจอร์ครบและให้บริการแบบพร้อมเข้าอยู่ ที่อยู่อาศัยพร้อมเฟอร์นิเจอร์ปล่อยเช่าได้ในราคาสูงกว่า ดึงดูดชาวต่างชาติที่ไม่มีข้าวของของตัวเองรวมถึงนักท่องเที่ยว อีกแนวทางคือการปล่อยเช่ารายวันผ่านแพลตฟอร์มออนไลน์ แม้ต้องใช้แรงในการบริหาร แต่รายได้ต่อเดือนสูงกว่าการให้เช่าระยะยาวแบบดั้งเดิม เมืองหลวงของปารากวัยอาจไม่ใช่เมืองท่องเที่ยวขนาดใหญ่ แต่ด้วยปัจจัยข้างต้น ทั้งการเดินทางมาซื้อของ การย้ายถิ่นเพื่อธุรกิจ และการขอถิ่นพำนัก ตลาดเช่าระยะสั้นกำลังเติบโต โครงการใหม่หลายแห่งออกแบบมาเพื่อรูปแบบนี้แล้ว พร้อมเคาน์เตอร์ต้อนรับ บริการผู้ช่วยดูแลผู้พัก และผังห้องที่ยืดหยุ่น โดยรวมแล้ว ปารากวัยดึงดูดนักลงทุนที่หวังกำไรสองทาง ทั้งมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ที่เพิ่มขึ้นในอนาคตและรายได้ค่าเช่าในปัจจุบัน เหมาะกับนักลงทุนที่อดทน พร้อมถือทรัพย์สิน 5-10 ปีและรับกระแสเงินสดจากค่าเช่าในระดับพอประมาณ

ข้อกฎหมายและภาษีสำหรับนักลงทุน

กฎหมายของปารากวัยเปิดรับนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ต่างชาติเป็นอย่างดี ชาวต่างชาติซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศได้ด้วยเงื่อนไขเดียวกับพลเมืองปารากวัย และถือกรรมสิทธิ์ได้เต็ม 100% ในทุกประเภท ทั้งที่อยู่อาศัย เชิงพาณิชย์ และที่ดิน มีข้อจำกัดเพียงเล็กน้อย คือชาวต่างชาติถือครองที่ดินใกล้ชายแดนประเทศไม่ได้หากไม่มีใบอนุญาตพิเศษ ซึ่งเป็นมาตรการความมั่นคงทั่วไป นอกจากนั้นไม่มีข้อจำกัดในการซื้ออพาร์ตเมนต์ บ้าน หรือที่ดินเกษตร ขั้นตอนการซื้อค่อนข้างง่าย หลังเลือกอสังหาริมทรัพย์แล้ว คู่สัญญาลงนามสัญญาเบื้องต้น ตรวจสอบทางกฎหมาย (กรรมสิทธิ์ถูกต้อง ไม่มีหนี้ค้าง) จากนั้นทำนิติกรรมต่อหน้าเจ้าพนักงานรับรองเอกสาร และจดทะเบียนที่สำนักทะเบียนทรัพย์สิน การซื้อขายนิยมทำเป็นดอลลาร์สหรัฐ ซึ่งแทบเป็นสกุลเงินที่สองในตลาดอสังหาริมทรัพย์ระดับบนของปารากวัย นักลงทุนต่างชาติไม่ต้องตั้งบริษัทท้องถิ่นหรือขอใบอนุญาตพิเศษเพื่อซื้อ ทุกอย่างทำในนามบุคคลได้

ค่าใช้จ่ายในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในปารากวัยต่ำเมื่อเทียบกับมาตรฐานโลก ค่าใช้จ่ายของผู้ซื้อโดยทั่วไปอยู่ที่ราว 2.5-3% ของราคาซื้อ ได้แก่ ค่ารับรองเอกสารและจดทะเบียน อากรแสตมป์ และค่าบริการทางกฎหมาย มีภาษีโอนอสังหาริมทรัพย์เล็กน้อยราว 0.8% ของราคาประเมิน ซึ่งปกติผู้ขายและผู้ซื้อแบ่งจ่ายกันคนละครึ่ง ค่านายหน้าจ่ายโดยฝ่ายที่ว่าจ้างนายหน้า สำหรับโครงการใหม่ ค่านายหน้ามักรวมอยู่ในราคาแล้ว ค่านายหน้ามาตรฐานสำหรับการขายต่อคือราว 5% และส่วนใหญ่ผู้ขายเป็นผู้จ่าย เมื่อรวมทั้งหมด ต้นทุนในการเข้าลงทุน รวมค่านายหน้า แทบไม่เกิน 5% ของมูลค่าการซื้อขาย ซึ่งถือว่าดีมาก

การถือครองอสังหาริมทรัพย์ในปารากวัยก็ไม่มีภาระภาษีหนัก ภาษีทรัพย์สินรายปีอยู่ที่ 0.5-1% ของราคาประเมิน ซึ่งราคาประเมินมักต่ำกว่าราคาตลาดมาก บางครั้งต่ำกว่าสองถึงสามเท่า อัตราที่แท้จริงเมื่อเทียบกับราคาตลาดจึงมักต่ำกว่า 0.5% ที่ดินเกษตรไม่เกินห้าเฮกตาร์ได้อัตราลดลงที่ 0.5% ส่วนทรัพย์สินอื่นเสียภาษี 1% จ่ายทุกปีให้เทศบาลท้องถิ่น โดยรวมแล้วภาษีทรัพย์สินในปารากวัยต่ำมาก โดยเฉพาะเมื่อเทียบกับประเทศอื่นส่วนใหญ่ จึงเป็นแรงจูงใจเพิ่มเติมสำหรับนักลงทุนระยะยาว

รายได้จากการให้เช่าและการขายอสังหาริมทรัพย์ก็เสียภาษีในอัตราปานกลาง และประมวลรัษฎากรยังส่งเสริมให้ชาวต่างชาติเป็นผู้มีถิ่นพำนักในปารากวัย ภาษีเงินได้จากค่าเช่าสำหรับผู้มีถิ่นที่อยู่ทางภาษี (ผู้ที่อาศัยในประเทศอย่างเป็นทางการ) คือ 10% ของกำไรสุทธิจากการให้เช่า หักค่าบำรุงรักษา ค่าเสื่อมราคา และอื่น ๆ ได้ ทำให้ฐานภาษีลดลง ผู้ไม่มีถิ่นพำนักใช้ระบบต่างออกไป เจ้าของต่างชาติจ่าย 15% ของ 50% ของรายได้รวม หรือเท่ากับ 7.5% ของค่าเช่าทั้งหมด โดยถือว่าครึ่งหนึ่งของรายได้เป็นค่าใช้จ่ายโดยอัตโนมัติ ความแตกต่างระหว่างผู้มีถิ่นพำนักและผู้ไม่มีถิ่นพำนักจึงมีไม่มากสำหรับค่าเช่า แต่สำคัญกว่ามากเมื่อขาย (ภาษีกำไรจากการขาย) เจ้าของที่มีถิ่นพำนักจ่ายเพียง 10% ของกำไรที่ได้ (ส่วนต่างระหว่างราคาซื้อและราคาขาย) แต่ผู้ไม่มีถิ่นพำนักเสียภาษีตามสูตรที่ซับซ้อนกว่า ซึ่งเท่ากับถูกหักรวมราว 6% ของมูลค่าทรัพย์สินทั้งหมด ประกอบด้วยภาษีมูลค่าเพิ่ม (5% ของ 30% ของราคาขายตามที่กำหนด) และภาษีเงินได้ (15% ของ 30% เดียวกัน) การถอนการลงทุนจึงเสียภาษีหนักกว่าอย่างเห็นได้ชัดสำหรับผู้ไม่มีถิ่นพำนัก นักลงทุนที่วางแผนขายต่อจึงควรขอถิ่นพำนักในปารากวัยไว้ล่วงหน้า เพื่อนับเป็นผู้มีถิ่นที่อยู่ทางภาษีและจ่ายภาษีกำไรจากการขายให้น้อยที่สุด

ปารากวัยยังยืดหยุ่นต่อแนวโน้มทางการเงินใหม่ ๆ เช่น ผู้พัฒนาโครงการบางรายพร้อมรับชำระค่าอสังหาริมทรัพย์เป็นสกุลเงินดิจิทัลแล้ว ซึ่งดึงดูดนักลงทุนที่ต้องการแปลงสินทรัพย์ดิจิทัลเป็นสินทรัพย์ที่จับต้องได้อย่างถูกกฎหมาย นั่นคืออสังหาริมทรัพย์ ปารากวัยยังไม่ได้ลงนามในมาตรฐานสากลว่าด้วยการรายงานข้อมูลทางการเงิน หมายความว่าไม่มีการแลกเปลี่ยนข้อมูลทางการเงินกับประเทศอื่นโดยอัตโนมัติ สำหรับนักลงทุนที่ให้ความสำคัญกับความเป็นส่วนตัวทางการเงิน นี่เป็นข้อดีเพิ่มเติม เมื่อเปิดบัญชีธนาคารในปารากวัยเพื่อรับค่าเช่า ก็ไม่ต้องกังวลเรื่องการรายงานไปยังหน่วยงานภาษีของประเทศบ้านเกิดโดยอัตโนมัติ (ยกเว้นพลเมืองสหรัฐฯ ซึ่งอยู่ภายใต้กฎหมายรายงานบัญชีต่างประเทศของสหรัฐฯ) รายละเอียดเหล่านี้ทำให้ปารากวัยเป็นฐานที่น่าสนใจสำหรับผู้มีฐานะที่มองหาประเทศที่ได้เปรียบและปลอดภัย

บทสรุป

อสังหาริมทรัพย์ปารากวัยในปี 2025 มีศักยภาพเติบโตสูง ภาษีต่ำ และสภาพแวดล้อมการลงทุนที่มั่นคง ประเทศในอเมริกาใต้ที่ถูกมองข้ามมานานแห่งนี้ ตอนนี้มอบโอกาสพิเศษให้ชาวต่างชาติ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของปารากวัยมีอนาคตที่โดดเด่นสำหรับนักลงทุนต่างชาติที่มองหาผลตอบแทนสูง ภาษีต่ำ และเสถียรภาพ ด้วยการตรวจสอบอย่างรอบคอบและความช่วยเหลือจากมืออาชีพในพื้นที่ ก็สามารถได้ผลตอบแทนที่ดีพร้อมกระจายการลงทุนไปยังหนึ่งใน “อัญมณีที่ซ่อนอยู่” ของอเมริกาใต้ เช่นเดียวกับจุดหมายใหม่ทุกแห่ง ต้องระมัดระวัง เลือกอสังหาริมทรัพย์อย่างรอบคอบ ชั่งน้ำหนักอนาคตด้านโครงสร้างพื้นฐานของย่าน และวางโครงสร้างการซื้อขายบนพื้นฐานทางกฎหมายที่มั่นคง แต่ชัดเจนแล้วว่าปารากวัยได้ปักหมุดบนแผนที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์โลกในฐานะทำเลที่มีอนาคตจริง ตลาดนี้ผสานการเพิ่มมูลค่าระยะยาวที่ขับเคลื่อนด้วยโครงสร้างประชากรและการพัฒนาประเทศ เข้ากับรายได้ค่าเช่าทันทีที่สูงกว่าผลตอบแทนในจุดหมายการลงทุนดั้งเดิมหลายแห่ง ผู้คนจำนวนมากขึ้นเรื่อย ๆ เชื่อมั่นว่าปารากวัยเป็นได้ทั้งบ้านหลังที่สองที่ไว้ใจได้และสินทรัพย์ที่ทำกำไรไปพร้อมกัน

คำถามที่พบบ่อย