Citoyenneté turque par investissement 2026 : les conditions

6 134 personnes ont perdu la nationalité turque ou le droit de l'obtenir à cause d'expertises immobilières gonflées. Depuis le 28 septembre 2026, la Turquie a réécrit ses règles d'expertise, et à partir du 1er décembre le paiement sécurisé sur compte bloqué devient obligatoire. Voici ce que cela change si vous achetez maintenant.

En une seule déclaration, la Turquie a montré qu'un passeport acquis avec un appartement peut aussi se perdre. Le 21 septembre 2026, le ministère turc de l'Intérieur a annoncé que 6 134 personnes, membres de la famille compris, avaient perdu leur nationalité ou le droit de l'obtenir. Raison principale : des appartements valant 400 000 dollars sur le papier et nettement moins en réalité. Une semaine plus tard, le 28 septembre, le cadastre turc a réécrit les règles d'expertise immobilière pour la nationalité. Voici ce qui s'est passé, ce qui a changé et comment acheter pour garder votre passeport.

Ce qui est arrivé aux passeports des investisseurs en Turquie

Le 4 août 2026, la police a perquisitionné des adresses à Istanbul et dans 16 autres provinces, et interpellé 72 des 90 personnes visées par les mandats. Le schéma était d'une simplicité presque gênante : un bien bon marché était présenté comme valant 400 000 dollars ou plus grâce à de faux rapports d'expertise, et l'acheteur recevait un passeport turc. Selon les enquêteurs, environ 2,5 milliards de livres turques, soit près de 52,6 millions de dollars, qui devaient entrer dans le pays comme investissement ne sont jamais arrivés. La première vague a identifié 687 personnes ayant obtenu la nationalité grâce à ces opérations.

Le 21 septembre 2026, le ministère de l'Intérieur a publié un bilan provisoire :

• 1 150 investisseurs ont vu annuler leur certificat de conformité de l'investissement, le document sur lequel repose l'octroi de la nationalité. Avec les membres de leur famille, cela fait 5 391 personnes.
• 263 investisseurs ont perdu la nationalité pour des motifs de sécurité nationale et d'ordre public. Avec les familles, 743 personnes.
• Lors de la deuxième vague, les autorités ont saisi 2 011 biens, un hôtel, 86 véhicules, 2 yachts et 42 comptes bancaires, et placé 30 sociétés sous administration judiciaire.

Notez la place des familles. Le conjoint et les enfants reçoivent leur passeport en même temps que l'investisseur et le perdent en même temps que lui. La loi turque n° 5901 sur la nationalité permet d'annuler une nationalité obtenue sur de fausses informations, et cela touche toutes les personnes inscrites sur le même dossier.

Ce qui change dans l'expertise immobilière depuis le 28 septembre 2026

L'expertise était le maillon faible. Depuis le 4 mars 2024, les rapports pour la nationalité n'étaient acceptés que d'une seule société : GEDAŞ, la filiale d'expertise de l'agence publique du logement TOKİ. Ce monopole devait mettre fin aux prix gonflés ; un prestataire unique et une longue file d'attente n'y sont pas parvenus.

Le 28 septembre 2026, la Direction générale du cadastre et du registre foncier (Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü, TKGM) a mis à jour sa circulaire n° 2024/2. Les nouvelles règles :

• L'acheteur choisit l'expert. Toute société agréée par le SPK (Sermaye Piyasası Kurulu, l'autorité turque des marchés de capitaux) peut établir le rapport, à condition d'être membre de l'association turque des experts en évaluation (TDUB) et raccordée au registre public des expertises TADEBİS. Le choix se fait sur le portail en ligne du registre foncier, Web Tapu.
• Des rapports plus stricts. Au moins trois signatures (expert responsable, contrôleur et évaluateur), au moins trois photos du bien dont une de l'intérieur, et une vérification des plans de construction approuvés par rapport à ce qui a réellement été construit.
• La validité du rapport est en pratique de 12 mois. Le registre foncier prépare encore un guide d'application détaillé (Uygulama Kılavuzu).
• Les achats auprès de fonds immobiliers cotés (GYO, l'équivalent turc des sociétés foncières cotées) exigent désormais eux aussi une expertise distincte.

Le seuil reste fixé à 400 000 dollars. Mais le prix du contrat, l'expertise et les paiements vérifiés par la banque doivent chacun l'atteindre séparément. Si l'expert écrit 380 000 et que vous avez payé 420 000, pas de passeport. Sur ce point, l'administration est plus honnête que la brochure du promoteur.

La circulaire officielle est publiée sur le site du TKGM.

Paiement sécurisé des transactions immobilières à partir du 1er décembre 2026

Le deuxième changement concerne l'argent. Le ministère turc du Commerce prévoyait de rendre obligatoire le système de paiement sécurisé (Güvenli Ödeme Sistemi) dès le 1er octobre 2026. Les fonds de l'acheteur sont conservés sur un compte dédié et versés au vendeur uniquement au moment du transfert de propriété au registre foncier. Cela protège contre le vendeur qui disparaît avec l'acompte comme contre l'acheteur qui ne paie jamais.

Les banques et le registre foncier n'ayant pas fini de raccorder leurs systèmes, les modifications du règlement sur le commerce immobilier publiées au journal officiel Resmî Gazete le 1er octobre 2026 ont reporté le démarrage au 1er décembre 2026. La règle s'appliquera à toute vente dont le prix est payé en tout ou en partie en espèces, par virement bancaire ou par paiement électronique. Pour un acheteur étranger, c'est surtout une bonne nouvelle : moins de risque de payer sans recevoir les clés.

Ce que cela signifie si vous achetez pour la nationalité

• Vous cherchez encore. Comparez le prix au marché, pas à la grille du promoteur. Un logement affiché à exactement 400 000 à côté de voisins à 250 000 n'est plus une bonne affaire, c'est un risque.
• Contrat signé, pas encore d'expertise. Les nouvelles règles s'appliquent selon la date de délivrance du certificat de conformité, pas celle du contrat. Commandez une expertise auprès d'une société agréée et comparez-la au prix avant de payer le solde.
• Dossier déjà déposé. Il ne disparaît pas, mais attendez-vous à un contrôle plus poussé de l'expertise, des virements bancaires et de l'origine des fonds. Nous détaillons ce dernier point dans notre article sur le contrôle de l'origine des fonds.
• Passeport déjà délivré. Si l'opération était propre et le prix conforme au marché, aucune raison de paniquer. Si un intermédiaire vous a proposé une rétrocommission ou un prix gonflé, montrez le dossier à un avocat dès maintenant, pas après un courrier du ministère.

Combien coûte la nationalité turque et quelles voies existent

L'immobilier est la voie la plus populaire, pas la seule. Toutes les options figurent dans le règlement d'application de la loi turque sur la nationalité :

Les avantages sont connus : le conjoint et les enfants de moins de 18 ans sont inclus, la Turquie autorise la double nationalité, et le passeport turc donne accès au visa américain E-2 (un visa d'investisseur pour les ressortissants des pays liés aux États-Unis par un traité de commerce). Les inconvénients aussi : les citoyens turcs ont besoin d'un visa Schengen, et la livre a appris à tout le monde à compter en dollars. Plus de détails sur le programme sur notre page citoyenneté turque par investissement, et sur l'achat dans notre guide pour acheter un appartement en Turquie.

Comment acheter un bien en Turquie et garder le passeport

Les passeports retirés ont un point commun : l'acheteur a fait confiance à un intermédiaire qui proposait de construire l'opération autour du seuil. Une liste de contrôle qui fonctionne toujours avec les nouvelles règles :

• Expertise indépendante avant le paiement, pas après.
• Tous les paiements par banque, avec conversion de devises et certificat d'achat de devises.
• Vérifications au registre foncier sur le promoteur et le logement : charges, permis d'habiter (iskan), conformité aux plans approuvés.
• Le prix du contrat est égal au prix réellement payé. Pas de double contrat.
• Origine des fonds documentée à l'avance : déclarations fiscales, relevés, contrats de vente d'actifs.

Si ce que vous cherchez est une vie au bord de la mer plutôt qu'un passeport, un titre de séjour turc peut suffire : voir notre article sur la résidence en Turquie en 2026. L'impôt sur les loyers et la revente se calcule à part ; l'essentiel est sur notre page impôts en Turquie.

Si la Turquie vous semble risquée : les alternatives

Les retraits ne sont pas une raison de rayer la Turquie, mais une bonne raison de comparer. Ce que l'on regarde en parallèle :

• Passeports des Caraïbes : Grenade, Dominique, Saint-Christophe-et-Niévès. Accès sans visa à l'espace Schengen, une voie par don et des contrôles de diligence stricts qui leur sont propres. Nous avons traité la pression de l'UE sur ces programmes dans notre article sur les passeports des Caraïbes et Schengen.
• Argentine : un nouveau programme dès 350 000 dollars annoncé le 2 octobre 2026, expliqué dans notre article sur la citoyenneté argentine par investissement.
• Paraguay : la résidence puis la naturalisation, sans gros investissement.
• Résidence grecque par investissement : si vivre dans l'UE compte plus qu'un passeport pour l'instant.

Une comparaison complète des pays et des montants se trouve dans notre panorama où acheter une nationalité et sur la page tous les passeports.

Nos services pour la nationalité turque

Nous menons l'opération et le dossier avec des partenaires avocats agréés en Turquie. Votre rôle est de choisir l'appartement ; le nôtre est de faire en sorte qu'un passeport l'accompagne et vous reste.

Autour de l'opération, nous gérons aussi les formalités : numéro fiscal, compte bancaire, virements avec origine des fonds documentée, assurance et résidence pendant l'attente. Si vous choisissez une ville, commencez par nos guides d'Istanbul, d'Antalya et d'Alanya, ou par la présentation de la Turquie.

Questions fréquentes