Apartamentos en venta en Encarnación para vivir e invertir
Los apartamentos terminados más interesantes en venta ahora, desde un estudio con piscina en la azotea hasta un apartamento para la residencia de inversor, el precio del m² y la rentabilidad por zona de la ciudad, los gastos además del precio y las condiciones de la residencia.
En 2026 el metro cuadrado de un apartamento en Encarnación cuesta de media US$ 1.830 según los anuncios, US$ 1.910 junto a la costanera y US$ 1.320 en el centro. El alquiler de larga duración da cerca del 6,8% al año antes de impuestos. Un estudio en un edificio con piscina cuesta US$ 50.000, y desde US$ 200.000 en inmuebles de renta se obtiene de inmediato la residencia permanente de inversor.
Abajo tienes las ofertas más interesantes en venta ahora, el precio del m² y la rentabilidad del alquiler por zona de la ciudad, y todos los gastos además del precio. Un asesor te elige un inmueble según lo que buscas.
El mercado en resumen
Datos de 2026.
Qué apartamentos hay en venta en Encarnación
Los apartamentos terminados más interesantes, de US$ 50.000 a US$ 220.000, en edificios ya construidos: estudios y apartamentos de un dormitorio en edificios con piscina en la azotea, de dos dormitorios cerca de las universidades y las playas, un apartamento amplio en el centro y uno para la residencia. Un asesor te elige un apartamento según lo que buscas y te envía al chat los documentos, los planos y opciones similares.
Estudio de 39 m² en un edificio con piscina en la azotea
US$ 50.000
Un estudio de 39 m² en la 5.ª planta: un ambiente con zona de estar, comedor y cocina, baño completo, balcón con vista y aire acondicionado. El apartamento se vende con cocina equipada con placa y campana extractora y con armario. En la azotea hay una terraza con piscina y un quincho con aire acondicionado. El metro cuadrado aquí cuesta US$ 1.280 frente a una media en Encarnación de US$ 1.830 para apartamentos.
Apartamento de un dormitorio de 44 m² en un edificio con ascensor
US$ 52.800
Un apartamento de 44 m² en la 4.ª planta de un edificio con ascensor, a pocos pasos del Sambódromo, donde se celebra el carnaval, y a 50 m de la avenida Rodríguez de Francia: un dormitorio, salón, cocina comedor, baño, lavadero y balcón. El metro cuadrado aquí cuesta US$ 1.200 frente a una media de la ciudad de US$ 1.830.
Apartamento de dos dormitorios de 50 m² con inquilino
US$ 58.000
Un apartamento de 50 m² en la 8.ª planta con vista a la ciudad: dos dormitorios, uno con aire acondicionado, cocina comedor con muebles a medida, salón y baño completo. El edificio tiene ascensor, cámaras de vigilancia, conserjería, un quincho común con parrilla y una terraza. Cerca hay universidades, un supermercado, restaurantes, el centro, la costanera y la playa San José. El apartamento está alquilado; los muebles, los electrodomésticos y el estacionamiento no están incluidos en el precio.
Apartamento de un dormitorio de 56 m² con balcón con parrilla y piscina en la azotea
US$ 70.000
Un apartamento de 56 m² en la 2.ª planta: un dormitorio con aire acondicionado y armario, salón, comedor y cocina con aire acondicionado, muebles a medida, placa y campana extractora, baño y balcón con parrilla. En la azotea hay una terraza con vista panorámica, un quincho con aire acondicionado y una piscina. El estacionamiento no está incluido en el precio.
Apartamento de dos dormitorios de 78 m² con balcón grande
US$ 77.000
Un apartamento de 78 m² en la 1.ª planta en el barrio Bernardino Caballero: dos dormitorios amplios, baño, salón y un balcón grande. Las playas, la costanera, los centros comerciales y el centro de la ciudad están a pocos minutos. El metro cuadrado aquí cuesta US$ 990 frente a una media de la ciudad de US$ 1.830 para apartamentos.
Apartamento de 100 m² con dos dormitorios y dos baños en el centro
US$ 90.000
Un apartamento de 100 m² en la 1.ª planta de un edificio con ascensor, a pocas cuadras de la plaza principal y a una cuadra de la avenida Irrazábal: salón comedor, cocina equipada, dos dormitorios con balcón, dependencia de servicio y dos baños. En la azotea hay una terraza con quincho. Los gastos del edificio son de unos 400.000 guaraníes (US$ 70) al mes, y el metro cuadrado cuesta US$ 900 frente a una media del centro de US$ 1.320.
Apartamento de tres dormitorios de 168 m² con dos plazas de estacionamiento para la residencia
US$ 220.000
Un apartamento de 168 m² en la 12.ª planta: un dormitorio con baño propio, vestidor y balcón, otros dos dormitorios con armario y un baño compartido, salón comedor, cocina con lavavajillas, horno y microondas, lavadero con depósito, aseo de cortesía y un balcón grande con parrilla. Todas las habitaciones tienen aire acondicionado, y el apartamento incluye dos plazas de estacionamiento. El precio supera los US$ 200.000, el umbral de la residencia de inversor, si el apartamento se alquila.
Cuánto cuesta el metro cuadrado en Encarnación
La tabla muestra el precio por m² de los apartamentos terminados por zona de la ciudad según los anuncios de venta de octubre de 2026. De media, el metro cuadrado de un apartamento en Encarnación cuesta US$ 1.830. Los edificios nuevos junto a la costanera y las playas son los más caros, con US$ 1.910 por m²; en los demás barrios el metro cuadrado cuesta US$ 1.670, y en el centro, donde los edificios son más antiguos, US$ 1.320. Los precios se fijan en dólares, y con menos frecuencia en guaraníes, así que el tipo de cambio apenas afecta al precio del apartamento.
| Zona de la ciudad | Por m², US$ | Apartamento de 60 m², US$ |
|---|---|---|
| Junto a la costanera | US$ 1.910 | US$ 115.000 |
| Otros barrios | US$ 1.670 | US$ 100.000 |
| Centro | US$ 1.320 | US$ 79.000 |
| Toda Encarnación | US$ 1.830 | US$ 110.000 |
Datos de octubre de 2026: el precio por m² por zona y la media de Encarnación son la mediana de los anuncios de venta de apartamentos terminados actualizados de abril a octubre de 2026, sin ventas en fase de construcción.
Qué rentabilidad da alquilar un apartamento en Encarnación
El alquiler de larga duración en Encarnación da de media un 6,8% al año antes de impuestos: un apartamento de 60 m² se alquila por US$ 620 al mes. La rentabilidad más alta está en los barrios lejos de la costanera, del 9,5%: allí el metro cuadrado es más barato y el alquiler por m² es más alto. Junto a la costanera un apartamento de 60 m² se alquila por US$ 670 al mes, pero el metro cuadrado cuesta más, así que la rentabilidad allí es del 7%. En el centro los edificios son más antiguos y los alquileres más bajos, con un 5,9% al año.
| Zona de la ciudad | Alquiler de 60 m² al mes | Rentabilidad anual |
|---|---|---|
| Otros barrios | US$ 790 | 9,5% |
| Junto a la costanera | US$ 670 | 7% |
| Centro | US$ 390 | 5,9% |
| Toda Encarnación | US$ 620 | 6,8% |
Datos de octubre de 2026: el alquiler y el precio por m² por zona y la media de la ciudad son medianas de los anuncios de alquiler de larga duración y de venta de apartamentos terminados actualizados de abril a octubre de 2026, alquiler de un apartamento de 60 m². La rentabilidad es bruta, antes de impuestos, gastos del edificio y periodos sin inquilino.
Los ingresos por alquilar una vivienda tributan al 8%, y para ello hace falta un número fiscal. El impuesto anual sobre el inmueble es del 1% del valor fiscal, que es inferior al precio de mercado. La ganancia por la venta tributa al 8%. Los tipos y los ejemplos están en la página impuestos en Paraguay.
Qué gastos sumar al precio del apartamento
Los gastos principales son el notario y la inscripción del título. El comprador paga al notario la operación: el arancel lo fija la ley y en las operaciones grandes es una fracción de un punto porcentual del precio, más un 10% de IVA sobre los servicios. La compra a un promotor o a una empresa suma un IVA del 5% sobre una base del 30% del precio, cerca del 1,5% del precio; un vendedor particular no cobra IVA.
| Pago | Apartamento de US$ 90.000 | Parte del precio |
|---|---|---|
| Notario según el arancel estatal más un 10% de IVA sobre los servicios | US$ 750-990 | 0,8-1,1% |
| IVA en la compra a un promotor o a una empresa | US$ 1.350, nada si el vendedor es particular | 1,5% |
| Inscripción del título | una tasa de la Dirección General de los Registros Públicos | según el arancel del registro |
| Revisión legal | según los honorarios del abogado | aparte de los impuestos |
| Total además del precio | US$ 750-990 con vendedor particular, US$ 2.100-2.340 con promotor, más las tasas | 0,8-2,6% |
Datos de octubre de 2026: el arancel notarial es el de la ley de aranceles notariales de Paraguay, y el IVA, el de la ley tributaria de Paraguay. Un asesor calcula los gastos de un apartamento concreto.
Da residencia permanente un apartamento en Encarnación?
Sí, la residencia permanente de inmediato, desde US$ 200.000. Según la Resolución n.º 283 del Ministerio de Industria y Comercio del 21 de abril de 2026, la residencia permanente de inversor se concede por una inversión de US$ 200.000 o más en inmuebles de renta en cualquier ciudad del país, con al menos el 30% del importe pagado. Una vivienda para tu propia familia no cuenta como inversión, así que el apartamento se alquila. De la lista, el apartamento de 168 m² por US$ 220.000 cumple el umbral.
El ministerio emite el certificado de inversor a través de una ventanilla única para inversores, después la Dirección de Migraciones concede la residencia permanente y una cédula de identidad por 10 años; las tasas para inversores son de US$ 550. La residencia se mantiene mientras no salgas del país más de 3 años seguidos, y tras 3 años viviendo con residencia permanente puedes solicitar la ciudadanía. Más detalles en las páginas Residencia permanente en Paraguay e impuestos en Paraguay.
Cómo elegimos un apartamento
- Objetivo y presupuesto: vivir en Encarnación, alquilar, obtener la residencia de inversor o todo a la vez. El asesor concreta la zona de la ciudad, la cercanía a la costanera y las playas, la superficie y la piscina en el edificio.
- La lista: apartamentos terminados con el precio del vendedor, los gastos del edificio y el cálculo de la rentabilidad según la zona de la ciudad.
- Verificaciones: el extracto del registro público, cargas y embargos, el catastro, las deudas del impuesto inmobiliario en la municipalidad y de los gastos del edificio.
- La compra en persona o con poder: la escritura ante notario, la inscripción del título, un número fiscal para alquilar y los documentos para la residencia de inversor.
La lista te la envía un asesor al chat, con los precios de los vendedores en la fecha de la lista.
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Todos los países y presupuestos comparados, en la página Inversión inmobiliaria en el extranjero.
Preguntas frecuentes
Cuánto cuesta un apartamento en Encarnación?
Un extranjero puede comprar un apartamento en Encarnación?
Dónde comprar un apartamento en Encarnación?
Qué rentabilidad da el alquiler en Encarnación?
Qué gastos tiene comprar un apartamento en Encarnación?
Un apartamento en Encarnación da residencia permanente?
Qué impuestos paga el propietario de un apartamento en Encarnación?
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