Инвестиционная недвижимость: Мадейра

Обновлено 8 октября 2026

Мадейра: объясним, что выгодно купить именно вам, проверим продавца и объект и закроем сделку.

Купить недвижимость на Мадейре в 2026 году иностранец может без разрешений и ограничений по гражданству, но покупатель жилья - налоговый нерезидент Португалии платит налог на передачу по единой ставке 7,5%; для резидентов действует шкала от 0% до 7,5%. Ещё 0,8% цены составляет гербовый сбор, а ежегодный налог на недвижимость - от 0,3% кадастровой стоимости.

Мадейра - автономный регион Португалии, поэтому сделки идут по португальским правилам: с налоговым номером Португалии и договором у нотариуса или в государственном центре оформления. Спрос держат Фуншал и южное побережье острова, удалённые работники и пенсионеры из Европы. Суммы в долларах - по курсу Европейского центрального банка на 7 октября 2026 года, 1,1177 доллара за евро, округлены вверх.

Кому подходит недвижимость на Мадейре

• тем, кто переезжает на остров по визе для финансово независимых или визе цифрового кочевника;
• пенсионерам и удалённым работникам, которым нужен мягкий климат круглый год;
• покупателям жилья для сдачи: долгой - жителям, короткой - отдыхающим, с регистрацией;
• семьям, которые становятся налоговыми резидентами Португалии и платят налог на передачу по шкале, а не 7,5%.

Не подходит покупка тем, кто рассчитывает получить через неё вид на жительство: с октября 2023 года недвижимость такого права не даёт.

Даёт ли покупка недвижимости на Мадейре вид на жительство

Нет. С октября 2023 года покупка недвижимости в Португалии, включая Мадейру, больше не даёт вида на жительство инвестора. Переезжают по визе для финансово независимых, визе цифрового кочевника, работе или бизнесу, подробнее - на страницах вид на жительство в Португалии и виза цифрового кочевника. Своё жильё на острове помогает: оно подтверждает адрес и снижает расходы, которые учитывают при подаче.

Налог на передачу недвижимости на Мадейре в 2026 году

Налог на передачу недвижимости на Мадейре зависит от налогового статуса покупателя: нерезидент Португалии в 2026 году платит за жильё единые 7,5% цены, резидент - по шкале для автономных регионов.

Единую ставку 7,5% для нерезидентов ввёл декрет-закон № 97/2026 от 20 мая 2026 года. Она не касается тех, кто раньше был налоговым резидентом Португалии; покупатель, который стал резидентом в течение 2 лет после сделки, вправе вернуть разницу. Льгота есть и для жилья, которое сдают в долгую аренду по цене до $2 600 (2 300 евро) в месяц.

Сколько стоит покупка недвижимости на Мадейре: налоги и сборы

Кроме налога на передачу, покупатель недвижимости на Мадейре платит гербовый сбор 0,8% цены, нотариуса и регистрацию права.

Налоги владельца недвижимости на Мадейре

Доход от аренды облагается в Португалии и у нерезидента. Сдача туристам требует регистрации местного жилья для отдыхающих и соблюдения правил муниципалитета. Подробнее - на странице налоги в Португалии.

Документы для покупки недвижимости на Мадейре

Для покупки недвижимости на Мадейре нужны 6 групп документов.

• паспорт и налоговый номер Португалии;
• выписка из реестра недвижимости и кадастровая справка на объект;
• разрешение на использование жилья;
• подтверждение происхождения средств: нотариус и банк обязаны его проверить;
• документы о семейном положении и режиме имущества супругов;
• доверенность, если сделку проводит представитель.

Как проходит покупка недвижимости на Мадейре: шаги и сроки

Покупка недвижимости на Мадейре занимает от 1 до 3 месяцев: предварительный договор подписывают с задатком 10-20%, а налог на передачу и гербовый сбор платят до окончательного договора.

1. Налоговый номер Португалии и счёт в португальском банке.
2. Подбор и проверка: выписка из реестра недвижимости, кадастр, разрешение на использование жилья, долги перед товариществом собственников.
3. Предварительный договор с задатком, обычно 10-20%.
4. Уплата налога на передачу и гербового сбора до подписания.
5. Окончательный договор у нотариуса или в государственном центре оформления и регистрация права.

Особенности рынка Мадейры

• Рельеф крутой: доступ к дому, парковка и состояние подпорных стен важны не меньше вида.
• Часть домов построена или перестроена без нужных разрешений - это проверяют по документам муниципалитета.
• Предложение невелико, а спрос со стороны удалённых работников держит цены в Фуншале.

Почему сделки с недвижимостью на Мадейре срываются

• незаконные пристройки и отсутствие разрешения на использование жилья;
• долги продавца перед товариществом собственников или по налогу на недвижимость;
• планы сдавать туристам без проверки ограничений муниципалитета и правил дома;
• налог на передачу посчитан по шкале резидента, хотя покупатель - нерезидент;
• происхождение денег не подтверждено для банка и нотариуса.

Ограничения для отдельных гражданств на Мадейре

Закон Португалии не ограничивает покупку недвижимости по гражданству: разница есть только в налогах - между налоговыми резидентами и нерезидентами. Покупатели из стран и территорий с льготным налоговым режимом из португальского списка платят налог на передачу по повышенной ставке. Санкционные правила Евросоюза запрещают банкам принимать от граждан России и Беларуси без гражданства или вида на жительство в стране Евросоюза вклады больше $120 000 (100 000 евро), поэтому счёт и расчёты по сделке планируют заранее. Профиль покупателя специалисты Murblz проверяют до предварительного договора.

Что делает Murblz при покупке недвижимости на Мадейре

Специалисты Murblz оформляют налоговый номер и счёт, подбирают объект, проверяют документы в реестре и муниципалитете, считают налоги, сопровождают предварительный и окончательный договор и регистрацию вместе с партнёрами с местной лицензией. Если цель - переезд, подбираем визу и связываем покупку с ней.

Что входит в работу

• Подбор объекта под инвестиционную задачу
• Юридическая проверка объекта
• Сопровождение сделки под ключ
• Структурирование владения (компания, траст)
• Управление недвижимостью и сдача в аренду

Смотрите также

Регистрация компании

Частые вопросы