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Anlageimmobilien auf Madeira

Aktualisiert am 08.10.2026

Madeira: Wir zeigen, was sich für Sie zu kaufen lohnt, prüfen Verkäufer und Immobilie und schließen das Geschäft ab.

Madeira ist eine autonome Region Portugals, daher werden Immobilien hier nach portugiesischen Regeln gekauft: ohne Genehmigungen und Beschränkungen nach Staatsangehörigkeit, mit portugiesischer Steuernummer und einem Geschäft vor einem Notar oder in einem staatlichen Abwicklungszentrum. Die Nachfrage konzentriert sich auf Funchal und die Südküste der Insel mit ganzjährig mildem Klima und auf Fernarbeiter und Ruheständler aus Europa. Dollarbeträge sind zum Kurs der Europäischen Zentralbank vom 5. Oktober 2026 berechnet, 1,12 $ je Euro.

Gibt ein Kauf einen Aufenthalt

Nein. Seit Oktober 2023 gibt ein Immobilienkauf in Portugal, auch auf Madeira, keinen Investorenaufenthalt mehr. Man zieht mit dem Visum für passive Einkünfte, dem Visum für digitale Nomaden, für Arbeit oder Geschäft um; siehe unsere Seiten Aufenthalt in Portugal und Visum für digitale Nomaden. Eine eigene Wohnung auf der Insel hilft: Sie belegt eine Adresse und senkt die im Antrag angesetzten Kosten.

Steuern und Kosten beim Kauf

• Grunderwerbsteuer: progressiv, mit 7,5 % des Preises für teure Wohnungen. Die Sätze für Zweitwohnungen und Investitionen sind höher als für die eigene Hauptwohnung.
• Stempelsteuer: 0,8 % des Preises. Bei einer Wohnung für 400.000 €, etwa 448.200 $, sind das 3.200 €, etwa 3.590 $.
• Notar und Eintragung des Eigentums im Grundbuch werden gesondert bezahlt.

Steuern des Eigentümers

• Jährliche kommunale Grundsteuer auf den Katasterwert zu einem von der Gemeinde festgelegten Satz.
• Eine Zusatzsteuer auf hochwertige Immobilien gilt, wenn der gesamte Katasterwert der Wohnungen des Eigentümers die festgelegte Schwelle übersteigt.
• Mieteinnahmen sind in Portugal auch für Nichtansässige steuerpflichtig.
• Ferienvermietung erfordert eine Registrierung als örtliche Ferienunterkunft und die Einhaltung kommunaler Regeln.

Wie der Kauf abläuft

1. Eine portugiesische Steuernummer und ein portugiesisches Bankkonto.
2. Auswahl und Prüfung: Grundbuchauszug, Kataster, Bewohnbarkeitslizenz, Schulden bei der Eigentümergemeinschaft.
3. Vorvertrag mit einer Anzahlung, meist 10–20 %.
4. Zahlung von Grunderwerbsteuer und Stempelsteuer vor der Unterzeichnung.
5. Endgültige Urkunde vor einem Notar oder in einem staatlichen Abwicklungszentrum und Eintragung des Eigentums.

Unterlagen des Käufers

• Reisepass und portugiesische Steuernummer;
• Nachweis der Herkunft der Mittel, den Notar und Bank prüfen müssen;
• Unterlagen zum Familienstand und zum Güterstand der Ehepartner;
• eine Vollmacht, wenn ein Vertreter das Geschäft abwickelt.

Besonderheiten der Insel

• Das Gelände ist steil: Zufahrt, Parkplatz und Stützmauern sind so wichtig wie die Aussicht.
• Manche Häuser wurden ohne die nötigen Genehmigungen gebaut oder verändert; das wird anhand der kommunalen Unterlagen geprüft.
• Das Angebot ist begrenzt, und die Nachfrage von Fernarbeitern stützt die Preise in Funchal.

Risiken

• Unrechtmäßige Anbauten und keine Bewohnbarkeitslizenz.
• Schulden des Verkäufers bei der Eigentümergemeinschaft oder bei der Grundsteuer.
• Pläne für Ferienvermietung ohne Prüfung kommunaler Beschränkungen und Bauvorschriften.
• Kauf ohne Prüfung durch einen Anwalt: Schulden, Belastungen und unrechtmäßige Bauten zeigen sich erst in Register- und Gemeindeunterlagen.

Was wir tun

Wir beschaffen Steuernummer und Konto, stellen eine Auswahl von Immobilien zusammen, prüfen die Unterlagen bei Register und Gemeinde, berechnen die Steuern und begleiten Vorvertrag, endgültige Urkunde und Eintragung mit vor Ort zugelassenen Partnern. Ist Ihr Ziel ein Umzug, wählen wir das Visum und verknüpfen den Kauf damit.

Was wir tun

• Auswahl von Immobilien für Ihr Anlageziel
• Rechtliche Prüfung der Immobilie
• Begleitung des Kaufs von Anfang bis Ende
• Eigentumsstruktur (Firma, Treuhand)
• Verwaltung und Vermietung der Immobilie

Siehe auch

Firmengründung

Häufige Fragen