Инвестиционная недвижимость: Колумбия

Обновлено 8 октября 2026

Недвижимость для инвестиций (Колумбия): отбор объектов, юридическая проверка и сопровождение сделки для вас. Данные на 2026 год.

Купить недвижимость в Колумбии иностранец может на тех же условиях, что и граждане: расходы покупателя при оформлении - обычно 2-3% цены, а покупка от $190 000 (612 816 750 песо) в 2026 году даёт право на визу инвестора. Главное требование для иностранного покупателя - зарегистрировать вложение как иностранную инвестицию в Центральном банке Колумбии.

Колумбия - одна из самых динамичных экономик Латинской Америки с растущим рынком жилья в Медельине, Боготе, Картахене и на Карибском побережье.

Кому подходит покупка недвижимости в Колумбии

• Тем, кто переезжает и хочет жить в своём жилье в Медельине, Боготе или у моря.
• Инвесторам в аренду: квартиры сдают на долгий срок, а при записи в реестре туризма - посуточно.
• Тем, кому нужна виза инвестора: покупка от $190 000 (612 816 750 песо) даёт визу на срок до 3 лет с правом жить и работать.
• Владельцам бизнеса в Колумбии, которым нужен офис или помещение.

Покупка не подходит тем, кто не готов переводить деньги через официальный валютный рынок: без этого вложение не зарегистрировать и деньги от продажи законно не вывести.

Виза инвестора за недвижимость в Колумбии

Виза мигранта-инвестора в Колумбии требует вложения в недвижимость от 350 минимальных месячных зарплат - в 2026 году это $190 000 (612 816 750 песо).

Минимальная месячная зарплата в 2026 году - $540 (1 750 905 песо). Доллары пересчитаны по курсу около 3 273 песо за доллар на 7 октября 2026 года и округлены вверх; условия проверяем по правилам министерства иностранных дел на дату подачи. Виза мигранта выдаётся на срок до 3 лет и позволяет жить и работать в Колумбии, в неё можно включить членов семьи. Порог считают по цене в акте и сумме зарегистрированной инвестиции, поэтому покупку чуть ниже порога для визы не засчитают.

Регистрация иностранной инвестиции в Центральном банке Колумбии

Деньги на покупку недвижимости в Колумбии переводят из-за рубежа через официальный валютный рынок - банк или лицензированного посредника, - а вложение регистрируют в Центральном банке Колумбии валютной декларацией при переводе. Сертификат о регистрации иностранной инвестиции нужен для визы инвестора и для того, чтобы потом законно вывести деньги от продажи. Ошибку в оформлении перевода исправить трудно, поэтому платёж готовим вместе с банком заранее: назначение, получатель и сумма должны совпасть с договором.

Документы для покупки недвижимости в Колумбии

• паспорт покупателя; если подписывает представитель - доверенность с апостилем и переводом на испанский;
• справка из реестра недвижимости о собственнике, истории объекта и обременениях;
• справки об отсутствии долгов по муниципальному налогу на недвижимость и сбору на благоустройство;
• справка управляющей компании дома об отсутствии долгов по взносам;
• предварительный договор купли-продажи с ценой, сроками и задатком;
• валютная декларация о переводе денег из-за рубежа;
• документы о происхождении средств для банка.

Как проходит покупка недвижимости в Колумбии: шаги

1. Задача. Определяем цель: жильё, аренда или виза инвестора, и бюджет.
2. Подбор и проверка. Проверяем собственника, обременения, долги по налогам и коммунальным платежам по справке из реестра.
3. Предварительный договор. Фиксируем цену, задаток, сроки и то, как делятся расходы на оформление.
4. Перевод денег. Переводим деньги из-за рубежа через официальный валютный рынок с валютной декларацией.
5. Сделка у нотариуса. Договор оформляют публичным актом у нотариуса, там же удерживают налог с продавца.
6. Регистрация. Вносим право в реестр недвижимости и получаем подтверждение иностранной инвестиции.
7. Виза. При необходимости подаём на визу инвестора.

Сколько стоит покупка недвижимости в Колумбии: налоги и сборы

Покупка недвижимости в Колумбии обходится покупателю в 2-3% цены сверх стоимости объекта: при квартире за $190 000 это $3 800-5 700.

Ставку налога на регистрацию устанавливает департамент, а ставку ежегодного налога - муниципалитет, поэтому точный расчёт по объекту делает нотариус перед подписанием. Распределение расходов между сторонами закрепляют в предварительном договоре. Занижать цену в акте запрещено: налоговая служба сверяет её с рыночной.

Аренда и управление недвижимостью в Колумбии

Купленную в Колумбии квартиру можно сдавать в долгосрочную аренду без особых разрешений. Для краткосрочной сдачи туристам владелец записывается в национальный реестр туризма, а правила дома должны такую сдачу разрешать - это проверяют до покупки. Управляющая компания ищет жильцов и ведёт расчёты, а доход от аренды декларируют в Колумбии.

Налоги владельца недвижимости в Колумбии

Владелец недвижимости в Колумбии каждый год платит муниципальный налог 0,5-1,6% кадастровой стоимости, с дохода от аренды - подоходный налог, а при продаже после двух лет владения - 15% с прибыли. Ставки и правила резидентства - на странице налоги в Колумбии; обзор страны - Колумбия: все программы.

Почему сделки с недвижимостью в Колумбии срываются

• деньги пришли не через официальный валютный рынок, и инвестицию не зарегистрировать;
• сумма ниже порога для визы инвестора;
• у объекта есть долги по налогу, взносам дома или обременения в реестре;
• продавец не единственный собственник или действует по устаревшей доверенности;
• правила дома запрещают посуточную сдачу, на которую рассчитывал покупатель;
• происхождение средств не подтверждено.

Ограничения для отдельных гражданств в Колумбии

Ограничений по гражданству для покупки недвижимости в Колумбии нет: иностранцы покупают на тех же условиях, что и граждане, и оформляют право на своё имя. Различается банковская проверка: перевод должен прийти из-за рубежа через официальный валютный рынок, а банк-отправителя колумбийские банки проверяют по санкционным спискам. Поэтому покупателям из России маршрут платежа и документы о происхождении средств специалисты Murblz готовят до предварительного договора.

Что делает Murblz при покупке недвижимости в Колумбии

Специалисты Murblz подбирают и проверяют объект, готовят предварительный договор, перевод и регистрацию иностранной инвестиции, сопровождают сделку у нотариуса и подачу на визу инвестора.

Что входит в работу

• Подбор объекта под инвестиционную задачу
• Юридическая проверка объекта
• Сопровождение сделки под ключ
• Структурирование владения (компания, траст)
• Управление недвижимостью и сдача в аренду

Смотрите также

Регистрация компании · Счёт для бизнеса · Личный счёт · Налоги страны · Все программы страны

Частые вопросы