Инвестиционная недвижимость: Макао

Обновлено 8 октября 2026

Макао - особый административный район Китая и один из самых плотных и дорогих рынков жилья в мире.

Экономика держится на игорной индустрии и туризме, поэтому рынок цикличен и зависит от потока гостей из материкового Китая. Патака привязана к гонконгскому доллару, а через него - к доллару США, что делает цены понятными для иностранного покупателя. Предложение ограничено крошечной территорией, ликвидность сосредоточена в нескольких районах полуострова, на Тайпе и Котае.

Что изменилось для иностранцев в 2024 году

С 2010 года правительство сдерживало рынок дополнительными сборами, а в 2024 году отменило их почти все. С 1 января 2024 года нет сбора за покупку второго жилья, а в апреле 2024 года отменили дополнительный сбор 10% для покупателей-нерезидентов, сбор за третье жильё и налог на перепродажу в первые два года. Иностранец теперь платит те же сборы, что и житель Макао, и может получить ипотеку до 70% стоимости.

Сколько стоит квартира в Макао в 2026 году

Средняя цена жилья в Макао во втором квартале 2026 года - около $8 000 за квадратный метр полезной площади (64 603 патаки), это на 4,3% ниже, чем кварталом раньше, по данным Службы статистики и переписи Макао.

За квартал совершили 1 272 сделки с жильём. Цены считают по полезной площади, а в объявлениях часто указывают площадь вместе с общими частями здания, поэтому метр в объявлении выглядит дешевле. Квартира 60 м² полезной площади в среднем стоит около $480 000.

Районы Макао: где покупают квартиры

Жильё в Макао покупают в 3 частях: на полуострове, на Тайпе и на Колоане, а курортный Котай между ними застроен в основном казино и отелями.

• Полуостров - старый город, набережные и новые башни на намывных участках; самый большой выбор вторичного жилья и самая низкая средняя цена метра;
• Тайпа - жилые комплексы рядом с Котаем и аэропортом, популярна у тех, кто работает в курортах;
• Колоан - тихий юг с невысокой застройкой и самой дорогой средней ценой метра.

Гербовый сбор при покупке

Сбор считают по налоговой оценке или цене договора, что выше, и платят до регистрации права. Суммы в долларах - по курсу Европейского центрального банка через гонконгский доллар, около 8,08 патаки за доллар, округлены вверх.

Земля и права

Почти вся земля в Макао принадлежит государству и передаётся в концессию, поэтому покупатель квартиры получает право на помещение в здании на государственной земле. До сделки мы проверяем запись в реестре недвижимости, срок и условия концессии, долги по сборам на содержание здания, ипотеку продавца и разрешение на пользование помещением. Для новостроек отдельно проверяем, продаёт ли застройщик квартиры с разрешения властей.

Как проходит покупка

• Проверка объекта в реестре недвижимости и налоговой.
• Предварительный договор и задаток, обычно 5-10%.
• Оплата гербового сбора в налоговой службе.
• Окончательный договор у нотариуса или в нотариальной конторе и регистрация права в реестре.
• Для ипотеки - оценка банка и проверка доходов покупателя за рубежом.

Налоги при владении и аренде

• Если квартира сдаётся, налог на недвижимость - 10% от арендной платы.
• Если квартира не сдаётся, налог считают от условной стоимости аренды, а жители Макао получают вычет.
• Перепродажа больше не облагается специальным налогом, если не считать общего гербового сбора с покупателя.

Деньги, аренда и расходы после покупки

• Валютного контроля в Макао нет: деньги на покупку ввозят и доход от аренды выводят свободно, но банк спрашивает об их происхождении;
• патака привязана к гонконгскому доллару, а он - к доллару США, поэтому курсовой риск для долларового покупателя небольшой;
• арендаторы - сотрудники курортов, специалисты и студенты, спрос зависит от потока туристов и найма в игорной индустрии;
• к налогу на недвижимость добавляются взносы на содержание здания и страховка;
• компания-владелец платит дополнительный налог на прибыль 12% с суммы свыше 600 000 патак в год, около $75 000.

Ипотека для иностранца

Банк в Макао даёт иностранцу ипотеку до 70% стоимости жилья: так стало после смягчений 2024 года.

• банк оценивает квартиру сам и считает долю кредита от меньшей суммы: цены договора или оценки;
• доходы за рубежом подтверждают выписками и налоговыми декларациями, обычно с переводом на английский или китайский;
• кредит выдают в патаках или гонконгских долларах, поэтому при доходе в другой валюте курс влияет на платёж;
• залог регистрируют в реестре недвижимости вместе с правом собственности.

Документы покупателя

• паспорт и подтверждение адреса;
• документы о происхождении денег для банка и нотариуса;
• доверенность, если сделку проводит представитель;
• для покупки на компанию - учредительные документы и сведения о владельцах.

Ограничения для отдельных гражданств

Закон Макао не ограничивает покупку жилья по гражданству: с апреля 2024 года иностранцы платят те же сборы, что и жители. Ограничения возникают с деньгами. Жители материкового Китая могут обменять не больше $50 000 в год, поэтому крупную покупку им приходится планировать через законные каналы вывода капитала. Банки Макао проверяют клиентов по санкционным спискам, и переводы из России, Беларуси и Ирана проходят дольше или отклоняются, поэтому маршрут платежа согласуем с банком до задатка.

Частые ошибки покупателей

• Задаток без проверки реестра: у продавца ипотека или долги по содержанию здания.
• Расчёт сбора от цены договора, хотя налоговая оценка выше.
• Покупка в новостройке без проверки разрешения застройщика на продажу.
• Ожидание ВНЖ после покупки, хотя такой программы нет с 2007 года.

Кому подходит недвижимость в Макао

Квартира в Макао подходит 3 группам покупателей: тем, кто хранит капитал в активе, привязанном через гонконгский доллар к доллару США, тем, кто хочет сдавать жильё сотрудникам курортов и специалистам, и тем, кто сам работает в Макао или соседних городах дельты Жемчужной реки. Тем, кому нужен вид на жительство за покупку жилья, Макао не подходит: такую программу закрыли в 2007 году, и мы сразу предложим страны, где покупка и статус связаны.

ВНЖ и недвижимость

Программа ВНЖ за покупку жилья в Макао закрыта в 2007 году, и сегодня покупка статуса не даёт. Работают другие пути: программы привлечения специалистов и ВНЖ за крупные инвестиции в бизнес. Если ваша цель - статус резидента, мы скажем об этом сразу и предложим страны, где покупка недвижимости и ВНЖ действительно связаны.

Что мы делаем

Начинаем с задачи: сохранение капитала, доход от аренды или жильё для себя. Подбираем район и объект, проверяем реестр, концессию и продавца, считаем гербовый сбор и налоги до задатка, помогаем с ипотекой, сопровождаем сделку с партнёрами с местной лицензией и регистрацию права, а затем сдачу в аренду и налоги.

Что входит в работу

• Подбор объекта под инвестиционную задачу
• Юридическая проверка объекта
• Сопровождение сделки под ключ
• Структурирование владения (компания, траст)
• Управление недвижимостью и сдача в аренду

Смотрите также

Регистрация компании · Счёт для бизнеса · Личный счёт

Частые вопросы