Инвестиционная недвижимость: Люксембург

Обновлено 8 октября 2026

Иностранец в Люксембурге в 2026 году покупает квартиру, дом или участок без разрешений; при покупке платят сборы 7% цены - на квартиру за $900 000 (800 000 евро) это $63 000 (56 000 евро). Сопровождение Murblz: подбор объекта, проверка титула и сделка под ключ.

Иностранец в Люксембурге в 2026 году покупает квартиру, дом или участок без разрешений; при покупке платят сборы 7% цены - на квартиру за $900 000 (800 000 евро) это $63 000 (56 000 евро). Сделку оформляет нотариус, право регистрируют в ипотечном бюро. Покупка жилья вида на жительство не даёт: переезд оформляют по работе, бизнесу, учёбе или семье, подробнее - на странице вид на жительство в Люксембурге.

Суммы пересчитаны по курсу Европейского центрального банка на 7 октября 2026 года, 1,1177 доллара за евро, и округлены вверх.

Кому подходит недвижимость в Люксембурге

Рынок подходит 3 группам: тем, кто переезжает работать в страну, тем, кто работает в Люксембурге и живёт рядом с границей, и инвесторам в аренду с ограниченной, но стабильной доходностью.

• Подходит для собственного жилья: сбор 7% уменьшают на налоговый кредит, а налог на добавленную стоимость на новостройку - 3% вместо 17%.
• Подходит для долгой аренды: спрос держат работники финансового сектора и европейских учреждений.
• Не подходит для высокой арендной доходности: годовая аренда по закону не может превышать 5% вложенного капитала.
• Не подходит как путь к статусу: ни вида на жительство, ни гражданства покупка не даёт, паспорт Люксембурга получают после 5 лет жизни в стране и экзамена по языку.

Где покупают: три зоны цен

Страна делится на 3 зоны по цене: столица с пригородами, юг вокруг Эш-сюр-Альзетт и север.

• Столица и её окрестности - самые дорогие: здесь работают банки, фонды и европейские учреждения, и жильё берут и для себя, и под аренду.
• Юг - бывший промышленный район с университетским городком: цены ниже, до столицы добираются поездом.
• Север - самый доступный и самый тихий: дома с участками, меньше арендаторов.

Многие, кто работает в Люксембурге, живут в соседних Франции, Бельгии и Германии и ездят через границу. Поэтому перед покупкой сравнивают не только цену, но и дорогу до работы, школу и налоги в стране, где будет дом.

Сколько стоит оформление покупки

Покупатель платит 7% цены: регистрационный сбор 6% и сбор за внесение в реестр 1%.

Налоговый кредит для собственного жилья

Если вы покупаете жильё, чтобы жить в нём, сбор 7% уменьшают на налоговый кредит - до $45 000 (40 000 евро) на каждого покупателя, то есть до $90 000 (80 000 евро) для пары.

Нотариус сам считает сбор, вычитает кредит и перечисляет остаток. Взамен покупатель обязан поселиться в жилье в установленный срок и прожить в нём не меньше двух лет, иначе кредит придётся вернуть. Жильё под аренду, вторые дома и коммерческие объекты кредита не дают. В июле 2026 года правительство объявило о повышении кредита до $51 000 (45 000 евро) на человека для актов с 16 июля 2026 года; до принятия закона нотариус применяет прежнюю сумму, а разницу запрашивают в управлении регистрации.

Кредит полностью покрывает сбор, пока цена не выше примерно $640 000 (571 000 евро) для одного покупателя и $1 300 000 (1,14 млн евро) для пары. В примере с квартирой за $900 000 (800 000 евро) пара не платит сбор совсем, а один покупатель доплачивает $18 000 (16 000 евро).

Новостройка: как считают налоги

При покупке у застройщика платят 2 налога: сбор 7% с доли земли и налог на добавленную стоимость со строительства.

Для жилья, в котором покупатель будет жить сам, ставка налога - 3% вместо 17%, а выгода ограничена $56 000 (50 000 евро) на объект. Этого хватает на строительство стоимостью примерно до $400 000 (357 000 евро): с суммы сверх неё берут обычные 17%. Если жильё сдать или продать раньше установленного срока, льготу возвращают. У застройщика проверяют гарантию завершения строительства и график платежей: деньги вносят по этапам работ.

Требования и документы покупателя

Покупателю нужны 3 группы документов; разрешения на покупку иностранцу не требуется.

• паспорт и подтверждение семейного положения: от него зависит, как оформляют право собственности супругов;
• подтверждение происхождения средств для нотариуса и банка;
• для налогового кредита - заявление о намерении жить в жилье и документы о прежнем жилье, если оно было.

Сроки по шагам

Покупка проходит в 4 шага, и право переходит только после нотариального акта.

1. Подбор и предварительный договор, обычно с задатком.
2. Финансирование: люксембургские банки дают ипотеку, в том числе тем, кто работает в стране и живёт в соседних странах.
3. Нотариальный акт, оплата сбора с учётом налогового кредита.
4. Регистрация в ипотечном бюро.

Срок между предварительным договором и актом стороны задают сами: обычно его привязывают к одобрению кредита.

Аренда: предел 5% вложенного капитала

Годовая аренда жилья без мебели не может превышать 5% капитала, вложенного в это жильё.

• Вложенный капитал пересчитывают с учётом инфляции и улучшений, а для жилья старше 15 лет уменьшают на 2% каждые 2 года, если владелец не вкладывался в содержание.
• При каждом пересмотре аренду можно поднять не больше чем на 10%.
• За мебель доплата - не больше 1,5% её стоимости в месяц, и только по счетам не старше 10 лет.
• По закону, принятому 10 июля 2024 года, договор аренды заключают письменно и указывают в нём, что плата не превышает предела.

Поэтому доходность считают от цены покупки с расходами, а не от рыночной ставки аренды.

Налоги владельца

У владельца 3 налога: на землю, на доход от аренды и на прибыль при продаже.

• Налог на землю ежегодно платят коммуне, он невелик по сравнению с ценой жилья.
• Доход от аренды облагается подоходным налогом по прогрессивной шкале, в том числе у нерезидента, с вычетом расходов и амортизации.
• Продажа. Прибыль при продаже в течение двух лет облагается полностью как спекулятивная, после двух лет - по льготной ставке. Продажа основного жилья, где вы жили, от налога освобождена.

Ставки и вычеты - на странице налоги в Люксембурге.

Почему сделка срывается: риски

Деньги теряют по 4 причинам.

• Налоговый кредит придётся вернуть, если не поселиться в жилье вовремя или продать его раньше срока.
• Покупка новостройки без проверки графика и гарантий застройщика.
• Продажа в первые два года - налог как со спекулятивного дохода.
• Расчёт аренды по рыночной ставке, а не по пределу 5% вложенного капитала.

Ограничения для отдельных гражданств

Ограничений на покупку по гражданству 0: разрешение не нужно никому. Различие касается денег в банке: санкции Евросоюза запрещают банкам принимать вклады свыше $120 000 (100 000 евро) от граждан и жителей России и Беларуси, если у них нет гражданства или вида на жительство страны Евросоюза, Европейской экономической зоны или Швейцарии. Поэтому расчёт по сделке и происхождение денег для таких покупателей готовят заранее вместе с банком и нотариусом.

Что делаем мы

Работаем в 5 шагов: подбираем объект, считаем сборы, налоговый кредит и налог на добавленную стоимость, проверяем застройщика или продавца, сопровождаем предварительный договор и нотариальный акт и регистрацию вместе с партнёрами с местной лицензией. Если нужен вид на жительство или счёт в люксембургском банке, помогаем параллельно.

Что входит в работу

• Подбор объекта под инвестиционную задачу
• Юридическая проверка объекта
• Сопровождение сделки под ключ
• Структурирование владения (компания, траст)
• Управление недвижимостью и сдача в аренду

Смотрите также

Регистрация компании · Счёт для бизнеса · Личный счёт · Налоги страны · Все программы страны

Частые вопросы