Инвестиционная недвижимость: Лихтенштейн

Обновлено 7 октября 2026

Лихтенштейн - один из самых закрытых рынков недвижимости в Европе, и это нужно понимать до того, как строить планы.

Княжество крошечное, предложение минимально, а любая сделка с недвижимостью требует государственного разрешения: приобретение возможно, по сути, только для тех, кто уже легально живёт в стране, и даже для резидентов действуют жёсткие критерии реальной потребности в жилье. Спекулятивная покупка нерезидентом здесь фактически исключена. ВНЖ Лихтенштейна недвижимость не даёт вовсе - разрешения на проживание выдаются по квотам, включая известную лотерею для граждан ЕЭЗ. Лихтенштейн стоит воспринимать не как рынок недвижимости, а как юрисдикцию для структурирования капитала - здесь сильны фонды, трасты и банковский сектор, а недвижимость становится доступной только после реального переезда.

Наша работа по Лихтенштейну начинается с честного ответа на вопрос, достижима ли ваша цель в принципе. Если да - выстраиваем маршрут: сначала легальный статус, затем поиск объекта на очень узком рынке, получение государственного разрешения на сделку, юридическая проверка и сопровождение покупки с нашими партнёрами с местной лицензией. Если прямой путь закрыт, предлагаем альтернативы: соседние Швейцария и Австрия для жизни или лихтенштейнские структуры для владения активами в других странах. Обещать здесь лёгких решений не будем - их нет.

Кому подходит недвижимость в Лихтенштейне

Купить жильё в Лихтенштейне могут те, кто уже живёт в стране: граждане Швейцарии и стран Европейской экономической зоны с разрешением на жительство, а граждане других стран - после 10 лет непрерывного проживания. Компании покупают помещения с разрешением, если они нужны для собственной деятельности в стране.

Не подходит Лихтенштейн тем, кто ищет вложение в недвижимость, второе жильё или вид на жительство за покупку: такие цели закон о сделках с землёй не признаёт законным интересом. Им мы предлагаем соседние Швейцарию и Австрию или владение активами через лихтенштейнский фонд, который может держать недвижимость в других странах.

Рынок жилья Лихтенштейна

В Лихтенштейне около 40 000 жителей и 11 общин, а рабочих мест больше, чем жителей: больше половины работников каждый день приезжают из Швейцарии и Австрии. Жилья мало, цены - на уровне дорогих районов Швейцарии, а сделки идут через нотариуса и земельную книгу с разрешением органа по сделкам с землёй. Поэтому большинство приезжих сначала снимают жильё и покупают только после многих лет жизни в стране.

Вид на жительство в Лихтенштейне

Покупка жилья вида на жительство не даёт: сначала нужно право жить в стране. Гражданам стран Европейской экономической зоны и Швейцарии с работой разрешения выдают по квоте, часть мест разыгрывают по жребию дважды в год. Гражданам других стран доступны в основном места для руководителей и специалистов по запросу работодателя в пределах квоты и воссоединение семьи. Отдельных программ для инвесторов, пенсионеров и удалённых работников нет.

Может ли иностранец купить недвижимость в Лихтенштейне

Покупка земли и жилья в Лихтенштейне требует разрешения органа по сделкам с землёй, и его дают при законном интересе. Право на разрешение для собственного жилья есть у граждан Швейцарии и стран Европейской экономической зоны, которые живут в Лихтенштейне, а у граждан других стран - после 10 лет непрерывного проживания; более короткое проживание не засчитывается. Для будущего жилья разрешение могут дать с условием переехать в течение 3 лет, а участок не может быть больше 1 440 м², по данным государственного портала Лихтенштейна.

Как проходит покупка

1. Проверка, есть ли у вас право на разрешение по закону о передаче земли.
2. Подбор объекта в пределах допустимой площади.
3. Договор и заявка в орган по сделкам с землёй.
4. Регистрация права в земельной книге после разрешения.
5. Переезд в срок, если разрешение дано под будущее жильё.

Документы для разрешения на покупку

• заявление в орган по сделкам с землёй и договор купли-продажи или его проект;
• паспорт и разрешение на жительство, подтверждение срока непрерывного проживания;
• сведения об участке или квартире: площадь, местоположение, выписка из земельной книги;
• объяснение, как вы будете использовать жильё, а для будущего жилья - обязательство переехать в течение 3 лет;
• документы о происхождении денег для банка и нотариуса.

Договор купли-продажи вступает в силу только после разрешения органа по сделкам с землёй: если разрешение не дают, сделка не состоится. Поэтому право на разрешение проверяем до подписания договора и задатка.

Сколько стоит владение недвижимостью: налоги и платежи

Ежегодного налога на недвижимость в привычном виде в Лихтенштейне нет: по закону о налогах 4% стоимости всего имущества, включая жильё, каждый год добавляют к облагаемому доходу и облагают по шкале подоходного налога. При покупке платят сборы земельной книги по постановлению о сборах ведомства юстиции, при продаже с прибылью - налог на прирост стоимости земли. Налога на дарение и наследство нет. Сборы и налоги по вашему объекту считаем до подписания договора.

Суммы в долларах - по курсу Европейского центрального банка в 2026 году, около 1,20 доллара за франк, округлены вверх.

Налог при продаже и владение через фонд

Если вы продаёте недвижимость в Лихтенштейне с прибылью, платите налог на прирост стоимости земли. Его считают с разницы между выручкой и вложениями: ценой покупки и расходами, которые увеличили стоимость объекта, а ставка растёт вместе с суммой прибыли. Налога на дарение и наследство в Лихтенштейне нет, поэтому передать имущество следующему поколению можно без налога.

Тем, кто не может купить жильё в самом княжестве, чаще подходит лихтенштейнский фонд, который владеет активами в других странах. Капитал фонда - не меньше $37 000 (30 000 франков) или такая же сумма в евро или долларах. Фонд с частными активами при соблюдении условий платит только минимальный налог $2 200 (1 800 франков) в год. Структуру подбираем под ваши цели и страну, где находится недвижимость.

Частые причины отказа

• у покупателя нет права на разрешение: он живёт в стране меньше 10 лет и не гражданин Швейцарии или страны Европейской экономической зоны;
• покупка как вложение или второе жильё без реальной потребности;
• участок больше 1 440 м² для жилья;
• нет обязательства переехать в течение 3 лет, если жильё покупают на будущее;
• происхождение денег нельзя подтвердить документами или покупатель под санкциями.

Ограничения для отдельных гражданств

Гражданам Швейцарии и стран Европейской экономической зоны, которые живут в Лихтенштейне, разрешение на собственное жильё дают по закону. Гражданам других стран, в том числе России, Беларуси, Казахстана и Украины, - только после 10 лет непрерывного проживания, более короткое проживание не засчитывается. Само разрешение на жительство гражданам ЕЭЗ выдают по квотам, часть из них разыгрывают в лотерею.

Лихтенштейн применяет санкции Евросоюза против России, поэтому банки и нотариусы княжества особенно тщательно проверяют покупателей с российским и белорусским гражданством и происхождение их денег.

Что делаем мы

Специалисты Murblz проверяют, есть ли у вас право на разрешение, подбирают объект в пределах допустимой площади, готовят заявление в орган по сделкам с землёй и сопровождают сделку с партнёрами с местной лицензией. Для тех, кто уже живёт в стране, проверяем объект по земельной книге, обременения и разрешения на строительство, готовим договор с нотариусом и регистрируем право после разрешения. Если прямой путь закрыт, предлагаем жильё в Швейцарии или Австрии и лихтенштейнский фонд для активов в других странах. Смету фиксируем письменно до начала работы.

Что входит в работу

• Подбор объекта под инвестиционную задачу
• Юридическая проверка объекта
• Сопровождение сделки под ключ
• Структурирование владения (компания, траст)
• Управление недвижимостью и сдача в аренду

Смотрите также

Регистрация компании · Счёт для бизнеса · Личный счёт

Частые вопросы