Comprar un apartamento en Georgia en 2026
El metro cuadrado en obra nueva en Tiflis cuesta unos US$ 1.400, y la residencia solo se concede por una vivienda tasada en más de US$ 150.000. Precios en Tiflis y Batumi, registro en días, impuestos del propietario y riesgos.
En resumen
- Precios: unos US$ 1.400 por m² en obra nueva en Tiflis, unos US$ 1.300 en segunda mano y unos US$ 1.250 en Batumi.
- Los extranjeros pueden comprar libremente a su nombre, salvo terrenos agrícolas.
- La inscripción de la propiedad en el Registro Público suele tardar 1-4 días hábiles.
- La residencia por 1 año se concede por una vivienda de más de US$ 150.000 según un tasador acreditado.
- El riesgo principal: apartahoteles de Batumi con rentabilidad prometida y una constructora débil.
En detalle
Georgia es uno de los mercados más sencillos para un comprador extranjero: el apartamento se inscribe a tu nombre en pocos días, no hace falta notario y los precios de obra nueva suelen darse en dólares. Pero desde 2026 la residencia por inmueble solo se concede por una vivienda de más de US$ 150.000, medida por tasación y no por el precio del contrato. El análisis detallado del mercado, la revisión de inmuebles y el acompañamiento de la operación están en la página inmuebles en Georgia; aquí van respuestas breves a las preguntas principales.
Cuánto cuesta un apartamento en Georgia en 2026
En marzo de 2026 el metro cuadrado en obra nueva en Tiflis costaba de media unos US$ 1.400, y unos US$ 1.300 en segunda mano. Los barrios de prestigio cuestan más: unos US$ 2.500 en Vake y unos US$ 2.900 en Mtatsminda. En Batumi la obra nueva cuesta de media US$ 1.200-1.250 por metro, mientras que junto al mar, en la avenida Rustaveli y en el casco antiguo, cuesta US$ 1.800-3.500.
| Ciudad | Media por m² | Apartamento de 50 m² |
|---|---|---|
| Tiflis, obra nueva | unos US$ 1.400 | unos US$ 70.000 |
| Tiflis, segunda mano | unos US$ 1.300 | unos US$ 65.000 |
| Batumi, obra nueva | unos US$ 1.250 | unos US$ 63.000 |
La obra nueva en Georgia suele venderse en tres niveles de acabado: hormigón desnudo, acabado básico con instalaciones y reforma terminada. La diferencia de precio entre ellos ronda una cuarta parte, así que conviene comparar anuncios solo con el mismo acabado.
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Puede un extranjero comprar un apartamento en Georgia
Puede, libremente y a su nombre: apartamentos, casas e inmuebles comerciales. La única excepción seria son los terrenos agrícolas, que la Constitución prohíbe poseer a los extranjeros. Los ciudadanos rusos entran en Georgia sin visado y pueden quedarse hasta un año, así que la operación se hace sin un visado aparte.
Cómo comprar un apartamento en Georgia paso a paso
- Un extracto del Registro Público: propietario, cargas, situación del terreno.
- Revisar a la constructora y la licencia de obra en la obra nueva, y el contrato de gestión en un apartahotel.
- Contrato y pago por banco, no en efectivo: el rastro bancario también hace falta para la residencia.
- La inscripción de la propiedad en el Registro Público: normalmente 1-4 días hábiles.
- Tasación por un tasador acreditado y solicitud de residencia, si hace falta.
Impuestos del propietario de un apartamento en Georgia
- Alquiler de una vivienda: el 5% de los ingresos si no se deducen gastos.
- Venta: el 0% tras más de 2 años de propiedad; si no, el 5% de la ganancia.
- El impuesto sobre bienes inmuebles lo pagan los residentes cuyos ingresos familiares superan los 40.000 lari al año, unos US$ 16.000.
- Los ingresos de fuente extranjera no tributan en Georgia.
Entre Rusia y Georgia no hay convenio de doble imposición, así que un residente fiscal ruso también tiene que declarar en Rusia los ingresos del alquiler georgiano. Más información en la página impuestos en Georgia.
El umbral de US$ 150.000 lo fija el tasador, no el vendedor
Los errores cuestan más que los impuestos: una tasación por debajo del umbral de residencia, un apartahotel con rentabilidad prometida y una empresa de gestión débil, una constructora cuya obra se alarga durante años, un pago en efectivo sin rastro bancario. Revisamos el inmueble en el Registro Público, evaluamos a la constructora y el contrato de gestión, llevamos la operación hasta la inscripción y encargamos de antemano una tasación acreditada si hace falta la residencia. Garantizamos un trabajo profesional y un proceso transparente y, en la mayoría de los casos, el resultado en la primera solicitud.
Costo del acompañamiento: a consultar con el gestor.
Residencia en Georgia por la compra de un apartamento
| Valor de la vivienda según tasación | Qué da | Trabajo |
|---|---|---|
| más de US$ 150.000 | un permiso de residencia de 1 año, renovable cada año mientras seas propietario de la vivienda | hace falta un derecho a trabajar aparte |
| más de US$ 300.000 | un permiso de residencia de 5 años y luego la permanente | no hace falta permiso |
El umbral subió de US$ 100.000 a US$ 150.000 y lo mide un tasador acreditado. Comprar un apartamento por US$ 130.000 esperando que la tasación alcance el umbral es arriesgado: decide el tasador, no el vendedor. Más información en la página residencia en Georgia y en nuestro repaso de las normas migratorias de Georgia.
Riesgos al comprar un apartamento en Georgia
- Apartahoteles con rentabilidad prometida. La calidad de los proyectos en Batumi varía mucho, y los ingresos dependen de la empresa de gestión.
- Una constructora débil: la obra se alarga durante años.
- Una tasación por debajo del umbral para la residencia.
- El pago en efectivo: sin rastro bancario no se puede acreditar la inversión para la residencia.
Las constructoras de Batumi son generosas con las promesas: la rentabilidad anunciada a veces crece más rápido que el propio edificio.
Cómo te ayudamos
Los errores en el inmueble y en la tasación cuestan más que los impuestos. Revisamos el inmueble en el Registro Público, evaluamos a la constructora y a la empresa de gestión, llevamos la operación hasta la inscripción y estructuramos la compra para la residencia.
Inmuebles en Georgia
Revisión del Registro Público, de la constructora y del contrato de gestión, acompañamiento de la operación.
Más información →Residencia en Georgia
Residencia por inmueble, trabajo o negocio con las normas de 2026.
Más información →Cuenta en Georgia
Una cuenta bancaria para pagar el apartamento y cobrar el alquiler.
Más información →Todos los programas están en la página general Georgia.
Preguntas frecuentes
Cuánto cuesta un apartamento en Georgia en 2026?
Se puede comprar un apartamento en Georgia?
Comprar un apartamento da residencia en Georgia?
Qué impuestos paga el propietario de un apartamento en Georgia?
Cuánto tarda la inscripción de un apartamento en Georgia?
Dónde es mejor comprar: Tiflis o Batumi?
Servicios
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