Как продать квартиру в России, находясь за границей

Подписать сделку можно по доверенности за $40-70, а сохранить деньги - сложнее. Способы продажи, налоги резидента и нерезидента и перевод денег за рубеж по правилам 2026 года.

Подробнее

Продать квартиру в России, не приезжая, можно: чаще всего по доверенности, которую удостоверяет консул за $40-70. Сложнее не подписать договор, а сохранить деньги. Нерезидент, продавший квартиру раньше минимального срока владения, отдаёт 30% со всей суммы продажи, а резидент - 13-15% с прибыли. Разница на квартире за $150 000 - десятки тысяч долларов.

Хорошая новость 2026 года: с 8 декабря 2025 года Банк России снял лимиты на переводы за рубеж для граждан России. Ниже - какой способ продажи выбрать, что написать в доверенности, как получить деньги от покупателя без риска, сколько налога заплатить и как перевести деньги на счёт за границей.

Как продать квартиру в России, находясь за границей: три способа

Выбор зависит от того, кто собственник, есть ли в семье дети-собственники и готов ли продавец хотя бы раз прилететь. В большинстве сделок хватает доверенности.

Удалённая сделка у двух нотариусов, о которой часто пишут, из-за границы не работает. Статья 53.1 Основ законодательства о нотариате позволяет сторонам подписать договор у разных нотариусов в разных городах, но оба нотариуса - российские, и обе стороны приходят к ним лично. Консул договор о продаже российской недвижимости удостоверить не вправе: это прямо запрещает статья 26 Консульского устава.

Продажа квартиры по доверенности: пошагово

1. Документы на квартиру. Проверить выписку из реестра недвижимости, долги по коммунальным платежам и налогу на имущество, кто зарегистрирован в квартире. Выписку представитель получает за один-три рабочих дня.
2. Согласия. Если квартира куплена в браке, нужно нотариальное согласие супруга. Если среди собственников есть дети - разрешение органа опеки.
3. Доверенность. Удостоверить у консула России или у местного нотариуса с апостилем. Текст согласовать заранее с представителем и, если возможно, с банком покупателя.
4. Передача доверенности. Консул выдаёт электронную копию, которую сразу отправляют в Россию; иностранную доверенность везут курьером и переводят в России.
5. Покупатель и задаток. Представитель подписывает предварительный договор и принимает задаток, если это предусмотрено доверенностью.
6. Сделка и расчёты. Договор купли-продажи подписывают, деньги покупатель кладёт на аккредитив или в сервис безопасных расчётов, документы подают в Росреестр.
7. Регистрация. Росреестр регистрирует переход права обычно за 7-9 рабочих дней, через нотариуса - быстрее. После регистрации деньги поступают на счёт продавца.
8. Налог. Если минимальный срок владения не прошёл, до 30 апреля следующего года подать декларацию и до 15 июля заплатить налог.

Подробно о том, где удостоверить доверенность и сколько это стоит, - в статье доверенность в консульстве.

Что написать в доверенности на продажу квартиры

Доверенность на продажу - самый придирчиво читаемый документ сделки. Её проверяют регистратор, банк покупателя и сам покупатель, который не хочет через год узнать, что продавец доверенность не выдавал.

• Объект. Адрес и кадастровый номер квартиры, а если она в долях - размер доли.
• Условия. Продать за цену и на условиях по своему усмотрению или за цену не ниже указанной.
• Документы. Получать выписки и справки, подавать заявления в Росреестр, многофункциональный центр, управляющую компанию.
• Деньги. Получить задаток и оплату, открыть аккредитив, распоряжаться счётом в конкретном банке. Без этих слов представитель продаст квартиру, но не получит деньги.
• Передоверие и срок. Право передоверить юристу, если оно нужно, и срок - для продажи разумен год-три.

Если в квартире кто-то прописан, полномочие на подачу заявлений о снятии с учёта стоит включить в ту же доверенность: покупатели и банки неохотно берут квартиру с зарегистрированными жильцами. Как это сделать из-за границы - в статье как выписаться из квартиры, находясь за границей.

Можно ли продать квартиру удалённо без доверенности

Можно, если у продавца есть усиленная квалифицированная электронная подпись и квартира принадлежит одному взрослому собственнику целиком. Договор купли-продажи в простой письменной форме стороны подписывают электронными подписями и подают в Росреестр онлайн.

Есть условие, о котором узнают слишком поздно. Чтобы Росреестр принял документы, подписанные электронной подписью, собственник должен заранее подать заявление о возможности такой регистрации. Без него документы вернут без рассмотрения - это защита от мошенников, которые оформляют подписи на чужое имя.

Если квартира в долях, среди собственников есть дети или продаётся доля, договор обязательно удостоверяет нотариус. Тогда без доверенности или приезда не обойтись.

Согласие супруга, дети и другие собственники

Квартира, купленная в браке, - общая собственность супругов, даже если в реестре записан один из них. Для продажи нужно нотариальное согласие второго супруга по статье 35 Семейного кодекса. Супруг за границей удостоверяет согласие у консула или у местного нотариуса с апостилем, как и доверенность.

Если среди собственников есть несовершеннолетние, нужно предварительное разрешение органа опеки, а сделку удостоверяет нотариус. Опека обычно требует, чтобы ребёнок получил равноценную долю в другом жилье или деньги на его счёт.

Продажа доли постороннему возможна только после того, как остальные собственники письменно отказались от покупки или промолчали месяц после нотариального уведомления: это преимущественное право по статье 250 Гражданского кодекса.

Как безопасно получить деньги от покупателя

Самый спокойный расчёт - банковский аккредитив или сервис безопасных расчётов банка: покупатель кладёт деньги до подачи документов, а банк перечисляет их продавцу после регистрации права. Ни одна сторона не рискует отдать квартиру или деньги первой.

• Счёт продавца. Деньги лучше получать на счёт самого собственника в российском банке, а не представителя. Тогда весь путь денег прозрачен для налоговой и для иностранного банка, куда они уйдут дальше.
• Деньги через представителя. Возможно, если доверенность это прямо разрешает. Но это добавляет шаг и вопросы: представителю придётся переводить деньги собственнику, а банк - проверять основание.
• Наличные и ячейка. Для продавца за границей - худший вариант: деньги физически остаются в России, а законно вывезти крупную сумму наличными сложнее, чем перевести.

Открыть счёт в российском банке без приезда гражданин России может только там, где банк допускает удалённую идентификацию. Поэтому счёт для расчётов лучше подготовить заранее, ещё до поиска покупателя.

Налог при продаже квартиры: резидент и нерезидент

Если квартирой владели дольше минимального срока, налога нет ни у резидента, ни у нерезидента, и декларацию подавать не нужно. Минимальный срок - 5 лет, а для единственного жилья, квартиры, полученной в наследство, в подарок от близкого родственника или по приватизации, - 3 года (статья 217.1 Налогового кодекса).

Пример расчёта: квартиру купили за $100 000 и продают через 2 года за $150 000. Резидент платит налог с прибыли $50 000: 13% с $29 000 и 15% с $21 000 - около $6 900. Нерезидент платит 30% со всей цены - $45 000.

Статус считают по итогам календарного года продажи: нерезидент - тот, кто провёл в России меньше 183 дней. Если за границей уже куплено жильё, на трёхлетний срок для единственного жилья рассчитывать нельзя. Подробнее - в статьях налоговый нерезидент РФ и правило 183 дней.

Как перевести деньги от продажи квартиры за границу в 2026 году

С 8 декабря 2025 года Банк России снял лимиты на переводы за рубеж для граждан России и нерезидентов из дружественных стран. Деньги от продажи квартиры можно перевести на свой счёт за границей одной суммой.

Ограничения в 2026 году создают не правила Банка России, а санкции и банки-корреспонденты. Многие российские банки не могут отправлять платежи в Евросоюз и США, поэтому деньги часто идут через банки дружественных стран. Иностранный банк при получении спросит происхождение денег: договор купли-продажи, выписку из реестра, подтверждение уплаты налога или справку, что налога нет.

Иностранцам из недружественных стран оплату за недвижимость зачисляют на специальный счёт типа С, и вывести с него деньги за рубеж нельзя. Граждан России, даже живущих в таких странах, это правило не касается.

Счёт за рубежом налоговому резиденту России нужно показать в уведомлении в налоговую: об этом статья уведомление об открытии счёта за рубежом. Подобрать банк, который примет деньги от продажи российской недвижимости, Murblz помогает в услуге личные счета за рубежом.

Как продать квартиру в Москве, находясь за границей

Правила для Москвы те же, что по всей России, но два обстоятельства делают московскую сделку дороже ошибок. Первое - кадастровая стоимость: она в столице высокая, и если цена в договоре ниже 70% кадастровой, налог считают от кадастровой. Для нерезидента это 30% от суммы, которая может оказаться выше реальной цены.

Второе - ипотечные покупатели. Банк покупателя проверяет доверенность продавца своим юристом, требует пустую квартиру без прописанных жильцов и расчёты через аккредитив. Чем раньше текст доверенности согласован с этим банком, тем меньше шансов, что сделка встанет на этапе одобрения.

Если квартира досталась по наследству, срок владения считают со дня смерти наследодателя, а не со дня получения свидетельства, и для такой квартиры он - 3 года. Как вступить в наследство без приезда, разобрано в статье как вступить в наследство, находясь за границей.

Если продавать пока невыгодно

Иногда разумнее подождать: если до конца минимального срока владения осталось полгода, налог для нерезидента может съесть треть цены, а ожидание не стоит ничего. Квартиру на это время можно сдавать, но аренда нерезидента без специального режима облагается по ставке 30%, а с самозанятостью - 4% с доходов от физических лиц.

Второй рычаг - статус. Тот, кто проводит в России больше 183 дней за год продажи, платит как резидент. Как устроены оба варианта и что выгоднее в конкретной ситуации, разобрано в статьях как стать налоговым нерезидентом РФ и на странице налоги в России для нерезидентов.

Сколько стоит продать квартиру из-за границы

Обязательные расходы продавца невелики: доверенность, согласие супруга и, если нужно, нотариальная сделка. Главная статья расходов - налог при продаже раньше срока.

Суммы в долларах США по курсу Банка России на 6 октября 2026 года, округлены вверх. Сопровождение Murblz от доверенности до перевода денег за рубеж рассчитает менеджер в чате под вашу квартиру и состав собственников.

Почему сделка по доверенности срывается

• Доверенность не принимают. Нет права получить деньги, неверный кадастровый номер, фамилия в переводе не совпадает с паспортом.
• Арест или запрет. Долги, судебные решения и запреты на регистрацию всплывают в выписке накануне сделки. Как это проверить заранее - в статье арест имущества релокантов в 2026 году.
• Запрет без личного участия. Если собственник когда-то подал заявление о невозможности регистрации без личного участия, сделку по доверенности Росреестр не проведёт, пока запись не снимут; исключение - договор, удостоверенный нотариусом.
• Прописанные жильцы. Банк покупателя по ипотеке часто требует пустую квартиру без зарегистрированных людей.
• Мошенники. Поддельные покупатели с задатком на чужие реквизиты, а иногда - сам представитель, который уходит с деньгами. Поэтому расчёты - только через банк и только на счёт собственника.
• Налог по неверному статусу. Продавец считает себя резидентом, а по итогам года оказывается нерезидентом, и налог вырастает с 13% прибыли до 30% цены.

Что изменилось в 2025-2026 годах

• Налог для резидентов. С 2025 года доход от продажи недвижимости облагается по ставке 13% до 2,4 млн рублей за год и 15% сверх.
• Госпошлина. С 2025 года регистрация права собственности физического лица стоит 4 000 рублей.
• Электронная доверенность. С 1 июля 2024 года консул выдаёт электронную копию доверенности, и её не нужно везти курьером.
• Переводы за рубеж. С 8 декабря 2025 года Банк России снял лимиты на переводы за рубеж для граждан России и дружественных стран, а для иностранцев из недружественных стран ограничения продлил.

Дороже пошлин обходятся ошибки: сорванная сделка из-за доверенности, деньги, застрявшие у представителя, налог 30% там, где можно было заплатить 13% или ничего. Сопровождение Murblz снимает эти риски: мы готовим доверенность и согласия, проверяем квартиру и покупателя, ведём сделку через банк и помогаем перевести деньги на счёт за рубежом.

Чем поможем

Специалисты Murblz готовят текст доверенности под конкретную сделку, проверяют квартиру и документы покупателя, а юристы-партнёры в России ведут сделку и расчёты. Дальше считаем налог, подаём декларацию и подбираем банк за рубежом, который примет деньги.

Обсудить с менеджером сейчас

Вся серия: документы из России из-за границы

• Как выписаться из квартиры, находясь за границей
• Как восстановить свидетельство о рождении из-за границы
• Повторное свидетельство о браке или разводе из-за границы
• Справка об отсутствии брака для брака за границей
• Как получить справку о несудимости, находясь за границей
• Как восстановить диплом, находясь за границей
• Доверенность в консульстве для дел в России
• Как продать квартиру в России, находясь за границей
• Как вступить в наследство в России, находясь за границей
• Как сняться с воинского учёта, находясь за границей

Документы из этой серии специалисты Murblz запрашивают, переводят и заверяют под требования страны, где их будут использовать: перевод, нотариус и апостиль.

Частые вопросы