Недвижимость для жизни и инвестиций · 2026-10-22
Вторичные квартиры в Грузии: цены и доходность
Квартиры в сданных домах от $29 000 в Батуми и от $41 000 в Тбилиси: где дешевле, сколько приносит аренда и что добавить к цене
Подбираем квартиры на вторичном рынке Грузии под бюджет и цель: жизнь, сдача в аренду или вид на жительство. Право на такую квартиру уже записано в Публичном реестре: сделку регистрируют за 1-4 рабочих дня, а квартиру с ремонтом можно сдавать сразу.
Ниже - квартиры октября 2026 года с точной ценой продавца и доходностью долгой аренды в их районе. В подборку вошли только квартиры в сданных домах, без переуступок в строящихся домах. Порядок покупки, налоги и вид на жительство - в статье «Купить квартиру в Грузии в 2026 году».
Коротко о рынке
Данные на 2026 год.
Квартиры на вторичном рынке Грузии на продажу
Студия 32 м² с панорамными окнами на 20-м этаже
$29 000
Студия 32 м² в высотном доме у Нового бульвара в Батуми: жилая зона 27 м², отдельная кухня 5 м², потолки 3 метра, панорамные окна и балкон на 20-м этаже. В комплексе фитнес-зал, сауна и ресепшен, до набережной и пляжа несколько минут пешком. Квартира для жизни у моря и для сдачи. Студии в этом районе сдаются около $300 в месяц - около 12% в год.
Студия 30,4 м² с большим балконом и видом на море
$31 000
Доходность 7,4 % в год
Студия 30,4 м² на 13-м этаже из 14 в доме 2023 года в Багратиони: большой балкон с видом на море и город, лифт, тихая улица с невысокими домами. Свет, вода и канализация подключены, газовые трубы проведены до этажей, две трети квартир в доме уже заселены. Средняя доходность долгой аренды в Багратиони - 7,4% в год до налогов.
2-комнатная квартира 42 м² на первой линии моря
$39 000
Квартира 42 м² на 3-м этаже из 9 в доме 2023 года на первой линии моря в Барцхане, на севере Батуми: спальня, гостиная с кухней и балкон. Все коммуникации подключены, покупку можно оформить в ипотеку. Метр стоит $930, в 2 раза дешевле среднего по Батуми.
Студия 28 м² с ремонтом и арендаторами, бассейн на крыше
$40 000
Студия 28 м² на 13-м этаже из 15 на второй линии моря в Бони-Городке: ремонт под ключ, балкон с боковым видом на море, на крыше дома бассейн. Квартиру продают с действующими арендаторами, после прошлой аренды нужен небольшой косметический ремонт. Сдачу можно передать управляющей компании.
Двухуровневая 2-комнатная квартира 38 м² с двором 20 м² и парковкой
$41 000
Доходность 8,8 % в год
Двухуровневая квартира 38,8 м² в Дигоми, жилом квартале района Сабуртало: свой двор 20 м² и место на парковке. Ремонт сделан, мебель и техника остаются, документы чистые, без обременений, ключи передают сразу после сделки. Метр стоит $1 080, на 39% дешевле среднего по Сабуртало. Средняя доходность долгой аренды в районе - 8,8% в год до налогов.
Студия 29 м² с мебелью в высотном доме
$43 000
Доходность 5,4 % в год
Студия 29 м² на 7-м этаже 45-этажного дома в районе Руставели: ремонт, мебель, встроенная кухня и балкон, в доме лифт. Въезжать можно сразу после сделки. Метр стоит $1 480, на 42% дешевле среднего по району. Средняя доходность долгой аренды в районе Руставели - 5,4% в год до налогов.
Светлая 2-комнатная квартира 37 м² с окнами на две стороны
$45 000
Доходность 6,3 % в год
Квартира 37 м² на 3-м этаже четырёхэтажного дома 2023 года на проспекте Маршала Геловани в Дидубе: спальня и отдельная кухня 6 м², потолки 3 метра, окна во двор и на улицу. Рядом магазины, школы и транспорт. Метр стоит $1 220, на 45% дешевле среднего по Дидубе.
Угловая 2-комнатная квартира 50 м² на горе Махата с подвалом и парковкой
$57 000
Доходность 8,2 % в год
Угловая квартира 50 м² на 2-м этаже из 7 в доме 2021 года на горе Махата в Чугурети, в зелёном районе: спальня, большая светлая гостиная с кухней, ванная и балкон. Свет, газ и вода подключены, счётчики стоят, в доме лифт и кодовый замок. В цену входят подвал 12 м² и место во дворе для машины. Средняя доходность долгой аренды в Чугурети - 8,2% в год до налогов.
Цены продавцов в 2026 году, лари по официальному курсу 2,5979 за доллар. Все квартиры в сданных домах; доходность - средняя по району при долгой аренде, до налогов.
Цены на квартиры по районам
Метр в новых домах Тбилиси в объявлениях стоит от $1 360 в Глдани и $1 380 в Самгори до $2 210 в Дидубе, в Батуми - от $1 360 в Агмашенебели до $2 990 в Старом городе. Квартиры из подборки стоят дешевле средней цены своего района: в Барцхане метр стоит $930, в Дигоми - $1 080 при средней по Сабуртало $1 780.
| Город и район | Метр в среднем | Квартира 40 м² |
|---|---|---|
| Тбилиси, Глдани | $1 360 (3 530 лари) | $54 000 |
| Тбилиси, Самгори | $1 380 (3 600 лари) | $55 000 |
| Тбилиси, Надзаладеви | $1 510 (3 930 лари) | $60 000 |
| Тбилиси, Исани | $1 670 (4 340 лари) | $67 000 |
| Тбилиси, Сабуртало | $1 780 (4 630 лари) | $71 000 |
| Тбилиси, Чугурети | $1 950 (5 070 лари) | $78 000 |
| Тбилиси, Дидубе | $2 210 (5 740 лари) | $88 000 |
| Весь Тбилиси, по сделкам | ~$1 430 (3 700 лари) | ~$57 000 |
| Батуми, Агмашенебели | $1 360 (3 530 лари) | $54 000 |
| Батуми, Аэропорт (Новый бульвар) | $1 710 (4 430 лари) | $68 000 |
| Батуми, Махинджаури | $1 750 (4 550 лари) | $70 000 |
| Батуми, Багратиони | $1 800 (4 680 лари) | $72 000 |
| Батуми, Бони-Городок | $1 820 (4 730 лари) | $73 000 |
| Батуми, Химшиашвили | $1 900 (4 930 лари) | $76 000 |
| Батуми, Руставели | $2 560 (6 660 лари) | $103 000 |
| Батуми, Старый город | $2 990 (7 770 лари) | $120 000 |
| Весь Батуми | $1 900 (4 930 лари) | $76 000 |
Данные на 2026 год: средняя цена метра в объявлениях о продаже квартир в новых домах по районам на 19 октября 2026 года; весь Тбилиси - средняя цена сделок с новыми квартирами за 2026 год. Лари по официальному курсу 2,5979 за доллар.
Доходность аренды и налоги
Долгая аренда в Тбилиси приносит в среднем 7,2 % в год до налогов, а в Глдани - 9,4 %: метр там дешевле всего, а аренда почти та же, что в соседних районах. В Сабуртало и Надзаладеви доходность 8,8 %, в Самгори 8,6 %, в Чугурети 8,2 %. В Батуми средняя доходность долгой аренды 6,9 %, в Агмашенебели 8,8 %, у Нового бульвара 8,2 %.
| Город и район | Аренда 40 м² в месяц | Доходность в год |
|---|---|---|
| Тбилиси, Глдани | $430 (1 110 лари) | 9,4 % |
| Тбилиси, Сабуртало | $520 (1 360 лари) | 8,8 % |
| Тбилиси, Надзаладеви | $440 (1 150 лари) | 8,8 % |
| Тбилиси, Самгори | $400 (1 030 лари) | 8,6 % |
| Тбилиси, Чугурети | $530 (1 390 лари) | 8,2 % |
| Тбилиси, Дидубе | $470 (1 210 лари) | 6,3 % |
| Батуми, Агмашенебели | $400 (1 040 лари) | 8,8 % |
| Батуми, Аэропорт (Новый бульвар) | $470 (1 210 лари) | 8,2 % |
| Батуми, Багратиони | $440 (1 150 лари) | 7,4 % |
| Батуми, Руставели | $460 (1 210 лари) | 5,4 % |
| Весь Батуми | $440 (1 130 лари) | 6,9 % |
Данные на 2026 год: аренда - медианы цены метра в объявлениях о долгой аренде квартир на 19 октября 2026 года, доходность - годовая аренда, делённая на среднюю цену метра района. Средняя по Тбилиси, 7,2 %, - за 2026 год. Посуточную аренду в таблице не учитываем. Доходность валовая, до налога на доход от аренды, расходов на дом и простоя.
Доход от сдачи жилья облагается налогом 5 %, если не заявлять расходы. При продаже налог 0 % после 2 лет владения, раньше - 5 % с прибыли. Налог на имущество платят только резиденты Грузии с доходом семьи больше $16 000 (40 000 лари) в год.
Какие расходы добавить к цене квартиры
Налога на покупку жилья в Грузии нет. Покупатель платит только регистрацию права в Публичном реестре: для квартиры за $41 000 (106 500 лари) это $58 (150 лари), 0,14 % цены. Нотариус не обязателен, а если покупатель не говорит по-грузински, договор в Доме юстиции подписывают с переводчиком.
| Платёж | Квартира за $41 000 (106 500 лари) | Доля цены |
|---|---|---|
| Налог на покупку жилья | нет | 0 % |
| Регистрация права в Публичном реестре за 4 рабочих дня | $58 (150 лари) | 0,14 % |
| Регистрация за 1 рабочий день вместо 4 | $104 (270 лари) | 0,25 % |
| Нотариус | не обязателен | 0 % |
| Итого сверх цены | $58 (150 лари) | 0,14 % |
Данные на 2026 год: ставки - Публичный реестр Грузии. Регистрация в день подачи стоит $135 (350 лари). Для вида на жительство добавьте отчёт аккредитованного оценщика. Расчёт по конкретной квартире сделает менеджер.
Вторичку в Грузии проверяют до задатка
Среди самых дешёвых предложений вторичного жилья в Батуми и Тбилиси много квартир в чёрном каркасе, переуступок в строящихся домах, полуподвалов и офисов, переделанных под жильё. Сопровождение Murblz снимает эти риски: подбираем квартиру, проверяем выписку из реестра, дом и продавца, сопровождаем договор и регистрацию права вместе с партнёрами с местной лицензией.
Стоимость сопровождения зависит от бюджета и цели покупки, её рассчитает менеджер в чате.
Даёт ли квартира на вторичном рынке ВНЖ в Грузии
Да, если квартира стоит дороже $150 000 по оценке: это основание для краткосрочного вида на жительство на 1 год на семью, его продлевают, пока квартира в собственности. Стоимость подтверждает аккредитованный оценщик, а не цена в договоре, поэтому квартиру у порога оценивают до задатка. Квартиры из подборки до порога не доходят: они для жизни и сдачи в аренду.
Вложение от $300 000 - основание для инвестиционного вида на жительство на 5 лет, после 5 лет владения - постоянный. На вторичке право собственности уже записано в реестре, поэтому подать на вид на жительство можно сразу после регистрации сделки. Иностранец покупает квартиру на тех же условиях, что и гражданин Грузии, виза для покупки не нужна. Подробнее - на странице ВНЖ Грузии.
Как мы подбираем квартиру на вторичном рынке
- Цель и бюджет: жизнь, сдача в аренду или вид на жительство. Менеджер уточняет город, район, площадь, этаж и способ оплаты.
- Подборка: квартиры с ценой продавца в долларах и лари, состоянием дома и ремонта, расходами сверх цены и расчётом доходности.
- Проверка: выписка из Публичного реестра - собственник, площадь, ипотека, арест и запреты, - долги за коммунальные услуги и состояние старого дома.
- Сделка лично или по доверенности: договор в Доме юстиции с переводчиком, оплата и регистрация права в Публичном реестре за 1-4 рабочих дня.
Подборку менеджер присылает в чат с ценами продавцов на дату подборки.
Читайте также
Сравнение всех стран и бюджетов - на странице Недвижимость за границей для инвестиций.
Частые вопросы
Сколько стоит квартира на вторичном рынке Грузии?
Что выбрать в Грузии: вторичку или новостройку?
Какую доходность приносит квартира на вторичке?
Какие расходы при покупке квартиры в Грузии?
Даёт ли квартира на вторичке ВНЖ в Грузии?
Что проверить перед покупкой квартиры на вторичке?
Поможем купить недвижимость в Грузии
Мы сопровождаем весь процесс под ключ: подберём объект под задачу, проверим юридическую чистоту и сопроводим сделку до регистрации. Задайте вопрос в чате: бесплатная консультация начинается прямо здесь. Юридическое представительство в госорганах и судах ведут специалисты Murblz вместе с партнёрами с местной лицензией.
Подробности и стоимость - у менеджера в чате. Опишите ситуацию - ответим сразу.
Узнать условия покупкиЧто будет дальше
- Эксперт изучит вашу ситуацию и цель.
- Свяжемся с вами удобным способом и ответим на вопросы.
- Предложим план работы, честные сроки и смету.