Immobilien als Geldanlage 2025: Wann kommt Ihr Geld zurück?

5 Min. Lesezeit · Veröffentlicht am 14.09.2024 · Aktualisiert am 08.10.2026

Immobilien gelten seit Langem als einer der sichersten Wege, Kapital zu erhalten und zu vermehren. Eine Wohnung zum Vermieten kann stetige Einnahmen bringen, besonders wenn die Preise steigen und die Mietnachfrage hoch ist. Ob sich die Investition wirklich auszahlt, hängt aber von vielen Details ab: vom Kaufpreis, von der Miethöhe und vom wirtschaftlichen Klima der Region. Hier sehen wir uns an, wie schnell sich Immobilien in Städten weltweit amortisieren.

Wir haben die Mieten für eine Einzimmerwohnung innerhalb der Stadtgrenzen und den Preis pro Quadratmeter ausgewertet und berechnet, wie viele Jahre es dauert, bis sich eine vermietete Wohnung mit 50 Quadratmetern bezahlt gemacht hat.

Lissabon, Portugal

Lissabon ist bei Anlegern beliebt, dank steigender Touristenzahlen und attraktiver Steuervorteile für Zuziehende und Rentner. Die Immobilienpreise steigen weiter, was die Stadt für langfristige Investitionen interessant macht.

Preis pro Quadratmeter: 6.240,29 €
Monatsmiete: 1.434,00 €
Kaufpreis (50 Quadratmeter): 312.014,50 €
Amortisationszeit: 18,13 Jahre

Tiflis, Georgien

Immobilien in Tiflis locken Anleger mit niedrigen Steuern und schnell wachsendem Tourismus. Georgien hat außerdem Programme zur Förderung ausländischer Investitionen, die die Preise nach oben treiben.

Preis pro Quadratmeter: 5.607,33 Lari
Monatsmiete: 1.958,68 Lari
Kaufpreis (50 Quadratmeter): 280.366,50 Lari
Amortisationszeit: 11,93 Jahre

Berlin, Deutschland

Berlin bleibt trotz hoher Preise einer der dynamischsten Immobilienmärkte Europas. Die Mietpreisbremse kann die Rendite schmälern, doch die stetige Wohnungsnachfrage hält die Stadt für langfristige Anleger attraktiv.

Preis pro Quadratmeter: 7.965,54 €
Monatsmiete: 1.225,10 €
Kaufpreis (50 Quadratmeter): 398.277,00 €
Amortisationszeit: 27,09 Jahre

Budapest, Ungarn

Budapest fällt durch seine strategische Lage in Mitteleuropa und vergleichsweise günstige Immobilienpreise auf. Die Stadt ist bei Touristen beliebt, was die Nachfrage nach Kurzzeitvermietung stützt.

Preis pro Quadratmeter: 1.423.305,64 Forint
Monatsmiete: 241.433,23 Forint
Kaufpreis (50 Quadratmeter): 71.165.282 Forint
Amortisationszeit: 24,56 Jahre

Valencia, Spanien

Valencia ist ein beliebter Ort zum Leben und für Urlaub am Mittelmeer, mit vergleichsweise niedrigen Wohnkosten und stetiger Nachfrage von Touristen und Zugezogenen. Das macht die Stadt für Anleger mit Fokus auf Kurzzeitvermietung interessant.

Preis pro Quadratmeter: 2.935,80 €
Monatsmiete: 1.069,64 €
Kaufpreis (50 Quadratmeter): 146.790,00 €
Amortisationszeit: 11,44 Jahre

Paphos, Zypern

Paphos ist ein Ferienort mit einem Immobilienmarkt, der bei europäischen Rentnern und Touristen beliebt ist. Dank des günstigen Steuersystems Zyperns und erschwinglicher Preise sind Immobilien hier sowohl für langfristige Anlagen als auch für Mieteinnahmen attraktiv.

Preis pro Quadratmeter: 3.023,73 €
Monatsmiete: 912,50 €
Kaufpreis (50 Quadratmeter): 151.186,50 €
Amortisationszeit: 13,81 Jahre

Miami, Vereinigte Staaten

Der Immobilienmarkt in Miami ist für seine Dynamik bekannt, mit ständiger Nachfrage nach Wohnraum von einheimischen wie ausländischen Käufern.

Preis pro Quadratmeter: 6.328,49 $
Monatsmiete: 2.823,55 $
Kaufpreis (50 Quadratmeter): 316.424,50 $
Amortisationszeit: 9,34 Jahre

Buenos Aires, Argentinien

Der argentinische Immobilienmarkt lockt mit relativ niedrigen Preisen, doch die instabile Wirtschaft und hohe Inflation können für langfristige Anleger Risiken bergen.

Preis pro Quadratmeter: 2.460,60 $
Monatsmiete: 478,56 $
Kaufpreis (50 Quadratmeter): 123.030,00 $
Amortisationszeit: 21,42 Jahre

Gold Coast, Australien

Die Gold Coast gehört zu den wichtigsten Ferienstädten Australiens und ist für ihre Strände und touristische Infrastruktur bekannt.

Preis pro Quadratmeter: 13.500,00 australische Dollar
Monatsmiete: 2.333,33 australische Dollar
Kaufpreis (50 Quadratmeter): 675.000,00 australische Dollar
Amortisationszeit: 24,11 Jahre

Dubai, Vereinigte Arabische Emirate

Dubai bleibt dank seines Status als internationales Wirtschaftszentrum und starker Wohnungsnachfrage einer der attraktivsten Immobilienmärkte. Steuervorteile und gut ausgebaute Infrastruktur machen die Stadt zu einem idealen Standort für Anleger.

Preis pro Quadratmeter: 18.263,31 Dirham
Monatsmiete: 7.985,88 Dirham
Kaufpreis (50 Quadratmeter): 913.165,50 Dirham
Amortisationszeit: 9,53 Jahre

Fazit

Unsere Auswertung zeigt, dass Miami und Dubai die attraktivsten Städte für Immobilieninvestitionen sind. Beide bieten die kürzesten Amortisationszeiten, dank hoher Mieten und vergleichsweise erschwinglicher Kaufpreise. Am längsten dauert es in Berlin und Buenos Aires, Folge hoher Immobilienpreise im einen und instabiler Wirtschaft im anderen Fall.

Bei der Wahl des Standorts sollten Sie nicht nur die mögliche Mietrendite abwägen, sondern auch die Lage am Immobilienmarkt, die wirtschaftliche Stabilität der Region und die Besonderheiten des örtlichen Steuersystems – bei dieser Abwägung hilft eine Fachkraft von Murblz.

Was sich bis 2026 auf dem Markt geändert hat

Goldene Visa für Immobilien sind in Europa fast verschwunden. Spanien hat sein Programm am 3. April 2025 geschlossen, Portugal zählt Immobilien seit 2023 nicht mehr, in Griechenland beginnen Wohnungen in beliebten Gegenden seit 2024 bei 800.000 €, und Ungarn hat seine Wohnungsvariante im Dezember 2024 gestrichen.
Die Steuern auf Mieteinnahmen sind gestiegen. In Italien wird die kurzfristige Vermietung einer zweiten Wohnung ab 2026 mit 26 % besteuert.
Russische Staatsbürger können seit dem 15. Juli 2025 ohne Daueraufenthalt keine Wohnungen in Finnland mehr kaufen.

Die Amortisation für Ihr Land, die Steuern und die Eigentumsstruktur berechnen wir im Chat. Alle Länder und Kaufregeln finden Sie unter Immobilien im Ausland.

Häufige Fragen

Wie berechnet man die Amortisation einer Mietwohnung?

Teilen Sie die gesamten Kaufkosten durch die jährlichen Nettomieteinnahmen, dann erhalten Sie die Amortisationszeit in Jahren. Gesamtkosten heißt mit Grunderwerbsteuer, Maklerprovision und Renovierung; Nettoeinnahmen heißt Miete abzüglich Steuern, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstandsmonaten. Die Bruttorendite sieht immer besser aus als die tatsächliche Zahl.

Wie lange dauert es, bis sich eine Mietwohnung amortisiert?

Entscheidend ist das Verhältnis von Quadratmeterpreis und örtlicher Miete. Teure Städte mit regulierten Mieten verlängern die Amortisationszeit, Märkte mit starker Mietnachfrage und moderaten Preisen verkürzen sie. Deshalb muss man Stadt für Stadt vergleichen, nicht Land für Land.

Wo kauft man am besten eine Wohnung zum Vermieten?

Die Renditen sind am höchsten, wo die Preise im Verhältnis zur Miete niedrig sind und die Nachfrage stetig ist: in Universitätsstädten, Touristenzentren und Orten mit vielen Zugezogenen. Danach rechnen Sie Währungsrisiko, Steuern für Nichtansässige und Regeln für Kurzzeitvermietung ein. Ein unspektakulärer Markt bringt oft das bessere Endergebnis.

Was muss man außer der Rendite noch einrechnen?

Grundsteuer, Steuer auf Mieteinnahmen, Verwaltungskosten, Versicherung, Reparaturen und wahrscheinlichen Leerstand zwischen Mietern. Prüfen Sie auch die Regeln für Kurzzeitvermietung, denn viele Städte verschärfen sie laufend, und das kann das ganze Modell kippen. Auch die Liquidität zählt – wie schnell Sie im Ernstfall verkaufen könnten.

Lohnt sich ein Kredit für eine Mietimmobilie?

Ein Kredit hebt die Rendite auf Ihr Eigenkapital, wenn der Zinssatz unter der Mietrendite der Immobilie liegt. Ist es umgekehrt, legen Sie jeden Monat aus eigener Tasche drauf. Nichtansässige brauchen meist eine höhere Anzahlung und zahlen höhere Zinsen, das gehört in die Rechnung.

Wo gibt es 2026 noch einen Aufenthaltstitel für den Kauf einer Wohnung?

In der Europäischen Union vor allem in Griechenland, mit einer Schwelle ab 800.000 € in beliebten Gegenden. Spanien hat sein Programm geschlossen, und Portugal und Ungarn zählen Wohnungskäufe nicht.

Wie berechne ich die Amortisation einer Wohnung?

Teilen Sie den Kaufpreis mit Steuern und Gebühren durch die jährliche Miete abzüglich Steuern, Instandhaltung und Leerstand. Für Ihr Land berechnen wir sie im Chat.