Comprar un apartamento en Bakú, Azerbaiyán, en 2026
Un apartamento de US$ 59.000 o más ya da derecho a la residencia, y las tasas oficiales de la operación suman unos US$ 230. Los apartamentos se venden a extranjeros libremente; el suelo, no.
En resumen
- El metro cuadrado de obra nueva en Bakú cuesta de media unos US$ 1.700, unos US$ 1.600 en la segunda mano.
- Un extranjero compra un apartamento sin permisos; el suelo solo está disponible en arrendamiento.
- Las tasas oficiales de la operación suman unos US$ 230; el impuesto sobre la venta lo paga el vendedor.
- Un inmueble desde US$ 59.000 da residencia temporal; desde US$ 120.000, residencia permanente a los 2 años.
- Un apartamento sin extracto de propiedad no da derecho a la residencia.
En detalle
Azerbaiyán es uno de los pocos países donde un apartamento por sí solo abre la puerta a la residencia. El umbral es bajo: un inmueble de US$ 59.000 o más da derecho a un permiso de residencia temporal. Los extranjeros compran apartamentos sin ningún permiso, y las tasas oficiales de la operación suman unos US$ 230. El análisis completo del mercado está en la página inmuebles de inversión en Azerbaiyán; aquí va la respuesta breve.
Cuánto cuesta un apartamento en Bakú en 2026
En el verano de 2026 el metro cuadrado de obra nueva en Bakú costaba de media unos US$ 1.700, y unos US$ 1.600 en la segunda mano. El centro cuesta varias veces más; las afueras, menos.
- Un apartamento de 60 m² en obra nueva cuesta unos US$ 100.000.
- Los precios de la vivienda subieron un 8,6% en el año y los de la obra nueva un 12,4%, según el Banco Central de Azerbaiyán para el segundo trimestre de 2026.
- Los alquileres subieron un 7,4% en el año; el alquiler rinde alrededor del 5% anual antes de impuestos.
Los precios crecen más rápido que los salarios, así que los vendedores no tienen prisa por rebajar.
Qué puede comprar un extranjero
- Apartamentos, casas y locales comerciales, en las mismas condiciones que los ciudadanos de Azerbaiyán.
- Suelo, no. Un extranjero solo puede tener un terreno en arrendamiento.
- El suelo recibido en herencia debe venderse en el plazo de un año.
De ahí sale una trampa habitual con las casas: la casa se inscribe a tu nombre y el terreno sobre el que está sigue en arrendamiento.
La segunda trampa es la obra nueva sin extracto de propiedad. Estos apartamentos se venden más baratos en Bakú, y el descuento es honesto: compras las llaves, no la propiedad. Sin el extracto, el apartamento no puede revenderse oficialmente ni da derecho a la residencia.
Gastos de la compra de un apartamento en Azerbaiyán
Las tasas oficiales aquí son modestas:
- Notaría: derechos y honorarios por certificar el contrato, unos US$ 190.
- Extracto de propiedad del registro, unos US$ 30.
- Certificado de cargas, unos US$ 10.
En total, unos US$ 230. El impuesto sobre la venta lo paga el vendedor: 15 manats por metro cuadrado multiplicados por un coeficiente del distrito. El vendedor que lleva al menos 3 años naturales empadronado en el apartamento está exento.
El propietario paga el impuesto sobre la propiedad: en Bakú, 0,4 manats por metro cuadrado al año por encima de los primeros 30 metros cuadrados. Desde 2026 los ingresos por alquiler de vivienda tributan al 10% en lugar del 14%. Más información en la página impuestos en Azerbaiyán.
Residencia desde US$ 59.000, si el extracto y la tasación están en regla
En Azerbaiyán un apartamento puede no dar la residencia aunque cueste más que el umbral. Los motivos habituales: obra nueva sin extracto de propiedad, una casa sobre suelo arrendado, un precio en el contrato por debajo del umbral o el plazo de 30 días antes del fin de la estancia que se deja pasar. Revisamos el inmueble y al vendedor en el registro de la propiedad, encargamos la tasación, acompañamos el contrato ante notario, obtenemos el extracto y presentamos la solicitud de residencia ante el servicio de migración.
Costo del acompañamiento: a consultar con el gestor.
Cómo comprar un apartamento en Azerbaiyán paso a paso
- Revisar el inmueble en el registro de la propiedad: propietario, hipoteca, embargos.
- Encargar una tasación si el apartamento es para la residencia.
- Firmar el contrato ante notario. El notario envía los documentos al registro.
- Recibir el extracto electrónico de propiedad a tu nombre.
Un apartamento da la residencia en Azerbaiyán
La da, según el Código de Migración:
- Residencia temporal: un inmueble de US$ 59.000 o más. Se concede por hasta 1 año y después se prorroga cada vez por hasta 2 años.
- Residencia permanente: un inmueble de US$ 120.000 o más y 2 años de residencia temporal. Se concede por 5 años.
La solicitud se presenta ante el Servicio Estatal de Migración al menos 30 días antes de que termine tu estancia autorizada. Hacen falta el extracto del registro y un informe de tasación. La tasa por un permiso temporal de un año es de unos US$ 75, con un estudio de 20 días hábiles. Más información en la página residencia en Azerbaiyán.
Preguntas frecuentes
Puede un extranjero comprar un apartamento en Azerbaiyán?
Cuánto cuesta un apartamento en Bakú en 2026?
Comprar un apartamento da residencia en Azerbaiyán?
Qué gastos tiene la compra de un apartamento en Bakú?
Qué impuestos paga el propietario de un apartamento en Azerbaiyán?
Hay restricciones por nacionalidad para comprar un apartamento en Azerbaiyán?
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