自住和投资房产 · 2026-10-22
土耳其买房移民：可办居留的公寓和价格
可办居留的三居室公寓出售
217,000美元（10,750,000里拉）
年租金回报率 5.3%
顶层公寓，净面积110平方米，有两个阳台、中央供暖和门房，步行可到海滨、马尔马拉线和地铁。
可办居留的三居室复式公寓出售
210,000美元（10,400,000里拉）
年租金回报率 6.5%
新楼顶层复式，净面积160平方米，有两个阳台、嵌入式家电和室内停车位。房子空置，可办按揭。
带泳池小区内的三居室公寓出售
212,000美元（10,490,000里拉）
年租金回报率 6.8%
顶层，视野开阔，有地暖和电梯；小区有室内泳池、健身房、保安和门房，物业费每月4,600里拉。
带花园的五居室复式公寓出售
212,000美元（10,500,000里拉）
年租金回报率 6.7%
别墅式小楼里的两层公寓，楼内只有三户，带花园和燃气锅炉；步行可到医院、市场和学校。房子空置，可办按揭。
海滨新楼里的四居室公寓出售
361,000美元（17,900,000里拉）
年租金回报率 6.9%
净面积200平方米，有衣帽间、储藏室、独立厨房和带卫生间的主卧；小区有泳池、健身房和室内停车位。可办按揭。
可办居留的在售公寓
每套都有独立公寓产权，价格高于200,000美元的居留门槛，前提是估价报告确认价值。顾问会在聊天中发来文件、户型图和类似房源。
伊斯坦布尔、安塔利亚、阿拉尼亚、布尔萨、亚洛瓦、特拉布宗和梅尔辛的公寓：哪些房子能办居留，出租收益多少，价格之外还要付什么
我们在土耳其为移居的家庭挑选能办居留或入籍的公寓：核查地籍、楼栋抗震性和街区是否开放居留，安排持证估价，陪同交易直到拿到产权和居留卡。
下面是2026年10月在售、价格达到居留门槛的公寓，附准确价格和所在区的租金收益率。
市场概况
2026年10月数据。
价格为2026年10月卖家报价，按土耳其央行2026年10月19日汇率1美元兑49.5523里拉折算。
土耳其各城市公寓价格
伊斯坦布尔每平方米最贵，所以同样200,000美元出头，在这里买到的是130平方米，在布尔萨、亚洛瓦和特拉布宗则是160-220平方米。我们按区给公寓定价，而不是按城市均价。
| 城市 | 每平方米均价 | 可办居留的公寓 | 租金收益率 |
|---|---|---|---|
| 伊斯坦布尔 | 约1,700美元（80,000里拉） | 217,000美元 | 8.2% |
| 安塔利亚 | 约1,100美元（55,000里拉） | 210,000美元 | 6.6% |
| 阿拉尼亚 | 1,270美元（63,000里拉） | 212,000美元 | 5.0% |
| 布尔萨 | 740美元（36,900里拉） | 212,000美元 | 7.2% |
| 亚洛瓦 | 800美元（39,600里拉） | 212,000美元 | 7.2% |
| 特拉布宗 | 720美元（35,900里拉） | 212,000美元 | 6.3% |
| 梅尔辛 | 约740美元（36,500里拉） | 222,000美元 | 7.4% |
2026年10月数据：每平方米均价来自土耳其央行和挂牌价指数，收益率为全市长租平均值，税前。
租金收益率和出租税
长租在土耳其城市带来税前每年5.0-8.2%的收益：伊斯坦布尔平均8.2%，梅尔辛7.4%，布尔萨和亚洛瓦7.2%，阿拉尼亚5.0%。达到居留门槛的大户型公寓大多位于贵区，那里收益率较低，为4.5-7.3%。
租金收入按15-40%的累进税率纳税，每年约1,200美元以内免税。房产税为每年地籍价值的0.1-0.6%，伊斯坦布尔的税率高于小城市。持有满5年后出售免税。100天以内的旅游短租须取得文化和旅游部许可，并征得楼内所有业主同意。
价格之外还要付哪些费用
主要的一笔是4%的产权转让费。法律规定买卖双方各付一半，但卖家常把自己那一半转给买家，所以由谁支付要在付定金前谈好。外国人买房必须有持证估价师的报告，办理产权登记前必须购买地震保险。
| 费用 | 217,000美元（10,750,000里拉）的公寓 | 占价格比例 |
|---|---|---|
| 产权转让费，法定买方部分 | 4,340美元（215,000里拉） | 2% |
| 卖方部分，如转给买方 | 4,340美元（215,000里拉） | 2% |
| 中介费，法定上限 | 5,210美元（258,000里拉） | 2%加20%增值税 |
| 持证估价报告 | 外国人交易必需 | 固定金额 |
| 地震保险 | 登记前必需 | 按面积计算 |
| 价格之外合计 | 9,550-13,890美元（473,000-688,000里拉），另加规费 | 4.4-6.4% |
2026年10月数据：转让费税率依据土耳其《规费法》，中介费上限依据房地产交易条例。不懂土耳其语时，地籍局办理须有宣誓翻译在场。具体公寓的费用由顾问在聊天中计算。
可办居留的公寓要在付定金前核查
一个错误的代价远高于费用：卖的是土地份额而不是独立公寓产权，楼没有入住许可，2000年以前建成却没做抗震检测，街区停发新的居留许可，或者估价低于200,000美元。这样的公寓办不了居留，也更难转手。Murblz全程陪同：挑选公寓，核查地籍摘录、楼栋和卖家，安排估价，与当地持牌合作伙伴一起完成交易和居留材料。
陪同费用由预算和购房目标决定，由顾问在聊天中计算。
买房能办居留和入籍吗
能，门槛是200,000美元。持证估价师报告确认公寓价值至少200,000美元，就可以凭房产申请短期居留许可，每次最长2年，持有房产期间可以续签。上面所有公寓的价格都高于这个门槛。
外国居民占比超过20%的街区停发新的居留许可，所以付定金前顾问会按移民局名单核查街区。房产价值400,000美元起可申请土耳其国籍，条件是3年内不出售，这一限制登记在地籍中。详见土耳其居留许可和土耳其投资入籍页面。
我们如何挑选公寓
- 目标和预算：居留、入籍、出租，或三者兼顾。顾问明确城市、区、面积和楼龄。
- 清单：有独立公寓产权的公寓，卖家报价、楼栋费用和收益测算。
- 核查：地籍摘录、入住许可、2000年以前建筑的抗震性、楼栋欠款、街区是否开放居留、估价报告。
- 本人到场或凭委托书交易：经土耳其银行付款，购买地震保险，在地籍局登记产权，准备居留或入籍材料。
延伸阅读
所有国家和预算的对比见页面 海外投资房产。
常见问题
在土耳其买房可以移民吗？
买房办居留，公寓要多少钱？
所有街区都能办居留吗？
在土耳其买房要付哪些费用？
出租能带来多少收益？
可以远程在土耳其买房吗？
不想自己摸索？
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