Inmuebles para vivir e invertir · 2026-10-22
Comprar casa en Kotor, Montenegro: de US$ 85.000 a US$ 394.000 en la bahía
Estudios junto al mar en Prčanj y Dobrota, un apartamento a 100 pasos del agua en Risan, una casa de piedra en Grbalj y un apartamento en la ciudad antigua: cuánto deja el alquiler y desde qué valor la compra da la residencia
Seleccionamos casas y apartamentos en la bahía de Kotor según tu presupuesto y tu objetivo, revisamos la inscripción en el catastro, las cargas y al vendedor, comprobamos el valor fiscal para la residencia y llevamos el contrato ante notario hasta la inscripción a tu nombre.
Abajo tienes casas en venta en octubre de 2026 con precio exacto y la rentabilidad media del alquiler en Kotor. Una vivienda con valor fiscal desde US$ 169.000 (150.000 euros) da la residencia temporal.
El mercado en resumen
Datos de octubre de 2026.
Casas y apartamentos en venta en Kotor
Estudio en primera línea de mar con ventanas al sur en venta
US$ 85.000
Rentabilidad del 4,0 % al año
Estudio en primera línea, con ventanas al sur, muebles nuevos y cocina con electrodomésticos, inscrito en el catastro. Aparcamiento público cerca. Prčanj es el pueblo tranquilo de la orilla oeste de la bahía, a unos minutos de Kotor.
Casa de piedra de 2 plantas con patio y terreno de 275 m² en venta
US$ 102.000
Rentabilidad del 4,0 % al año
Casa de piedra adosada de dos plantas de 35 m² cada una, con buhardilla posible, patio delantero y trasero, dos plazas de aparcamiento propias, depósito de agua y contador. Se vende para reformar, inscrita en el catastro.
Apartamento de 1 dormitorio con patio a 100 pasos del mar en el centro de Risan en venta
US$ 105.000
Rentabilidad del 4,0 % al año
En el centro de Risan, a 100 pasos del mar: planta baja con patio propio dentro de la parcela del edificio, semiamueblado, orientado al suroeste, inscrito en el catastro. Se vende para reformar, con calefacción eléctrica.
Estudio con terraza y vista al mar a 15 minutos a pie de la ciudad antigua en venta
US$ 107.000
Rentabilidad del 4,0 % al año
En Sveta Vrača, en Dobrota: cocina, salón comedor, baño, pasillo y terraza con vista al mar, semiamueblado, inscrito en el catastro. Tiendas, colegios y hospital cerca; la ciudad antigua de Kotor queda a 15 minutos a pie y la playa, a 10.
Apartamento amueblado de 1 dormitorio orientado al sur con vista al mar en venta
US$ 169.000
Rentabilidad del 4,0 % al año
Edificio de 1991 en Sveta Vrača, en Dobrota: apartamento amueblado, orientado al sur, con vista al mar e inscrito en el catastro. El precio está justo en el umbral de la residencia: el valor fiscal se comprueba antes del depósito.
Apartamento nuevo de 2 dormitorios de 96 m² con aparcamiento en el centro de Prčanj en venta
US$ 264.000
Rentabilidad del 4,0 % al año
Obra nueva en el centro de Prčanj: apartamento de 96 m² orientado al sur, sin amueblar, con plaza de aparcamiento propia e inscrito en el catastro. Por superficie y precio supera el umbral de la residencia.
Apartamento reformado de 1 dormitorio con trastero en la ciudad antigua de Kotor en venta
US$ 394.000
Rentabilidad del 4,0 % al año
Reformado y amueblado, orientado al este, con vista a la catedral de San Trifón y un trastero en la buhardilla sobre el apartamento. Sirve para vivir o para alquiler por días dentro de las murallas. Aparcamiento público fuera de la ciudad antigua.
Precios por zona en la bahía de Kotor
| Zona | Metro cuadrado | Apartamento de 60 m² |
|---|---|---|
| Kotor, ciudad antigua | US$ 6.150 (5.480 euros) | US$ 369.000 |
| Dobrota | US$ 4.380 (3.900 euros) | US$ 263.000 |
| Prčanj | US$ 3.370 (3.000 euros) | US$ 202.000 |
| Risan | US$ 3.240 (2.880 euros) | US$ 194.000 |
| Grbalj, costa de Bigova | US$ 2.390 (2.120 euros) | US$ 143.000 |
| Kotor, municipio | US$ 4.000 (3.590 euros) | US$ 240.000 |
| Tivat, para comparar | US$ 4.320 (3.850 euros) | US$ 259.000 |
Datos de octubre de 2026: mediana del metro cuadrado en los anuncios de venta de apartamentos de cada zona. Según la oficina de estadística de Montenegro, el metro cuadrado de obra nueva subió un 16,2 % en un año, y la bahía de Kotor es la parte más cara de la costa.
Rentabilidad del alquiler e impuestos
El alquiler de larga temporada deja en Kotor un 4,0 % al año antes de impuestos, y en la costa de Montenegro, del 3,7 al 4,6 %. En verano los apartamentos junto al mar se alquilan por días por más, con registro en la oficina municipal de turismo y la tasa turística por huésped.
| Ciudad | Rentabilidad al año |
|---|---|
| Podgorica | 4,9 % |
| Bar | 4,6 % |
| Budva | 4,5 % |
| Tivat | 4,2 % |
| Kotor | 4,0 % |
| Herceg Novi | 3,7 % |
Datos de octubre de 2026: mediana del alquiler de larga temporada frente a la mediana del precio de venta de los apartamentos de 1 dormitorio en los anuncios de cada ciudad. Rentabilidad bruta, antes de impuestos.
El alquiler tributa en Montenegro al 15 % más un recargo municipal de hasta el 13 % del impuesto, y la ganancia en la venta, al 15 % con el mismo recargo. El impuesto anual sobre la propiedad es del 0,25 al 1 % del valor de mercado y lo fija el municipio. Más en Impuestos en Montenegro.
Qué gastos sumar al precio
El impuesto de transferencia de la reventa se calcula sobre el valor de mercado que fija la administración tributaria, que puede ser mayor que el precio del contrato. En la obra nueva de promotor el IVA del 21 % ya está en el precio.
| Gasto | Importe |
|---|---|
| Impuesto de transferencia en reventa | 3 % hasta 150.000 euros, 5 % de la parte hasta 500.000 euros, 6 % por encima |
| Con el apartamento de US$ 107.000 (95.000 euros) de Dobrota | US$ 3.210 (2.850 euros) |
| Obra nueva de promotor | IVA del 21 % ya en el precio, sin impuesto de transferencia |
| Notario | tarifa por escala según el precio |
| Inscripción en el catastro | tasa del catastro; la propiedad se prueba con el extracto catastral |
Datos de 2026: Ley del Impuesto sobre la Transmisión de Inmuebles de Montenegro y tarifas notariales.
El catastro y el valor fiscal se revisan antes del depósito
En Kotor los errores más caros son una casa sin inscribir en el catastro, una obra nueva sin licencia, cargas del vendedor y un valor fiscal por debajo del umbral de la residencia. Nuestro acompañamiento revisa el inmueble, los documentos y al vendedor y lleva la compra hasta la inscripción a tu nombre.
El costo del acompañamiento depende del presupuesto y del objetivo de la compra: lo calcula el gestor en el chat.
La compra da la residencia
Sí, desde US$ 169.000. El propietario de una vivienda con valor fiscal desde 150.000 euros recibe la residencia temporal, que se renueva mientras conserva la vivienda. El valor fiscal lo fija la administración tributaria y no siempre coincide con el precio, por eso un apartamento cerca del umbral se comprueba antes del depósito. El apartamento nuevo de Prčanj y el de la ciudad antigua superan el umbral.
Pasar más de 30 días seguidos fuera de Montenegro pone fin a la residencia por vivienda, así que los viajes se planifican; la residencia permanente se da tras 5 años de vida continua en el país. Más en Residencia en Montenegro.
Cómo seleccionamos tu casa en Kotor
- Definimos contigo el presupuesto, la orilla de la bahía y el objetivo: vivir, la residencia, pasar los veranos o alquilar.
- Seleccionamos apartamentos y casas por debajo del metro cuadrado de su zona y te enviamos planos, fotos y la rentabilidad.
- Revisamos la inscripción en el catastro, las cargas, la licencia de la obra nueva y al vendedor, y comprobamos el valor fiscal.
- Preparamos el contrato ante notario, el pago y la inscripción en el catastro a tu nombre, en persona o con poder.
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Compara todos los países y presupuestos en la página Inversión inmobiliaria en el extranjero.
Preguntas frecuentes
Cuánto cuesta una casa en Kotor?
Puede un extranjero comprar una casa en Montenegro?
Qué rentabilidad deja un apartamento en Kotor?
La compra de una casa en Kotor da la residencia?
Cuánto se paga además del precio?
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Nos ocupamos de todo el proceso de principio a fin: seleccionamos inmuebles para tu objetivo, verificamos su situación legal y acompañamos la compra hasta la inscripción. Haz tu pregunta en el chat: la consulta gratuita empieza aquí mismo. La representación legal ante autoridades y tribunales la llevan los especialistas de Murblz junto con socios con licencia local.
El asesor de Murblz responde al instante en el chat de esta página. Cuéntanos tu situación y lo resolvemos juntos.
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